黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司诉冯某房屋买卖合同纠纷民事判决书

黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司
高玉英
冯某
胡凤军（黑龙江畅心律师事务所）
卢增起
王晓静

上诉人（原审被告）黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码75530216-2，住所地黑龙江省农垦宝某某管理局局直。
法定代表人周洪军，该公司董事长。
委托代理人高玉英。
被上诉人（原审原告）冯某，黑龙江省交通路政管理局鹤岗处督查员。
委托代理人胡凤军，黑龙江畅心律师事务所律师。
原审第三人卢增起，无职业。
委托代理人王晓静，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
上诉人黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）与被上诉人冯某、原审第三人卢增起房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝某某农垦法院（2013）宝民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于同年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人鑫隆公司的委托代理人高玉英，被上诉人冯某及委托代理人胡凤军，原审第三人卢增起及委托代理人王晓静到庭参加诉讼。法庭辩论终结，双方当事人申请庭外和解期一个月，本院予以准许，经调解双方协商未果。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本院二审查明:二审庭审中，鑫隆公司自认在2009年9月15日知道卢增起与由广安发生合同转让事实。同年9月23日，由广安签字的承诺书载明:“以上卢增起私自用鑫隆公司财产顶其个人债务（12户商品房）的行为，纯属于个人行为，与鑫隆公司无关，并且鑫隆公司不予认可；由广安处理好上述问题，如有影响到鑫隆公司的情况发生，由广安负责承担其责任”。
本院认为:此案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点为:一、涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成。二、卢增起以上诉人的名义与被上诉人签订的《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任。
关于涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成问题。从上诉人提供的现有证据看，不能证实卢增起在鹤岗工地施工期间向被上诉人借款及双方存在债权债务关系。亦不能证实卢增起以和谐楼商品房抵顶债务，而为被上诉人出具的《商品房预售合同》，被上诉人所持有的《商品房预售合同》系卢增起开发和谐楼期间与被上诉人依法、自愿签订，被上诉人支付了全部房款，故上诉人关于《商品房预售合同》系卢增起抵债而签订的抗辩主张缺少证据支持，该上诉请求本院不予支持。
关于涉案《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任问题。一方面卢增起作为和谐楼前期的实际开发人，其有权在职权范围内与被上诉人签订《商品房预售合同》和收取被上诉人给付的售房款。另一方面，被上诉人基于上诉人对卢增起的授权及享有的售房权利，与卢增起签订《商品房预售合同》的行为，不违反法律禁止性规定，且卢增起自认收取了被上诉人全部房款，因卢增起与由广安均挂靠于上诉人，卢增起与由广安之间的合同转让应属于上诉人内部转让，虽然上诉人否认知晓二人合同转让，但二审庭审上诉人自认于2009年9月15日知道转让和同年9月23日由广安出具的《承诺书》足以证实上诉人已知晓发生合同转让这一事实，故上诉人内部挂靠人的变更对《商品房预售合同》的签订不产生任何实质性影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，上诉人已于2009年11月17日，即被上诉人起诉前取得了《商品房预售许可证》，被上诉人与卢增起签订的《商品房预售合同》符合法律规定，应为有效合同。上诉人以卢增起在未取得《商品房预售许可证》的情况下销售房屋违反法律规定而主张合同无效的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。因卢增起已将和谐楼转让给由广安，自转让之日起卢增起即丧失了和谐楼实际开发人的资格，被上诉人二审庭审也明示放弃对卢增起的诉讼，上诉人要求卢增起承担民事责任的诉辩请求可另寻法律途径解决。鉴于被上诉人所购房屋已被由广安出卖并交付给案外人王凤山，导致被上诉人商品房买卖合同目的不能实现，上诉人应当对出卖房屋致使合同目的不能实现的行为承担违约责任，被上诉人基于《商品房预售合同》及交付购房款事实请求上诉人返还购房款及不超过购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。上诉人以卢增起超越授权范围、私刻公章及违法销售房屋为由请求撤销原审判决、驳回被上诉人诉讼请求的抗辩主张不成立，本院不予支持。
关于本案应否中止审理问题。因此案属于商品房买卖合同纠纷，宝某某公安局2014年1月17日对卢增起是以“涉嫌伪造企业印章”案立案侦查，并非上诉人所主张的合同诈骗罪，至今上诉人也未向本院提供卢增起构成合同诈骗罪的相关证据。宝某某公安局出具的《上诉人被诉讼一案不应中止审理的意见》中也明确说明对卢增起伪造企业印章案的侦查不影响民事案件的审理，原审法院也对此案予以恢复审理，故被上诉人要求继续审理此案的诉讼请求有事实依据，应予支持。上诉人关于被上诉人和卢增起构成合同诈骗罪、应中止审理的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，347.00元（上诉人预交），由上诉人黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为:此案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点为:一、涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成。二、卢增起以上诉人的名义与被上诉人签订的《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任。
关于涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成问题。从上诉人提供的现有证据看，不能证实卢增起在鹤岗工地施工期间向被上诉人借款及双方存在债权债务关系。亦不能证实卢增起以和谐楼商品房抵顶债务，而为被上诉人出具的《商品房预售合同》，被上诉人所持有的《商品房预售合同》系卢增起开发和谐楼期间与被上诉人依法、自愿签订，被上诉人支付了全部房款，故上诉人关于《商品房预售合同》系卢增起抵债而签订的抗辩主张缺少证据支持，该上诉请求本院不予支持。
关于涉案《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任问题。一方面卢增起作为和谐楼前期的实际开发人，其有权在职权范围内与被上诉人签订《商品房预售合同》和收取被上诉人给付的售房款。另一方面，被上诉人基于上诉人对卢增起的授权及享有的售房权利，与卢增起签订《商品房预售合同》的行为，不违反法律禁止性规定，且卢增起自认收取了被上诉人全部房款，因卢增起与由广安均挂靠于上诉人，卢增起与由广安之间的合同转让应属于上诉人内部转让，虽然上诉人否认知晓二人合同转让，但二审庭审上诉人自认于2009年9月15日知道转让和同年9月23日由广安出具的《承诺书》足以证实上诉人已知晓发生合同转让这一事实，故上诉人内部挂靠人的变更对《商品房预售合同》的签订不产生任何实质性影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，上诉人已于2009年11月17日，即被上诉人起诉前取得了《商品房预售许可证》，被上诉人与卢增起签订的《商品房预售合同》符合法律规定，应为有效合同。上诉人以卢增起在未取得《商品房预售许可证》的情况下销售房屋违反法律规定而主张合同无效的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。因卢增起已将和谐楼转让给由广安，自转让之日起卢增起即丧失了和谐楼实际开发人的资格，被上诉人二审庭审也明示放弃对卢增起的诉讼，上诉人要求卢增起承担民事责任的诉辩请求可另寻法律途径解决。鉴于被上诉人所购房屋已被由广安出卖并交付给案外人王凤山，导致被上诉人商品房买卖合同目的不能实现，上诉人应当对出卖房屋致使合同目的不能实现的行为承担违约责任，被上诉人基于《商品房预售合同》及交付购房款事实请求上诉人返还购房款及不超过购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。上诉人以卢增起超越授权范围、私刻公章及违法销售房屋为由请求撤销原审判决、驳回被上诉人诉讼请求的抗辩主张不成立，本院不予支持。
关于本案应否中止审理问题。因此案属于商品房买卖合同纠纷，宝某某公安局2014年1月17日对卢增起是以“涉嫌伪造企业印章”案立案侦查，并非上诉人所主张的合同诈骗罪，至今上诉人也未向本院提供卢增起构成合同诈骗罪的相关证据。宝某某公安局出具的《上诉人被诉讼一案不应中止审理的意见》中也明确说明对卢增起伪造企业印章案的侦查不影响民事案件的审理，原审法院也对此案予以恢复审理，故被上诉人要求继续审理此案的诉讼请求有事实依据，应予支持。上诉人关于被上诉人和卢增起构成合同诈骗罪、应中止审理的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，347.00元（上诉人预交），由上诉人黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司负担。

审判长：李波
审判员：黎红英
审判员：鲁民

书记员：翟拓