齐齐哈尔市国土资源局与齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

原告齐齐哈尔市国土资源局，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街571号。统一社会信用代码：11230200001700463E。法定代表人崔凤臣，系该局局长。委托诉讼代理人刘晓隽，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。系齐齐哈尔市国土资源局法规监察科科长。委托诉讼代理人刘海宇，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。被告齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区和平农场。统一社会信用代码：91230206083232092U。法定代表人汪长伟，该公司董事长。委托诉讼代理人李振宇，黑龙江淞泽律师事务所律师。

原告齐市国土资源局向本院提出诉讼请求：1、要求被告东某伟业公司支付所欠土地出让价款3560000.00元及土地违约金出让金额3906480.00元，截止到2017年10月25日东某伟业公司合计应缴纳金额为74664800.00元。后续违约金应当支付至土地出让金全部缴纳完毕之日止。2、诉讼费、保全费用由东某伟业公司承担。事实和理由：齐市国土资源局于2014年10月17日受理了东某伟业公司的协议出让土地使用权申请，土地面积27372.5平方米。2014年10月22日齐市国土资源局开具了《国有土地使用权出让收入缴款通知书》，约定缴款期限为2014年11月22日前，应缴纳出让价款金额共计406万元。2014年11月5日东某伟业公司持中国建设银行齐齐哈尔富拉尔基支行缴纳土地出让价款406万元的缴款票据回单（2张）向齐市国土资源局申请办理土地出让手续，齐市国土资源局依据该缴款回单与被告签订了《国有土地使用权出让合同》，2014年11月7日齐市国土资源局为东某伟业公司颁发了土地使用权证书。东某伟业公司虽通过中国建设银行齐齐哈尔富拉尔基支行办理缴纳土地出让价款的交款手续，但2015年3月4日经齐齐哈尔市财政局经建处核查并未收到。经齐市国土资源局多次催缴，并于2015年3月30日致函催缴，东某伟业公司于2015年4月14日、9月28日分别缴纳土地出让价款30万元、20万元，但是按照齐市国土资源局与东某伟业公司签订的《国有土地使用权出让合同》第30条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”，东某伟业公司还应缴纳土地出让价款356万元及欠缴出让价款406万元所产生的违约金。依据《物权法》第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”和《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”东某伟业公司必须按照合同约定支付出让金价款和违约金，方可使用土地。因多次催缴无果，特依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，要求东某伟业公司支付所拖欠的土地出让价款及违约金，并承担本案的全部诉讼费用。被告东某伟业公司辩称，首先，东某伟业公司对双方签订的国有土地使用权出让合同规定的交款义务是如期缴纳，不存在违约行为，后期查明土地出让金被退回，是因为原告齐市国土资源局工作程序的原因导致，东某伟业公司对齐市国土资源局退回的事情不知情，也没有过错，故东某伟业公司方没有违约行为。第二，在东某伟业公司不知情的情况下，这笔款项被退回至账户，因为东某伟业公司不知晓是土地出让金，所以就正常支付使用，在2015年3月4日齐市国土资源局催缴此笔出让金的时候东某伟业公司才知晓此事，但因为不可抗力的原因，企业的贷款无法正常发放，导致不能够按照约定支付的此笔土地出让金。经齐市国土资源局多次催缴后，东某伟业公司也在资金非常紧张的情况下，共支付了50万元，在此期间，企业的工作人员与齐市国土资源局的法定代表人多次沟通，该单位先后两位局长表示，在资金能够筹措的情况下，滞纳金是可以减免的，所以东某伟业公司认为其欠缴土地出让金并没有违约的故意，现在没有缴纳清，是因为政府承诺的一些贷款没有发放，这是属于不可抗力的原因导致没有如期缴纳的，故请法院核实，对土地出让金东某伟业公司同意缴纳，但是对于滞纳金不同意缴纳。原告齐齐哈尔市国土资源局围绕诉讼请求提交以下证据：证据1、缴款通知书1份，时间是2014年10月22日；东某伟业公司提交给齐市国土资源局的建设银行富拉尔基支行转账凭证2张，时间是2014年11月5日金额为406万元；2017年4月12日齐齐哈尔市财政局出具的证明。用以证实齐市国土资源局下达缴款通知后东某伟业公司凭借转账凭证2张称向齐市国土资源局缴纳了406万元，但是财政局专户从来没有收到过该笔转账款，也不存在东某伟业公司所说的因齐市国土资源局的原因将406万元退回。齐市国土资源局依据东某伟业公司提供的两份真实性无法核实的转账凭证，当时相信东某伟业公司缴款，接下来才与东某伟业公司签订的国有建设用地使用权出让合同。证据2、《国有建设用地使用权出让合同》1份，按该合同第三十条约定，被告不能按时支付出让价款，每日按延迟支付款项的千分之一缴纳违约金，用以证实齐市国土资源局诉求的违约金符合合同约定。证据3、齐市国土资源局催缴函2份，时间分别为2015年3月30日和2015年8月6日，以及龙江银行中环支行交款凭证2份，时间为2015年4月14日和2015年9月28日金额分别为30万元和20万元。用以证实在齐市国土资源局下达催缴函后，东某伟业公司按照催缴函只分别缴纳了共计50万元的土地出让金，尚欠356万元出让金，至今没有缴纳。齐市国土资源局请求的缴纳出让金的诉求应当得到支持。证据4、土地登记审批表一份、土地登记申请书一份，用以证实齐市国土资源局履行了自己的出让合同义务。证据5、关于齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司缴纳土地出让权价款违约金的计算说明一份，证明违约金的金额计算的方式是按照三段计算的。被告东某伟业公司提交如下证据：证据1、中国建设银行的转账票据2张、中国建设银行对账单1份，用以证实东某伟业公司按照合同约定向齐市国土资源局指定的账户缴纳过土地出让金，2014年11月5日存了两笔钱，共计406万元。2014年11月7日又给退回来了。证据2、证人张某出庭作证，用以证实齐市国土资源局领导承诺可以减免违约金和滞纳金。该证人张某系富区工商银行信贷科科长，其到庭证实“2015年初我单位就介入到被告的企业，准备给东某伟业进行贷款，当时用东某伟业盖的那两个楼进行抵押，在办理的过程中，东某伟业的土地抵押给信用社了，所以我想介入贷款的话就需要将土地分割，这两楼一个是两块，一个是三块。因为企业当时着急，因为欠国土资源局的钱，欠300多万，要找我们贷款，区里面也找到我们了，在分割土地的过程中我就与齐市国土资源局的局长接触了，局长说把钱还上，配合企业分割土地，我们拿这个分割完的土地进行贷款，然后还齐市国土资源局的钱，后期土地没有分割完成，所以贷款没有下来，也就没有偿还国土资源局的钱。没有听过这几任局长提出过减免滞纳金的事情。去齐市国土资源局是为了解决土地分割，进而解决贷款的问题，不是解决违约金滞纳金减免的问题。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，包括齐市国土资源局提交的土地登记审批表1份、土地登记申请书1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、齐市国土资源局提交的缴款通知书1份，东某伟业公司提交给齐市国土资源局的建设银行富拉尔基支行转账凭证2张，2017年4月12日齐齐哈尔市财政局出具的证明。经质证，东某伟业公司对证据的真实性没有异议，但对证实的目的有异议，认为这组证据的两张票据，证明了东某伟业公司按照约定在2014年11月5日向齐市国土资源局所指定的银行缴纳了406万元的土地出让金，证明了齐市国土资源局是按照合同履行了交款义务，当时齐市国土资源局开具了交款的票据，上面注释了是现金缴纳，当时东某伟业公司就上齐市国土资源局指定的银行去缴纳了该笔款项，但后期是因为这笔款项必须是用转账支付，最后导致这笔款项被退回至东某伟业公司的账户，但是东某伟业公司当时并不知晓此事。综上所述，东某伟业公司当时并没有违约，是按照约定日期的缴纳土地出让金。本院认证意见为，东某伟业公司对以上2份证据的真实性没有异议，故本院对以上两份证据的真实性予以确认。2、齐市国土资源局提交的《国有建设用地使用权出让合同》1份。经质证，东某伟业公司对证据的真实性没有异议，但对证明的目的有异议，东某伟业公司认为第三十条的规定不能直接适用本案，因为结合此前的质证意见，东某伟业公司是按时于2014年11月5日缴纳了土地出让款，东某伟业公司无论从主观上还是从行为上都没有违约的故意，所以该条款的后续的罚则不应该适用本案。本院认证意见为，因东某伟业公司对该土地出让合同的真实性无异议，故本院对该份合同的真实性予以确认。3、齐市国土资源局提交的催缴函2份，时间分别为2015年3月30日和2015年8月6日，龙江银行中环支行交款凭证2份，金额分别为20万元和30万元。经质证，东某伟业公司提出异议，认为其公司是于2015年3月30日收到催缴函后才知晓此笔费用未缴纳。在企业尚未生产资金困难的情况下东某伟业公司于2015年4月14日筹措资金，先后缴纳了50万元，这能够证明东某伟业公司是积极履行交款义务，结合该组证据东某伟业公司在此期间与齐市国土资源局多次沟通，齐市国土资源局的法定代表人也同意减免了滞纳金。在此期间东某伟业公司属于招商引资项目，因为政府的原因，相应的贷款，没能发放，这种不可抗力的因素导致东某伟业公司不能缴纳，故不能让东某伟业公司承担缴纳违约金的责任。本院认证意见为，齐市国土资源局提交的催缴函2份，均有东某伟业公司的签字，能够证实东某伟业公司对齐市国土局催缴土地出让金的事宜知情，齐市国土资源局已尽到通知义务。故本院对以上2份催缴函予以确认。4、齐市国土资源局提交的土地出让权价款违约金的计算说明1份。经质证，东某伟业公司认为：首先，其公司不存在违约行为，东某伟业公司已于2014年的11月5日缴纳了406万元，不存在违约的前提。其次，东某伟业公司知晓该笔款项未缴纳是在2015年3月30日，是在收到催缴函后才知晓未缴纳，在此之前，东某伟业公司没有违约的行为和主观意思。第三，在东某伟业公司知晓该笔款项未缴后是因为不可抗力的原因，东某伟业公司才没有及时缴纳这笔款项，故东某伟业公司对此违约金没有责任。本院质证意见为，该份违约金计算说明，是齐市国土资源局根据东某伟业公司尚欠土地出让金数额，按照合同约定的违约金计算标准分段计算，本院将结合本案案情综合进行评定。5、东某伟业公司提交的中国建设银行单位客户专用回单2份和对账单1份。经质证，齐市国土资源局对对账单和回单的真实性均有异议，首先对账单上只有银行的流水，而东某伟业公司没有提供与之相对应的存款票据，回单上没有加盖银行的公章。对证明目的有异议，说明东某伟业公司早在2014年11月7日就已经知道该笔406万元被退回，但是东某伟业公司并没有继续向齐市国土资源局缴纳土地出让金，在东某伟业公司有能力同时知晓出让金未缴纳的情况下，仍然不履行缴纳义务，构成违约，应当承担齐市国土资源局诉求的违约金额，第二，从回单显示的时间上看也能够说明东某伟业公司在此前承认只有在2015年3月30日才知晓未缴纳土地出让金是错误的。本院认证意见为，该份电子回单与对账单中显示东某伟业公司于2014年11月7日分两笔进账406万元，从齐齐哈尔市财政局非税直缴账户以交换存入的方式转账进入东某伟业公司账户，齐市国土资源局虽提出异议但未提供证据予以证实，故本院对以上证据予以确认。6、证人张某证言，证实原告齐市国土资源局领导承诺可以减免违约金和滞纳金的问题。经质证，齐市国土资源局认为证人所要证实的内容与本案没有关系，因为证人明确说与国土局接触只是涉及国土分割，不涉及其他事情，从流程上来看企业的申请方应该是土地使用权人，与银行无关。另外，通过证人的证实能够说明，齐市国土资源局及其领导从来没有允许过被告东某伟业公司减免过违约金，而是明确告知土地出让金没有缴纳是谁的原因应当通过诉讼来解决。再有通过证人的证言能够说明，东某伟业公司代理人在庭审中所主张的由于区政府的原因而没有贷款成功属于不可抗力的主张是错误的，因为证人明确证实区政府为了帮扶地方企业已经积极努力的协调了贷款问题，因此通过该证人证言能够证实被告方以往的主张是不能成立的。本院认证意见为，因证人张某当庭明确表示其到齐市国土资源局没有听过这几任局长提出过减免滞纳金的事情。其去齐市国土资源局是为了解决土地分割，进而解决贷款的问题，不是解决违约金滞纳金减免的问题，不能证实被告的主张，故该证人证言本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告齐市国土资源局受理了被告东某伟业公司的协议出让土地使用申请后，于2014年10月22日向东某伟业公司开具了《国有土地使用权出让缴款通知书》，缴款期限为2014年11月22日前，应缴纳土地出让金共计406万元。2014年11月5日，东某伟业公司向齐市国土地资源局提交黑龙江省非税收入一般缴款书（存根）2张，金额分别为86223.00元和3973777.00元，合计4060000.00元。齐市国土资源局据此与东某伟业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称：《土地出让合同》）。该合同电子监管号为2302002014B00905,合同编号：齐土协（2014）33号的，经国土资源行政主管部门审核、齐齐哈尔市人民政府批准，于2014年11月7日对东某伟业公司经出让取得的土地进行了土地登记。齐市国土资源局与东某伟业公司签订的《土地出让合同》中约定，将坐落于富拉尔基区长青乡新建村南侧，宗地面积为27372.50平方米的土地，出让给东某伟业公司，出让宗地的用途为工业用地，国有建设用地使用权出让年期为50年，出让价款为每平方米人民币148.32元，合计人民币406万元。其中在合同第七章违约责任第三十条中约定，“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”2014年12月30日，该宗地已设定抵押，权利人为富区信用社（2014—0000409号抵押登记）。另查，2015年3月4日齐齐哈尔市财政局经建处通知齐市国土资源局，“东某伟业公司土地出让金406万元没有缴到齐齐哈尔市财政局收入专户”。齐市国土资源局于2015年3月30日向东某伟业公司发出齐国土资函[2015]12号《关于催缴齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司土地出让金的函》，内容为“……2015年3月4日市财政局经建处通知我局你公司出让金406万元没有缴到市财政局收入专户并已经通知你公司到市国土资源局办理缴款入库手续，3月25日我局又授权富拉尔基国土分局通知你公司办理缴纳土地出让金406万元及按合同约定按日加收千分之一滞纳金事宜，但你公司至今仍未缴纳，现书面再次通知缴纳款项。”东某伟业公司在该份文件上方写明“齐齐哈尔东某伟业情况已了解。刘贵福”。2015年8月6日齐市国土资源局再次向东某伟业公司再次发出齐国土资函[2015]30号《催缴土地出让金通知单》，内容为“……3月30日我局以齐国土资函[2015]12号再次催缴贵公司欠缴的土地出让金及按出让合同规定的按日加收千分之一滞纳金，贵公司已收到并签字，贵公司于2015年4月14日缴纳了30万元的土地出让金并承诺近期缴纳剩余款项，但至今仍未缴纳。现根据齐齐哈尔市国土资源局第十次局长办公会议决定，再次催缴贵公司欠缴土地出让金376万元和滞纳金（以合同约定为准），请贵公司接到催缴通知后于2015年8月21日前缴纳所欠款项，否则我局将依法办理。”该份文件上有东某伟业公司刘贵福签字并加盖公章。东某伟业公司收到2份催缴函后，于2015年4月14日、9月28日分别缴纳土地出让金30万元和20万元，尚欠土地出让金356万元至今未缴纳，经齐市国土资源局多次催缴未果。
原告齐齐哈尔市国土资源局（以下简称齐市国土资源局）与被告齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司（以下简称东某伟业公司）建设用地使用权出让合同纠纷（立案案由为建设用地使用权合同纠纷）一案，本院于2017年2月14日立案后，于2017年3月19日中止诉讼，于2017年11月23日恢复审理，于2017年12月15日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告齐市国土资源局委托诉讼代理人刘晓隽、刘海宇，被告东某伟业公司委托诉讼代理人李振宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，本案立案案由为建设用地使用权合同纠纷。原告齐市国土资源局与被告东某伟业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因东某伟业公司未足额缴纳土地出让金而产生纠纷，故本案案由应为建设用地使用权出让合同纠纷。本案中，齐市国土资源局与东某伟业公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该土地出让合同合法有效。齐市国土资源局依据合同约定，将合同项下的宗地27372.5平方米交付东某伟业公司，东某伟业公司已实际使用，但未按合同约定足额缴清土地出让金，只缴纳了50万元土地出让金，尚欠土地出让金356万元。故齐市国土资源局要求东某伟业公司给付剩余土地出让金的主张，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于原告齐市国土资源局要求被告东某伟业公司给付违约金的问题。东某伟业公司认为其是按照齐市国土资源局的通知，将土地出让金缴纳至指定账户的，已足额缴纳了土地出让金，该笔土地出让金又退回公司账户，其公司不知情，东某伟业公司没有违约的故意。后在东某伟业公司知晓该笔款项未缴后是因为不可抗力的原因，才没有及时缴纳这笔款项，故东某伟业公司对此违约金没有责任。本院认为，东某伟业公司提交的2014年11月27日银行对账单显示：2014年11月7日交换存入东某伟业公司账户两笔款项，分别为86223.00元和3973777.00元，合计4060000.00元。故东某伟业公司主张对退款不知情的辩解意见，本院不予采纳。齐市国土资源局于2015年3月30日和8月6日两次向东某伟业公司发出正式催缴所欠土地出让金书面通知，东某伟业公司均在催缴函上签字确认。据此，东某伟业公司在明知欠缴土地出让金的情况下，仍未及时足额缴纳土地出让金，已构成违约。东某伟业公司提出的知晓该笔款项未缴后是因为不可抗力的原因，才没有及时缴纳这笔款项的辩解意见，因东某伟业公司未向本院提交相关证据予以证实，故该辩解意见本院不予采纳。东某伟业公司提出的其单位曾与齐市国土资源局的领导协调过并可以减免违约金和滞纳金的辩解意见。因东某伟业公司申请证人出庭作证，证人当庭明确表示其到齐市国土资源局是为了解决土地分割，进而解决贷款的问题，不是解决违约金、滞纳金减免的问题，其在场的时候没有听过这几任局长提出过减免滞纳金的事情。且东某伟业公司亦未提交其他证据予以证实，故东某伟业公司此项辩解意见，本院不予采纳。综上，齐市国土资源局要求东某伟业公司给付违约金的主张，本院予以支持。关于违约金计算标准和起算时间问题。因土地系稀缺资源，故土地交易中土地出让价款应按时足额缴纳。被告东某伟业公司违约并占用使用涉案土地，应承担违约责任。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定从逾期之日起按日1‰支付违约金，且违约金标准符合相关规定。东某伟业公司在签订合同时应清楚知悉合同约定，故应按照双方约定的标准计算违约金。其违约金起算时间应从原告齐市国土资源局正式向东某伟业公司下发书面催缴函时起算。庭审中，东某伟业公司表示其单位于2015年3月30日收到该催缴函，故应从2015年3月31日起开始计算违约金。东某伟业公司分别于2015年4月14日和9月28日缴纳土地出让金价款30万元和20万元，故该违约金应按实际交纳时间和金额分段计算。即以406万元为基数，自2015年3月31日起至2015年4月13日止，违约金为406万元×1‰×14天=56840.00元；以376万元为基数，自2015年4月14日至2015年9月27日，违约金为376万元×1‰×167天=627920.00元；以356万元为基数，违约金以日1‰的标准计算，自2015年9月28日至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

被告齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司于本判决生效后三十日内，给付原告齐齐哈尔市国土资源局土地出让金3560000.00元及违约金（违约金计算标准为日1‰。分别以4060000.00元为基数，自2015年3月31日起至2015年4月13日止，违约金为56840.00元；以3760000.00元为基数，自2015年4月14日起至2015年9月27日止，违约金为627920.00元；以3560000.00元为基数，自2015年9月28日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64065.36元，由被告齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司负担（此款已由原告齐齐哈尔市国土资源局预付，待执行时随案件款一并执行）。保全费5000.00元，由被告齐齐哈尔东某伟业建筑材料有限责任公司负担（此款已由原告齐齐哈尔市国土资源局预付，待执行时随案件款一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长　任　丰
审判员　吴艳红
审判员　杨　力

书记员：刘嘉钰