齐市富拉尔基天某公司与安某某、张某某、徐某、姚自平、阎善文、东北特殊钢集团北某特殊钢有限公司合作开发房地产合同二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）齐齐哈尔市富拉尔基天某工贸有限责任公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸大街西侧。
法定代表人李跃明，该公司经理。
委托代理人韩德璞，该公司员工。
委托代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）齐齐哈尔市富拉尔基区铁北街道办事处，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区团结街10号。
法定代表人铁艳杰，该办事处主任。
委托代理人赵丽艳，黑龙江仁智律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）齐齐哈尔市华泰建筑安装公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区群众街17号。
法定代表人安某某，该公司经理。
委托代理人冯金玉，该公司职工。
被上诉人（原审被告）安某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
原审第三人张某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
原审第三人徐某，男，xxxx年xx月xx日出生。
原审第三人姚自平，男，xxxx年xx月xx日出生。
原审第三人阎善文，男，xxxx年xx月xx日出生。
原审第三人东北特钢集团北某特殊钢有限责任公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸大街7号。
法定代表人赵明远，该公司董事长。
委托代理人徐春华，该公司法律顾问。

上诉人（原审原告、反诉被告）齐齐哈尔市富拉尔基天某工贸有限责任公司（以下简称天某公司）与上诉人（原审被告）齐齐哈尔市富拉尔基区铁北街道办事处（以下简称铁北办事处）、上诉人（原审被告、反诉原告）齐齐哈尔市华泰建筑安装公司（以下简称华泰公司）、被上诉人（原审被告）安某某、原审第三人张某某、徐某、姚自平、阎善文、东北特殊钢集团北某特殊钢有限公司（以下简称北钢公司）合作开发房地产合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年11月5日作出（2011）齐民初字第19号民事判决，天某公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行公开审理。上诉人天某公司委托代理人韩德璞、查念华，上诉人铁北办事处委托代理人赵丽艳，上诉人华泰公司法定代表人安某某及委托代理人冯金玉，被上诉人安某某，原审第三人徐某、阎善文、北钢公司委托代理人徐春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，关于本案工程联建和拆迁的事实。1995年4月5日，齐齐哈尔市计划委员会对铁北办事处下发《关于批准自筹基本建设预备项目的函》。1995年4月10日，铁北办事处与齐齐哈尔市红岸建筑安装公司第二分公司（以下简称红岸二分公司，后更名为华泰公司）签订一份《关于联合改造天竺园饭店兴建集资楼的协议》，双方当事人在协议书中约定，改造甲区铁北办事处所属天竺园饭店，兴建集资楼一栋，一层为商服网点，其余为住宅，全部投资及附近动迁由华泰公司负责；楼房建成后按原址原面积归还天竺园饭店房屋；铁北办事处出面与华泰公司共同以铁北办事处名义办理各种审批手续，费用由华泰公司支付；竣工后华泰公司按铁北办事处实际节余部分归还铁北办事处发生的费用，每平米按成本价计算，其它建筑面积及产权使用权归华泰公司自行处理，出现一切问题均由华泰公司负责。
1996年5月16日，红岸二分公司在土地管理部门办理建设用地许可证，1998年6月22日，铁北办事处在城市规划管理部门办理建筑工程许可证，1999年5月26日，华泰公司办理集资建房申请，并经富拉尔基区住房制度改革领导小组办公室及齐齐哈尔市计划委员会批准。
1995年5月进行动迁工作，涉及被动迁户22户，要求回迁的9户，要求货币安置的13户，收入回迁款用于货币安置支出。
关于主体工程第一阶段施工（1995年至1999年）的事实。1995年8月份，华泰公司将地基挖完后，因缺少资金而停建。1997年5月13日，红岸建筑安装公司（安某某）与北钢公司物资公司关于建设红建1号楼签订《集资联建协议书》，双方在协议书中约定，红岸建筑安装公司负责办理建楼的一切手续和缴纳费用，北钢公司物资公司负责全面施工与管理；北钢公司物资公司负责集资房销售、收款，按收回金额8%付给红岸建筑安装公司。协议签订后，北钢公司物资公司负责人孙宝泉在施工现场组织施工。1997年北钢公司物资公司投资施工基础部分的约90%一层砌筑一部分主墙。1998年孙宝泉被调出物资公司，工程停建一年（双方没有结算）。1999年3月15日，华泰公司与李杰就红建1号楼清包工程签订了《清包工程协议书》，双方约定清包人工费价格每平方米170.00元，工程所用的变压器安装及费用80，000.00元由李杰垫付，于进入施工现场前支付。1999年度李杰将工程的基础施工完毕，在北钢公司物资公司施工的基础上南侧二楼扣板，东侧二楼圈梁钢筋捆完，没有浇铸（该楼房是正楼和东厢楼联接形成的拐角楼，正楼一层、东厢楼一、二层为商服房屋）。
关于主体工程第二阶段施工（2000年开始）的事实。2000年约4月，红建1号楼工程停建期间，徐某在红建1号楼工地看护现场，韩德璞和其朋友去看望徐某。在交谈中徐某要求韩德璞投资对红建1号楼施工，二人商定合伙，韩德璞出资500，000.00元，徐某出资100，000.00元，以天某公司的名义进行投资。之后，徐某代表天某公司与华泰公司就铁北红建1号楼工程签订施工《合同》，双方在合同书中约定，（一）投资形式：1、天某公司对此工程为全部投资兴建，承包价格按北钢公司孙宝泉商定的价格建筑面积每平方米560.00元。计算面积由二层至七层，天某公司完成此工程的全部工程量（含一层的工程量），其中包括三水一电工程。2、此工程应由华泰公司负责各项配套费，如需天某公司先期垫付及办理，华泰公司按各部门收缴的标准基础上增加5%补偿给天某公司。但此项费用不包含天某公司的承包价格之内，华泰公司将用此费的总额折合成楼房面积偿还给天某公司，由天某公司自行销售。华泰公司补偿给天某公司配套费按各部门收缴的标准不变，天某公司在办理此项配套费时节余部分归天某公司所有。（二）此楼的销售权：1、天某公司与华泰公司同样享受此楼的销售权。2、销售办法：华泰公司按天某公司的工程承包总价加上配套费的资金总额除以每平方米的售价，即住宅平均800.00元／平方米，商服1，800.00元／平方米，折合成面积，将此楼立体分割给天某公司销售面积，由天某公司自行销售，售房价格由各方自行确定。（三）各方职责：华泰公司负责完备各项建楼手续，负责工程验收、物业管理、交付使用、入户手续的办理及费用、工程监理及费用。华泰公司负责动迁户，原有的购房户的回迁安置，范围在华泰公司立体分割的面积之内，此工程前期遗留的各种问题、经济往来及纠纷由华泰公司自行处理。天某公司负责工程的组织施工、施工管理。应由天某公司上缴的税金、劳保统筹，天某公司自行上缴。（四）其它事项：双方制定的各项手续，相互遵守，单方不得违约，违约者除承担赔偿对方经济损失外并增加30%的补偿金。2000年4月1日开工，2000年8月30日竣工。同年4月30日，韩德璞以个人名义与铁北办事处签订了《协议书》，内容与华泰公司签订的《合同》大体相同。2001年3月15日，天某公司与华泰公司就铁北红建1号楼工程继续由天某公司投资兴建签订《合同》，在原合同的基础上变更了竣工时间为2001年8月30日，其他内容不变，徐某作为天某公司的代理人在合同上签字，铁北办事处主任赵锡奎同意双方签订的合同，并在合同书上签字并加盖铁北办事处的公章。2001年4月18日，徐某又代理天某公司与华泰公司签订《补充协议》，双方在补充协议中约定，铁北红建1号楼工程由天某公司全部投资兴建，双方为了便于工程结算，双方商定将此楼先期部分抵押给天某公司，由天某公司对外自行销售。（一）结算方式：1、天某公司由二层至七层计算结算面积5404平方米，工程总造价为5404平方米×560.00元／平方米=3，026，240.00元。2、华泰公司为了天某公司尽快收回工程款，华泰公司将此楼抵押给天某公司，由天某公司对外自行销售，销售价为商服平均售价1，800.00元／平方米，住宅售价为800.00元／平方米，天某公司在销售中高于价或低于此价，都由天某公司自行受益或负担，直到天某公司把全部工程款收回为止。3、售房面积的计算按富区房地局监管科测绘的依据为准，如有误另行计算。（二）销售手续及其它收取费用的办理：1、华泰公司办理售房委托书交于天某公司，销售房许可证、购房合同由天某公司保管，售房收据由华泰公司保管，售房款由天某公司收取。2、天某公司在对外销售房中由天某公司全权负责，华泰公司对外联系的销售房须经天某公司商量，售房款由天某公司收取，售房款分配比例为华泰公司留取10%，天某公司留取90%。3、按有关规定收缴的费用，由卖房者收缴。（三）各方的责任及违约责任：1、根据此楼的销售情况，如果此楼已达到竣工使用，天某公司的工程款还没有全部收回，华泰公司应根据所剩的楼房和天某公司所剩的工程款，折合面积归还给天某公司，但价格按所剩的楼层价格降低10%．天某公司所垫付的配套费款也按上述办法执行。2、双方所签定的各项条款，单方不得违约，违约者将承担对方的按实际投入增加30%的补偿金。
在华泰公司将铁北红建1号楼发包给天某公司投资后，2000年6月12日，天某公司将该工程清包给齐齐哈尔市天元建筑工程处（以下简称天元工程处），清包范围：包工不包料、主体砌筑、室内外抹灰、水暖电照、砼件安装。清包工程造价：每平方米人工费125.00元。韩德璞代理天某公司、张某某代理天元工程处在合同书中签字，由铁北办事处担保，铁北办事处主任赵锡奎在合同书中签字。张某某施工到9月份，南侧楼房施工到五层，东侧楼房施工到四层，张某某的施工队伍撤出。徐某又找刘大力接着施工，到10月26日停工，南侧楼房施工到七层平口，东侧楼房施工到五层平口。
2001年，天某公司先后将工程清包给华泰公司的施工队伍、张旭、孝感工程队。华泰公司未经天某公司同意将上下水、采暖工程转包给阎善文施工。
2000年7月1日，徐某代表天某公司与姚自平签订塔式吊车租赁协议，姚自平为本案工程提供施工机械，工程完工后结算机械费80，000.00元，徐某与姚自平协商用1套住宅房屋抵机械费，但姚自平至今未得到房屋，也未得到工程款。
2000年12月7日，经齐齐哈尔市富拉尔基区房产工程测绘队对铁北红建1号楼房屋面积测算，总建筑面积为6231.10平方米，其中商服9套，权属面积1221.13平方米，住宅59套，权属面积5009.97平方米。房屋共计68套，因有华泰公司的授权，房产部门向韩德璞发出预售证62套，之后返回59套，换取销售证43套；向安某某发出预售证6套，其没有返回预售证。经对齐齐哈尔市富拉尔基区房产工程测绘队制作的铁北红建1号楼房屋测绘技术报告书中的数字进行核对，二至七层房屋面积为5447.27平方米（其中二层商服面积437.32平方米）。
2001年6月4日，华泰公司出具售房委托书，内容为铁北红建1号楼工程由天某公司投资承建，经双方商定华泰公司委托天某公司销售此楼部分权限明细如下（没有具体列入明细）。2001年9月30日，徐某代表天某公司与安某某达成分房协议，分给天某公司住宅32套面积2542.06平方米，价格800.00元／平方米，价款2，033，648.00元，商服3套面积526.38平方米，价格1，800.00元／平方米，价款947，484.00元，合计2，981，132.00元。天某公司对该分房协议分给的面积不予认可，称该协议没有包括配套工程款应分得的面积。
2001年8月30日，天某公司施工的铁北红建1号楼工程基本完工。2008年9月20日，经铁北办事处申请，齐齐哈尔市房屋安全管理鉴定站对红建小区1号楼工程进行了安全鉴定，结论为能够满足结构使用安全。从2002年至今，红建小区1号楼房由天某公司控制和管理。
关于天某公司在施工主体工程中的投资相关事实。在原审法院庭审中天某公司提供证据证明其在建设红建1号楼主体工程中投入资金1，348，523.53元，安某某质证意见是该证据材料是其自己编造的，没有本人签字。徐某的质证意见是天某公司2000年投入100，000.00元、2001年投入410，000.00元，对其他投入不清楚。现无证据否认天某公司对红建l号楼工程投资的事实。
关于天某公司在工程待验收及验收期间支付的费用相关事实。2009年9月12日，铁北办事处、徐某、天某公司对红建小区1号楼工程验收费用明细账进行了确认（主体工程以外的费用）合计867，457.32元，其中包括外网配套工程费用192，000.00元，支付的其它费用等共计675，457.32元。其它费用为：房地局测绘队测绘费7，477.32元，土地测绘费6，300.00元，各种材料化验费11，000.00元，2002年至2009年期间的电费38，400.00元，发预售许可证测绘房屋面积费用5，000.00元，楼房看护人员工资2002年至2009年114，000.00元，楼房院内砼地面费用110.00元／平方米×860平方米=94，600.00元，铁艺大门4个12，500.00元，楼房安全鉴定挖基础土方人工费1，100.00元，楼房东侧楼前地面铺道板人工费7，680.00元，楼房下水道疏通费15，000.00元，室内防盗门换门锁费用2，000.00元，加晒图纸费500.00元，监理费5，000.00元，楼房图纸设计费7，000.00元，楼房外墙涂料粉刷工程费65，000.00元，楼内供热管线分户改装费156，000.00元，工程验收费用38，000.00元，消防验收费用50，000.00元，工程验收需要图纸晒图费900.00元，房屋安全鉴定费38，000.00元。
关于天某公司施工外网配套工程情况相关事实。2001年9月28日，华泰公司与天某公司代表徐某达成书面协议，铁北红建1号楼工程各项配套费总计932，125.00元。2008年12月15日，徐某出具关于红建1号楼外网配套工程费的情况说明，内容为天某公司于2000年与安某某签订了施工承包协议，将此楼主体全部工程量完成，但不包括外网配套工程。之后双方签订关于外网配套设施工程费的协议书，各项配套设施费的具体款额共计为930，000.00元左右。此楼的外网配套设施工程全部由天某公司完成，安某某没有将此项工程费支付给天某公司。按当时双方约定，如果安某某完成此项工程，天某公司将双方签订的930，000.00元的协议书还给安某某，此项工程费安某某就不用支付给天某公司。如果安某某没有完成外网配套工程，930，000.00元的协议书仍然有效，安某某将930，000.00元的外网配套设施工程费支付给天某公司。原审法院第二次庭审中天某公司提供了施工外网配套工程支付的工程款情况：供热管线安装费、热网开通费、办理外网配套工程联系安排招待费，经与铁北办事处核对商定为192，000.00元。上下水工程费60，000.00元用A单元4楼中门面积59.12平方米房屋抵账。供热配套增容及审批费用300，000.00元，天某公司委托李信哲出资办理，天某公司给李信哲红建小区1号楼3号门市房抵账。排水工程费事项，天某公司出示了齐齐哈尔市富拉尔基区排水处出具的双方进行结算的证明。入户电缆、人工费27，000.00元、燃气工程款126，555.00元缺少相关凭证，但该工程确属天某公司承办完成。
关于齐齐哈尔市富拉尔基区政府的会议纪要及有关施工参与人的协商相关事实。2005年5月20日，富拉尔基区人民政府区长办公会议纪要中决定，铁北办事处负责安置动迁户，对原建设单位（红岸建筑公司）在该楼房建设过程中采用的顶账或置换手续无效。对该公司先期投入资金，核算清账，将投入返回，并不准参与续建过程中的利润分成。由铁北办事处将该楼房的水、电、气等设施安装完毕，并完成热网分户改造。
2009年8月26日，在富拉尔基区委领导主持研究红建小区1号楼有关问题后，铁北办事处、华泰公司与各施工投资人达成《关于铁北文汇小区1号楼工程问题的有关协议》，内容为华泰公司为此楼的承建单位，铁北办事处为华泰公司的甲方；外网配套费用由安某某承担，天某公司已完成的外网配套设施所发生的费用由安某某按承办人实际发生的费用，用现款或此楼的楼房顶账还给承建人。关于动迁户的临时安置费用及经济赔偿问题，由安某某负主要责任，安某某与赵锡奎共同办理。该楼现在停止对外售楼，各投资人根据自己所完成的工程量与华泰公司安某某分别结算。此楼后期有关的楼房事宜，由铁北办事处负责监督，安某某负责办理。在诉讼中，安某某不主张按此协议执行，称天某公司没有履行合同，对有关天某公司投资的情况不清楚，其只与徐某存在施工关系。
2010年11月9日，富拉尔基区信访联席会议纪要决定，对杨雨贵现居住的门市房（5号商服）及北数第一套门市房（9号商服）一次安置到位。所欠闫善文的工程款由安某某给予解决。将王凡现居住的门市房（6号商服）对其做为安置，一次性安置到位。
关于涉及本案有关诉讼的相关事实。2003年9月9日，华泰公司以天某公司为被告向原审法院提起诉讼，请求终止双方签订的投资兴建合作合同，赔偿其经济损失670，000.00元。理由是双方签订合同后，天某公司未按续建楼的图纸及合同约定的标准和内容施工，即三水一电、消防、各户室的内外门及外墙涂料等均不能达到图纸要求，使之该续建工程无法验收。华泰公司提供了双方签订的《合同》。华泰公司诉讼代理人在代理词中承认合同签订后，双方已实际履行，尤其是天某公司投入了大量资金，现工程接近尾声。该案号为（2003）齐民一初字第34号，徐某作为天某公司的委托代理人参加诉讼。该案一审判决后，华泰公司不服上诉至省高院，省高院裁定发回重审。重审后，在2004年7月16日的法院调查笔录中安某某与天某公司代理人徐某对天某公司已完成红建1号楼工程量确认为二层至七层。徐某称其干了这个活与老韩（韩德璞）以天某公司的名义与华泰公司签的协议。在重审后的（2004）齐民初字第44号民事案件中，徐某仍作为天某公司的委托代理人与华泰公司达成调解协议。2008年华泰公司向齐齐哈尔市富拉尔基区法院起诉天某公司，诉由与2003年起诉的理由基本相同，被裁定驳回。
华泰公司诉讼主张其2001年为施工人付出了该楼房的电气安装工程款，以712平方米楼房顶款，但天某公司至今没有将楼房交付给施工人，天某公司未履行协议，给华泰公司造成逾期进户损失570，000.00元。华泰公司上述主张没有充分的证据予以证明。
天某公司向原审法院起诉请求铁北办事处、华泰公司给付天某公司工程投资款共计4，025，206.60元，商服465.81平方米，住宅3983.44平方米，铁北办事处、华泰公司支付红建1号楼验收费用（含待验收期间产生的费用）902，365.05元，华泰公司给付因逾期验收造成的工程款利息损失1，369，070.98元，华泰公司支付违约金907，872.00元。主要理由为：2001年3月15日，天某公司通过铁北办事处与华泰公司就富拉尔基区铁北红建1号楼（现为文汇小区1号楼）工程继续施工签订《合同》约定：天某公司对此工程全部投资兴建，开、竣工日期分别为2000年4月1日、2001年8月30日，由华泰公司负责工程验收等。2001年4月18日，天某公司与华泰公司签订《补充协议》约定：天某公司投资承包的工程价格按此楼的建筑面积为560.00元／平方米，本工程为七层建筑，天某公司由二层至七层计算面积5523.36平方米（经实际测绘），工程总造价为3，093，081.60元。如果此楼已达到竣工使用，天某公司的工程款没有全部收回，华泰公司应根据所欠天某公司工程款，折合面积归还天某公司，违约者将承担对方按实际投入增加30%的补偿金。2001年8月30日，天某公司依合同及协议约定将此楼全部竣工。由于华泰公司违约，多年未组织验收导致天某公司不能如期收回投资款。2008年8月，由铁北办事处组织、天某公司垫资并协助铁北办事处将该楼验收合格。另，根据双方在合同中的约定，应由华泰公司负责红建1号楼的外网工程，由于华泰公司违约未履行合同义务，该外网工程全部由天某公司出资建设。
铁北办事处辩称：1.诉争的铁北文汇小区1号楼（原铁北红建1号楼），是华泰公司、铁北办事处、北钢公司、天某公司、龙泉酒家等多家集资联建的。本案应对各方投资进行清算或进行鉴定，确认各方的投资数额，然后先安置动迁户后，再按各方投资比例，对所建剩余楼房进行分割，之前各方私自所卖楼房均无效。2.铁北办事处既是被动迁户，又是集资联建投资方。铁北办事处被动迁的天竺园饭店建筑面积210平方米。之后铁北办事处主任赵锡奎个人又实际投资300，156.16元，用于动迁费用175，040.16元，用于工程款128，116.00元。1995年4月10日，华泰公司与铁北办事处签订的《关于联合改造天竺园饭店兴建集资楼的协议》，约定楼房建成后按原址原面积，归还铁北办事处天竺饭店房屋，不另行付款，但至今未归还。
华泰公司没有提出答辩意见。
华泰公司反诉请求天某公司返还给华泰公司电器安装费210，000.00元，折合楼房263平方米（210，000.00元÷800.00元），返还楼房263平方米，赔偿逾期进户费570，000.00元，折合楼房712.5平方米。主要理由为：华泰公司于2001年9月30日已经与徐某共同签订了分房协议，此协议并由原铁北办事处主任赵锡奎认同。协议把详细的各门各户住宅抵押给了施工负责人徐某，双方一直以此分房协议的各条款为根据。天某公司要求华泰公司给付住宅面积4304.07平方米，商服面积566.95平方米，实属无理要求。2001年华泰公司与天某公司签订合同后，天某公司并未履行协议，因此给华泰公司造成了巨大的经济损失。2001年华泰公司已经为施工人付出该楼的电气安装工程款以楼房顶款的楼房712平方米，但天某公司至今没有将该楼房交付给电器安装公司。
天某公司辩称：天某公司与北华公司签订的电器安装合同，由于华泰公司没有施工，导致电器没有完全竣工，华泰公司的诉讼主张与事实不符。
张某某述称，其与徐某同华泰公司签订了施工合同，自三层楼开始施工到六层楼主体砌筑，经华泰公司验收，结账时分得住宅楼8套，请法院维护其合法权益。
徐某述称，铁北文汇小区红建1号楼工程，徐某在2000年6月25日第一个与华泰公司签订了工程承包合同，同时在2000年7月5日华泰公司与徐某共同与齐齐哈尔市京华建筑公司工程处张某某签订的工程承包合同，徐某与张某某共同投资施工兴建。在施工当中天某公司替徐某支付钢窗款和门窗款13，000.00元，现欠天某公司借款1，000.00元。根据2009年8月26日区委领导主持的会议，经华泰公司、铁北办事处及几方施工投资人签字达成协议，商定该楼停止对外销售，各施工投资人根据自己所完成的工程量与华泰公司分别结算。华泰公司、铁北办事处、徐某、张某某和天某公司应按施工承包合同的规定，分别承担各自责任。各施工投资人根据自己应分得楼房自行销售。请求判令徐某在红建1号楼施工投资应分得楼房建筑面积为1336.25平方米，应分得楼房16套住宅。
姚自平述称，为徐某提供施工设备，并与徐某进行结算，徐某用文汇小区1号楼A单元403号房屋（77.5平方米）抵账，该房屋由天某公司出售给他人。请求法院依法把文汇小区1号楼A单元403号房屋确权给姚自平。
阎善文述称，本案工程中的水暖安装项目由阎善文承包并完成施工。施工前阎善文与华泰公司签订的施工合同，合同约定工程款以楼房抵账进行结算。诉争的工程款应将阎善文完成的这部分工程予以扣除。
北钢公司述称，本案工程北钢公司物资公司施工了一部分，请法庭查请事实，保护北钢公司的合法权益。现各方对其投资材料款720，000.00元都没有异议，分割房产时保护其的利益。
原审法院判决认为，天某公司以与其签订合同的相对人华泰公司为被告提起诉讼主张权利，华泰公司在应诉后仅提供了其营业执照复印件，未能提供营业执照原件。经天某公司申请，原审法院向工商行政管理部门进行调查，未能查到有关华泰公司工商登记档案和电子登记信息。华泰公司提供的企业代码证，经依法向质量技术监督部门进行调查，没有相关的登记。华泰公司的经营活动均由安某某实施，原审法院依法追加安某某为被告。安某某被列为本案被告后仍主张华泰公司主体资格存在，其提供的根据是红岸建筑安装公司的企业资质证、税务登记证、华泰公司的建设计划申请单、工商行政管理部门出具的证明、富拉尔基区乡企局向资产评估所出具的证明等材料。鉴于华泰公司当时在工商行政管理部门是否进行企业登记问题，时间已久远，但其提供了工商管理部门的证明，又有其它证据佐证，故判定由华泰公司承担本案的法律责任。由于华泰公司的经营行为与安某某个人行为混同，安某某对华泰公司在本案中的民事责任承担连带责任。铁北办事处与华泰公司自称的其前身红岸二分公司签订了集资联建协议，建设本案诉争的红建1号楼工程，双方在协议书中约定以铁北办事处名义办理各种审批手续，在施工中铁北办事处办理了有关审批手续，并参与了该工程前期动迁和建设楼房中的有关事宜。因此，在本案中铁北办事处应对华泰公司的民事责任承担连带责任。
关于本案合同纠纷的性质问题。根据天某公司与华泰公司签订合同的内容，天某公司主要义务是投资，故本案案由确定为合作开发房地产合同纠纷。铁北办事处与红岸二分公司于1995年4月10日签订改造天竺园饭店兴建集资楼协议，建设红建小区l号楼，双方联建的目的是为改造铁北办事处辖区居民危房和解决职工住房难问题，符合当时的政策规定，双方联建由红岸二分公司投资，但红岸二分公司没有资金，1997年引入北钢公司物资公司投资建设，北钢公司物资公司投资施工不到二层撤出。铁北办事处于2000年联系到天某公司进行投资建设该楼，天某公司不具备施工资质，由建筑公司施工，为把该楼房建设完工，天某公司在当时的投资行为并无不当。但华泰公司与天某公司签订合同时无充分的证据证明其具有经营主体资格，与天某公司签订的合同及补充协议应属无效，故对天某公司提出的由华泰公司承担违约金的诉讼请求不予支持。对本案纠纷的解决，应根据其具体情况，可参照双方当事人在合同中的约定进行处理。有关天某公司提出的华泰公司对工程逾期验收应赔偿其工程款利息损失问题，按合同约定华泰公司以房屋抵投资款，现房屋已建成十余年，房屋的价值有升值，且天某公司对部分房屋已处分，故对其提出的该项诉讼请求不予支持。
关于安某某称其与天某公司签订的合同没有履行的问题。经原审法院调查，有证据证明天某公司履行了合同。一是韩德璞与徐某均认可是其二人合伙投资施工本案诉争的楼房，并以天某公司名义签订合同，在合同上铁北办事处签字盖章认可，徐某作为天某公司的代理人在合同上签字，在履行合同中徐某在现场负责施工。二是天某公司与具体施工人张某某签订了清包协议书，铁北办事处在协议书上签字盖章认可。三是天某公司为该楼二至七层主体工程投入资金1，340，000.00元，工程验收前及验收时支付主体以外的工程费用670，000.00元，组织施工了外网配套工程。四是2003年9月9日华泰公司以天某公司为被告向原审法院提起诉讼，认可该楼二层以上主体工程是天某公司投资施工，但称天某公司施工部分项目存在质量问题。华泰公司诉讼代理人在代理词中承认合同签订后，双方已实际履行，尤其是天某公司投入了大量资金，现工程接近尾声。五是在2004年7月16日的法院调查笔录中安某某与天某公司代理人徐某对天某公司已完成红建1号楼工程量确认为二层至七层。在庭审中安某某出示设计变更单（2001年5月10日）证明天某公司改变原设计、偷工减料，但该证据反证其与天某公司履行合同的事实。六是2001年6月4日华泰公司向天某公司出具售房委托书，2001年9月30日安某某与天某公司代表人徐某签订的分割房屋明细表，均能证明双方履行了合同。七是徐某在2008年12月15日出具的说明材料中称，天某公司于2000年与安某某签订施工承包协议，将此楼主体全部工程量完成（不包括二层以下）。八是铁北办事处认可该楼是天某公司投资最后完成的，称华泰公司只有安某某一人、一张办公桌，没有机构、人员、资金，租用一间办公室。事实证明天某公司不但履行了主体工程合同，还履行了外网配套协议，并且支付合同义务外的费用675，457.32元。红岸1号楼房主体工程二层至七层、外网配套工程如有未完事项由天某公司负责处理，包括其应负责的外债和应缴纳的税费，涉及质量问题也由天某公司负责。
关于本案中的第三人问题。张某某称其与华泰公司签订施工合同，从三层施工到六层，提供了与安某某、徐某于2000年7月5日签订的合同，但在之前的2000年6月12日，张某某与天某公司签订了施工协议书，并经铁北办事处签字盖章确认，故认定张某某施工是履行与天某公司的合同，其诉讼主张在本案中不予审理。徐某称其与张某某从二层以上投资完成了工程施工，徐某提供了其与华泰公司、华泰公司与张某某签订的合同。但本案事实是签订合同、施工、本诉之前的诉讼均是徐某代表天某公司，徐某承认与韩德璞是合伙关系并以天某公司的名义施工，故认定徐某是天某公司名下韩德璞的合伙人，在本案中不享有独立的权利，合伙之间的争议可另行处理。姚自平称其为徐某提供施工设备，并与徐某进行了结算。徐某作为天某公司的代表人与姚自平联系的施工机械，天某公司应承担欠姚自平机械费的债务，但在本案中不予审理。阎善文称水暖安装项目由其承包并完成施工，施工合同是与华泰公司签订的。因该工程项目属天某公司施工范围，有关工程结算事宜应与天某公司协商处理，但在本案中不予审理。北钢公司参加诉讼系原审法院通知，目的是查明本案的有关事实，其在本案中不享有实体权利。华泰公司主张楼内用电是其联系办理的安装，应由天某公司给付楼房分割面积，因楼内用电的安装项目属天某公司承建范围，且华泰公司没有提供证据证明其支付了该款项，故楼内用电的安装费用应与天某公司结算。安某某主张由天某公司承担逾期进户的损失，但没有充分的证据证明其主张的事实。关于华泰公司的反诉请求，原审法院不予支持。
综上，对本案纠纷的处理，本着理顺合同关系，尊重当事人的意思自治，稳定现状，具体情况具体处理，保护投资人的利益，回复到当事人在签订合同和施工时能够预见的结果去处理。据此判决：一、华泰公司给付天某公司投资施工的红建1号楼二至七层工程款3，050，471.20元（560.00元／平方米×5447.27平方米），给付外网配套工程款932，125.00元。合计3，982，596.20元，依照双方当事人在合同和补充协议中的约定，将工程款折算成相应面积的房屋，由华泰公司给付天某公司面积4978.25平方米的住宅房屋（工程价款3，982，596.20元÷800.00元／平方米），如执行商服房屋按1，800.00元／平方米进行折算，如不能完全执行房屋，对未能执行面积的房屋折算成工程款进行给付，并按银行贷款利率计算给付利息，利息从2001年8月30日计算到工程款付清之日止；二、华泰公司除主体工程、外网配套工程之外的有关本工程的垫付费用675，457.32元；三、安某某对前一、二判项中华泰公司的责任承担连带责任；四、铁北办事处对前一、二判项中华泰公司的责任承担连带责任；五、驳回天某公司提出的要求华泰公司赔偿其逾期验收楼房（付款）造成其工程款利息损失1，369，070.98元的诉讼请求；六、驳回天某公司提出的因华泰公司违约应支付违约金907，872.00元的诉讼请求；八、驳回华泰公司的反诉请求。上述给付款项于本判决生效之日履行。一审案件受理费61，764.00元，由华泰公司、安某某、铁北办事处负担40，146.60元，由天某公司负担21，617.40元；一审反诉案件受理费4，450.00元，由华泰公司负担。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。另查明：
2000年4月30日，铁北办事处与韩德璞签订《协议书》，约定：工程现状为二层砌筑框架未封顶，铁北办事处前期投资折算为竣工后面积900平方米，设计7层之后，韩德璞全额投资建设，水电、水暖等外网配套铁北办事处负责，双方立体分割销售诉争房屋，工期为2000年6月1日至2001年9月30日。
2001年3月15日，天某公司与华泰公司签订《合同》。约定2000年4月1日开工，2001年8月30日竣工。铁北办事处主任赵锡奎同意双方签订的合同，并在合同书上签字并加盖铁北办事处的公章。
2001年9月30日，华泰公司与“天某公司代表徐某”达成分房协议，分给天某公司住宅32套（A401、A501、A701、A302、A402、A502、A602、A403、A503、B401、B501、B601、B701、B302、B402、B502、B602、B702、C701、C302、C402、C502、C602、C702、D501、D601、D701、E301、E401、E601、E701、E302）面积2541.4平方米，价格800.00元／平方米，价款2，033，648.00元，商服3户（5号、7号、8号）面积526.38平方米，价格1，800.00元／平方米，价款947，484.00元，合计2，981，132.00元。该协议记载“工程总造价：徐某开票据时华泰公司应先扣除其应得或应扣部分楼层建筑面积5304平方米×工程承包价560.00元／平方米=2，970，240.00元，天某公司应分割的面积折合金额为2，980，604.00元。2，980，604.00元－2，970，240.00元=10，364.00元（天某公司欠华泰公司差额款），竣工后付80%，根据实际情况多退少补，经验收合格后应付房华泰公司一次性付完。”2009年10月29日及11月29日，安某某、徐某及赵锡奎分别又在该协议上签字，并书写“高书记主持的各投资人协调会明确指出，政府协调好动迁户后，执行原分房协议”，赵锡奎注明“同意原分房意见”。天某公司对该分房协议分给的面积不予认可，称该协议没有包括配套工程款应分得的面积。上下水工程费非诉争工程A单元4楼中门面积59.12平方米房屋顶抵。
经组织天某公司华泰公司、徐某共同确认，本院对上述分房协议中所涉及的房屋查明：
A单元401号：华泰公司顶抵张某某工程款，张某某出售给案外人并占有。天某公司未进行出售。A单元501号：华泰公司顶抵徐某工程款后，徐某出售给案外人，天某公司同意出售给案外人。A单元701号：天某公司管控中，未出售。A单元302号：安置动迁户。A单元402号：华泰公司顶抵张某某工程款，并称张某某出售给案外人，并占有。A单元502号：天某公司出售给案外人。A单元602号：天某公司出售给案外人。A单元403号：天某公司出售给杨弛，并占有，华泰公司称其同意徐某以该房屋顶抵姚自平工程款。A单元503号：华泰公司顶抵给徐某工程款后，徐某将该房屋出售给案外人，天某公司同意并办理销售许可证。B单元401号：天某公司留用。B单元501号：天某公司、华泰公司均同意顶抵徐某工程款，并占有。B单元601号：天某公司称铁北办事处将该房屋处分，案外人史永安占有，华泰公司称将该房屋顶抵徐某工程款。B单元701号：天某公司出售给案外人苗立伟，并占有，华泰公司称将该房屋顶抵徐某工程款。B单元302号：天某公司出售给案外人鄂青波，并占有，华泰公司称将该房屋顶抵徐某工程款。B单元402号：华泰公司将该房屋顶抵徐某工程款后，徐某出售给案外人，天某公司给其办理了产权证。B单元502号：天某公司出售给案外人姜爽，并占有，华泰公司称将该房屋顶抵徐某工程款。B单元602号：天某公司出售给案外人孙海波，并占有，华泰公司称将该房屋顶抵徐某工程款。B单元702号：天某公司出售给案外人李青强。C单元701号：天某公司管控中，未出售。华泰公司称其将该房屋出售给张某某。C单元302号：天某公司出售给案外人刘唐所，办理产权证并占有，华泰公司称其将该房屋顶抵徐某工程款。C单元402号：天某公司出售给高宏，并占有，华泰公司称其将该房屋顶工程款。C单元502号：天某公司管控中，未出售，华泰公司称其将该房屋顶抵张某某工程款。C单元602号：天某公司管控中，未出售，华泰公司称其将该房屋顶抵徐某工程款，徐某将该房屋顶抵姚自平工程费。C单元702号：天某公司管控中，未出售。D单元501号：天某公司管控中，未出售，华泰公司称其将该房屋顶抵张某某工程款，并抵押贷款。D单元601号：天某公司出售给谢井泉，并占有，华泰公司称其将该房屋顶抵张某某工程款。D单元701号：天某公司管控中，未出售，华泰公司称其将该房屋顶抵张某某工程款，并抵押贷款。E单元301号：天某公司出售给王建刚，并办理产权证及占有，华泰公司称其将该房屋顶抵徐某工程款。E单元401号：天某公司出售给案外人荣磊，并办理销售许可证及占有。E单元601号：天某公司出售给案外人韩玉杰，并办理销售许可证及占有，华泰公司称其将该房屋顶抵徐某工程款。E单元701号：华泰公司顶抵徐某工程款后，徐某又退回该房屋，华泰公司将该房屋出售给案外人李文华。E单元302号：天某公司顶低自来水款，自来水公司占有，华泰公司称其将该房屋顶抵徐某工程款，徐某又出售给案外人王忠臣，并占有。5号门市房：天某公司称动迁户占有，华泰公司称其将该房屋抵顶给闫善文工程款。7、8号门市房：天某公司称因华泰公司欠水泥款，哈尔滨市动力区人民法院执行时，天某公司交纳法院260，000.00元执行款，现房屋天某公司控制占有。华泰公司称其将该房屋抵顶徐某工程款。
华泰公司向诉争工程投入钢材价值103，311.00元，投入木材价值97，689.00元，合计201，000.00元。
2013年3月27日，齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基区工商分局出具证明，证实没有查到齐齐哈尔市红岸建筑安装公司和华泰公司电子信息和档案。
2013年4月8日，齐齐哈尔市质量技术监督局出具证明，证实齐齐哈尔市红岸建筑安装公司1997年6月10日办理代码证，2001年6月10日作废，华泰公司在数据库中不存在。
2013年8月28日，齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基区工商分局出具证明，证实该分局于1998年5月11日曾证实齐齐哈尔市红岸建筑安装公司变更为华泰公司。
2013年10月18日，齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基区工商分局出具证明，证实齐齐哈尔市红岸建筑安装公司在该局登记注册，变更为华泰公司。
2013年10月25日，齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基区工商分局出具证明，证实齐齐哈尔市红岸建筑安装公司及变更后为华泰公司的档案正在查找。

本院认为，齐齐哈尔市工商行政管理局富拉尔基区工商分局虽然证实没有查到齐齐哈尔市红岸建筑安装公司和华泰公司电子信息和档案，但证实齐齐哈尔市红岸建筑安装公司在该局登记注册，变更为华泰公司。因确定企业的法人资格，原则上以工商登记为准，工商机关证实华泰公司登记注册，华泰公司应具备诉讼主体资格，该公司档案是否完备非民事案件审查范围，并不影响登记的事实。华泰公司作为政府相关部门批准的诉争小区用地单位、集资建房单位，其法定代表人安某某在诉争小区建设过程中所从事的经营活动，依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第58条规定，应由华泰公司承担民事责任。同理，天某公司副经理韩德璞在诉争小区建设过程中对外以天某公司名义所从事的经营活动，亦应由天某公司承担民事责任。原审法院判令泰公司法定代表人安某某承担连带责任不当，本院予以纠正。
关于各方当事人之间民事法律关系及本案案由的问题。本案各方当事人之间存在两个法律关系，一是本诉三个被告中的铁北办事处与华泰公司之间的合作开发房地产法律关系；二是本诉原告天某公司与上述两合作方之间形成的建筑工程施工法律关系。本案徐某等人系原审法院依职权追加的无独立请求权的第三人。本诉原告天某公司及反诉原告华泰公司的诉讼请求内容均涉及建筑工程施工法律关系，故本案案由应建设工程施工合同纠纷，原审法院认定案由有误，本院予以纠正。本案第三人徐某与天某公司副经理韩德璞合伙并以天某公司名义与华泰公司、第三人张某某、姚自平签订施工合同；本案第三人阎善文虽与华泰公司签订施工合同，但施工范围却是天某公司的施工项目，且目前尚未结算；本案第三人北钢公司施工范围为诉争工程二层以下部分，而天某公司主张拖欠工程款系诉争工程二层以上部分。故原审法院对本案第三人诉讼期间各自主张相应权利的请求不予审理，并无不当。
关于铁北办事处应否承担连带责任的问题。2000年4月30日，韩德璞虽以个人名义与铁北办事处所签订的《协议书》，但韩德璞的行为系代表天某公司的职务行为，又因铁北办事处为华泰公司的共同建设单位，作为合作开发房地产的一方，其合作过程中的内部约定，不具有对抗施工人效力，故原审法院判决铁北办事处对华泰公司给付工程款承担连带责任并无不当。
关于华泰公司与天某公司的结算问题。2001年9月30日，华泰公司与“天某公司代表徐某”达成分房协议，约定工程总造价2，970，240.00元，华泰公司向天某公司以房抵工程款住宅32套、商服3套，该协议应视为双方对诉争工程款的最终结算，应对双方均具有约束力。根据本院二审所查事实，该协议签订后，天某公司（徐某）处分、占有的部分房屋，应视为对分房协议的部分履行，应在华泰公司应付天某公司工程款中扣除。天某公司（徐某）处分、占有的部分房屋：住宅24套（A501号79.22平方米、A701号79.22平方米、A502号59.12平方米、A602号59.12平方米、A403号77.5平方米、A503号77.5平方米、B401号87.89平方米、B501号87.89平方米、B701号87.89平方米、B302号84.69平方米、B402号84.69平方米、B502号84.69平方米、B602号84.69平方米、B702号84.69平方米、C701号59.49平方米、C302号66.5平方米、C402号66.5平方米、C502号66.5平方米、C602号66.5平方米、C702号66.5平方米、D601号94.13平方米、E301号92.6平方米、E401号92.6平方米、E601号92.6平方米），合计建筑面积1882.72平方米，按照每平方米单价800.00元对应价款1，506，176.00元；商服2套（7号、8号门市房）合计建筑面积305.72平方米，按照每平方米单价1，800.00元对应价款550，296.00元，以上住宅、商服价款总计2，056，472.00元。2001年9月28日，华泰公司与天某公司达成《铁北红建1号楼工程各项配套费》的协议总计932，125.00元，华泰公司未对此进行施工，原审法院判决华泰公司给付天某公司该款并无不当。华泰公司向诉争工程投入钢材、木材等201，000.00元，此款应在华泰公司给天某公司工程款中扣除。综上，华泰公司应向天某公司支付拖欠的工程款1，644，893.00元（分房协议约定的总价款2，970，240.00元＋华泰公司应返还的配套费932，125.00元－天某公司部分履行的分房协议所抵的工程款2，056，472.00元－华泰公司投入的材料款201，000.00元）。
因双方就以房抵工程款先后签订两份协议，一是双方于2001年3月15日、2001年4月18日分别签订的《合同》及《补充协议》约定的560.00元／㎡（指建筑面积，下同）顶抵工程款。二是2001年9月30日签订的分房协议约定住宅800.00元／㎡、门市房1，800.00元／㎡。故华泰公司拖欠天某公司工程款原则上应以房屋折抵工程款。即分房协议35套房屋中已折抵工程款后余下的9套房屋（8套住宅、1套门市房）。应按分房协议约定的单价折抵。分房协议之外的房屋，应按《合同》及《补充协议》约定的单价折抵。另，华泰公司还应给付除主体工程、外网配套工程之外的有关本工程的垫付费用675，457.32元，按照欠款即应付息的原则，华泰公司还应给付该款利息。因华泰公司、铁北办事处与天某公司签订的关于诉争工程的建设工程施工合同为无效合同，其约定的违约金及损害赔偿金对双方不具有约束力，故本院对天某公司上诉请求给付违约金及逾期验收损失不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

维持齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民初字第19号民事判决主文第五项、第六项、第八项；
撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民初字第19号民事判决主文第三项；
变更齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民初字第19号民事判决主文第一项为：华泰公司于本判决送达之日起三十日内给付天某公司价值1，644，893.00元的房屋［指分房协议中已折抵工程款后余下的房屋（按照住宅建筑面积每平方米800.00元、门市房建筑面积每平方米1，800.00元进行折抵），及分房协议之外的房屋（按照建筑面积每平方米560.00元进行折抵）］，如不能以房屋折抵或部分房屋折抵，则给付1，644，893.00元工程款或剩余工程款及利息（自2001年9月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；
变更齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民初字第19号民事判决主文第二项为：华泰公司于本判决送达之日起三十日内给付天某公司除主体工程、外网配套工程之外的有关本工程的垫付费用675，457.32元及利息（自2009年9月12日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；
变更齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民初字第19号民事判决主文第四项为：铁北办事处对本判决第三项、第四项中华泰公司的责任承担连带责任；
驳回天某公司、铁北办事处、华泰公司的其他上诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61，764.00元，由华泰公司、铁北办事处连带负担33，234.00元，由天某公司负担28，530.00元；一审反诉案件受理费4，450.00元，由华泰公司负担；天某公司交纳的二审案件受理费21，617.00元，由天某公司负担19，216.00元，由华泰公司、铁北办事处连带负担2，401.00元；铁北办事处交纳的二审案件受理费40，146.60元，由铁北办事处负担；华泰公司交纳的二审案件受理费20，000.00元，由天某公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王广厚 代理审判员　　王　剑 代理审判员　　王景波

书 记 员 苑晓姗