黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司、许某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）：黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗双红路31号。法定代表人：张渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋继益，该公司项目部副经理。委托诉讼代理人：孟繁荣，黑龙江窦智律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省八五三农场森达汽车维修部业主，住黑龙江省宝清县。被上诉人（一审原告）：刘洪军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。二被上诉人委托诉讼代理人：朱晓非，黑龙江红兴隆律师事务所律师。

隆某公司上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法驳回许某某、刘洪军的诉讼请求或改判。事实和理由：1．一审判决认定隆某公司八五三分公司（以下简称八五三分公司）与许某某、刘洪军签订《房屋拆迁协议》，且认定隆某公司未参与开发，却判决隆某公司承担法律责任，属认定事实不清；2．按照双方签订的《房屋拆迁协议》和《补充协议》内容，补偿给许某某、刘洪军的房屋远远超出了正常的补偿比例，其中包含了许某某、刘洪军的维修费用，超出部分是否应当返还。2011年，八五三分公司开发建设黑龙江省八五三农场温馨家园小区，与当地住户签订房屋拆迁协议，均按照1：1.3的比例进行产权置换，其中与许某某、刘洪军签订的《房屋拆迁协议》约定拆除其房屋面积为284.04平方米，置换面积为365.20平方米，协议签订后许某某、刘洪军的房屋被拆除，因房屋在建设过程中许某某、刘洪军认为置换的房屋总面积不足365.20平方米，曾阻碍八五三分公司施工，八五三分公司报警后经警察调解双方达成本案的《补充协议》，以《补充协议》中约定的面积补偿《房屋拆迁协议》差的面积，八五三分公司已按约定进行了补偿，一审判决不应判令隆某公司承担差额房屋价款的责任；八五三分公司施工的温馨家园小区一期于2011年完工，许某某、刘洪军的房屋在一期的1号楼和3号楼之间，一审庭审中许某某、刘洪军曾自认在2012年已经对置换的房屋进行装修，八五三分公司也按照约定交付了房屋，许某某、刘洪军在一审中主张按照《补充协议》中约定的违约金要求隆某公司承担赔偿责任，首先该违约不存在，其次即使因办理入户交房手续在后，按照《补充协议》的约定违约金也过高，应当予以调整；许某某、刘洪军在向八五三分公司交付被拆迁房屋时，未按照协议约定保持设施完善，私自将门窗框、暖气等附属设施拆除，导致八五三分公司损失30,000.00元，依照协议约定，许某某、刘洪军应当向八五三分公司承担赔偿责任，同时按照协议约定支付相应的赔偿金。许某某、刘洪军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于主体资格，宋继益是隆某公司的项目经理，其行为应该代表隆某公司。一审中法院向建设部门核实了备案资料均证实温馨小区的开发商是隆某公司，所有的内业资料及房屋销售体现的均是隆某公司。《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有任何威胁、上访等行为存在，在一审中隆某公司也没有提出任何异议，隆某公司应当按照《补充协议》的约定履行义务。依据协议约定，回迁日期为2011年11月30日，实际回迁时间为2014年1月26日，隆某公司已经违约。依据《补充协议》的约定，一层的地砖、刮大白，二层的隔断、室内上下楼梯等均是隆某公司应履行的义务，但实际工程的很多部分都是许某某、刘洪军施工的，并非如隆某公司所述是装修。关于房屋回迁违约的面积，经过建设管理部门备案资料核实，各方均予以认可。案涉回迁房屋总价款为1,500,000.00元，约定违约金为100,000.00元并不高。《补充协议》约定房产证由隆某公司办理，至今并未办理，仍在违约。许某某、刘洪军向一审法院起诉请求：1.判令隆某公司支付补偿款100,045.00元；2.支付许某某、刘洪军自己施工的各项费用35,900.00元，搬迁安置费用11,200.00元，违约金100,000.00元；3.案件受理费由隆某公司承担。一审法院认定事实：2011年7月7日，宋继益、王江以八五三分公司（甲方）名义与许某某、刘洪军（乙方）签订《房屋拆迁协议》，协议主要内容：“乙方被拆迁的房屋建筑面积为284.04平方米（两户房产），选择房屋产权调换补偿，置换楼房的建筑面积为365.20平方米，许某某、刘洪军回迁楼房的位置分别位于温馨小区依饶路侧3号、4号门市房，回迁楼房面积与置换面积出现差额，按同楼层同等价格补差。随后双方因拆迁事宜又签订一份《补充协议》，协议主要内容：甲、乙双方必须履行温馨小区拆迁合同条款所规定的内容，甲方给刘洪军增加5号楼5单元401室住宅（面积67.09平方米）、给许某某增加5号楼4单元502室住宅（面积67.09平方米）及5号楼北15号车库（面积22.82平方米），差额面积按同楼层同等价格补差。置换门市房宽度5.5米，3号、4号门市房一层贴地砖、刮大白，砌二层隔断，上下楼梯，4号门市房二层贴地砖、刮大白。双方遵守本协议，如违约将向对方支付违约金100,000.00元”。协议签订后，许某某、刘洪军按照协议约定自行搬迁。2012年10月，许某某、刘洪军自行砌二层间壁墙、上下楼梯。经双鸭山名宣司法鉴定中心鉴定，许某某、刘洪军支付的二层间壁墙工程造价分别为10,738.04元、8,299.99元，楼梯工程造价分别为4,481.02元、5,191.72元。另查，许某某、刘洪军3号、4号门市房实际测绘面积共计341.66平方米（170.83平方米×2），比协议约定的面积365.20平方米少23.54平方米，门市房每平方米平均价格4,250.00元（8,500.00元÷2）。一审法院认为，许某某、刘洪军的房屋被拆迁，其与八五三分公司签订的《房屋拆迁协议》及《补充协议》不违反法律禁止性规定，合法有效。许某某、刘洪军按照协议约定履行了搬迁义务，八五三分公司未按照协议约定给付3号、4号门市房面积补差款100,045.00元（4,250.00元×23.54平方米），并砌二层间壁墙、上下楼梯，应承担违约责任。八五三分公司应按照协议约定给付许某某、刘洪军房价款100,045.00元，二层间壁墙、上下楼梯的价款28,710.77元及违约金100,000.00元。许某某、刘洪军与八五三分公司在《补充协议》中已明确约定在双方履行合同条款所规定的内容外，增加两处住宅及一个车库，故隆某公司认为补偿住宅、车库是抵偿门市房面积的理由不成立。因八五三分公司是未经登记的临时机构，不具有法人资格，也不是有一定的组织机构和财产的其他组织，不具备对外独立承担民事责任的能力，其民事责任应由设立该临时机构的法人隆某公司承担。双方在《房屋拆迁协议》及《补充协议》中未约定由八五三分公司支付安置补助费及挖下水井、疏通管路、二楼开窗户的工程费用，故许某某、刘洪军主张上述费用无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、被告隆某公司给付原告许某某、刘洪军房价款100,045.00元，二层间壁墙、上下楼梯价款28,710.77元及违约金100,000.00元，合计228,755.77元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告许某某、刘洪军的其他诉讼请求。案件受理费5,008.00元，鉴定费11,000.00元，由原告许某某、刘洪军负担2,477.00元，被告隆某公司负担13,531.00元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司（以下简称隆某公司）与被上诉人许某某、刘洪军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆农垦法院（2017）黑8103民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，于同年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人隆某公司的委托诉讼代理人宋继益、孟繁荣，被上诉人许某某及其委托诉讼代理人朱晓非到庭参加诉讼。审理期间双方当事人申请庭外和解期限两个月，调解未果。本案现已审理终结。

本院认为，隆某公司对宋继益、王江借用其资质开发建设温馨家园的事实不持异议，许某某、刘洪军对此并不知情。本案宋继益、王江借用隆某公司房地产开发资质独立开发行为为国家法律所明确禁止。对外，宋继益、王江是以隆某公司的名义在进行经济往来的民事行为，隆某公司允许宋继益、王江借用资质的行为系帮助其规避法律，主观上有过错，对外其应承担民事责任，故一审判决认定责任主体正确。八五三分公司与许某某、刘洪军签订的《补充协议》明确约定双方必须履行《房屋拆迁协议》约定的内容外，又增加的补偿条款，并非以《补充协议》中约定增加的房屋补偿《房屋拆迁协议》所约定置换相差的面积，且《补充协议》明确约定八五三分公司应履行一层贴地砖、刮大白、二层砌好隔断、室内上下楼梯的义务，而其未依照协议约定履行应尽的义务，一审判决其承担违约责任并无不当。就违约金应否予以调整问题，一审中隆某公司并未提出违约金金额过高的调整请求，而在二审期间未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，对此本院不予支持。隆某公司于二审中提出的损失及赔偿金，因许某某、刘洪军对此不认可，且隆某公司未提供相关证据证实，本院不予支持。综上所述，隆某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,008.00元，由黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　李　波
审判员　周志强
审判员　韩　冬

书记员：吕晓军