黑龙江省建三江农垦华某房地产开发有限责任公司与孙某某、刘俊美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告):孙某某，无职业。委托诉讼代理人：展庆红，黑龙江鑫元鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘俊美，无职业。委托诉讼代理人：孙某某（系刘俊美丈夫），住黑龙江省前进农场老城区危房改造1号楼第七门市。被上诉人(原审原告、反诉被告):黑龙江省建三江农垦华某房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省富锦市建三江铁北区电业小区1号楼东第二户。法定代表人：于秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁振波，该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。

华某公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判解除刘俊美与华某公司签订的《商品房买卖合同》；2.华某公司返还孙某某、刘俊美购房款500,000.00元及利息，驳回华某公司的一审诉求；3.一、二审案件受理费由华某公司负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。1.依据《商品房买卖合同》第六条“买受人首期付房款500,000.00元整，余款卖受人负责贷款还清”的约定，无法确定孙某某、刘俊美属于先履行合同一方，华某公司属于后履行合同一方，双方互负合同义务，并无先后之分，故不存在孙某某、刘俊美未先履行付清首付款的义务，华某公司不履行办理贷款之行为不构成违约的情形发生。孙某某、刘俊美与华某公司签订的《商品房买卖合同》未约定二人支付首付款500,000.00元的具体期限及支付方式，不存在二人未按约定付清首付款的情形，且合同签订后，孙某某、刘俊美已将500,000.00元首付款全部付清，不存在违约行为。即使双方存在合同义务的先后履行顺序，但截止2012年11月18日，孙某某、刘俊美已经付清首付款，华某公司自2010年10月1日合同签订时起至2015年8月17日起诉时止，华某公司从未要求孙某某、刘俊美提供办理贷款手续材料，华某公司存在严重违约行为。2.根据《商品房买卖合同》第六条的约定，华某公司负有办理剩余购楼款的按揭贷款义务，但是华某公司至今未办理，也未要求孙某某、刘俊美提供按揭贷款材料，导致至今未能办理房屋产权证书，并造成孙某某、刘俊美因对房屋装修而支出巨大费用的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十九条的规定，孙某某、刘俊美可以要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审判决驳回孙某某、刘俊美的反诉请求无事实及法律依据。二、一审判决超出华某公司的一审诉求范围进行判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定。一审中，华某公司请求判令给付所欠购房款五年利息，但一审判决却认定自2011年3月18日欠购房款，判令孙某某、刘俊美自2011年3月18日至欠款付清时向华某公司支付利息，属于超出华某公司一审诉求范围进行裁判，违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。三、一审判决认定孙某某、刘俊美欠款时间为2011年3月18日，并以此计算支付利息无事实基础及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定孙某某、刘俊美支付首付款及剩余房款的具体期限，且华某公司一直未履行负责办理剩余购房款的按揭贷款义务，不存在孙某某、刘俊美拖欠购房款的事实，故一审关于上述欠款时间及支付利息的认定不符合客观事实及法律依据。华某公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。本案事实是2010年10月1日，双方签订《商品房买卖合同》，华某公司将案涉房屋以5,500.00元/平方米、总价款1,219,900.00元的价格出卖给孙某某、刘俊美，二人首付500,000.00元购房款后，尚欠719,900.00元由华某公司负责贷款还清。合同签订后，华某公司将案涉房屋交付孙某某、刘俊美夫妇用于经营使用至今，截至2012年11月18日，孙某某、刘俊美先后五次给付华某公司500,000.00元购房款，尚欠719,900.00元至今未付。一审法院基于上述事实判决孙某某、刘俊美给付尚欠华某公司719,900.00元购房款及驳回孙某某、刘俊美请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款500,000.00元及利息、赔偿装潢损失的诉求于法有据。二、一审法院判决孙某某、刘俊美给付利息于法有据，未超出华某公司一审诉求。从公平、公正的原则考虑，华某公司即使为孙某某、刘俊美办理了按揭贷款，二人也应支付同期银行同期贷款利息。由于近几年房地产开发市场不景气，华某公司为了正常经营，四处借款，借款月利率有的高达2分，因孙某某、刘俊美占有、使用该商品房长达七年之久，不及时交付购房款，造成华某公司巨大经济损失，一审法院判决孙某某、刘俊美按照中国建设银行同期贷款利率给付利息系对华某公司损失象征性的司法救济，并没有补偿华某公司的实际损失，故一审法院关于利息的判定是正确的。综上，请求二审法院驳回孙某某、刘俊美的上诉请求，维持原判。华某公司向一审法院起诉请求：请求法院判令孙某某、刘俊美给付所欠购房款本金765,940.00元及利息242,649.79元（765,940.00元×0.06336×5年），合计1,008,589.70元，并承担案件受理费。一审法院认定事实:2010年10月1日，华某公司与刘俊美签订《商品房买卖合同》，约定：刘俊美购买华某公司商品房221.80平方米，每平方米5,500.00元，总价款1,219,900.00元,刘俊美首付购房款500,000.00元，余款华某公司负责贷款还清。合同签订后，华某公司按照约定将案涉房屋交付给孙某某、刘俊美。2010年9月3日，孙某某于合同签订前预付购房款270,000.00元，同年11月21日给付30,000.00元；2011年4月13日给付购房款100,000.00元，同年10月3日给付购房款50,000.00元；2012年11月18日给付50,000.00元,孙某某、刘俊美一共给付购房款500,000.00元，尚欠购房款719,900.00元。一审法院认为，双方自愿签订《商品房买卖合同》，合同成立并生效，双方应按合同履行义务。根据合同约定，孙某某、刘俊美首付购房款500,000.00元，余款华某公司负责贷款还清。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。为此，本案华某公司在合同签订后，孙某某、刘俊美在未按约定付清首付款500,000.00元的情况下，华某公司未办理贷款不构成违约。华某公司要求孙某某、刘俊美给付所欠购房款的诉讼请求应予支持。华某公司主张孙某某、刘俊美给付购房款765,940.00元系计算有误，应为719,900.00元，对于华某公司主张该购房款的诉求应予支持。关于华某公司主张的利息诉求，孙某某、刘俊美自2011年3月18日欠购房款719,900.00元应给付利息，华某公司主张自该日期起以719,900.00元为基数并按照中国建设银行同期贷款利率计算利息的诉求，合理、合法，应予支持。依照《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决：一、孙某某、刘俊美给付黑龙江省建三江农垦华某房地产开发有限责任公司购房款719,900.00元，此款于本判决生效之日起30日内履行；二、孙某某、刘俊美欠购房款719,900.00元，按照中国人民建设银行同期贷款利率计算利息，自2011年3月18日起至欠款付清时止；三、驳回孙某某、刘俊美的反诉请求。本诉案件受理费13,877.00元，华某公司负担834.00元，孙某某、刘俊美负担13,043.00元；反诉案件受理费8,800.00元，减半收取4,400.00元，由孙某某、刘俊美负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明：案涉《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按照本合同规定的时间付款，按照下列第（2）种方式处理，即逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15的违约金。除上述事实外，本院对一审法院认定的事实予以认可。
上诉人孙某某、刘俊美因与被上诉人黑龙江省建三江农垦华某房地产开发有限责任公司（以下简称华某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2015）建商初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，于同年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人孙某某及其委托诉讼代理人展庆红、刘俊美的委托诉讼代理人孙某某，被上诉人华某公司的委托诉讼代理人梁振波、刘相曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为案涉《商品房买卖合同》违约主体如何认定、一审法院计算利息起止时间是否正确以及是否超诉求范畴问题。本案中，双方关于案涉房屋需交纳首付款500,000.00元及孙某某、刘俊美自2010年9月至2012年11月完成首付款交款义务系客观事实，由于案涉房屋交纳首付款系办理银行按揭贷款的前提条件，且孙某某、刘俊美并未在案涉房屋合同签订及交付后如约交纳首付款500,000.00元，加之案涉房屋贷款的按揭人系孙某某、刘俊美，故华某公司基于孙某某、刘俊美逾期交付首付款之行为而无法为其提供办理案涉房屋按揭贷款协助义务的辩解理由成立，结合孙某某、刘俊美已使用案涉房屋从事经营近八年之久的事实，孙某某、刘俊美关于华某公司未给其办理贷款构成违约以及要求解除案涉《商品房买卖合同》和请求华某公司返还购房款500,000.00元及利息的诉求无事实及法律依据，该诉求本院不予支持。关于利息计算起止时间及是否超诉求问题，因双方当事人对买受人逾期付款的违约责任即合同签订后超过60日华某公司有权向孙某某、刘俊美主张违约金进行了约定，且案涉房屋的违约责任人系孙某某、刘俊美，结合孙某某、刘俊美于2012年11月18日最后一笔给付房款50,000.00元之事实，故一审法院认定自2012年11月19日起至欠款付清时止给付利息于法有据，另据华某公司一审的辩论意见，该公司已明确提出案涉房屋欠款利息计算至欠款付清时止，对此一审判决并未超出一审诉讼请求范围，孙某某、刘俊美的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上，孙某某、刘俊美的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,771.00元(孙某某、刘俊美预交)，由上诉人孙某某、刘俊美负担。本判决为终审判决。

审判长　鲁　民
审判员　赵玉忠
审判员　李吉凤

书记员：张南