齐齐哈尔中央商城诉齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司租赁合同纠纷一案的一审民事判决书

原告:齐齐哈尔中央商城，住所地齐齐哈尔市龙沙区。
法定代表人:王福利，该公司经理
委托代理人:陈洛海，该公司职员
委托代理人:梁萍，该公司职员
被告:齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区。
法定代表人:高升，该公司董事长。
委托代理人:于洪波，黑龙江鹤城律师事务所律师

原告齐齐哈尔中央商城诉被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔中央商城(以下简称中央商城)的法定代表人王福利及其委托代理人陈洛海委托代理人梁萍，被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司（以下简称百信鞋业）的法定代表人高升及其委托代理人于洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中央商城向本院提出诉讼请求，要求被告从租赁的原由原告经营的场所及办公室迁出。
事实与理由：原、被告于2015年12月25日签订了《经营场地租赁合同》，该场地坐落于齐齐哈尔市卜奎大街42号的营业楼，租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31止。年租金120万元，交付方式是分12次缴纳，每月首5个工作日内如期缴纳10万元，合同还约定水费、电费、取暖费等均由被告缴纳。合同订立后，被告未按合同约定的给付时间支付租金及水电费等，2016年11月开始拖欠房租金及水费、电费、取暖费等,鉴于被告的违约行为，原告多次催讨未果，于2016年12月12日，以书面形式向被告递送了《终止租赁关系的通知》。根据双方合同的约定，逾期三十日未交租金，出租方有权终止合同，自行收回房屋。因被告在租赁期间已发生多项违约行为，其已丧失了在同等条件下优先承租的权利。现双方的租赁期限已届满，按合同约定被告应立即从租赁的场所迁出。
被告辩称，一、原告并不是租赁物的所有权人，其无权出租租赁物，更无权要求被告腾出租赁的房屋。涉案房屋是齐齐哈尔市纺织品采购供应站在1985年与齐齐哈尔市城市综合开发公司合作建设的综合楼，产权人应为齐齐哈尔市纺织品采购供应站。齐齐哈尔纺织品大楼是在1993年成立的国有企业，而原告是在1997年成立的国有企业，上述三个企业都是相互独立的企业。被告自2006年开始与齐齐哈尔纺织品大楼签订了租赁涉案房屋的协议，至今一直在涉案房屋经营，2015年1月1日与原告又签订了与纺织品大楼相同的租赁涉案房屋的协议，约定至2016年12月30日，年租金120万元，之前的房租金均交付给了齐齐哈尔纺织品大楼，2016年的租金交给了原告。因齐齐哈尔纺织品大楼及原告均不是涉案房屋的所有权人，故原告的主张没有法律和事实依据应予驳回；二、被告在涉案房屋场地内已经经营十余年，进行了大量的装修及投入，被告的合法权益也应得到平等的保护；三、被告库存商品超过一千万，商业设备、设施几十吨，依据合同约定应留给被告6个月的搬迁时间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:
对于原告提交的证据：一、2007年7月5日的租赁协议书、委托经营协议书、情况说明书、房产证明、齐龙政函（2017）8号文件复印件，证明原告受齐齐哈尔纺织品大楼委托具有对外租赁权。被告质证：对租赁协议书的意见，真实性和关联性合法性均有异议，齐齐哈尔纺织品大楼不是涉案租赁物的产权人，其无权将齐齐哈尔纺织品采购供应站或者其他主体房屋私自出租给齐齐哈尔中央商城，原告据此主张其拥有租赁权违反法律规定；对委托经营协议书的意见，齐齐哈尔纺织品大楼无权将他人的财产委托齐齐哈尔中央商城经营，委托经营是非法和无效的；对房产证明的意见，根据物权法房屋产权证是证明房屋产权的唯一证据，齐齐哈尔龙沙区发改委不是国资委，不是国有资产的主管部门，也不是不动产登记中心，无权出具房产证明，该证据可以证明原告至今没有涉案房产的明确的权属证明的事实。根据法律规定此类证明不是公文书，是一种证人证言，因没有签出具人的名字，违反法律规定，是无效的；对齐龙政函（2017）8号文件的意见，不是产权证明，不能作为证明产权的证据。本院对上述证据的真实性予以确认。
证据二、经营场地（房屋）租赁合同、终止租赁关系通知，证明原被告之间有合法租赁关系，原告在合法期限内通知被告，不再续租。被告质证：对租赁合同的意见，真实性没有异议，合法性关联性有异议，原告不是租赁物的所有权人，无权将他人之物进行出租；该合同约定年租金是120万元，被告暂扣了部分租金不到20万元，没有构成根本违约，因此原告不能够解除租赁合同，该合同约定被告方拥有优先承租权，该合同10条第一款还约定被告有权获得延长租赁期限的权利。对终止租赁关系通知的意见，该通知合法性存在异议，真实性没有异议，被告扣缴部分租金是由于原告租赁物存在瑕疵造成的，被告是在履行抗辩权，同时扣除的暂扣租金占总租金比例很小，没有构成根本违约，在合同没有到期2016年12月12日原告就给被告发出终止租赁关系的通知，是违法法律规定和合同约定的，是无效的。本院对该证据的真实性予以确认，因与本案具有关联性，本院予以采信。
证据三、财务账业2份和9份应收收据（7份租赁和水电收据、2份供热费收据）、供热费增值税发票一份，证明被告公司欠款事实。所以要求被告偿还欠款后(已另案处理)迁出。被告质证：上述证据的真实性关联性有异议，上述证据都是原告自行出具的，用自己开具的收据证明自己的应收款是不能成立的，取暖费发票交款人是被告，被告不欠取暖费，具体由财务对账，被告不同意迁出。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、（1）齐齐哈尔市鹤飞商厦的企业档案：包括齐纺站发（1992）49号关于鹤飞商厦固定资产移交的通知复印件一份、齐鹤总发（1993）17号关于齐齐哈尔市鹤飞经济贸易总公司关于撤销齐齐哈尔鹤飞商厦的决定复印件一份、1993年10月5日国有资产产权登记表复印件一份；（2）纺织品大楼的企业档案：包括固定资产无偿调拨审批表复印件等；（1996）齐民初字第３号民事判决书复印件一份（证据均来源于工商局档案）。上述证据证明本案的争议标的物系齐齐哈尔纺织品采购供应站为组建鹤飞商厦购买的这个楼，鹤飞商厦撤销后组建了纺织品大楼，纺织品大楼组建时并不是独立的法人单位，后齐齐哈尔市第一商业局将纺织品大楼变更为独立的法人单位，该标的物是纺织品大楼的财产。
被告质证：对该组证据的真实性、关联性有异议，1.这组证据清楚的表明企业到工商登记时的材料，不是企业权属证明，因此与本案无关联性。2.从该份证据的两份国有资产产权登记表可看出鹤飞商厦的资产中不包括涉案租赁物，两份国有资产调拨单总额明确写明17.4万元及50万元，涉案租赁大楼价值不可能只值这些钱。3.对判决所证明的事项有异议，原告诉称其有出租权的房屋包括两个部分，一部分为北侧是出租给百信公司的，另一部分是苏宁公司承租的部分，因此该判决所指的部分是出租给苏宁公司的部分，这个判决所说的大楼不是本案租赁物，因此与本案无关，也不能证明北侧的大楼原告具有出租权。本院对上述证据的真实性予以确认。
对于被告提供的证据：一、1985年4月16日，齐齐哈尔市纺织品采购供应站与齐齐哈尔市城市综合开发公司签订的《承建综合楼合同书》一份（来源于齐齐哈尔市龙沙区工商局）。证明原告齐齐哈尔中央商城、案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、1991年8月26日，齐齐哈尔市纺织品采购供应站与中国房地产开发总公司齐齐哈尔公司签订的《关于购买营业楼的合同》一份（来源于齐齐哈尔市龙沙区工商局档案）。证明：原告齐齐哈尔中央商城、案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、1992年4月7日，齐齐哈尔市公证处出具的（1992）齐公正（经）字第161号《公证书》一份（来源于齐齐哈尔市龙沙区工商局）。证明：1991年8月26日，齐齐哈尔市纺织品采购供应站与中国房地产开发总公司齐齐哈尔公司签订了《关于购买营业楼的合同》的事实及原告齐齐哈尔中央商城、案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、1993年9月，齐齐哈尔市第一商业局向齐齐哈尔市工商局出具的《关于成立齐齐哈尔市纺织品大楼的函》一份（来源于齐齐哈尔市龙沙区工商局）。证明：齐齐哈尔市纺织品大楼是鹤飞经贸总公司和鹤飞商厦合并的产物，与齐齐哈尔市纺织品采购供应站没有关系的事实及齐齐哈尔市纺织品采供供应站的房屋齐齐哈尔市纺织品大楼无权支配的事实。原告质证：真实性没有异议，但是被告没有将52号文件调取全，文件后一部分就是证明产权调给纺织品大楼。本院对本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、2016年4月27日，齐齐哈尔市工商局出具的《营业执照》一份（来源于齐齐哈尔市龙沙区工商局）。证明对象：1993年10月26日，齐齐哈尔市纺织品大楼由齐齐哈尔市第一商业局批准设立，性质为国有企业，法定代表人陈季艳，注册地址是齐齐哈尔市龙沙区玉昆小区贤良一号楼。该企业的前身是齐齐哈尔市鹤飞经贸总公司和鹤飞商厦与齐齐哈尔市纺织品采购供应站没有关系的事实。原告质证：真实性没有异议，但是不能证明该租赁物不是纺织品大楼的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据六、2017年3月9日，中国企业信息网上查询到的齐齐哈尔中央商城注册信息一份。证明对象：原告齐齐哈尔中央商城与齐齐哈尔市纺织品大楼是两个相互独立的企业，各自独立经营自负盈亏，互不隶属。齐齐哈尔中央商城与齐齐哈尔市纺织品供应站更是毫不相干的事实。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，不能证明纺织品大楼没有产权，纺织品大楼已经没有经营权，执照写的经营范围是停业整顿，等待改制。本院对该证据的真实性予以确认。
证据七、2006年1月1日，齐齐哈尔市纺织品大楼作为出租方与承租方被告百信公司签订的《经营场地租赁合同书》一份。证明对象：自2006年1月1日至2006年12月31日，齐齐哈尔市纺织品大楼将涉案租赁物出租给被告百信公司使用的事实。原告质证：没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据八、2007年1月1日，齐齐哈尔市纺织品大楼与被告百信公司续签合同一份。证明对象：自2007年1月1日至2009年12月31日齐齐哈尔市纺织品大楼将涉案租赁物续租给被告百信公司使用的事实。原告质证：没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据九、2007年1月1日，齐齐哈尔市纺织品大楼第三次与被告百信公司续签合同一份，证明对象：自2007年1月1日至2015年12月31日齐齐哈尔市纺织品大楼将租赁物出租给被告百信商城使用事实。原告质证：没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据十、2007年1月1日，被告百信公司与原告齐齐哈尔中央商城重复签订的《经营场地租赁合同书》一份。证明对象：这份合同与2007年1月1日被告百信公司与齐齐哈尔市纺织品大楼签订的合同完全一致、完全重合的事实。原告质证：没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据十一、2015年12月25日，被告百信公司还是在原告的要求下与原告齐齐哈尔中央商场签订的《经营场地（房屋）租赁合同》一份（同原告出示的合同）。证明对象：原告无权出租租赁物的事实。原告质证：真实性没有异议，但是证明问题有异议，中央商城是受纺织品大楼合法委托，是合法有效的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据十二、被告百信公司出具的照片一组（2016年11月18日拍摄、并且棚常年漏水）。证明对象：出租的房屋在冬季供暖期间经常发生供热管线爆裂现象，大量脏水外泄致使被告百信公司无法正常经营，被告百信公司的大量商品也因为被脏水污染无法销售，为了维护被告的合法权益，不得已暂扣了出租方的部分租金的事实。原告质证：真实性有异议，从照片看不出是现场。因该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
证据十三、（2009）齐民初字第10号判决书复印件一份，证明2006年5月20日和2007年3月18日，齐齐哈尔纺织品大楼与齐齐哈尔市龙沙园区建设投资有限公司签订了产权转让合同书及产权转让补充协议书各一份，纺织品大楼将拥有部分产权营业楼1-3层及地下1层，营业楼第四层转让给龙沙区城投公司，城投公司于2006年5月22日至2007年8月8日分四次将全部购房款交齐，即在2006年涉案租赁物的产权已经是城投公司，因此原告无权主张租金及租赁权。原告质证：该判决书并未实际履行。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，被告于2006年1月1日与齐齐哈尔纺织品大楼签订了《经营场地租赁合同书》，期限为一年，该场地位于齐齐哈尔市卜奎大街42号的营业楼。2006年1月1日，齐齐哈尔纺织品大楼因停产、停业，不能经营便与原告签订了委托经营协议书，约定由原告代为经营管理，代收代缴出租房屋的租金及相关税费等，并负责其职工的开资等事宜。2007年1月1日，被告与齐齐哈尔纺织品大楼又签订了一份租赁合同，期限自2007年1月1日至2015年12月31日，同时被告还与原告签订了一份内容完全相同的《经营场地租赁合同书》。2016年1月1日受齐齐哈尔纺织品大楼的经营委托，原告与被告签订了《经营场地租赁合同书》，期限为一年至2016年12月31日。约定年租金120万元，每月月首5个工作日内缴纳当月租金10万元。被告在11月份没有按合同约定的时间履行支付租金义务，也没有按时交足水费、电费及取暖费，原告多次催讨未果，于2016年12月12日以书面形式，向被告发出了《终止租赁关系的通知》，现提起诉讼，要求被告从租赁的房屋中迁出。

本院认为，原告与被告于2016年1月1日签订的《经营场地租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应全面按协议履行各自的义务。因被告没有完全按合同约定的时间缴纳房租金及水、电费、取暖费等，现合同期限已届满，原告不同意继续与被告签订租赁合同，要求被告从租赁的营业场所迁出的理由符合法律规定也符合与被告的租赁合同约定，本院予以支持。关于被告提出的合同相对方齐齐哈尔纺织品大楼及原告针对租赁房产均没有所有权，无权向外出租诉争房屋及场地的主张不能作为不予返还租赁物的理由，被告应按合同约定终止与原告的租赁关系，返还租赁物从租赁房屋中迁出。本院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条的规定，判决如下：

被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司自判决生效之日起10日内从租赁的坐落于齐齐哈尔市卜奎大街42号的营业楼中迁出。
案件受理费50.00元，由被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司承担。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 王慧颖
审判员 曹玉红
人民陪审员 王红坤

书记员： 吴楠楠