黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与刘某昆商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司
王晓义（黑龙江善行律师事务所）

原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（组织机构代码:69683XXXX），住所地黑龙江省延寿县延寿镇奋斗街。
法定代表人侯国发，经理。
委托代理人王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。
被告刘某昆（公民身份号码×××），住黑龙江省延寿县。
原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与被告刘某昆商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司的委托代理人王晓义，被告刘某昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庭审中，对于被告刘某昆要求飞宇公司赔偿房屋装修款108.6万元，本院向其释明:被告刘某昆要求飞宇公司赔偿房屋装修款应以提出反诉的方式，明确具体请求，并提供房屋装修投入的相关证据或申请司法鉴定予以证明。被告刘某昆表示7日内决定是否向本院提出该项请求。逾期，被告刘某昆未向本院提出反诉请求及提供相关证据。
在本院开庭审理过程中，原告为证明其主张的事实成立，举示了证据，并且被告发表了质证意见。
原告举示证据情况如下:
证据A1.2012年12月3日，刘某昆与飞宇公司签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的两份东风国际认购书及2012年12月31日双方签订的两份借款协议书。拟证明原告将东风国际5号楼7号商服与8号商服出卖给被告，并约定了房屋的价款、付款方式及违约责任。
证据A2.2012年8月8日，刘某昆与飞宇公司签订的关于东风国际小区5号楼4单元603室东风国际认购书一份及入户会签表一份。拟证明原告将东风国际小区5号楼4单元603室出卖给被告，并交付被告使用。双方约定购房总价为36万元，被告应首付购房款18万元，尚欠购房款18万元，被告应分三年按季偿还原告，但被告至今未按协议履行给付义务。
被告刘某昆未向法庭举示证据。
对于原告飞宇公司提交的证据，被告刘某昆均无异议。
本院确认:原告举示的证据均与本案具有关联性，且内容真实，来源合法，本院予以采信。
本院认为，原告飞宇公司与被告刘某昆于2012年12月3日签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的商品房买卖认购书两份，于2012年12月31日签订的借款协议书两份及2012年8月8日签订的关于东风国际5号楼4单元603室商品房买卖认购书一份，均为原告飞宇公司与被告刘某昆真实意思表示，且内容合法有效，对双方均具有约束力。上述三份东风国际认购书约定了商品房买卖合同的主要内容，并且原告飞宇公司作为出卖人已经向被告刘某昆收取部分购房款，该三份东风国际认购书应当认定为有效的商品房买卖合同。2015年12月31日双方签订的两份借款协议虽冠名“借款协议”，但实际属于双方对东风国际小区5号楼7号、8号商服的两份东风国际认购书关于购房尾欠款给付时间及给付方式的补充协议。原告飞宇公司将上述三处房屋交付被告刘某昆使用后，被告刘某昆作为买受人应按照合同约定履行分期给付房款的义务。现因被告刘某昆至今未全部履行给付房款的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  （四）项的规定:“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”原告飞宇公司请求解除与刘某昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书，2012年12月31日签订的两份借款协议书，2012年8月8日签订的一份东风国际认购书，本院应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条  的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”飞宇公司与刘某昆签订的三份东风国际认购书及二份借款协议解除后，对于双方已履行的部分，应予以返还，并承担相应的利息损失，对于未履行的部分不再继续履行。
一、飞宇公司与刘某昆关于东风国际小区5号楼4单元603室房屋合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘某昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼4单元603室房屋返还给原告飞宇公司。
2.关于原告飞宇公司、被告刘某昆的利息损失问题。
双方对于东风国际小区5号楼4单元603室，因签订合同时没有约定损失的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  的规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第一项:“逾期贷款利息在借款合同载明贷款利率水平上加收30%-50%”及2012年7月6日，中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准年利率为6.15%（一年至三年期）的标准，被告刘某昆尚欠东风国际小区5号楼4单元603室房屋购房款35万元。自2013年5月1日至2015年4月30日。原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼4单元603室的利息损失为64575元（35万元×6.15%×150%×2年）。
对于被告刘某昆购买的东风国际小区5号楼4单元603室已付购房定金1万元的利息损失问题。被告刘某昆自2012年8月8日支付原告飞宇公司购房定金1万元至2015年4月30日，即2年8个月零22天。被告刘某昆在此期间的利息损失为2516.35元（1万元×6.15%×150%÷12个月×2年8个月零22天）
二、飞宇公司与刘某昆关于东风国际小区5号楼7号、8号商服的合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘某昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼7号、8号商服返还给原告飞宇公司。原告飞宇公司对于被告刘某昆支付的购房款22万元，应返还给被告刘某昆。
2.关于双方对于东风国际小区5号楼7号、8号商服合同解除后的利息损失问题。
原告飞宇公司自2012年12月31日与被告刘某昆签订借款协议书后，至2015年4月30日，即28个月。参照东风国际小区5号楼7号、8号商服的总价款235.74万元计算，原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为507430.35元（235.74万元×6.15%×150%÷12个月×28个月）。
2014年2月11日，被告刘某昆给付飞宇公司东风国际小区5号楼7号、8号商服购房款10万元。2014年5月13日，刘某昆给付7号及8号商服购房款10万元。加之刘某昆于2012年6月19日给付飞宇公司房屋租金2万元转为购房款，至2015年4月30日，参照中国人民银行分别于2012年6月8日、2012年7月6日对外公布的银行同期贷款年利率6.4%（一年至三年期）、6%（六个月至一年期）。被告刘某昆在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为25847.30元（10万元×6.4%×150%÷12个月×14个月零20天＋10万元×6%×150%÷12个月×11个月零17天＋2万元×6.4%×150%÷12个月×34个月）。
庭审中，被告刘某昆主张，如果飞宇公司解除合同，应当赔偿刘某昆房屋装修款181万元的60%为108.6万元。因被告刘某昆未在举证期限届满前向本院提交证据证明其房屋装修投入，亦未在限定期限内申请司法鉴定确定其装修数额。故在本案中对于被告刘某昆的该项主张，本院不予支持。被告刘某昆可另案主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  、第九十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第十七条  的规定，判决如下:
一、解除黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与刘某昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书、于2012年12月31日签订的两份借款协议书、于2012年8月8日签订的一份东风国际认购书中原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与被告刘某昆的权利义务关系；
二、被告刘某昆自本判决生效之日起30日内，将东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋返还给黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司；
三、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，返还被告刘某昆购房款23万元；
四、被告刘某昆自本判决生效之日起10日内，赔偿原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋买卖合同解除后的利息损失572005.35元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以2587400元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至被告刘某昆迁出上述房屋之日时止；
五、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，赔偿被告刘某昆因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服房屋买卖合同解除后对于已付购房款的利息损失28363.65元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以23万元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司全部履行完毕之日时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28539元，由被告刘某昆承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，原告飞宇公司与被告刘某昆于2012年12月3日签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的商品房买卖认购书两份，于2012年12月31日签订的借款协议书两份及2012年8月8日签订的关于东风国际5号楼4单元603室商品房买卖认购书一份，均为原告飞宇公司与被告刘某昆真实意思表示，且内容合法有效，对双方均具有约束力。上述三份东风国际认购书约定了商品房买卖合同的主要内容，并且原告飞宇公司作为出卖人已经向被告刘某昆收取部分购房款，该三份东风国际认购书应当认定为有效的商品房买卖合同。2015年12月31日双方签订的两份借款协议虽冠名“借款协议”，但实际属于双方对东风国际小区5号楼7号、8号商服的两份东风国际认购书关于购房尾欠款给付时间及给付方式的补充协议。原告飞宇公司将上述三处房屋交付被告刘某昆使用后，被告刘某昆作为买受人应按照合同约定履行分期给付房款的义务。现因被告刘某昆至今未全部履行给付房款的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  （四）项的规定:“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”原告飞宇公司请求解除与刘某昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书，2012年12月31日签订的两份借款协议书，2012年8月8日签订的一份东风国际认购书，本院应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条  的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”飞宇公司与刘某昆签订的三份东风国际认购书及二份借款协议解除后，对于双方已履行的部分，应予以返还，并承担相应的利息损失，对于未履行的部分不再继续履行。
一、飞宇公司与刘某昆关于东风国际小区5号楼4单元603室房屋合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘某昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼4单元603室房屋返还给原告飞宇公司。
2.关于原告飞宇公司、被告刘某昆的利息损失问题。
双方对于东风国际小区5号楼4单元603室，因签订合同时没有约定损失的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  的规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第一项:“逾期贷款利息在借款合同载明贷款利率水平上加收30%-50%”及2012年7月6日，中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准年利率为6.15%（一年至三年期）的标准，被告刘某昆尚欠东风国际小区5号楼4单元603室房屋购房款35万元。自2013年5月1日至2015年4月30日。原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼4单元603室的利息损失为64575元（35万元×6.15%×150%×2年）。
对于被告刘某昆购买的东风国际小区5号楼4单元603室已付购房定金1万元的利息损失问题。被告刘某昆自2012年8月8日支付原告飞宇公司购房定金1万元至2015年4月30日，即2年8个月零22天。被告刘某昆在此期间的利息损失为2516.35元（1万元×6.15%×150%÷12个月×2年8个月零22天）
二、飞宇公司与刘某昆关于东风国际小区5号楼7号、8号商服的合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘某昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼7号、8号商服返还给原告飞宇公司。原告飞宇公司对于被告刘某昆支付的购房款22万元，应返还给被告刘某昆。
2.关于双方对于东风国际小区5号楼7号、8号商服合同解除后的利息损失问题。
原告飞宇公司自2012年12月31日与被告刘某昆签订借款协议书后，至2015年4月30日，即28个月。参照东风国际小区5号楼7号、8号商服的总价款235.74万元计算，原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为507430.35元（235.74万元×6.15%×150%÷12个月×28个月）。
2014年2月11日，被告刘某昆给付飞宇公司东风国际小区5号楼7号、8号商服购房款10万元。2014年5月13日，刘某昆给付7号及8号商服购房款10万元。加之刘某昆于2012年6月19日给付飞宇公司房屋租金2万元转为购房款，至2015年4月30日，参照中国人民银行分别于2012年6月8日、2012年7月6日对外公布的银行同期贷款年利率6.4%（一年至三年期）、6%（六个月至一年期）。被告刘某昆在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为25847.30元（10万元×6.4%×150%÷12个月×14个月零20天＋10万元×6%×150%÷12个月×11个月零17天＋2万元×6.4%×150%÷12个月×34个月）。
庭审中，被告刘某昆主张，如果飞宇公司解除合同，应当赔偿刘某昆房屋装修款181万元的60%为108.6万元。因被告刘某昆未在举证期限届满前向本院提交证据证明其房屋装修投入，亦未在限定期限内申请司法鉴定确定其装修数额。故在本案中对于被告刘某昆的该项主张，本院不予支持。被告刘某昆可另案主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  、第九十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第十七条  的规定，判决如下:

一、解除黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与刘某昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书、于2012年12月31日签订的两份借款协议书、于2012年8月8日签订的一份东风国际认购书中原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与被告刘某昆的权利义务关系；
二、被告刘某昆自本判决生效之日起30日内，将东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋返还给黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司；
三、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，返还被告刘某昆购房款23万元；
四、被告刘某昆自本判决生效之日起10日内，赔偿原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋买卖合同解除后的利息损失572005.35元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以2587400元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至被告刘某昆迁出上述房屋之日时止；
五、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，赔偿被告刘某昆因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服房屋买卖合同解除后对于已付购房款的利息损失28363.65元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以23万元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司全部履行完毕之日时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28539元，由被告刘某昆承担。

审判长：张绍春
审判员：师圣博
审判员：刘春红

书记员：冯旭