黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司与李某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司
全渝滨
黄万福
李某
白雪（黑龙江高盛律师事务所）

原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市呼兰区利民开发区南京路宏信广场3号3门。
法定代表人王志春，职务总经理。
委托代理人全渝滨，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人黄万福，住哈尔滨市呼兰区。
被告李某，居民身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人白雪，系黑龙江高盛律师集团事务所律师。
原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司（以下简称宏旭公司）诉被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日、12月29日公开开庭进行了审理。
原告宏旭公司的委托代理人全渝滨、黄万福，被告李某及其委托代理人白雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宏旭公司诉称:2011年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区利民东第三大街（原上海大街）西侧16栋1单元1层101号房屋（套内使用面积56.86㎡，房屋价款519,555.00元）；双方在补充协议第三条中约定的面积确认及差异处理方式为:按套内使用面积结算房款，按套内使用面积计算面积误差，多退少补。
现该房已竣工验收，经实际测量套内使用面积为65.58㎡，较合同约定使用面积多出8.72㎡，根据双方约定，被告应补交使用面积补差款85,069.56元，原告多次通知被告交款，但其始终置之不理，故诉至法院，要求依法判令被告向原告支付购房使用面积补差款85,069.56元及被告承担本案全部诉讼费。
被告李某辩称:原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下:第一，双方订立的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第四条已约定按套计算房屋价款，就不应该采用按实际测量面积计价，而且，该合同属格式条款，如果对其中部分条款有两种以上解释的，应采用不利于提供格式条款一方的解释；第二，被告以原告在报纸宣传、售楼处的图册宣传作为依据而购买了涉案房屋，图册以及报纸上明确说明空中花园为馈赠面积，双方在合同中签订的房屋套内使用面积，也是扣除空中花园面积之外的面积；第三，根据相关规定，被告根据原告对外发出的宣传资料以及销售广告，明确的馈赠面积而与原告订立了商品房买卖合同，该销售广告和原告所提交的宣传资料对房屋价格有重大影响，应该认定该广告和宣传资料为要约，属合同内容的一部分，现双方已经履行该合同，房屋已经实际交付使用，原告所要求补差价，明显违反了双方合同约定，系违约行为。
原告宏旭公司为证明其所主张事实，向本院提供证据如下:
证据一、原、被告于2011年9月15日签订的哈尔滨市商品房买卖合同书一份，意在证明双方于合同第三条约定，该商品房套内使用面积为56.86㎡，该面积为参考面积，最后按套内使用面积，多退少补。
被告对证据一的真实性无异议，但对证明问题有异议，合同中确定的套内使用面积56.86㎡，是扣除馈赠面积之后的剩余使用面积。
因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、房屋面积测量报告，意在证明被告所购房屋实际使用面积为65.58㎡。
被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，认为该报告是单方面进行的测量，既没有经过被告的同意，也没有通过法院进行公允确定测量机构；另外，该房屋面积的测量是将馈赠部分一并进行测量。
本院认为，双方于2011年9月15日签订的哈尔滨市商品房买卖合同书中第五条对面积确认及面积差异处理条款中约定，“面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准”，该约定属意思自治范畴，有约定依约定，无法定事由或双方当事人合意不得随意变更，故该证据的测量主体不符合合同约定，且被告对该证据的真实性有异议，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。
证据三、快递单及通知书各一份，意在证明原告曾于2015年1月21日通知被告其所购买的房屋的使用面积有所增加。
被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，第一、快递单与后面住宅使用面积增大通知，没有同一性，无法证明该住宅使用面积增大通知，已邮寄的方式通知到被告李某处；第二、房屋的面积是否增大不应当以原告一家之言，应当以双方共同选定的鉴定机构且扣除赠与部分之外进行实际测量为依据。
本院认为对证据证明原告履行了通知义务的事实予采信。
被告李某为证明其所主张事实，向本院提供证据如下:
证据一、2011年9月8日、2011年7月15日、2011年7月26日的《新晚报》报纸三份，意在证明:原告对外进行的广告均已明确的方式写明被告所购买的房屋的户型中空中花园是馈赠空间，空中花园系原告赠送被告的，该部分与原告提供房屋面积报告“卧室2”的位置相吻合。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，2011年7月15日的广告版面虽然说明要赠送空中花园，并没有标明具体位置，这是销售的最初想法，实际销售状况应当以双方签订的合同为准；其他两份报纸虽然有相应的图片，在报纸下面均有标注:“本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”，这两份广告因原告明确提示所有的观看广告的购房者，该广告不能作为合同内容，故该广告不能成为被告主张赠送空中花园的依据，双方应该按照签订的合同为准。
因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、原告的宣传图册5份，意在证明空中花园是馈赠空间，而被告是基于此种宣传才购买该房屋。
原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，质证意见同证据一。
因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
证据三、16号楼一层平面图（CAD图）及原告的售楼处工作人员高露书写并出具的A1户型图各一份，意在证明原告赠与的空中花园在图纸上的具体位置及按照图纸标明应该可以计算出空中花园的实际面积为8.7㎡；户型图中标明了各区间的具体面积，面积累加可以认定空中花园并非计算在当时的套内面积内（56.86㎡），进一步证明空中花园应为赠与；原告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，原告公司没有叫高露的工作人员，故对该组证据不予认可。
本院认为，该组证据无公章或个人名章，原告对证据来源及证据的真实性有异议，被告未能提供其他证据佐证，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。
通过当事人举证、质证及本院认证，确认本案的法律事实如下:2011年9月15日，原、被告签订商品房买卖合同书（合同编号11HL001200008）一份，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区利民东第三大街（原上海大街）西侧香榭丽舍二期第16栋1单元101号房屋，该合同第三条对上述房屋的位置、结构等基本情况进行说明，同时约定该商品房套内使用面积为56.86平方米，按套内使用面积多退少补；合同第四条约定的计价方式与价款为:按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币519,555.00元；合同第五条约定的面积确认及面积差异处理为:面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准；当日订立的补充协议第三条约定的面积确认及面积差异处理为:此房是按套内使用面积结算房款，同样按套内使用面积计算面积误差，多退少补，买受人同意建筑面积仅为参考不作为结算依据。
合同签订后，被告依约支付全部购房款519,555.00元。
另查明，原告先后采用刊登报纸、印刷彩色宣传图册的方式进行销售香榭丽舍二期楼盘，并将该楼盘表述为莫奈花园，其中，2011年7月15日新晚报D56、D57整版进行宣传，文字内容为“宏旭.香榭丽舍独秀江北……双阳台、明厨明卫空间、赠送空中花园……”；2011年7月26日新晚报的B32版和9月8日的T9版均以结构平面图和文字相结合进行宣传，平面图中有一处空间与其他空间色彩不同，上书“空中花园馈赠空间”，在该两份报纸最下端以小于平面图标注的字体印有“本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”的字样；在彩色宣传图册中涉及本案户型的平面图亦有一处空间与其他空间色彩不同，上书“空中花园”，在图下文字中亦有“赠送空中花园”的字样，图中标有“使用面积约56.86㎡”的字样，确无类似上述报纸所阐述的权利保留字样。
2015年1月23日，原告向被告发出通知，告知被告所购房屋使用面积由合同约定的56.86㎡（不含空中花园）增加至实际面积66.17㎡。
2015年4月21日原告自行委托哈尔滨公众地理信息研究所对涉案房屋进行测量，结果为:使用面积65.58㎡（含空中花园）。
故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条  、第四十四条  、第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  之规定，判决如下:
驳回原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费1,927.00元,由原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，双方于2011年9月15日签订的哈尔滨市商品房买卖合同书中第五条对面积确认及面积差异处理条款中约定，“面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准”，该约定属意思自治范畴，有约定依约定，无法定事由或双方当事人合意不得随意变更，故该证据的测量主体不符合合同约定，且被告对该证据的真实性有异议，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。
证据三、快递单及通知书各一份，意在证明原告曾于2015年1月21日通知被告其所购买的房屋的使用面积有所增加。
被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，第一、快递单与后面住宅使用面积增大通知，没有同一性，无法证明该住宅使用面积增大通知，已邮寄的方式通知到被告李某处；第二、房屋的面积是否增大不应当以原告一家之言，应当以双方共同选定的鉴定机构且扣除赠与部分之外进行实际测量为依据。
本院认为对证据证明原告履行了通知义务的事实予采信。
被告李某为证明其所主张事实，向本院提供证据如下:
证据一、2011年9月8日、2011年7月15日、2011年7月26日的《新晚报》报纸三份，意在证明:原告对外进行的广告均已明确的方式写明被告所购买的房屋的户型中空中花园是馈赠空间，空中花园系原告赠送被告的，该部分与原告提供房屋面积报告“卧室2”的位置相吻合。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，2011年7月15日的广告版面虽然说明要赠送空中花园，并没有标明具体位置，这是销售的最初想法，实际销售状况应当以双方签订的合同为准；其他两份报纸虽然有相应的图片，在报纸下面均有标注:“本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”，这两份广告因原告明确提示所有的观看广告的购房者，该广告不能作为合同内容，故该广告不能成为被告主张赠送空中花园的依据，双方应该按照签订的合同为准。
因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、原告的宣传图册5份，意在证明空中花园是馈赠空间，而被告是基于此种宣传才购买该房屋。
原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，质证意见同证据一。
因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
证据三、16号楼一层平面图（CAD图）及原告的售楼处工作人员高露书写并出具的A1户型图各一份，意在证明原告赠与的空中花园在图纸上的具体位置及按照图纸标明应该可以计算出空中花园的实际面积为8.7㎡；户型图中标明了各区间的具体面积，面积累加可以认定空中花园并非计算在当时的套内面积内（56.86㎡），进一步证明空中花园应为赠与；原告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，原告公司没有叫高露的工作人员，故对该组证据不予认可。
本院认为，该组证据无公章或个人名章，原告对证据来源及证据的真实性有异议，被告未能提供其他证据佐证，本院不将该份证据作为认定案件事实的有效证据。
通过当事人举证、质证及本院认证，确认本案的法律事实如下:2011年9月15日，原、被告签订商品房买卖合同书（合同编号11HL001200008）一份，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区利民东第三大街（原上海大街）西侧香榭丽舍二期第16栋1单元101号房屋，该合同第三条对上述房屋的位置、结构等基本情况进行说明，同时约定该商品房套内使用面积为56.86平方米，按套内使用面积多退少补；合同第四条约定的计价方式与价款为:按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币519,555.00元；合同第五条约定的面积确认及面积差异处理为:面积以房产部门最后核准的测量套内使用面积为准；当日订立的补充协议第三条约定的面积确认及面积差异处理为:此房是按套内使用面积结算房款，同样按套内使用面积计算面积误差，多退少补，买受人同意建筑面积仅为参考不作为结算依据。
合同签订后，被告依约支付全部购房款519,555.00元。
另查明，原告先后采用刊登报纸、印刷彩色宣传图册的方式进行销售香榭丽舍二期楼盘，并将该楼盘表述为莫奈花园，其中，2011年7月15日新晚报D56、D57整版进行宣传，文字内容为“宏旭.香榭丽舍独秀江北……双阳台、明厨明卫空间、赠送空中花园……”；2011年7月26日新晚报的B32版和9月8日的T9版均以结构平面图和文字相结合进行宣传，平面图中有一处空间与其他空间色彩不同，上书“空中花园馈赠空间”，在该两份报纸最下端以小于平面图标注的字体印有“本广告所有文字及图片内容仅供参考，不构成买卖合同使用，最终解释权归开发商所有”的字样；在彩色宣传图册中涉及本案户型的平面图亦有一处空间与其他空间色彩不同，上书“空中花园”，在图下文字中亦有“赠送空中花园”的字样，图中标有“使用面积约56.86㎡”的字样，确无类似上述报纸所阐述的权利保留字样。
2015年1月23日，原告向被告发出通知，告知被告所购房屋使用面积由合同约定的56.86㎡（不含空中花园）增加至实际面积66.17㎡。
2015年4月21日原告自行委托哈尔滨公众地理信息研究所对涉案房屋进行测量，结果为:使用面积65.58㎡（含空中花园）。

故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条  、第四十四条  、第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  之规定，判决如下:
驳回原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费1,927.00元,由原告黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司负担。

审判长：吕殿梅
审判员：姜龙
审判员：张舒

书记员：黄晓龙