黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司与艾某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司。
法定代表人徐华友，该公司总经理。
委托代理人姚咏梅，该公司总经理助理。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）艾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体。
委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
第三人黑河市第三小学。
法定代表人孙艳红，职务校长。
委托代理人杨冬，职务副校长。
委托代理人宋伟涛，职务后勤主任。

原告（反诉被告）黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司（以下简称如意公司）与被告（反诉原告）艾某某房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员付海林独任审判，后转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院通知黑河市第三小学（以下简称第三小学）作为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）如意公司委托代理人姚咏梅、成善国、被告（反诉原告）艾某某及其委托代理人陈可鑫、第三人第三小学委托代理人杨冬、宋伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2000年2月1日，原告与第三小学签订租房合同并约定：由原告承租第三小学门市平房，租期10年，每年租金5，000.00元；2009年1月1日，原告法定代表人徐华友与第三小学签订租房合同并约定：徐华友租用第三小学房屋东侧三间和西侧平房，用作开五金商店，租期三年，自2009年1月1日至2011年12月31日，年租金1.8万元；2012年1月1日，原告与第三小学再次签订租房合同并约定：1、乙方（徐华友）租用甲方（第三小学）房屋东侧三间和西侧平房，用作开五金商店。租期三年，自2012年1月1日至2015年1月1日止，年租金为3万元；2、三年租金共计9万元、租金一年一交，逾期不交甲方有权收回房屋的使用权；3、租用期间水电、供热等费用由乙方自负；4、乙方在使用期间，必须做好环境卫生及门前责任区的卫生，保证安全，租用期间因事故造成的一切损失由乙方自行承担；5、在租用期间，双方不得自行终止合同，如有一方提出终止合同，因而造成的损失由提方自负，并向对方赔偿因此造成的损失；6、本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，并按合同所列各项内容共同遵照执行；7、若合同期满，同等条件下优先乙方；8、若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方按时间退给乙方所变动房的租金。甲方由宋伟涛签字、乙方由徐华友签字，并加盖了双方单位公章。
同时查明，2014年3月25日，甲方（徐华友）与乙方（艾某某）签订租房合同，其中合同约定：甲方将第三小学东侧平房以及门市后锅炉房租给乙方使用，用做开鱼店。租期三年，自2014年3月25日至2017年3月25日，年租金3万元；1、三年租金共计9万元，租金一年一交，乙方将租金3万元一次付给甲方，逾期不交甲方收回房屋的使用权。乙方交给甲方1万元作为租房三年的保证金（此1万元可三年租期到期甲方退给乙方无利息）；7、乙方若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方按剩余时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金。乙方所投入的一切设施损失均由乙方自己负责，甲方不负任何责任。甲方由徐华友签字并加盖单位公章，乙方由艾某某签字。合同签订后，被告艾某某向原告交纳了3万元租金及1万元保证金。2014年9月26日，在对所承租房屋进行维修改造后，艾某某经营的爱辉区百事顺活鱼批发店正式营业。原告在将其承租的第三小学东侧平房转租给被告时，已经告知第三小学其转租期限为3年并征得第三小学同意。2015年6月9日，第三小学张贴出黑河市爱辉区教育局公告：现黑河市爱辉区人民政府为改善第三小学办学环境，完善设施设备，增加教辅用房面积，消除老旧校舍的安全隐患，决定对第三小学东侧平房进行拆除改造。现通知平房的原租赁人（该处平房租赁合同已于一月期满）或现使用人在公告之日起7日内搬出，如逾期搬迁造成的财产损失将由财产所有人自行承担，并向被告艾某某送达了公告。2015年6月28日，原告与第三小学又签订租房合同并约定：甲方（第三小学）将西侧平房租给乙方（徐华友）用作仓库，东侧三间平房因政府拆迁改造行为予以收回，租期三年，自2015年1月1日到2018年1月1日，年租金为1.5万元……甲方由杨冬签字、乙方由徐华友签字，并加盖了双方单位公章。
本案在庭审中，反诉原告艾某某将其请求判令继续履行原租赁合同，如不履行应赔偿反诉人投入设备装修费20万元及两年没到期经营损失25万元共计45万元，变更为请求继续履行合同。

本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案原告如意公司在将其承租的第三小学东侧平房转租给被告艾某某时，已经告知第三小学其转租期限为3年并征得第三小学同意，故如意公司与艾某某之间的房屋转租期限虽然超过如意公司与第三小学之间对该房屋的剩余租赁期限，因如意公司在转租时已经告知第三小学转租期限并征得第三小学同意而有效。如意公司及第三小学提出的根据合同约定“乙方（艾某某）若遇到动迁及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用权，甲方（徐华友）按剩余时间计算退给乙方所剩余的租金和保证金。乙方所投入的一切设施损失均由乙方自己负责，甲方不负任何责任。”原告根据黑河市爱辉区教育局公告决定对第三小学东侧平房进行拆除改造，因此要求与被告艾某某解除房屋租赁合同并要求其腾出房屋，因如意公司所提供的证据内容并不属于合同中约定的“动迁及不可抗拒的事件”，故如意公司的该项诉讼请求因其证据不足，本院不予保护。被告提出的教育局公告不构成双方合同所约定的动迁或不可抗拒的事件，原告要求解除合同不成立的辩解理由本院予以采纳；关于被告艾某某在反诉中提出的请求判令继续履行原租赁合同，如不履行原租赁合同应赔偿其投入设备装修费20万元及两年没到期经营损失25万元共计45万元，后变更为请求继续履行原合同的问题，因该项请求系本诉中的反驳或辩解意见，故不属于反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：

一、驳回原告黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司的诉讼请求。
二、驳回艾某某的反诉。
本诉案件受理费100.00元，由原告黑河市如意建筑安装装潢有限责任公司承担；反诉案件受理费5，800.00元免予收取。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。

审　判　长　　付海林 审　判　员　　李双庆 人民陪审员　　高　岩

书记员：张扬