黄道心与白牛佴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告黄道心。
委托代理人黄引德。
委托代理人王静，天门市汪场法律服务所法律工作者。
被告白牛佴。
委托代理人谢木占，湖北文学泉律师事务所律师。

原告黄道心与被告白牛佴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员廖志方担任审判长，与审判员樊柏芳、人民陪审员甘贤操组成合议庭，于同年4月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄引德、王静，被告白牛佴及其委托代理人谢木占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于“房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”之规定，从事房地产开发经营的主体必须是房地产开发企业。房地产开发企业必须具备相关的设立条件，并在工商行政管理部门进行设立登记，依法取得营业执照。本案中，被告作为不具有房地产开发企业资质的自然人，在其享有使用权的国有土地上新建房屋的行为，不属于房地产开发经营行为，应为新建私有房屋的行为。被告将本案所涉房屋出售给原告的行为不属于商品房销售行为，双方签订的《房屋销售合同书》的性质，应认定为城市房地产转让合同，即房屋买卖合同，因此原、被告形成房屋买卖合同关系而非商品房销售合同关系，且双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，被告作为房屋出卖人，除依法需将所售房屋交付给原告占有使用外，还应协助原告办理房屋的不动产权属登记；本案所涉房屋买卖合同虽未明确约定被告负有协助原告办理过户登记的合同义务，但被告与汪场综合大市场业主代表宋中姣等人经天门市汪场镇社会矛盾调解中心调解达成的《协议书》，已明确约定被告协助原告办理房产证，且该协议合法有效，对原、被告均具有合同约束力，故对被告主张合同未约定其协助原告办理房屋所有权证，原告诉请超出合同约定的辩解意见，本院依法不予采纳。被告主张合同约定办理土地使用权证的条件为房屋全部售完，在房屋尚未售完情况下，被告协助办理土地使用权证的条件尚未成就的辩解意见，因被告与业主代表达成的协议书，已明确被告为原告办妥房产证后，双方共同配合土地管理部门申报办理国有土地使用权分户，原、被告已协议变更了办理土地使用权证需房屋全部售完的合同内容，对此辩解意见本院依法不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效；物权转让的原因行为有效，并不必然导致物权转让行为能成就或合同能够实际履行。本案中，原、被告签订的《房屋销售协议书》作为本案所涉房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，被告因向银行贷款已将本案所涉国有土地使用权抵押给银行，并办理抵押登记，其上建筑物（包括本案所涉房屋）依法视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。依据上述法律规定，经抵押权人同意或抵押权经债务清偿而消灭，且房屋已依法登记领取权属证书的情形下，行政管理部门才能为原、被告办理权属转移登记，该房屋及其土地使用权方能发生转移，否则合同无法继续履行。本案中，因被告未依法办理房屋初始登记，且被告未能清偿被告所负抵押债务而消灭抵押权，致使本案所涉房屋及其土地使用权无法进行权属转移登记，合同无法继续履行。故对原告要求被告为其申请办理房屋建设土地使用权和房屋产权不动产权利登记的诉讼请求，本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百八十二条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项及《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，判决如下：

驳回原告黄道心的诉讼请求。
本案案件受理费500元，由原告黄道心负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　廖志方 审　判　员　　樊柏芳 人民陪审员　　甘贤操

书记员：罗伟