黎发家诉唐某房屋买卖合同纠纷民事判决书

黎发家
何大林（湖北京源律师事务所）
唐某
赵桃华

原告黎发家，无业。
委托代理人何大林，湖北京源律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告唐某，无业。
第三人赵桃华。
原告黎发家与被告唐某、第三人赵桃华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日、12月12日两次公开开庭进行了审理。原告黎发家的委托代理人何大林、第三人赵桃华到庭参加诉讼，被告唐某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下:
由于被告唐某无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。第三人对原告提交的证据均无异议。本院认为原告的以上证据能客观反映本案诉争房屋建造过程以及经被告唐某授权，由第三人将房屋出售给原告的事实，本院予以采信。
对本院依职权调取的以上证据，原告及第三人均对二份民事判决书无异议，但对京山县住房和城乡建设局行政处罚材料及京山县房地产产权管理所的证明未发表质证意见。本院认为本院调取的以上证据能客观反映本案诉争的房屋建造过程以及房产证被注销的事实，本院予以确认。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下:
被告唐某之父胡光叶于1971年取得京山县新市镇京源大道7巷6号184平方米的宅基地，并在其上建造住房，土地性质为国有划拨土地。1986年胡光叶去世。2002年7月18日，被告唐某以其住房全部倒塌为由，以自己名义向原京山县建设委员会申请重新建房，同年8月1日获批。2005年10月27日，被告唐某与第三人签订《联建协议》，约定唐某将位于京山县新市镇京源大道7巷6号180平方米的宅基地及准建手续交给第三人赵桃华建房销售，房屋建成后按占地面积还住房给唐某，其余归赵桃华所有，以赵桃华名义办理房屋总证并销售；如唐某不要分配房屋，赵桃华可按当地房屋价格补偿125000元。合同签订后，赵桃华在该土地上建造了一栋7层14套房屋的楼房，在向唐某交清了房屋补偿款125000元后进行销售。2006年9月25日，京山县房地产管理局将该房屋总证登记在唐某名下。同日原告将75000元购房款给付第三人赵桃华后，第三人赵桃华于2006年9月26日以被告唐某名义与原告签订一份《房屋买卖契约》，约定被告自愿将坐落在京山县京源大道七巷6号五楼东101.06平方米的房屋作价75000元出售给原告。协议签订后，赵桃华将房屋交付原告，但该房屋至今未办理房屋产权转移登记手续。2007年7月2日，唐某之母唐培兰在京山县国土资源局办理了诉争房屋土地的国有土地使用权证。庭审中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续，只要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条  规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案第三人赵桃华以被告唐某名义与原告签订的房屋买卖合同上有双方当事人的签名，且被告收到了原告交付的购房款，被告亦交付了房屋，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，对原告要求确认双方签订的买卖合同为有效合同的请求予以支持。
本案原告已按合同约定付清了房款，被告在交付房屋后还应当履行合同附随义务，协助原告办理房地产过户登记手续。由于诉争房屋的土地现已登记在案外人唐培兰名下，且以被告唐某名义办理的房产证又被京山县房地产管理局决定注销，本案诉争的房屋属于权属存在争议，因此，原、被告签订的房屋买卖合同事实上履行不能，原告不能基于双方签订的房屋买卖合同取得房屋所有权，只能合法占有，但原告可以另行行使合同解除权。现原告撤回要求被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权过户手续的请求系对其民事权利的处分，本院应允许。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:
原告黎发家与被告唐某于2006年9月26日签订的《房地产买卖契约》为有效合同。
案件受理费1675元，由被告唐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条  规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案第三人赵桃华以被告唐某名义与原告签订的房屋买卖合同上有双方当事人的签名，且被告收到了原告交付的购房款，被告亦交付了房屋，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，对原告要求确认双方签订的买卖合同为有效合同的请求予以支持。
本案原告已按合同约定付清了房款，被告在交付房屋后还应当履行合同附随义务，协助原告办理房地产过户登记手续。由于诉争房屋的土地现已登记在案外人唐培兰名下，且以被告唐某名义办理的房产证又被京山县房地产管理局决定注销，本案诉争的房屋属于权属存在争议，因此，原、被告签订的房屋买卖合同事实上履行不能，原告不能基于双方签订的房屋买卖合同取得房屋所有权，只能合法占有，但原告可以另行行使合同解除权。现原告撤回要求被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权过户手续的请求系对其民事权利的处分，本院应允许。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:

原告黎发家与被告唐某于2006年9月26日签订的《房地产买卖契约》为有效合同。
案件受理费1675元，由被告唐某负担。

审判长：朱社平
审判员：袁京顺
审判员：裴丽萍

书记员：汤军