黑龙江省八五六农场与哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司，住所哈尔滨道外区靖宇街405号。
法定代表人：王颜发，该公司经理。
委托诉讼代理人：王洪彬，黑龙江昌达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黑龙江省八五六农场，住所黑龙江省虎林市八五六农场场部青禾小区二期002号。
法定代表人：郑玉忠，该场场长。
委托诉讼代理人：于青钢，黑龙江彤城律师事务所律师。

上诉人哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）因与被上诉人黑龙江省八五六农场（以下简称农场）合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2017）黑8108民初43号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，于同年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人鑫磊公司的委托诉讼代理人王洪彬，被上诉人农场的委托诉讼代理人于青钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫磊公司上诉请求：依法撤销黑龙江省牡丹江农垦法院（2017）黑8108民初43号民事判决，发回重审或依法改判，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定的事实错误，上诉人因开发建设向被上诉人借款，2015年6月、8月签订了两次抵押担保协议，用16套住宅和36套住宅分别借款150万元和200万元，未约定利息，总抵押额500多万元。2015年年底被上诉人提出签订房产转让协议用于做账，该协议并非上诉人真实意思表示，从协议内容看，52套住宅价值500多万元，冲抵借款283.70万元，显失公平，不具有真实性，不能作为定案依据，应按双方的借款合同履行。被上诉人没有及时足额支付借款，导致工程不能按时完工，被上诉人具有过错。一审按房产转让协议的约定判决上诉人承担违约金，过分高于被上诉人的实际损失，应予调整。
农场辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。事实及理由：本案不是借贷关系，本案应当以房产转让协议为依据审理。双方确实签订过抵押担保协议，之后又签订借款协议，抵押担保协议不再具有法律效力，借款期限届满后签订的房产转让协议；按照借款协议约定的利息计算产生的实际损失，20%的违约金与实际损失相当。
一审法院认定：2015年，被告鑫磊房地产公司分别于7月7日、7月31日、8月19日、11月26日四次向原告八五六农场借款共计283.70万元。12月24日，原、被告签订《房产转让协议》。协议约定：将由被告开发建设的黑龙江省八五六农场阳光嘉园小区的52套住宅楼转让给八五六农场，283.70万元借款冲抵购房款；被告应当在2016年6月30日前将全部房屋证照手续办齐，并向八五六农场履行房屋过户手续；如被告不能按期履行协议中所规定的义务应当向原告支付总价款20%的违约金。合同履行期限届满后，被告一直未将房屋证照手续办齐并办理房屋过户手续。
一审法院认为，原、被告签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规，为有效合同。被告在收到全部购房款后应按照约定履行义务。由于被告一直未能将房屋证照手续办齐并办理房屋过户手续，致使原告无法实现合同目的。原告要求解除《房产转让协议》并返还购房款283.70万元诉讼请求，予以支持。《合同法》第九十八规定，合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。本案中，因被告存在违约行为，所以原告要求被告按合同约定给付56.74万元违约金的诉讼请求，予以支持。被告关于应继续履行合同、不同意返还本金、不同意给付违约金的辩解意见，因无证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八的规定，判决：一、解除黑龙江省八五六农场、哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司于2015年12月24日签订的《房产转让协议》；二、哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司于判决生效后十日内向黑龙江省八五六农场返还购房款283.70万元、支付违约金56.74万元，以上合计340.44万元。案件受理费34,035元（黑龙江省八五六农场预交），由被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司负担。
二审审理期间，双方当事人围绕诉讼请求举示证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人举示2015年6月18日、2015年8月19日签订的抵押担保合同各一份，证明上诉人与被上诉人之间实际是民间借贷法律关系，双方签订的抵押担保合同，由上诉人向被上诉人借款，用上诉人的52套房屋做抵押。被上诉人对该证据的质证意见：抵押担保协议确实签订过，但是次日就被借款协议替代，抵押担保协议实际上被解除，不再继续产生法律效力，该证据不能作为否定房产转让协议的证据。被上诉人举示2015年6月19日、2015年8月20日签订的借款协议各一份，证明借款协议约定的内容：1.对上诉人提出的抵押担保协议分别予以解除；2.约定了借款利息及还款期限为2015年11月30日届满。上诉人认为双方虽然签订过这两份借款协议，但被上诉人没有按照协议约定的数额350万元借给上诉人，导致上诉人工程无法按时完工，不能顺利完成交接手续。被上诉人辩解称借款协议第一条规定借款按照施工进度分期支付，因为上诉人没有完成工程进度，按工程进度支付了133.70万，完全按照协议约定履行。本院认为，对双方出具证据的真实性予以采信，但上诉人的证据由被上诉人出具的证据予以否定，故不能成为否定一审认定事实的依据。
本院二审查明，2015年6月18日、2015年8月19日上诉人与被上诉人签订抵押担保合同各一份，2015年6月19日、2015年8月20日又分别签订借款协议各一份，对签订的抵押担保协议分别予以解除，同时约定了借款利息、还款期限及逾期利息计算方式。其他事实与一审认定一致。

本院认为，双方争议的焦点为：本案的审理依据是房产转让协议还是担保借贷协议；违约金约定的数额是否合理。关于本案的审理依据是房产转让协议还是担保借贷协议的问题，本院认为双方当事人签订的借款协议已明确否定了担保借贷协议法律效力。借款期限到期后又签订的房产转让协议，以借款抵顶购房款。后合同视为双方当事人对前合同意思表示的变更，应认定最后的合意内容为双方的真实意思表示，故本案审理依据应是房产转让协议。关于违约金约定的数额是否合理的问题，本院认为，根据借款协议双方约定的利息计算被上诉人的实际损失，与房产转让协议约定的违约金数额基本相当，违约金的数额并未过分高于当事人的实际损失，尚在合理范围内。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34,035元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。

审判长　韩　冬 审判员　周志强 审判员　鲁　民

书记员：郑闯