黑龙江万某物业管理有限公司与高某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：黑龙江万某物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区平安街西四条路春江丽园小区四号楼。法定代表人：李春俐，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟法江，黑龙江正大律师事务所律师。被告：高某，男，1982年10月出生，汉族，×公司职员，住黑龙江省牡丹江市。

原告万某物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告高某给付原告物业费4662元和利息498元（自2015年1月9日至2018年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算），并继续给付至全部清偿之日的利息；2.要求被告高某承担诉讼费用。事实和理由：原告与牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司签订物业托管协议，由原告对江南开发区×小区进行物业服务。被告高某于2014年入住该小区，其居住在×小区×号楼×单元×室，房屋面积105.08㎡，被告仅缴纳了2014年1月8日至2015年1月7日的物业管理费，2015年之后的物业管理费至今没有缴纳，截止2018年1月7日共拖欠物业管理费4662元，原告每年张贴缴费通知予以催缴，但被告一直拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告高某辩称,被告未交付物业管理服务费，是因为物业工作人员不作为、服务不到位，擅自涨物业服务费、物业费核算面积有误等问题。一、2014年物业费用为0.72元/月/平方米，2015年物业公司在未征得业主同意的情况下擅自上涨物业费，无业主签字，不符合规定；二、物业公司按105.08平方米向被告收取物业费，被告房屋实际面积为104.75平方米；三、原告起诉被告拖欠物业费，部分内容超过诉讼时效；四、×二期（5号、10号楼）是在2014年1月交的房，当时物业强制缴纳2014年物业费，但当时三期是在2014年8月份之后交的房，在此期间小区内到处都是建筑垃圾和各方面的误工人员，小区内部尚未建设完成，物业根本谈不上管理服务，因此，2014年的物业服务费原告不应该全部收取，同时，小区内存在诸多安全问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告万某物业公司所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，小区物业托管合同一份。意在证明：2010年8月19日原告与牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司签订了物业托管合同，依据合同的第六条第一款规定服务管理费用是按照双方约定收费标准及牡丹江市主管部门规定的标准执行。被告高某对该份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为托管时间长短不清楚，托管内容和其服务不相符。本院认为，该份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，能够证明牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司委托原告对牡丹江市江南开发区×小区实行物业管理的事实，故本院对此份证据予以采信。2.证据二，2017年11月1日临时管理规约一份，物业费收据一份。意在证明：2014年1月12日被告入住该小区，双方约定物业费标准为每平方米每月0.72元，电梯费每户每月30元，被告缴纳了2014年1月8日至2015年1月7日期间的物业费。被告高某对该份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，2014年1月交房时电梯没有安装电梯控，2015年物业已经安装了梯控，收据里强制收500元的服务费，不是很明白。本院认为，该组证据能够证实原告与被告于2014年1月12日签订临时管理规约及被告高某缴纳2014年1月8日至2015年1月7日物业费的事实，本院对此事实予以确认。3.证据三，调费通知一份，牡丹江晨报上调物业费的报道一份。意在证明：在2014年10月10日牡丹江晨报报道了牡丹江市区物业服务收费管理办法，从2014年10月1日起执行新的物业收费标准，以及每平方米上调的具体金额，同时证明原告于2015年1月1日在小区的公示栏的重大事项栏目中对该事项进行了通报，自2015年1月1日起执行了新的收费标准。被告高某对该组证据有异议，认为牡丹江晨报报道的并不具备法律依据，私自涨的物业费，没有经过业主同意，按照规定，物业费涨价需要三分之二的业主签字同意，另外提出的重大事项的告知板不清楚在哪，应该不在二、三期的区域内。本院认为，该组证据不能证明原告执行新收费标准经过业主的同意，故本院对该组证据在本案中不予确认。4.证据四，物业服务费催缴单三份。意在证明：2015年-2017年的每年1月份向被告收缴物业费。被告高某质证认为每次的催交单没有明细。本院认为，该组证据结合法庭调查，可以证实原告每年均向被告催缴物业费的事实，本院对该事实予以确认。对于被告高某所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，照片三张。意在证明：1.小区没有按封闭式管理；2.小区垃圾长时间未处理；3.自行车、电瓶车乱放阻碍消防通道。原告万某物业公司对该组证据的形式要件和证明问题均有异议，认为物业管理服务中必然会出现有人乱放车辆行为，是任何一个小区面临的问题，不能证实原告未尽管理服务，该小区分一、二期，开发商至今没有办理竣工验收手续的前提下，让业主进户，目前的小区配套设施不健全，是规划、建设、房管、消防、质量监督部门不作为或放纵导致的，其中有楼梯没有护栏，开发商没有安装，多次找相关部门解决但至今没有答复，损害了所有业主的合法权益，但造成损害的原因和过错方不是原告，原告是按照三级的物业标准收费，如果将小区管的更好，不是原告一方的责任，应当是原告和业主共同向有关部门维权。本院认为，该组照片仅能够证明原告的服务存在瑕疵，本院对此事实予以确认。2.证据二，房产证照片一份。意在证明：被告房屋的建筑面积是104.75平方米。原告万某物业公司对该份证据有异议，经核实后将按被告出示的房产证面积进行计算费用。本院认为，经原告庭后核实，被告房屋面积确为104.75平方米，故本院对被告提供的此份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月19日，原告万某物业公司与牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司签订小区物业托管合同，由牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司将黑龙江省牡丹江市江南开发区×小区交付原告实行物业管理。被告高某于2014年入该小区×号楼×单元×室，建筑面积104.75平方米。2014年1月12日，被告与原告签订×小区二期临时管理规约，该规约约定物业费标准：高层为0.72元/月/平方米；商服为0.72元/月/平方米；电梯费为30元/月/户（此电梯费按中间楼层收取标准费用，每上一层加5角，每下一层减5角），原告对小区的物业进行了管理服务。被告缴纳了2014年1月8日至2015年1月7日的物业管理费，2015年1月8日后的物业管理费被告未向原告缴纳。本院认为，关于原告万某物业公司要求被告高某给付2015年1月8日至2018年1月7日物业费3707元及2015年1月8日至2018年1月7日的电梯费955元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方签订了临时管理规约，由原告为被告提供物业服务，规约中约定了物业费标准，高层为0.72元/月/平方米，现原告按照0.98元/月/平方米标准收取物业费，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，原告调整收费标准并未按照上述法律规定经业主同意，对业主不产生约束力，故应继续按双方签订的规约中规定的收费标准进行收取，依照被告房屋的建筑面积104.75平方米，每月按每平方米0.72元计算，被告应向原告缴纳物业费2715元，超过部分，本院不予支持。本案中，原告自2015年安装梯控，且因被告拖欠物业费，未办理电梯门禁，即被告未得到电梯服务，故本院原告要求被告支付电梯费的诉讼请求不予支持。被告抗辩称，原告未按照约定履行义务，保安、保洁等服务不到位，对此，本院认为，根据被告提供的证据能够证明原告的服务存在瑕疵，但不足以证明原告的行为构成根本违约，达到不缴纳物业费的程度，且物业管理部门对物业收费未实施强制定价，由双方协商确定价格，故对被告的此项抗辩不予支持。关于原告万某物业公司要求被告高某给付的利息的诉讼请求，本院认为，因原告的服务存在瑕疵，导致被告未及时缴纳物业费，对此原告亦存在过错，故对原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条之规定，判决如下：
原告黑龙江万某物业管理有限公司(以下简称万某物业公司)与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万某物业公司的委托诉讼代理人吕军、钟法江，被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、被告高某于本判决生效后十日内给付原告黑龙江万某物业管理有限公司自2015年1月8日至2018年1月7日止的物业费2715元；二、驳回原告黑龙江万某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　穆海东

书记员：张宇