黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局诉黑龙江万某房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷民事判决书

黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局
张志强
王小禹
黑龙江万某房地产开发有限公司
张伟（黑龙江孟繁旭律师事务所）

原告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局，组织机构代码41400660-5，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区嵩山路89-1号。
负责人崔君，该分局局长。
委托代理人张志强。
委托代理人王小禹。
被告黑龙江万某房地产开发有限公司，组织机构代码57865754-3，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香电街41号。
法定代表人高峰，该公司董事长。
委托代理人张伟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
原告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局（以下简称农垦国土局）因与被告黑龙江万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2014年8月4日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张志强、王小禹，被告的委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本院认证意见为，因被告对原告举示的上述证据的真实性均无异议，经审查对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告未提供证据。
本院审理查明:2012年7月13日，农垦国土局与万某公司签订出让合同约定主要内容为:“农垦国土局将坐落于黑龙江省香坊实验农场壕北收储01地块，14058平方米土地使用权出让给万某公司，出让年限为40年；用途为其他商服用地，出让价格为51，390，425元；万某公司分二期支付出让价款，第一期于2012年7月30日前支付25，700，425元，第二期于2013年7月1日前支付25，690，000元；分期支付出让价款的，万某公司在支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向农垦国土局支付利息；万某公司应当按照合同约定，按时支付出让价款，万某公司不能按时支付出让价款的，自逾期之日起，每日按照迟延支付款项的日千分之一向农垦国土局缴纳违约金。”
本院认为:原、被告签订的出让合同是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，内容合法，主体适格，应确认为有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自应尽义务。本案原告依约交付了涉案土地，但被告却未按合同约定支付全部土地出让价款，构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此规定，原告请求被告支付余下的土地出让金25，690，000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。
本案双方当事人的争议焦点在于出让合同约定的违约金能否调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此，原、被告在合同中约定如逾期支付土地出让金，被告自愿支付违约金，是对逾期付款责任的约定。现原告主张被告支付违约金，并未违反合同的约定，那么，被告主张违约金过高，能否依上述法律规定予以调整。民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，还应当遵守国家政策。国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，属于国家政策。按照国家政策规定，逾期缴纳土地出让金的，受让人应该按照日千分之一缴纳违约金，该违约金如数收缴财政国库，若不执行该政策将使国家利益受到损害，对其他土地受让人也显失公平。另外，《合同法解释二》第二十九条规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。是否适当减少违约金数额，法院应根据案件实际情况，予以综合权衡。本案违约金的计付标准是讼争合同中双方当事人自愿约定的，土地出让金尾款至今未付，万某公司自身负有不可推卸的责任，现其主张违约金标准过高，予以调整，本院不予支持。原告主张违约金自2013年7月1日按日千分之一起算至实际履行之日，有事实、法律及政策依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  之规定，判决如下:
被告黑龙江万某房地产开发有限公司给付原告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局土地出让金25，690，000元及违约金（25，690，000元违约金自2013年7月1日按日千分之一计算至实际给付之日），于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费221，116元（原告预交），由被告黑龙江万某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

本院认为:原、被告签订的出让合同是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，内容合法，主体适格，应确认为有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自应尽义务。本案原告依约交付了涉案土地，但被告却未按合同约定支付全部土地出让价款，构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此规定，原告请求被告支付余下的土地出让金25，690，000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。
本案双方当事人的争议焦点在于出让合同约定的违约金能否调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此，原、被告在合同中约定如逾期支付土地出让金，被告自愿支付违约金，是对逾期付款责任的约定。现原告主张被告支付违约金，并未违反合同的约定，那么，被告主张违约金过高，能否依上述法律规定予以调整。民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，还应当遵守国家政策。国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，属于国家政策。按照国家政策规定，逾期缴纳土地出让金的，受让人应该按照日千分之一缴纳违约金，该违约金如数收缴财政国库，若不执行该政策将使国家利益受到损害，对其他土地受让人也显失公平。另外，《合同法解释二》第二十九条规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。是否适当减少违约金数额，法院应根据案件实际情况，予以综合权衡。本案违约金的计付标准是讼争合同中双方当事人自愿约定的，土地出让金尾款至今未付，万某公司自身负有不可推卸的责任，现其主张违约金标准过高，予以调整，本院不予支持。原告主张违约金自2013年7月1日按日千分之一起算至实际履行之日，有事实、法律及政策依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  之规定，判决如下:

被告黑龙江万某房地产开发有限公司给付原告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局哈尔滨分局土地出让金25，690，000元及违约金（25，690，000元违约金自2013年7月1日按日千分之一计算至实际给付之日），于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费221，116元（原告预交），由被告黑龙江万某房地产开发有限公司负担。

审判长：刘星海
审判员：李波
审判员：黎红英

书记员：孙立新