黑龙江百盛房地产开发有限责任公司与韩某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

黑龙江百盛房地产开发有限责任公司
刘春波（黑龙江光明律师事务所）
韩某某
高峰（黑龙江福诚律师事务所）

上诉人（原审被告）黑龙江百盛房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区邮政街16-36号。
法定代表人李永生，该公司总经理。
委托代理人刘春波，黑龙江光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人高峰，黑龙江福诚律师事务所律师。
上诉人黑龙江百盛房地产开发有限责任公司（以下简称百盛公司）与被上诉人韩某某商品房预售合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2013年11月20日作出（2013）绥民一民初字第22号民事判决。百盛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人百盛公司的委托代理人刘春波，被上诉人韩某某的委托代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2008年6月22日，百盛公司与韩某某签订《精品屋柜台认购书》（以下简称《认购书》），约定韩某某所认购的商品房为百盛公司开发的位于海伦市雷炎大街路南海伦一百项目中的商场（以下简称海伦新一百）部分一层7号精品屋，属于该商场A化妆区。建筑面积为41.0256平方米，最终以产权登记部门核准面积为准。按照房产测绘部门测绘的建筑面积计价为每平方米20，000.00元，总价款为779，484.60元。该房地产于2009年5月30日前交付韩某某使用，如遇特殊情况工期顺延，百盛公司在正常情况下必须及时将房屋交付使用。如延误工期超过30天，百盛公司自30天后每天按交款总额的千分之一给付韩某某经济补偿金。该合同由百盛公司的委托人张颖签字并加盖公司印章，韩某某签名。合同签订后，韩某某于2008年6月24日将779，486.00元购房款交给百盛公司。后因百盛公司在建设过程中占用消防通道，将双方合同约定的建筑面积41.0256平方米商铺建成建筑面积88.39平方米，并要求韩某某对超出面积部分按合同约定的单价购买。韩某某不同意，双方未能形成一致意见。
原审过程中，百盛公司同意按照《认购书》的约定将建筑面积41.0256平方米商铺交付给韩某某，如有超出在3%以内的据实结算，除此之外无偿归韩某某所有。
本院经审查认为，百盛公司所举示的证据1为复印件，韩某某对其真实性和证明的问题均有异议，且百盛公司将双方合同约定的建筑面积41.0256平方米商铺建成建筑面积88.93平方米，双方未就超出面积部分按合同约定的单价购买达成一致，故其他业户进户缴费的事实不能证明百盛公司已按合同约定向韩某某交付商铺，而韩某某怠于进户的事实，本院对证据1不予采信。百盛公司所举示的证据2为其自行制作的明细表，在韩某某对其真实性不予认可的情况下，本院对其真实性不予确认。韩某某对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，百盛公司与韩某某签订的《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，该合同依法成立。且该《认购书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。故百盛公司关于《认购书》为非正式合同，不能依据《认购书》中关于合同工期的约定计算违约期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于百盛公司逾期交付行为是否构成违约的问题。韩某某与百盛公司签订《认购书》后，已按合同约定履行了交付购房款的义务，百盛公司理应信守合同约定，按期向韩某某交付涉案商铺，百盛公司逾期交付涉案商铺，其行为已构成违约，应依合同约定承担逾期交付的违约责任。《认购书》中虽约定“如遇特殊情况工期顺延”，但对何种情形属于特殊情况未作约定，不能据此认定因施工单位原因导致工期延误属于《认购书》中约定的特殊情况。故百盛公司关于逾期交付系特殊情况工期可以顺延，百盛公司并未违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金的计算期限问题。依据双方签订的《认购书》约定，百盛公司应于2009年5月30日前将建筑面积为41.0256平方米的商铺交付韩某某使用。因百盛公司在建设过程中，将合同约定的建筑面积41.0256平方米商铺建成了88.39平方米，其要求韩某某对超出部分按合同约定价款购买，韩某某不认可，双方对此未能达成一致意见，故百盛公司仍应按合同约定的时间向韩某某交付商铺。百盛公司关于在2011年10月即通知韩某某进户，而韩某某拒绝接受，违约期限应计算至2011年10月31日的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’。”根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严惩违约方为目的。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。认定本案所涉合同约定的违约金是否过高，应以百盛公司逾期交付的违约行为给韩某某造成的实际损失为基础。对于“实际损失”的理解，应当全面、客观。因逾期交付所遭受的损失受购买商铺的用途、房价的跌涨、商铺所处位置所带来的生产经营的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交付的实际损失应综合多种因素予以认定。百盛公司认为合同约定的违约金过高，请求予以降低，应当由百盛公司就双方约定的违约金过分高于给韩某某造成的实际损失承担举证责任，韩某某亦可对自己的损失情况举示证据。百盛公司为支持其该主张，在原审中曾举示涉案商铺周边四户商铺的租赁合同及收据，并在本院审理中举示了韩某某与案外人签订的《海伦一百商铺租赁合同》，意在证明韩某某的实际损失应为租金损失。但周边四户商铺的平均租赁价格，仅能作为认定涉案商铺租赁价值的参考，作为认定韩某某的实际损失的依据尚不充分。《海伦一百商铺租赁合同》虽系韩某某与案外人所签，但因该合同签订于2011年5月，距《认购书》中约定的交付期限已过近两年之久，即使以该租赁价格作为认定韩某某实际损失的依据，也仅能认定签订该租赁合同后给韩某某造成的损失为租金损失，对于租赁合同签订以前的损失仍无法确定。因此，以该租赁价格作为认定韩某某全部实际损失的依据亦不充分。故百盛公司关于以涉案商铺周边四户商铺的租赁价格以及韩某某与案外人所签商铺租赁合同约定的租金作为韩某某实际损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。韩某某虽称其购买商铺目的是为商业经营，认为其实际损失应为商业经营损失，但其未能就商业经营的实际损失举示证据加以证明。故本院对其抗辩理由亦不予支持。考虑到逾期交付商铺所造成的实际损失难以形成一个客观统一的标准，应结合本案的事实、双方当事人对合同的履行情况以及过错程度综合认定违约金的标准。本案中如按合同约定的违约金标准计算，百盛公司将支付的违约金高达1，117，774.32元，超过韩某某所支付的购房款一倍之多，明显过高。这将导致本案中的违约金弥补损失的功能弱化，而惩罚违约的色彩浓厚，明显与合同法设立违约金制度的目的和功能不符，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。鉴于百盛公司逾期交付涉案商铺构成明显违约，依照前述违约金标准认定的考量因素，结合涉案商铺的合同价款、韩某某与案外人所签订租赁合同的租赁价格以及双方当事人的诉辩主张及理由，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整百盛公司应承担的违约金为688，000.00元。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院仅对违约金数额予以适当调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
维持绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第22号民事判决第一项；
二、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第22号民事判决第二项为:黑龙江百盛房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付韩某某违约金688，000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条  之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费35，488.30元，由黑龙江百盛房地产开发有限责任公司负担24，571.59元，韩某某负担10，916.71元。
本判决为终审判决。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，百盛公司与韩某某签订的《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，该合同依法成立。且该《认购书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。故百盛公司关于《认购书》为非正式合同，不能依据《认购书》中关于合同工期的约定计算违约期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于百盛公司逾期交付行为是否构成违约的问题。韩某某与百盛公司签订《认购书》后，已按合同约定履行了交付购房款的义务，百盛公司理应信守合同约定，按期向韩某某交付涉案商铺，百盛公司逾期交付涉案商铺，其行为已构成违约，应依合同约定承担逾期交付的违约责任。《认购书》中虽约定“如遇特殊情况工期顺延”，但对何种情形属于特殊情况未作约定，不能据此认定因施工单位原因导致工期延误属于《认购书》中约定的特殊情况。故百盛公司关于逾期交付系特殊情况工期可以顺延，百盛公司并未违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金的计算期限问题。依据双方签订的《认购书》约定，百盛公司应于2009年5月30日前将建筑面积为41.0256平方米的商铺交付韩某某使用。因百盛公司在建设过程中，将合同约定的建筑面积41.0256平方米商铺建成了88.39平方米，其要求韩某某对超出部分按合同约定价款购买，韩某某不认可，双方对此未能达成一致意见，故百盛公司仍应按合同约定的时间向韩某某交付商铺。百盛公司关于在2011年10月即通知韩某某进户，而韩某某拒绝接受，违约期限应计算至2011年10月31日的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’。”根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严惩违约方为目的。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。认定本案所涉合同约定的违约金是否过高，应以百盛公司逾期交付的违约行为给韩某某造成的实际损失为基础。对于“实际损失”的理解，应当全面、客观。因逾期交付所遭受的损失受购买商铺的用途、房价的跌涨、商铺所处位置所带来的生产经营的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交付的实际损失应综合多种因素予以认定。百盛公司认为合同约定的违约金过高，请求予以降低，应当由百盛公司就双方约定的违约金过分高于给韩某某造成的实际损失承担举证责任，韩某某亦可对自己的损失情况举示证据。百盛公司为支持其该主张，在原审中曾举示涉案商铺周边四户商铺的租赁合同及收据，并在本院审理中举示了韩某某与案外人签订的《海伦一百商铺租赁合同》，意在证明韩某某的实际损失应为租金损失。但周边四户商铺的平均租赁价格，仅能作为认定涉案商铺租赁价值的参考，作为认定韩某某的实际损失的依据尚不充分。《海伦一百商铺租赁合同》虽系韩某某与案外人所签，但因该合同签订于2011年5月，距《认购书》中约定的交付期限已过近两年之久，即使以该租赁价格作为认定韩某某实际损失的依据，也仅能认定签订该租赁合同后给韩某某造成的损失为租金损失，对于租赁合同签订以前的损失仍无法确定。因此，以该租赁价格作为认定韩某某全部实际损失的依据亦不充分。故百盛公司关于以涉案商铺周边四户商铺的租赁价格以及韩某某与案外人所签商铺租赁合同约定的租金作为韩某某实际损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。韩某某虽称其购买商铺目的是为商业经营，认为其实际损失应为商业经营损失，但其未能就商业经营的实际损失举示证据加以证明。故本院对其抗辩理由亦不予支持。考虑到逾期交付商铺所造成的实际损失难以形成一个客观统一的标准，应结合本案的事实、双方当事人对合同的履行情况以及过错程度综合认定违约金的标准。本案中如按合同约定的违约金标准计算，百盛公司将支付的违约金高达1，117，774.32元，超过韩某某所支付的购房款一倍之多，明显过高。这将导致本案中的违约金弥补损失的功能弱化，而惩罚违约的色彩浓厚，明显与合同法设立违约金制度的目的和功能不符，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。鉴于百盛公司逾期交付涉案商铺构成明显违约，依照前述违约金标准认定的考量因素，结合涉案商铺的合同价款、韩某某与案外人所签订租赁合同的租赁价格以及双方当事人的诉辩主张及理由，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整百盛公司应承担的违约金为688，000.00元。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院仅对违约金数额予以适当调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

维持绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第22号民事判决第一项；
二、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第22号民事判决第二项为:黑龙江百盛房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付韩某某违约金688，000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条  之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费35，488.30元，由黑龙江百盛房地产开发有限责任公司负担24，571.59元，韩某某负担10，916.71元。

审判长：李维东
审判员：张静姝
审判员：牛国梁

书记员：苑晓姗