黑龙江农垦建工有限公司诉王某某商品房销售合同纠纷民事判决书

黑龙江农垦建工有限公司
柴天雷（黑龙江柴天雷律师事务所）
王某某

上诉人（原审原告）黑龙江农垦建工有限公司，组织机构代码73126521-3，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区富水路93号。
法定代表人于建华，该公司总经理。
委托代理人柴天雷，黑龙江柴天雷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某某，无职业。
上诉人黑龙江农垦建工有限公司（以下简称农垦建工有限公司）因与被上诉人王某某商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省九三农垦法院（2014）九民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭，于同年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人农垦建工有限公司的委托代理人柴天雷，被上诉人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告农垦建工有限公司诉称:农垦建工有限公司于2010年开发建设位于黑龙江省七星泡农场（以下简称七星泡农场）的星海小区步行街A、B、C、D四栋综合楼。2010年7月，王某某购买星海小区C8-303住宅一套，建筑面积为94.5平方米，单价为1，700.00元，总价款为160，650.00元。王某某于2010年7月14日交购房款48，000.00元；于2011年5月9日交购房款71，000.00元，合计119，000.00元。尚欠购房款41，650.00元。农垦建工有限公司多次索要，王某某均以种种理由推诿，请求法院判令王某某给付购房款41，650.00元，诉讼费用由王某某负担。
原审被告王某某辩称:王某某所购房屋面积为70平方米，并已按该面积交付购房款，王某某不欠农垦建工有限公司房款，不清楚现有房屋的面积。
原审法院认定:农垦建工有限公司于2010年开发建设位于七星泡农场星海小区步行街A、B、C、D四栋综合楼。2010年5月，农垦建工有限公司与王某某口头达成购房协议，约定:“王某某购买星海小区C8-303住宅一套，建筑面积为70平方米，每平方米1，700.00元。”王某某于2010年7月24日交购房款48，000.00元，于2011年5月9日交购房款71，000.00元，合计119，000.00元。2012年4月16日，经黑龙江广益房地产估价测绘规划有限公司测绘，王某某所购房屋的实际面积为94.5平方米，超出面积24.5平方米，面积误差比绝对值为35%。2012年12月，农垦建工有限公司将C8-303住宅交付给王某某。2014年初，农垦建工有限公司通知王某某补交购房款41，650.00元。
原审法院认为:依法成立的买卖合同受法律保护。2010年5月，农垦建工有限公司与王某某达成口头协议，约定王某某以每平方米1，700.00元的价格购买面积为70平方米的住宅一套。王某某按此约定分别于2010年7月24日、2011年5月9日交足购房款，农垦建工有限公司于2012年12月将房屋交付给王某某，双方均按合同约定履行了各自的义务。农垦建工有限公司主张王某某应按94.5平方米补交购房款41，650.00元，因争议房屋的建筑面积与约定面积不符，双方对超出面积没有约定，王某某对农垦建工有限公司主张补交购房款41，650.00元（超出约定房屋面积24.5平方米）的请求不予认可，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。农垦建工有限公司交付王某某的房屋面积误差比超出3%，故超出3%部分的房价款38，080.00元应由农垦建工有限公司承担，3%（含3%）部分的房价款由王某某按约定价格每平方米1，700.00元补足。农垦建工有限公司主张王某某补交购房款41，650.00元，对3，570.00元（70平方米×3%×1，700.00元）予以支持，超出部分不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决:一、王某某给付农垦建工有限公司购房款3，570.00元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；二、驳回农垦建工有限公司的其他诉讼请求。案件受理费841.00元，减半收取420.50元，由农垦建工有限公司负担370.50元，王某某负担50.00元。
农垦建工有限公司上诉称:原审判决认定事实不清，适用法律错误。农垦建工有限公司销售房屋时，因未办理完全部手续，不能签订正式的联机备案合同，只能开具三联单收据，且当时房屋的设计图纸还未敲定，所以对外销售房屋只是以内部认购的形式。双方当时约定按建筑面积70平方米进行预售，待正式合同下来后，依据实际测绘面积多退少补。房屋建成后，农垦建工有限公司对面积减少的业主进行了退款。按照双方约定，王某某应根据最后的实测面积进行补款，原审法院认定农垦建工有限公司与王某某对超出面积没有约定与事实不符，本案也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法判令王某某给付农垦建工有限公司购房款41，650.00元，本案诉讼费用由王某某负担。
王某某答辩称:1.王某某于2010年5月购买农垦建工有限公司在七星泡农场开发建设的星海小区C8-303住宅一套，双方口头达成购房协议，约定房屋建筑面积70平方米，每平方米价格1，700.00元，王某某分别于2010年7月24日、2011年5月9日交付全部房款71，000.00元。现农垦建工有限公司已交付房屋，王某某也已入住，双方完成了事实上的商品房买卖合同，故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。2.双方买卖房屋时约定房屋面积是70平方米，王某某交付房款的收据上体现的房屋面积也是70平方米，农垦建工有限公司上诉称当时约定是按建筑面积70平方米进行预售，待正式合同下来后依据实际测绘面积多退少补与事实不符。3.农垦建工有限公司作为开发商在承建该楼及交付房屋时应明知房屋面积超出的事实，但在向王某某交付房屋时并未告知，也未要求王某某补交房款，而是在王某某装修完毕并入住一段时间后才提起诉讼。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为:本案争议房屋实际面积超出双方约定面积24.5平方米，面积误差比为35%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，原审法院对面积误差比超出3%部分的房款不予支持并无不当。关于农垦建工有限公司主张双方约定依据实际测绘面积多退少补的问题，因农垦建工有限公司未提供证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841.00元（上诉人预交），由上诉人农垦建工有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为:本案争议房屋实际面积超出双方约定面积24.5平方米，面积误差比为35%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，原审法院对面积误差比超出3%部分的房款不予支持并无不当。关于农垦建工有限公司主张双方约定依据实际测绘面积多退少补的问题，因农垦建工有限公司未提供证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841.00元（上诉人预交），由上诉人农垦建工有限公司负担。

审判长：周志强
审判员：赵玉忠
审判员：苏倡

书记员：慕琳