黑龙江省建筑安装集团有限公司、张华某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黑龙江省建筑安装集团有限公司，住所地哈尔滨市香坊区动源街23号。法定代表人：周军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岩，黑龙江元辰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张华某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：董金辉，黑龙江集英律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永臣，双鸭山市正大法律服务所法律工作者。

省安装公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由，一、原审判决认定事实不清，程序违法，导致判决错误。案涉买卖合同加盖的公章是伪造的，上诉人与被上诉人间并无房屋买卖合同关系，上诉人已经申请公章鉴定，原审未予支持，导致事实不清。案涉合同是张华某与李春江签订的，与上诉人无关。上诉人未收到过任何房款，该合同上加盖的公章也不是上诉人公章。上诉人不具有案涉房屋的所有权，无法进行销售。（2014）哈民一民初字第56号判决已经认定案涉房屋不在顶账范围内，因该案在审理中，原审法院应当中止审理而未中止。二、原审认定李春江出售房屋行为构成表见代理错误。李春江是上诉人的项目部经理，上诉人是恒成大厦的施工单位，其没有权利出售案涉房屋。被上诉人作为买房人有查明案涉商品房是否为抵账房的义务。上诉人仅凭李春江的个人的言论就认定李春江代表上诉人，不符合表见代理的相关规定。三、被上诉人起诉时间已经超过诉讼时效，应当驳回上诉人的诉讼请求。张华某答辩称，一、公章真假与是否属于表见代理没有任何关系，因此一审没有同意对公章进行鉴定是正确的。本案争议的焦点之一就是李春江向答辩人出卖房屋的行为是否对安装集团构成表见代理，关于合同上用章的真假，只能判断公章所代表的主体是否存在意思表示。二、出卖人没有房屋所有权而出卖房屋不影响合同的效力。根据最高人民法院《合同法解释三》第三条的相关规定，安装集团以“诉争房屋不在建设单位抵顶工程款的房屋范围之内，因此出卖人无法出卖该房屋，导致诉争合同无效”的上诉理由不能成立。三、表见代理人是否构成犯罪与被代理人的民事责任无关。根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题规定》第三条的相关规定，李春江的代理行为是否构成犯罪，与本案审理被代理人是否应当承担民事责任互不影响。四、安装集团关于一审判决认定李春江卖房构成表见代理属于适用法律错误的观点不应得到二审的支持。李春江是施工现场的管理人员，是该楼盘的施工单位，而在施工合同关系中，建设单位用开发的房屋抵顶施工单位的工程款是普遍现象。在这种情况下，答辩人在施工单位手中购买房屋是正常的行为，不存在任何过错。而李春江作为施工单位的管理人员，在房屋买卖合同上加盖施工单位安装公司的公章，这些事实足以使答辩人相信李春江是代理施工单位出卖房屋。一审判决认定李春江签订的房屋买卖协议的行为构成对安装集团的表见代理是正确的。五、安装集团认为答辩人超过诉讼时效的观点没有事实根据。诉讼时效的起算，应当从义务方在合同约定的义务到期日而未履行义务开始计算，如果没有约定义务履行期限，诉讼时效就不起算，而适用20年的权利保护期间。本案约定的“租房款”没有约定截止日，也没有约定给付日，这种没有约定具体日期的债权债务关系，债权人可以随时主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。六、答辩人并没有丧失合同解除权。安装集团主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款的规定，认为答辩人超过了解除合同的一年期间而丧失解除权的观点错误。该款司法解释的适用是有条件的，一是“迟延交付房屋”，而本案的事实不是迟延交付房屋，而是根本九无法交付房屋，因此，该规定不能适用于本案。二是“当事人另有约定的除外”，本案诉争房屋买卖合同对逾期交房进行了“支付每月租房款2000元”的替代履行的约定，这种约定是对迟延交房情况的另外约定，排除了解除合同期限的规定。因此不能适用该司法解释关于解除合同除斥期间的规定。张华某的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还41万元购房款并按年利率6.6%给付利息和承担约定的租房费13万元。一、二审诉讼费由被上诉人省安装公司承担。事实和理由，一、一审被告主张的没有收到该41万元房款的事实，不构成有效抗辩。一审被告之所以是本案的适格被告，唯一原因是被李春江表见代理。二、一审推定上诉人的41万元房款没有交纳错误。上诉人提交了卖房人“黑龙江省安装公司，财务主管李春江”的收款收据，完成了交付房款的举证责任。一审中没有证据证明收款人李春江否认收款事实的情况下，上诉人交付房款的事实依法应当确认。一审法官节外生枝地审查房款来源，并以此推定上诉人没有交纳41万元房款显然是错误的。本案争议的法律关系是房屋买卖，不是民间借贷，法庭在没有是否交款存在有效争议的情况下，抛开收款收据这一法定证据，主动审查钱款来源没有法律依据，而判决用钱款来源的问题来否定无争议的收款票据更不可思议。省建筑安装公司答辩称，原审判决对张华某交付购房款的事实不予认定十分正确，首先，在原审过程中张华某关于支付购房款事实的两次申述自相矛盾，且与证人之间的陈述也明显不符。对此原审判决中已详细列举了张华某陈述内容与证人证言的矛盾之处。可见张华某所陈述的事实是虚假的，无法证明实际交付了购房款。其次关于张华某出售房屋的事实，张华某本人的陈述与证人李某的证人证言相互矛盾，且不符合交易习惯和常理，明显是虚假的。在原审中，张华某与李某对买卖房屋的面积、单价等重要内容均无约定，且张华某在陈述自身所卖房屋的位置时两次陈述都不能一致。可见明显是虚假的。查清案件事实是人民法院的职责所在，原审法官不存在张华某所称的节外生枝，本案无论是何案由，都不应阻止原审法官查清案件事实。张华某要求返还房款，并支付利息及租房费用，无据可依。张华某向一审法院起诉请求：1.与被告省安装公司解除房屋买卖合同；2.省安装公司返还张华某已收购房款41万元；3.省安装公司以41万元为本金，按同期银行贷款年利率6.6%支付利息至本息付清，利息计算至2018年4月1日为182655元；4.省安装公司支付租房费13万元；5.诉讼费用由省安装公司承担。一审法院认定事实：2011年4月18日，哈尔滨市恒成房地产开发有限责任公司作为建设单位与黑龙江省安装工程公司签订一份《建设工程施工合同》，哈尔滨市恒成房地产开发有限责任公司将其开发的双鸭山市恒成大厦项目发包给黑龙江省安装工程公司施工建设。2011年4月26日，黑龙江省安装工程公司直属六公司与案外人李春江签订一份《合作协议》，主要约定：为共同合作建设双鸭山市恒成大厦，直属六公司同意李春江组建黑龙江省安装工程公司直属六公司双鸭山市恒成大厦项目部；工程项目施工承揽及实际建设过程中所需的项目部管理人员，由李春江负责提供及任命；恒成项目部负责所承接工程项目的组织建设、全部资金的筹措及支付使用等工作，并向直属六公司交纳所完成工程产值1%的管理费；直属六公司负责提供和办理恒成项目部所需的项目部公章、当地授权备案及当地财务账户的开立（项目部章仅限用于内页所需的盖章有效，其他用章均无效。如李春江私自用章，由其负法律责任）；直属六公司为恒成项目部的直接管理部门，负责对工程的组织建设及支票、现金领用等日常财务工作进行监督管理。2011年7月1日，原告张华某取得收据一份，收据载明交款单位为张华某，收款方式为现金，人民币肆拾壹万元整，收款事由为A栋一单元A1户型16层，加盖公章体现名字为“黑龙江省安装工程公司”，财会主管处签字体现名字为“李春江”。李春江以省安装公司的名义与张华某签订房屋买卖合同一份，合同载明：一、经双方协商，甲方省安装公司将恒成大厦A栋A1户型16层卖给乙方张华某，乙方现金支付房款，一次性交清（肆拾壹万元整），甲方、乙方必须遵守买卖协议，否则追究法律责任；二、甲方拿到售楼许可之后，第一时间通知乙方，更换此合同，并且开正规发票；三、本合同从鉴定之日起生效，本合同一式两份；四、交付房屋时间为2012年10月30日；五、甲方预期不能交房，甲方将支付乙方租房款每月贰仟元整。现该房屋尚未建成，所涉楼盘持续多年处于停工状态。另查，黑龙江省安装工程公司于2015年12月17日变更名称为黑龙江省建筑安装有限公司，于2015年12月28日变更名称为黑龙江省建筑安装集团有限公司，即本案被告。一审法院认为，我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。李春江作为黑龙江省安装工程公司直属六公司双鸭山市恒成大厦项目部负责人，未经被告省安装公司授权，而以被告省安装公司的名义与原告张华某签订房屋买卖合同，并在该合同上加盖了“黑龙江省安装工程公司”字样的印章，结合本案的客观实际情况，考虑李春江的特殊身份，张华某有理由相信李春江具有代理权，李春江与张华某签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，诉讼过程中，省安装公司提出该公章与其单位当时公章不符的辩解意见，并提出要求对公章真伪进行司法鉴定的请求，但基于李春江的表见代理行为的成立，公章的真伪不是确认合同有效与否的必要条件，为减少当事人的诉累，该司法鉴定申请本院不予准许，且张华某作为合同相对人，并不必然知晓买卖合同上加盖公章的真伪，张华某作为购房人没有审查鉴别的法定义务，亦无能力知悉该公章的真伪，本院认定房屋买卖合同系李春江代理省安装公司与张华某签订；省安装公司直属六公司虽与李春江约定“项目部章仅限用于内页所需的盖章有效，其他用章均无效。如李春江私自用章，由其负法律责任”，但该约定是合作协议甲乙双方的约定，该约定仅对此合同双方当事人具有约束力，并不对抗合同当事人外的第三人，由于省安装公司与李春江合作时，用人失察、对其存在监管漏洞，故因李春江表见代理所形成的房屋买卖行为产生的民事责任应由被代理人即省安装公司承担。本案中，涉案房屋系期房，作为施工单位的省安装公司在出卖房屋前未取得建设单位哈尔滨市恒成房地产开发有限责任公司授权，出卖此房屋后亦未经哈尔滨市恒成房地产开发有限责任公司追认或者取得出卖房屋的所有权，且此工程一直处于停工状态，张华某购买房屋的目的不能实现，故张华某主张解除此房屋买卖合同于法有据，本院予以支持；关于省安装公司要求本案中止审理的申请，因本案不符合中止审理的情形，故本院对该申请不予准许；张华某主张省安装公司返还购房款41万元并支付利息及租房费用，省安装公司对收取购房款的事实予以否认，张华某提交的证据不能证明其向省安装公司交付了购房款项，其在庭审过程中陈述以现金的形式交纳房款41万元，但其第一次开庭时陈述“是以现金方式交付的，一共交付了41万元，2011年大约6月份我出卖了我安邦花园房子，我卖了28万元，当时我把钱存进银行了，交付41万元房款时，我在我的银行卡里取了20万元，向我哥借的21万元，在我哥张华斌还是我嫂子司某账户我记不清了，但是是在他们的账户内取得21万元，在省安装公司的售楼处交付的房款”，第二次开庭时张华某陈述“2011年我就贴卖房了，不打算在安邦花园住了，就想在逸夫小区附近买个学区房……当时就给我扔了5000元定钱，就和我谈价钱，我说要30万元，她就给我28万元包括我家里的所有物品，交完定钱之后，2011年6月末的一天她给我打电话之后在我妈家给的钱，……交的现金，交了27.5万元……当天签订的购房合同，房子没有过户，房子是动迁的，动迁协议上的被动迁人是汇丰材料，现在这房子也没办理产权证，安邦花园2号1单元602室，面积88点多平方米，不到90平方米，这28万元钱我没有存银行，就放在家里了，在这之前我已经把房子看好了。”，证人司某陈述“2011年6月末别人连本带利还我22.4万元现金，我没有存银行就放在家里了，因为之前知道张华某要用钱，2011年6月末张华某给我打电话说用钱，她在我婆婆家，我就把钱送到我婆婆家了，送了现金21万元……”，证人李某陈述“2011年6月末通过张华某的房子写此房出卖我就和她联系的，我当时相中张华某的房子了，我就交了5000元定金，她说要32万元，后来谈到28万元，第二天……我带了27.5万元现金……我就把钱交了，我就把购房协议交给张华某，她说你交现金了我就不要购房协议了，产权证不是我名字，有一个大照，张华某卖给我房子的时候就是这个照，房照上写的是汇丰材料装潢公司，现在还是这个名字……房屋座落于双鸭山市尖山区××花园××楼××单元××室，我们交易的时候她就给我一个房屋的红本，没有其他的东西……”，张华某的两次陈述及与证人之间的陈述存在矛盾之处，且双方对买卖房屋的面积、单价等重要内容均无约定，也不符合交易习惯和常理，“收据”仅为是否交付款项的形式要件，而交付房款是一种实践性行为，张华某所提交的证据不足以证明其已实际交付了涉案房屋的购房款，本院对张华某交付购房款的事实不予认定。综上所述，原告张华某要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持；张华某要求省安装公司返还购房款41万元并支付利息及租房费用的诉讼请求无据可依，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告张华某与被告省安装公司签订的房屋买卖合同；二、驳回原告张华某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院确认一审查明事实正确。本院另查明，哈尔滨市恒成房地产开发有限责任公司未取得案涉双鸭山市恒成大厦的商品房预售许可证明，双鸭山市恒成大厦尚未建成竣工。
上诉人张华某因与上诉人黑龙江省建筑安装集团有限公司（以下简称省安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2018）黑0502民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因恒成大厦开发商未取得商品房预售许可的证明，且该工程尚未建成完工，案涉房屋不符合进入市场进行买卖交易的条件，故案涉房屋买卖合同无效。上诉人张华某起诉请求为“与被告省安装公司解除房屋买卖合同”，解除合同应建立在该合同有效的基础上，因案涉房屋买卖合同无效，张华某要求解除合同的诉讼请求不成立。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2018）黑0502民初828号民事判决；二、驳回张华某的诉讼请求。一审案件受理费5513.50元，由上诉人张华某负担；二审案件受理费11027元，由上诉人张华某负担5513.50元，由上诉人黑龙江省建筑安装集团有限公司负担5513.50元。本判决为终审判决。

审判长　　杨志超
审判员　　霍　拓
审判员　　陈激扬

书记员：杨镇宁