黑龙江祥某房地产开发有限公司与张某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

黑龙江祥某房地产开发有限公司
刘涛（黑龙江柔德律师事务所）

原告黑龙江祥某房地产开发有限公司（组织机构代码:68603XXXX），住所地延寿县。
法定代表人李风，董事长。
委托代理人刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。
被告张某某（公民身份号码×××），住黑龙江省尚志市。
原告黑龙江祥某房地产开发有限公司与被告张某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告黑龙江祥某房地产开发有限公司的委托代理人刘涛与被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告将给付逾期付款利息的时间计算至欠款全部履行完毕时止；同时原告放弃诉讼请求第二项，即放弃如被告不同意支付购房款及利息，请求解除购房协议，要求被告退还所购房屋并支付自2011年9月1日至判决生效之日止的房屋使用费用的诉讼请求。
被告张某某辩称:购买房屋的面积不对，对原告的房屋面积测绘报告不认可，房屋质量不合格，也不要求鉴定，不能给原告房款，要求退房解除合同。
本院在开庭审理过程中，原告祥某公司为证明其主张的事实成立，举示了证据，被告张某某发表了质证意见。
原告祥某公司举示证据情况如下:
证据A1.2010年7月2日，延寿县房产住宅局颁发的《延寿县商品房预售许可证》一份。拟证明原告销售给被告房屋的行为合法。
证据A2.2010年3月30日，《房屋认购书》一份。拟证明原、被告之间房屋买卖的事实及房屋的位置、面积、价款、付款方式等。
证据A3.2010年3月30日、3月31日收据存根两份。拟证明被告已经支付购房款21.1859万元。
证据A4.2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测（2012）年第001号《房屋面积测量报告书》一份。拟证明被告购买的房屋经实际测量面积为77.96平方米。
证据A5.2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的《建设工程竣工验收备案证书》一份。拟证明被告购买的房屋已经竣工验收。
证据A6《未办手续入住户详单》一份，拟证明被告已经入住购买的该套房屋。
张某某对祥某公司举示的证据质证认为:对原告提交的证据A1有异议，认为有这个证不一定销售的的房屋就是合格；对原告提交的证据A2、A3无异议；对证据A4有异议，认为这个测量报告不权威，不认可，测绘面积多了；对证据A5有异议，认为房屋质量根本不合格；对证据A6有异议，被告没交够房款，开发商没给钥匙，房屋根本没交付，大概2011年7月份，别的用户找被告说房屋管道漏水，说房屋是被告购买的就得被告管理，房屋当时没有锁，被告进去后，找人花费300元修的管道，后来被告就换了把锁，始终没有使用房屋。
本院确认:原告所举示证据A2、A3与本案具有关联性，且内容真实合法，本院予以采信。被告对原告举示的证据A1、A4、A5、A6有异议，但被告未提供任何证据证实其主张成立，且被告明确表示对房屋质量、房屋面积不申请鉴定，故本院对该四份证据予以采信。
本院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2010年3月30日，原告祥某公司与被告张某某签订的《房屋认购书》合法有效，对双方当事人具有约束力。原告祥某公司与被告张某某应按照合同约定履行义务。原告祥某公司作为商品房销售商，应在房屋竣工验收合格后交付房屋，并为购房人出具办理房屋产权证照的相关手续。被告张某某购买商品房，应按照合同约定的方式支付购房款。被告张某某要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条  第二款  的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张某某于2011年7月份换门锁，视为实际占有房屋，一直没有行使解除权，故被告张某某要求解除合同的请求不予支持。
关于张某某尚欠购房款的数额问题。根据2010年3月30日，原告祥某公司与被告张某某签订的《房屋认购书》中约定:“锦绣丽都10号楼一单元二层05室，建筑面积约为69.02平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）”。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第（001）号松林小区房屋面积测量报告书，确认松林小区10号楼一单元二层05室的建筑面积为为77.96平方米。故案件中诉争房屋的面积为77.96平方米，房屋总价款为265859元被告张某某已支付购房款211859元，尚欠原告祥某公司购房款54000元。
关于逾期利息的问题。原告主张被告张某某支付逾期付款利息11113元，参照中国人民银行（2011年7月7日至2014年11月22日）四次对外公布的6个月-1年的同期贷款基准利率，自2011年9月1日暂算至2014年3月31日，2014年4月1日以后的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款年利率计算至给付之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十七条第一款  :“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》第一条第（一）项的规定:“自2004年1月1日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有有性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率活动区间扩大到［0.9，1.7］，即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7；农村信用社贷款利率浮动区间扩大到［0.9，2］，即农村信用社贷款利率下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数2。个人住房贷款、政策性银行贷款、优惠贷款及国务院另有规定的贷款，利率不上浮。”2010年3月30日原、被告签订《房屋认购书》约定:“房屋面积为69.02平方米入户时按实测面积为依据，房款多退少补，被告于签订合同之日3日内一次性支付认购全款255374元，一次性优惠20000元，即余款23515于2010年4月2日前一次性付清。”逾期利息按合同约定面积被告尚欠原告房款23515元，原告主张逾期利息起始日期为2011年9月1日，不超出法律规定，故逾期利息按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算。即478.14元（23515元×6%÷360天×122天，自2011年9月1日至2012年1月1日时止）；2012年1月1日经测绘争议房屋的面积为77.96平方米，超出约定面积8.94平方米，每平方米3410元，房款为30485元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算逾期还款损失。2012年1月2日以后的损失，被告应按照测绘后的房款价额54000元，参照年利率6%计算逾期还款损失至实际给付完毕时止。
关于诉争房屋的产权登记问题。原告祥某公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定:“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”2010年3月30日，原、被告签订《房屋认购书》。原告开发的延寿县锦绣丽都9-11号楼的竣工时间为2010年12月30日。2011年7月被告将本案争议房屋换锁，应视为其占有使用了该房屋。被告购买诉争商服房屋时，该商服房屋尚未建成。故原告应于2011年8月1日起至2011年10月30日前协助被告办理房屋权属证书。因原告至今未协助被告办理房屋权属证书，故原告应自2011年10月31日起，以被告已交房款211859元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，赔偿被告逾期办理房屋权属证书的损失至不动产产权登记机关受理登记时止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第十五条  第二款  、第十七条  第一款  、第十八条  之规定，判决如下:
一、被告张某某于本判决生效后30日内给付原告黑龙江祥某房地产开发有限公司购房款54000元；给付原告逾期付款利息478.14元（自2011年9月1日至2012年1月1日时止），2012年1月2日以后的逾期付款利息，以余欠购房款54000元为基数，按年利率6%计算至实际给付之日时止；
二、原告黑龙江祥某房地产开发有限公司协助被告张某某于本判决生效后30日内办理不动产权证书，并给付逾期损失，自2014年2月11日起以所交房款为基数，按年利率9%计算至不动产登记证书办理完毕时止；
三、驳回原告黑龙江祥某房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1368元，由被告张某某承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

本院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2010年3月30日，原告祥某公司与被告张某某签订的《房屋认购书》合法有效，对双方当事人具有约束力。原告祥某公司与被告张某某应按照合同约定履行义务。原告祥某公司作为商品房销售商，应在房屋竣工验收合格后交付房屋，并为购房人出具办理房屋产权证照的相关手续。被告张某某购买商品房，应按照合同约定的方式支付购房款。被告张某某要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条  第二款  的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张某某于2011年7月份换门锁，视为实际占有房屋，一直没有行使解除权，故被告张某某要求解除合同的请求不予支持。
关于张某某尚欠购房款的数额问题。根据2010年3月30日，原告祥某公司与被告张某某签订的《房屋认购书》中约定:“锦绣丽都10号楼一单元二层05室，建筑面积约为69.02平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）”。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第（001）号松林小区房屋面积测量报告书，确认松林小区10号楼一单元二层05室的建筑面积为为77.96平方米。故案件中诉争房屋的面积为77.96平方米，房屋总价款为265859元被告张某某已支付购房款211859元，尚欠原告祥某公司购房款54000元。
关于逾期利息的问题。原告主张被告张某某支付逾期付款利息11113元，参照中国人民银行（2011年7月7日至2014年11月22日）四次对外公布的6个月-1年的同期贷款基准利率，自2011年9月1日暂算至2014年3月31日，2014年4月1日以后的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款年利率计算至给付之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十七条第一款  :“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》第一条第（一）项的规定:“自2004年1月1日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有有性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率活动区间扩大到［0.9，1.7］，即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7；农村信用社贷款利率浮动区间扩大到［0.9，2］，即农村信用社贷款利率下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数2。个人住房贷款、政策性银行贷款、优惠贷款及国务院另有规定的贷款，利率不上浮。”2010年3月30日原、被告签订《房屋认购书》约定:“房屋面积为69.02平方米入户时按实测面积为依据，房款多退少补，被告于签订合同之日3日内一次性支付认购全款255374元，一次性优惠20000元，即余款23515于2010年4月2日前一次性付清。”逾期利息按合同约定面积被告尚欠原告房款23515元，原告主张逾期利息起始日期为2011年9月1日，不超出法律规定，故逾期利息按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算。即478.14元（23515元×6%÷360天×122天，自2011年9月1日至2012年1月1日时止）；2012年1月1日经测绘争议房屋的面积为77.96平方米，超出约定面积8.94平方米，每平方米3410元，房款为30485元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算逾期还款损失。2012年1月2日以后的损失，被告应按照测绘后的房款价额54000元，参照年利率6%计算逾期还款损失至实际给付完毕时止。
关于诉争房屋的产权登记问题。原告祥某公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定:“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”2010年3月30日，原、被告签订《房屋认购书》。原告开发的延寿县锦绣丽都9-11号楼的竣工时间为2010年12月30日。2011年7月被告将本案争议房屋换锁，应视为其占有使用了该房屋。被告购买诉争商服房屋时，该商服房屋尚未建成。故原告应于2011年8月1日起至2011年10月30日前协助被告办理房屋权属证书。因原告至今未协助被告办理房屋权属证书，故原告应自2011年10月31日起，以被告已交房款211859元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，赔偿被告逾期办理房屋权属证书的损失至不动产产权登记机关受理登记时止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第十五条  第二款  、第十七条  第一款  、第十八条  之规定，判决如下:

一、被告张某某于本判决生效后30日内给付原告黑龙江祥某房地产开发有限公司购房款54000元；给付原告逾期付款利息478.14元（自2011年9月1日至2012年1月1日时止），2012年1月2日以后的逾期付款利息，以余欠购房款54000元为基数，按年利率6%计算至实际给付之日时止；
二、原告黑龙江祥某房地产开发有限公司协助被告张某某于本判决生效后30日内办理不动产权证书，并给付逾期损失，自2014年2月11日起以所交房款为基数，按年利率9%计算至不动产登记证书办理完毕时止；
三、驳回原告黑龙江祥某房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1368元，由被告张某某承担。

审判长：张志新
审判员：周丽靖
审判员：师圣博

书记员：闫立国