黑龙江兆义房地产开发有限公司与大庆市东方广告有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江兆义房地产开发有限公司。
法定代表人赵昶，职务经理。
委托代理人鲁显军，黑龙江天地人和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）大庆市东方广告有限公司。
法定代表人张敏，职务总经理。
委托代理人孙宏礼，北京市永轩律师事务所律师。

上诉人黑龙江兆义房地产开发有限公司、大庆市东方广告有限公司因商品房销售合同纠纷一案，安达市人民法院问作出（2011）安民一初字第240号民事判决，因黑龙江兆义房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年5月29日作出（2012）绥民一民终字第175号民事判决，驳回上诉，维持原判。黑龙江兆义房地产开发有限公司不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2013年7月31日作出（2013）黑高民申一字第98号民事裁定，指令绥化市中级人民法院再审。本院于2013年10月30日作出（2013）绥中法民再字第16号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2012）绥民一民终字第175号民事判决和安达市人民法院（2011）安民一初字第240号民事判决，二、发回安达市人民法院重审。安达市人民法院于2014年5月23日作出（2014）安民一初字第2号民事判决，宣判后，黑龙江兆义房地产开发有限公司、大庆市东方广告有限公司均不服判，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日、11月12日公开开庭审理了本案。上诉人黑龙江兆义房地产开发有限公司委托代理人鲁显军、上诉人大庆市东方广告有限公司委托代理人孙宏礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2010年12月14日，原告黑龙江兆义房地产开发有限公司（甲方）与被告大庆市东方广告有限公司（乙方）签订房地产买卖合同一份。合同约定：一、甲方同意将座落在安达市隆美百汇休闲广场二期三楼影院的房产以现房包装修的方式出售给乙方，建筑面积共1500平方米。甲方承诺影院整体装修在本合同签订之日起25日内竣工，经双方及相关部门验收合格后交付乙方使用。二、甲方附赠送给乙方房产如下：一、隆美二期二单元201号高层住宅一户（建筑面积为101.94平方米）；2、隆美二期一层营业二单元101号商服（建筑面积为74.94平方米）；3、隆美多层楼11号车库一户（建筑面积为29.01平方米）。本合同签订之日起，原告即将本条款内的三处房产交付被告使用。三、甲、乙双方商定影院房产的总价款（含装修）为9，500，000.00元。被告已于2010年11月30日支付给原告购房定金100，000.00元。其余款项双方约定如下：本合同签订之日起被告支付原告购房款1，000，000.00元，2011年1月25日前被告支付原告购房款3，000，000.00元，2011年6月30日前支付原告购房款5，400，000.00元，同时原告将被告在本合同内的所有房地产权属证书交付给被告。四、被告逾期支付的违约责任。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期15日，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同，收回被告房产。五、原告逾期竣工的违约责任。原告如未按本合同规定的期限将影院交付被告使用，每逾期一日，原告按日向被告支付房产总价款万分之三的违约金，逾期超过十日后，被告有权解除合同，原告应当自被告解除合同之日起10天内退还全部已付款，并支付给被告所造成的一切经济损失。六、原告关于影院整体装饰、设备及材料标准所承诺的违约责任。原告保证影院的装修设施及材料符合国家和地方有关建筑、消防、安全的法规标准，符合国家及消防的检查及验收标准，并负责办理消防部门的检查及验收标准，并负责办理消防部门的检验合同证书等所有相关手续（包括未装修的5号厅），否则，因此而产生的一切不良后果由原告自行承担，并赔偿给被告所造成的一切经济损失。合同签订后，原告于2010年12月24日之前向安达市消防科申报了消防安全验收，但一直到2011年8月1日安达市消防科才发放消防安全合格证。与此同时，因原告装修质量不合格，被告于2011年1月份开始到8月份，多次以书面通知的形式要求原告进行整改，经过原告签字确认后，双方达成合意，由被告自行整改，整改费用由原告承担，被告预先垫付，然后从剩余房款中扣除。按照合同约定，被告先行施工垫付消防通道改造花费28，190.00元、座椅加固花费13，500.00元、电路改造花费15，000.00元，防火涂料花费1，500.00元，合计58，190.00元。
原审法院判决认为，本案争议的第一焦点问题是原告与被告签订的房地产买卖合同是否应予解除。在诉讼中原、被告双方均要求解除房地产合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致的，可以解除合同。
本案争议的第二个焦点问题是被告应否返还原告房屋。原告称已在约定时间内将装修完毕的影院交付给被告，并附赠三套房屋，被告对附赠三套房屋已交付没有异议，但称影院没有交付。通过庭审调查，原告提供不出有被告签字确认的交付手续，其虽然提交了安达市隆美物业管理有限公司和绥化市智诚装饰工程有限公司共同出具的说明，证实影院已在约定期限内交付；提交了安达市环球时代影院放映有限公司工商档案一套，证实被告已于2011年1月1日将影院出租给他人，但不足以证明房屋已交付。另外，被告对影院局部的装修、整改，是因原告装修不合格，被告为了尽快开业，减少损失，并且经过原告的同意进行的，亦不能说明被告已实际占有该房屋。故原告并未按合同约定交付房屋。
本案争议的第三个焦点问题是被告应否给付原告违约金2308320元。合同约定，原告承诺影院整体装修在本合同签订之日起25日内竣工，经双方及相关部门验收合格后交付乙方使用。原告未按合同约定履行交付义务，违约在先，应驳回其诉讼请求。
本案争议的第四个焦点问题是原告应否返还被告房款110万元。合同约定，原告如未按本合同约定的期限将影院交付被告使用，被告有权解除合同，原告应当自被告解除合同之日起10天内退还全部已付款。故原告应当返还被告房款110万元。
本案争议的第五个焦点问题是原告应否给付被告违约金3220500元。合同约定，原告如未按本合同约定的期限将影院交付被告使用，每逾期一日，原告按日向被告支付房产总价款日万分之三的违约金。保证影院的装修、设施及材料符合国家及消防部门的检查验收标准，并负责办理消防部门的检验合格证书等所有相关手续。原告未按约定交付房屋及消防部门的检验合格证书等相关手续，应承担违约责任。被告要求给付违约金的日期从2011年1月10日起至2014年2月14日止，因原告已于2011年9月20日提起诉讼，要求解除合同，故违约金应从原告违约之日起计算至法院立案之日止，即从2011年1月10日至2011年9月20日止，共250天，计712500元。
本案争议的第六个焦点问题是原告应否支付被告垫付款292000元。合同约定，原告保证影院的装修、设施及材料符合检查及验收标准，并负责办理消防部门的检验合格证书等所有相关手续，否则，因此产生的一切不良后果均由原告自行承担，并赔偿给被告所造成的一切经济损失。因局部装修质量不合格，被告多次以书面通知的形式与原告达成合意，由被告自行整改，整改费用由原告承担，被告预先垫付，然后从剩余房款中扣除。故原告应当承担给被告造成的经济损失。被告有证据证实的损失有：电线电路改造费15，000.00元、影院座椅加固花费13，500.00元、应急通道出口改选费28，190.00元、，防火涂料费1，500.00元，合计58，190.00元应予支持。被告要求原告承担的影院内安装空调费211800元、装修后去味费22000元，不在合同约定范围内，系被告单方行为，不予支持，但安装的空调可自行拆除。被告要求原告承担安装电子屏幕费1900元，无证据证实，不予支持。故应支持被告垫付款58190元。
本案争议的第七个焦点问题是原告应否赔偿被告支付的工人工资185120元（实际应为167120元）。从原告提供的安达市环球时代电影放映有限公司工商档案看，被告于2011年1月1日将房屋出租给他人，支付工人工资也是从2011年1月份开始，即使存在支付工人工资的情况，也不应该由被告主张权利。故原告不应赔偿被告支付的工人工资185120元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2010年12月14日签订的房地产买卖合同；二、原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司返还被告大庆市东方广告有限公司已付房款110万元；三、原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付被告大庆市东方广告有限公司违约金712500.00元；四、原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付被告大庆市东方广告有限公司垫付款58190.00元；五、被告大庆市东方广告有限公司安装在房屋内的空调设放自行拆除，同时将损坏部分恢复原状；六、驳回原告黑龙江兆义房地产开发有限公司、被告大庆市东方广告有限公司的其他诉讼请求。上述二、三、四项合计1870690.00元，于判决生效后30日内给付。案件受理费5，800.00元由原告负担，反诉案件受理费16，687.00元，由原告负担6508.00元，被告负担10，179.00元。
经本院审理查明，二审法院确认一审法院判决认定的部分事实。
另查明，双方于2014年12月14日签订合同后，上诉人兆义公司将其他三处房屋交付给了东方公司，同时将影院钥匙在签订协议当日交付给东方公司，东方公司在影院内进行装修整改，但东方公司并没有按照合同的约定期限于2011年6月30日前交付全部房款。东方公司自行对影院进行了整改，分别于2011年2月22日、3月1日、7月3日、7月29日给兆义公司下发五份通知书，在该通知书上兆义公司的工作人员签字，东方公司按照通知书上的内容进行了整改。

本院认为，二上诉人所签订的房地产买卖合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行。现上诉人兆义公司、东方公司均同意解除签订的协议，因此原审判决解除双方于2010年12月14日签订的房地产买卖合同符合法律规定。上诉人兆义公司同时要求返还房屋，原审法院并未对此作出判决属适用法律不当，应当判决上诉人东方公司返还上诉人兆义公司已交付的房屋。
对于上诉人东方公司交付的房款110万元，虽然双方签订的协议约定，如上诉人东方公司违约，不退还已交购房款，因该条规定不符合《中华人民共和国民法通则》第四条公平原则的规定，且双方签订的合同已经解除，对于已交付的房屋应当予以返还，对于交付的房款应当由上诉人兆义公司返还给上诉人东方公司，原审法院判决返还已交房款110万元依据充分。上诉人东方公司于2010年12月14日在协议签订后即已交付该房款，因该房款一直由上诉人兆义公司占有，因此上诉人兆义公司应当于2010年12月15起按已交房款110万元的本金向上诉人东方公司支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率支付。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案的实际情况，上诉人东方公司在对影院进行整改时，上诉人兆义公司的工作人员在整改通知上进行签字确认，因此对于上诉人东方公司垫付的款项58190.00元，应当由上诉人兆义公司给付上诉人东方公司。原审判决上诉人兆义公司给付上诉人东方公司该笔款项有事实依据，应予以维持。因双方当事人均同意解除签订的协议，上诉人东方公司返还上诉人兆义公司房屋，上诉人东方公司在影院内安装的空调是根据影院内的格局设计安装的空调，如拆除已安装的空调，会对损失进一步扩大，因此对于已安装的空调设备不能予以拆除，应由上诉人兆义公司给付上诉人东方公司安装空调时支出款项211800元及装修后去味费22000元。原审法院判决由上诉人东方公司自行拆除安装的空调并将损坏部分恢复原状的判项没有法律依据，应当予以纠正。上诉人东方公司所提的该上诉请求有理，应当予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据上诉人东方公司与上诉人兆义公司签订的协议，上诉人兆义公司在协议签订后已经将影院及合同涉及附赠的三套房屋交付给上诉人东方公司，上诉人东方公司对附赠三套房屋已交付的事实没有异议。对于影院是否已经实际交付的问题，双方签订协议后，上诉人东方公司承认影院的钥匙已经交付，且上诉人东方公司在接收影院后，一直对影院进行整改、装修等，并一直对影院进行实际控制，因此应当认定上诉人兆义公司实际交付了影院，上诉人东方公司实际接收了影院及附赠的三套房屋。根据双方签订的协议约定，上诉人东方公司在接收影院等房屋后，应当在2011年6月30日前支付全部购房款。上诉人东方公司至2011年6月30日前只交付前期房款110万元，并没有交付全部房款，应当认定上诉人东方公司违约在先。根据协议约定，如上诉人东方公司未按合同约定时间付款，逾期15日，上诉人东方公司按日向上诉人兆义公司支付逾期应付款日万分之三的违约金，如逾期超过30日，上诉人东方公司不交付房款，上诉人兆义公司有权解除合同，收回房产。上诉人兆义公司已于2014年10月将影院收回。根据该条款约定，上诉人东方公司应当从2011年7月15日起至2014年9月30日止向上诉人兆义公司支付违约金。本金按未交付的房款840万元（房款950万元-110万元）计算，逾期应付款的违约金按日万分之三计算，违约金应为2935800.00元（8400000元×日万分之三×1165天）。上诉人兆义公司在原审法院起诉时诉讼请求增加违约金为2308320.00元，在二审审理时其并未要求增加该项的诉讼请求，因其请求的违约金数额并未超过2935800.00元，因此对于违约金项可按照上诉人兆义公司在原审法院审理时请求的数额支持违约金2308320.00元。
在本案中，因上诉人兆义公司并没有违约，因此不应向上诉人东方公司支付违约金。原审法院判决第三项判项原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付被告大庆市东方广告有限公司违约金712500.00元不当，应予以撤销。
综上，上诉人兆义公司所提影院及附赠的三套房屋已经交付，上诉人东方公司应当承担违约责任支付违约金，上诉人兆义公司不应向上诉人东方公司支付违约金的上诉理由有理，应当予以支持，上诉人兆义公司所提的其他上诉理由没有法律依据，不应予以支持。上诉人东方公司所提安装的空调设备不能予以拆除，应由上诉人兆义公司给付安装空调时支出款项211800元、装修后去味费22000元的上诉理由有理，应当予以支持，上诉人东方公司所提的其他上诉理由没有法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持安达市人民法院（2014）安民一初字第2号民事判决第四项、第六项，即第四项为：原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付被告大庆市东方广告有限公司垫付款58190.00元；第六项为：驳回原告黑龙江兆义房地产开发有限公司、被告大庆市东方广告有限公司的其他诉讼请求。
二、撤销安达市人民法院（2014）安民一初字第2号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即第一项为：解除原、被告双方于2010年12月14日签订的房地产买卖合同；第二项为：原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司返还被告大庆市东方广告有限公司已付房款110万元；第三项为：原告黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付被告大庆市东方广告有限公司违约金712500.00元；第五项为：被告大庆市东方广告有限公司安装在房屋内的空调设放自行拆除，同时将损坏部分恢复原状；
三、解除上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司与上诉人大庆市东方广告有限公司于2010年12月14日签订的房地产买卖合同，上诉人东方公司应当于本判决生效之日起15日内将附赠的房产隆美二期二单元201号高层住宅一户（建筑面积为101.94平方米）、隆美二期一层营业二单元101号商服（建筑面积为74.94平方米）、隆美多层楼11号车库一户（建筑面积为29.01平方米）返还给上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司。
四、上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将上诉人大庆市东方广告有限公司交付的房款110万元返还给上诉人大庆市东方广告有限公司，并应当自2010年12月15起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率向上诉人大庆市东方广告有限公司支付利息。
五、上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司给付上诉人大庆市东方广告有限公司在影院内安装空调费211800元、装修后去味费22000元，合计为291990元。
六、上诉人大庆市东方广告有限公司向上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司支付违约金2308320.00元。
以上给付款项应当在本判决生效后15日内给付完毕。
如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5，800.00元，反诉案件受理费16，687.00元，二审案件受理费70318.00元（由兆义公司交纳39766.00元，东方公司交纳30552.00元），合计92805.00元。由上诉人黑龙江省兆义房地产开发有限公司负担10800.00元，由上诉人大庆市东方广告有限公司负担82005.00元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姜再民 审　判　员　　赵　明 代理审判员　　杨晓涵

书记员：郭旭