黑龙江省龙湖房地产开发有限公司、于立今买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黑龙江省龙湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区自兴街10-6号自兴小区4栋4单元1层1号。法定代表人：董帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵再旭，黑龙江国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于立今，男，1976年12月15日出生，汉族，宝清县龙头林场职工，住宝清县。委托诉讼代理人：任曙光，黑龙江任曙光律师事务所律师。

龙湖公司上诉请求：一、依法撤销黑龙江省宝清县人民法院（2018）黑0523民初1055号民事判决；二、依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，应当依法予以纠正。原审法院以《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的相关规定，认为本案的事实属于情势变更是错误的。情势变更是指无法预见的情况，本案中申请银行按揭，银行同意或者不同意这两种情况的存在是完全可以预见的，这不属于情势变更的情况。被上诉人没有足额支付房款属于违约，如果这种情况属于情势变更，无异于给了合同相对方任意解除权。二、原审法院适用法律错误，应当予以纠正。本案中根本不存在情势变更的情形，既然不存在情势变更也就不能解除双方的合同。不能解除双方的合同，《中华人民共和国合同法》九十七条、一百三十条当然也就不能适用。根据最高人民法院《关于正确适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条。为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。可见最高院对此条文的适用是慎重的，滥用此条文的情况应当依法予以纠正。综上，原审法院认定事实、适用法律均不当，请求依法予以纠正。于立今辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：一、由于签订合同时，答辩人没有能力一次性支付全部购房款，因此，双方在合同中明确约定答辩人的付款方式为按揭贷款，答辩人交付首付款后，剩余房款由上诉人负责为答辩人在哈尔滨银行办理按揭贷款，由于上诉人自身的原因造成未能为答辩人办理按揭贷款，导致原告无法通过按揭贷款的方式购买该房屋。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于答辩人经济条件差，没有能力交纳全部房款，因此选择了按揭贷款的方式购买上诉人的房屋，由于银行没有为答辩人办理按揭贷款，应当视为订立合同时的情况发生重大变化，导致双方不能继续履行合同，因此答辩人有权要求解除合同。二、上诉人没有将房屋交付给答辩人，还将该房屋已张贴广告的方式对外公开出售和出租，根据《合同法》第94条第二项的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务，当事人可以解除合同。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。于立今向一审法院起诉请求：一、解除双方于2013年2月7日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款180422元及利息（利息自2013年2月7日起计算至购房款付清为止，按照银行同期贷款利率计算）；三、判令被告给付违约金1804.22元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月7日，原告于立今与被告黑龙江省龙湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的宝清县宝清镇金色大道地下商铺050145号出售给原告于立今，约定价款360422元。同日，原告于立今向被告支付180422元。剩余价款双方约定以按揭贷款方式支付。后按揭贷款未能办理。被告未将商铺交付给原告。一审法院认为，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于合同一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”原、被告约定以按揭贷款的方式支付余款，后按揭贷款未能办理，原、被告订立合同时的情况发生重大变化，对购买方的支付能力产生影响，原告要求解除合同，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告向被告支付的价款180422元应予返还。原告未能证明未办理按揭贷款的过错在被告，原告主张被告支付利息及违约金，无事实及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告于立今与被告黑龙江省龙湖房地产开发有限公司于2013年2月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江省龙湖房地产开发有限公司返还原告于立今购房款180422元，于判决生效后10日内执行；三、驳回原告于立今的其他诉讼请求。案件受理费3944元，减半收取1972元，由被告负担1954元，由原告负担18元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
上诉人黑龙江省龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）因与被上诉人于立今买卖合同纠纷一案，不服宝清县人民法院（2018）黑0523民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人邵再旭，被上诉人于立今及其委托诉讼代理人任曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，双方当事人在合同中明确约定，被上诉人于立今交付购房款的方式为先交纳首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。上诉人龙湖公司主张导致不能办理银行按揭贷款的原因在于立今一方，但其在一、二审诉讼中均未提交证据证明。结合本案实际情况，于立今客观上已不能依照合同约定以按揭贷款方式支付剩余购房款，故合同不能继续履行。原审法院确定双方当事人签订的《商品房买卖合同》因客观原因发生重大变化，从而判决解除合同正确。综上所述，黑龙江省龙湖房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3944元，由黑龙江省龙湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　霍　拓
审判员　杨志超
审判员　陈激扬

书记员：张丹