黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司与李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东一条路52号。
法定代表人:全金清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
被告：李某，男，1968年12月，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：王草泉，辽宁金石律师事务所律师。

原告黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司（以下简称亨通公司）与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亨通公司的委托诉讼代理人杨旭春，被告李某的委托诉讼代理人王草泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亨通公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2002年8月19日签订的商品房购销合同无效；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年8月19日，原告亨通公司与被告李某签订商品房购销合同，将位于清福小区XX房屋，建筑面积为113.84㎡的房屋出售给被告，但被告未支付任何购房款。合同签订后，被告以该房屋设定抵押向中国建设银行牡丹江市建华支行（以下简称建华支行）申请按揭贷款10万元。原告按期向银行偿还贷款，截止至2008年9月18日原告将全部借款本息偿还完毕。贷款还清后，被告至今为止没有配合原告解除商品房购销合同。

本院认为，此份证据仅能够证明原、被告双方签订商品房购销合同的事实，本院对此事实予以确认。
2.证据二，中国建设银行个人住房借款合同一份、中国建设银行贷款借据一份。意在证明：被告已将诉争房屋抵押，向建华支行申请按揭贷款10万元。
被告李某质证认为，对票据真实性没有异议，证明被告从银行借款10万元支付了全部房款中的10万元，该款项按照约定直接划入原告的账户，账号是XXX。
本院认为，此份证据仅能证明以李某名义使用涉诉房屋到建华支行进行抵押贷款10万元的事实，本院对此事实予以确认。
3.证据三，中国建设银行个人贷款结清证明一份。意在证明：截止至2008年9月18日原告将全部借款本息偿还完毕，建华支行向原告出具的结清证明。
被告李某质证认为，对真实性没有异议，但认为该项证据记载，证明被告在2008年9月18日按照借款合同约定已经还清全部借款10万元。
本院认为，此份证据结合原告提供的证据四、证据七，能够证明由原告偿还房屋抵押贷款10万元的事实，本院对此事实予以确认。
4.证据四,李某按揭贷款还款明细一份、中国建设银行特种转账借方凭证四份、中国建设银行现金交款单八份、中国建设银行个人贷款还款凭证九份、存折复印件十份、业务收费凭证一份、现金存款单一份、李刚、李某银行账户交易明细一份。意在证明：结合原告证据二、证据三证明原告以被告李某名义申请贷款，贷款全部由原告偿还，所有还款票据原件均由原告掌握，被告声称贷款是其自行还清与事实不符，无论任何人自行偿还贷款都会留存票据，但是本案中所有还款票据原件却掌握在原告手中，这一明显有违常理的事实可以充分证明被告是在歪曲事实，是不诚信诉讼的表现。
被告李某质证认为，对凭证的真实性没有异议，对证明问题有异议。从凭证看并非所有房款的贷款都是由原告偿还，如2006年6月23日1100元、2006年6月29日3400元的还款凭证记载还款人为李某，2007年5月17日4200元记载还款人为金艳萍，通过原告提供的李某按揭贷款偿还明细，能够看出由公司偿还的或者由用李刚存折偿还的在明细上是明确记载的，2003年明细记载的第三、四、六、七、八、十一笔可以看出，有一类写的是公司还李某贷款，有一类写的是用李刚名义还的，没有明确记载是还李某贷款，有的记载还款人，有的没有记载还款人，银行存折其中有两个存折是被告李某的，2007年12月13日开户的银行存折，上面有存款和还款的记录，证明其中的部分银行贷款是由被告李某个人偿还，并非全部由原告偿还。
本院认为，被告对此份证据的形式要件无异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认。此份证据的原件由原告持有，且结合原告提供证据二个人住房借款合同、建华支行贷款借据、证据三贷款结清证明、证据七证人证言能够证明涉诉房屋的银行贷款由原告偿还完毕，建华支行向原告出具个人贷款结清证明的事实，本院对此事实予以确认。
5.证据五,照片四张。意在证明：1.诉争的清福小区XX房屋现状，该房屋已有人居住，被告在第一次庭审中声称该房屋一直闲置与事实不符；2.原、被告并未实际履行双方签订的商品房购销合同，被告没有缴纳任何购房款，房屋没有实际交付给本案被告。
被告李某质证认为，对真实性与本案的关联性都有异议，对证明问题有异议，无论该房屋现在是否被他人占有，都属于被告与占有人之间的关系，被告是否向房屋现占有人主张权利，是被告对自己权利的处置，即使房屋被他人占有，也不能证明原告要证明的问题。
本院认为，此份证据结合庭审调查，能够证明涉诉房屋被告未使用，由他人居住、使用的事实，本院对此事实予以确认。
6.证据六，个人住房借款合同三份、建华支行贷款借据三份、黑龙江省其他经营统一发票三份、个人贷款还款凭证三份、中国建设银行个人贷款结清证明两份、预告登记注销通知三份。意在证明：结合证人蔡全有、曲政民、李黎证言可以证明2002年原告由于资金周转困难，以单位职工名义向建华支行申请贷款，为了申请贷款，原告与职工签订了商品房购销合同，开具购房发票，但是，以上行为均是为了向银行申请贷款所做的相关手续，商品房购销合同并未实际履行，贷款均是由原告负责偿还，贷款结清后，签订合同的职工大部分配合原告解除了预告登记，本案诉争的商品房购销合同的签订及原因与以上事实一致，足以证明签订该商品房购销合同并非原被告双方真实意思表示。
被告李某质证认为，对原告与李黎、曲政民、蔡全有之间的房屋买卖合同真实性无法确认，另外认为与本案没有关联性，系原告与上述三人之间的法律关系，不能证明原告要证明的问题。
本院认为，此份证据结合原告的证据七证人证言，能够证明原告于2002年为融资需要，同部分单位职工签订商品房购销合同，以职工名义向银行申请贷款，建华支行将贷款发放到原告账户内，由原告偿还上述贷款，现贷款已经偿还完毕，建华支行出具贷款结清证明，该证明原件现由原告持有的事实，本院对此事实予以确认。
7.证据七，证人蔡全有、曲政民、李黎证言三份。意在证明：结合证据六，2002年原告由于资金周转困难，以单位职工名义向中国建设银行申请贷款，被告李某与三位证人情况一致，进而证明原告与被告签订商品房购销合同并非真实意思表示，该合同也未实际履行。证明为了申请贷款，原告与职工签订了商品房购销合同，开具购房发票，但是，以上行为均是为了向银行申请贷款所做的相关手续，贷款均是由原告负责偿还，贷款结清后，签订合同的职工大部分配合原告解除了预告登记，本案诉争的商品房购销合同的签订构成及原因与以上事实一致，足以证明签订该商品房购销合同并非原被告双方真实意思表示。
被告李某质证认为，曲政民是原告的股东，现仍在原告处工作，与原告有利害关系，证言不足以采信，曲政民只能证实他自己的情况，是否与原告存在交易、是否放弃自己的权利是曲政民自己的事情，没有证明李某是否交付了首付款及签订商品房买卖合同、贷款合同的真实性及真实目的；证人李黎既是股东又是原告的现工作人员，职务是办公室工作人员，2015年以十五六万元价值购买100多平方米的房屋，价格明显低于牡丹江市场价，因此李黎与原告具有利害关系，且虽声称知道李某签订合同是公司为了办理贷款，但对关键问题已记不清，证言具有推测性，不能采信；蔡全有明确表示只知道自己的情况，对李某的情况并不清楚。
本院认为，此份证据结合原告的证据六能够证明原告于2002年为融资需要，同部分单位职工签订商品房购销合同，以职工名义向银行申请贷款，由原告偿还上述贷款的事实，本院对此事实予以确认。
对被告提交的有争议的证据，本院认定如下：
1.证据一，商品房购销合同复印件一份（系向牡丹江市房地产产权市场管理处调取）。意在证明：合同签订的时间是2002年8月29日，合同约定付款时间是2002年9月20日之前，被告认为这份合同真实有效，该份合同现在房地产产权部门登记备案。
原告亨通公司质证认为，由于与原告提交证据一致，所以没有异议。1.该合同注释一式五份，双方如有签订该合同的真实意思表示，那么被告手中应该掌握原件，但是事实是被告在没有证据原件的情况下，申请法院调取；2.合同约定的交付期限为2002年，直至原告起诉，已经至应交付期限14年有余，但是被告从未向原告或者房屋实际占有人主张权利，证明被告是在恶意诉讼。
本院认为，此份证据系被告向牡丹江市房地产产权市场管理处调取，未持有该合同原件，仅能证明原、被告双方签订商品房购销合同的事实，本院对此事实予以确认。
2.证据二，个人住房借款合同一份（系向建华支行档案室调取）。意在证明：1.被告与建华支行及原告作为保证方于2002年10月24日签订个人借款合同，约定被告向建华支行借款10万元，支付被告向原告购房的部分房款，该款项按照合同约定由建华支行直接汇入原告账户，账号是XXX，此份证据是从银行留存的贷款合同复印而来。
原告亨通公司质证认为，对形式要件没有异议，但认为此份合同不能证明被告向建华支行借款用于支付购房款，且在被告与银行签订合同后未偿还贷款，全部贷款均是由原告偿还。
本院认为，被告未持有该合同原件，此份证据系被告向建华支行调取，故此份证据仅能证明以被告名义向银行贷款的事实，本院对此事实予以确认。
3.证据三，2002年9月3日由原告向被告出具的收据一份（调取于中国建设银行牡丹江市建华支行档案室）。意在证明：交款个人李某，人民币六万两千六百三十五元两角整，交款事项是首期房款，证明被告在2002年8月29日签订合同后于2002年9月3日向原告支付房款62635.20元，收据的原件在建华支行，是被告在借款合同档案中复印。
原告亨通公司质证认为，对形式要件没有异议，对证明问题有异议，是原告为配合被告向银行申请贷款而开具的票据，但被告并未实际支付相关款项。按照常理及交易习惯，被告缴纳首付款应持有原告开具的相关票据原件，但是被告没有，银行档案中的票据原件，是为了向银行贷款原告开具的，被告并未实际支付首付款。
本院认为，此份证据仅能够证明原告以李某为交款人出具单位往来资金结算票据向银行申请贷款，本院对此事实予以确认。
4.证据四，2002年10月29日黑龙江省其他经营统一发票一份（金额202635.20元）（调取于牡丹江市房地产产权市场管理处）。意在证明：原件在牡丹江市房屋产权管理处档案中，被告在2002年10月29日前已经付清全部房款，包括在2002年10月24日向银行所借贷的10万元，按照原告提供的银行相关凭证，被告已经付到原告账户，被告已经付清合同约定的全部房款。
原告亨通公司质证认为，对形式要件没有异议，对证明问题有异议，开具此份统一发票，是为了配合被告向银行贷款，实际被告并未支付购房款。不动产统一发票作为办理房屋产权执照必须的文件，正常交易习惯是买房人交付全部购房款后，出售人向买房人开具发票，办理房屋产权证，但是本案中相应票据仍掌握在原告手中，这一事实证明被告并未交纳购房款，原告开具此份票据是为了向银行贷款，所以被告主张的事实与真实情况不符。
本院认为，被告未提供该份票据原件，此份证据系调取于牡丹江市房地产产权市场管理处，仅能够证明原告以被告名义开具购房款发票在房产部门备案的事实，本院对此事实予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：被告李某系原告亨通公司职工。2002年8月29日，原、被告双方签订商品房购销合同，该合同的主要内容为：“卖方：牡丹江亨通房地产开发有限责任公司，买方：李某……第二条乙方向甲方购买商品房建筑面积共113.84平方米，该商品房为XX房……第四条总金额为202635.20元……第十一条交付期限甲方须于2002年12月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用”。2002年10月24日，原、被告同建华支行签订个人住房借款合同，用涉诉房屋作为抵押物进行抵押贷款10万元，该贷款于2002年10月28日由建华支行直接发放到原告的银行账户内，在贷款银行核定个人贷款指标通知书中，注明委托扣款账号为XXX，该账户的户名为李刚，李刚系原告公司职工，原告用此账户偿还银行贷款。2008年9月18日，建华支行出具个人贷款结清证明，主要内容为：“李某在我行的个人贷款，已于2008年9月18日结清”，该证明的原件由原告亨通公司持有。该房屋至今未交付被告使用。
又查，证人蔡全有、曲政民、李黎均系原告亨通公司职工，2002年，亨通公司同蔡全有、曲政民、李黎协商，通过签订虚假的商品房购销合同的形式，利用亨通公司开发的房屋进行抵押贷款。2002年10月29日，原告亨通公司、建华支行同蔡全有签订个人住房借款合同、2002年10月24日，原告亨通公司、建华支行同曲政民、李黎签订个人住房借款合同（同本案李某的个人住房借款合同系同日签订），均使用亨通公司开发的房屋进行抵押贷款，分别贷款10万元、10万元、9万元，该贷款发放到亨通公司账户内，由亨通公司使用并负责偿还贷款。并在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了房屋预告登记。贷款已于2008年全部还清，由建华支行向亨通公司出具了贷款结清证明，该证明原件由亨通公司持有。2013年6月25日，上述用于抵押贷款的三户房屋办理了预告登记注销手续。
本院认为，关于原告提出的确认原、被告双方于2002年8月29日签订商品房购销合同无效的诉讼请求，原、被告双方对签订商品房购销合同的事实不持异议，原告亨通公司主张其与被告李某签订该合同系虚假的，目的是为了公司融资获取银行贷款而借用被告的名义，贷款由原告偿还，被告抗辩称双方签订买卖合同系双方真实意思表示，故本案的争议在于双方是否存在真实的买卖关系。
结合原、被告双方提供的证据及庭审调查，本案中，原、被告双方虽签订了商品房购销合同并办理了预告登记，但双方所签订的合同在履行中存在异于一般房产交易的行为：1.关于合同及收据的管理。根据常理，双方签订购房合同及贷款合同，购房人支付房款后，房产商应向购房人开具收据，由购房者持有合同及收据的原件，但本案被告未持有任何合同及交款票据的原件，被告向本院提供的商品房购销合同、个人住房借款合同、付款收据均系申请法院调取，如被告支付房款后，不持有任何权利凭证，显系违背常理。庭审中询问被告为何无商品房购销合同原件，被告回答年头太久找不到了，与客观事实不符。2.关于银行还贷情况。偿还贷款后，贷款银行应向贷款人出具交款收据及贷款结清证明，以证实还款情况，根据原告提供的证据，能够证明偿还贷款的票据由原告持有，系原告采取现金交款及使用单位职工李刚的存折账户委托还款的方式偿还贷款，银行的贷款结清证明亦交付给原告持有。对此被告抗辩称被告偿还部分贷款后，因原告系担保人，故将还款票据交付给原告。使用单位职工李刚存折还款是因为同李刚之间有其他的经济往来。且因为李某系原告单位职工，在企业改制中应给予相应的补偿，原告系作为借款合同的担保人替李某偿还部分贷款，上述抗辩意见被告均未提供证据予以证实，且偿还贷款后将还款票据交付给担保人保管的抗辩意见不符合客观实际。另根据建华支行的核定个人贷款指标通知书中显示，2002年10月24日签订借款合同后，2002年10月28日发放10万元贷款的同时，即已确认使用李刚的存折作为委托扣款账户，同时使用该存折进行偿还贷款的包括本案的三位证人及其他原告单位职工，故被告李某提出的同李刚之间存在其他经济往来，由李刚代为还款的抗辩意见不成立。被告亦抗辩称部分还款账户系以李某名义开具的存折，对此本院认为，本案中李某的存折系还款账户，且个人存折一般涉及个人隐私及财产安全，被告亦未合理解释为何原告会持有该存折的事实，故被告的此项抗辩意见不成立。3.关于房屋的交付情况，庭审中，被告陈述购买房屋以居住为目的，但合同约定交付的日期为2002年12月30日，至原告提起诉讼已经14年，直至本院审理完毕，原告未向被告交付房屋，被告亦未举证证明原告已经交付房屋，亦未举证证明向原告提出过交付房屋的申请，该房屋现被他人使用。被告抗辩称已经交付了房屋的钥匙，但没有实际使用，是因为被告购买房屋后患病，原告拒发工资，导致生活困难，无能力对房屋进行装修及购买相关设施，不知道房屋现在什么状态，被告的此项抗辩意见不符合客观实际。
另2002年，亨通公司同公司的其他职工包括证人蔡全有、曲政民、李黎协商，通过签订商品房购销合同的形式，利用亨通公司开发的房屋进行抵押贷款。2002年10月，原告亨通公司、建华支行同上述三人签订个人住房借款合同，其中曲政民、李黎的住房借款合同签订日期同被告李某的住房借款合同系同一天签订，蔡全有、曲政民、李某分别贷款10万元、李黎贷款9万元，根据蔡全有、曲政民、李黎三人的证言，三人的贷款手续及房屋备案手续均系原告亨通公司的工作人员办理，贷款由亨通公司负责偿还，所有的合同原件及发票均由原告亨通公司持有，只是配合原告办理上述手续，均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示，当时亨通公司采用此种方式同公司多名职工签订了商品房购销协议用于办理银行贷款。综上所述，本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，结合本案证据及庭审调查，应认定被告对原告借其名义签订商品房购销合同，办理房屋备案手续用于银行抵押贷款的真实目的是明知的，原、被告之间就本案所涉房屋的买卖不存在真实的意思表示，签订的商品房购销合同只是掩盖违规向银行抵押贷款套取银行资金的目的，属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：

确认原告黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司与被告李某于2002年8月29日就坐落于牡丹江市东安区清福小区XX房屋签订的《商品房购销合同》无效。
案件受理费人民币4340元，由原告黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司负担2170元，由被告李某负担2170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　马　莹 审　判　员　　穆海东 人民陪审员　　王凤敏

书记员：季媛