黄某顺诚物业管理有限公司与方周发物业服务合同纠纷一审民事判决书

黄某顺诚物业管理有限公司
胡安定
方周发
骆小林（湖北润丰律师事务所）

原告黄某顺诚物业管理有限公司。
法定代表人成丰，男，系该公司总经理。
委托代理人胡安定，男，系特别授权。
被告方周发。
委托代理人骆小林，系湖北润丰律师事务所律师，系一般授权。
原告黄某顺诚物业管理有限公司（以下简称黄某顺诚物业）诉被告方周发物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法由审判员张蓉适用简易程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告黄某顺诚物业的委托代理人胡安定、被告方周发的委托代理人骆小林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效。武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司已在黄某市工商行政管理局登记注销，黄某顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，黄某顺诚物业按照方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议约定继续为方周发所在的小区提供物业管理服务，方周发所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可了由其提供的物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系，故黄某顺诚物业是武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司权利义务的合法承继者。方周发在接受原告黄某顺诚物业提供的物业服务后，也与黄某顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费。经黄某顺诚物业向方周发书面催缴物业管理费后，方周发仍拖欠不付，已侵害了黄某顺诚物业的合法权益，黄某顺诚物业向方周发主张欠缴的物业管理费的请求既符合双方合同约定也符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议中约定方周发办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年1月1日前履行交纳义务。也就是说，方周发在入住时应交纳一年的物业管理费后，以后的物业管理费应在下年度的1月1日前交纳，故方周发2011年度的物业管理费应在2012年1月1日前交纳，而黄某顺诚物业在2013年10月28日向方周发书面催缴物业管理费，应视为诉讼时效中断，诉讼时效应重新计算，故黄某顺诚物业于2014年3月25日向本院起诉要求方周发支付自2011年1月起至2013年7月止物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，但因黄某顺诚物业未能举证证明自2008年9月至2013年1月间连续向方周发催讨2008年9月至2010年12月期间的物业管理费，故黄某顺诚物业请求方周发交纳2010年12月之前的物业管理费已过诉讼时效，该民事权利依法不受法律保护。综上，本院对被告方周发关于本案诉讼时效的答辩意见部分予以采纳，依法确认被告方周发应向原告黄某顺诚物业支付自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费2066.46元（133.32平方米×0.50元／月／平方米×31个月）。
对被告方周发提出原告黄某顺诚物业没有履行物业服务合同义务也没有履行其应尽的维修、养护和维护义务，故方周发不交纳物业管理费理由正当的抗辩意见，因被告方周发未提供证据予以证实，故本院依法对被告方周发的此项抗辩意见不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  之规定，判决如下:
一、被告方周发于本判决生效之日起五日内支付原告黄
石顺诚物业管理有限公司自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费人民币2066.46元。
二、驳回原告黄某顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币25元，由被告方周发负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄某市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，户名:法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行:中国农业银行黄某市分行团城山支行，帐号:17×××29，户入地点:湖北省黄某市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效。武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司已在黄某市工商行政管理局登记注销，黄某顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，黄某顺诚物业按照方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议约定继续为方周发所在的小区提供物业管理服务，方周发所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可了由其提供的物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系，故黄某顺诚物业是武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司权利义务的合法承继者。方周发在接受原告黄某顺诚物业提供的物业服务后，也与黄某顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费。经黄某顺诚物业向方周发书面催缴物业管理费后，方周发仍拖欠不付，已侵害了黄某顺诚物业的合法权益，黄某顺诚物业向方周发主张欠缴的物业管理费的请求既符合双方合同约定也符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。方周发与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的前期物业管理服务协议中约定方周发办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年1月1日前履行交纳义务。也就是说，方周发在入住时应交纳一年的物业管理费后，以后的物业管理费应在下年度的1月1日前交纳，故方周发2011年度的物业管理费应在2012年1月1日前交纳，而黄某顺诚物业在2013年10月28日向方周发书面催缴物业管理费，应视为诉讼时效中断，诉讼时效应重新计算，故黄某顺诚物业于2014年3月25日向本院起诉要求方周发支付自2011年1月起至2013年7月止物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，但因黄某顺诚物业未能举证证明自2008年9月至2013年1月间连续向方周发催讨2008年9月至2010年12月期间的物业管理费，故黄某顺诚物业请求方周发交纳2010年12月之前的物业管理费已过诉讼时效，该民事权利依法不受法律保护。综上，本院对被告方周发关于本案诉讼时效的答辩意见部分予以采纳，依法确认被告方周发应向原告黄某顺诚物业支付自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费2066.46元（133.32平方米×0.50元／月／平方米×31个月）。
对被告方周发提出原告黄某顺诚物业没有履行物业服务合同义务也没有履行其应尽的维修、养护和维护义务，故方周发不交纳物业管理费理由正当的抗辩意见，因被告方周发未提供证据予以证实，故本院依法对被告方周发的此项抗辩意见不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  之规定，判决如下:

一、被告方周发于本判决生效之日起五日内支付原告黄
石顺诚物业管理有限公司自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费人民币2066.46元。
二、驳回原告黄某顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币25元，由被告方周发负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。

审判长：张蓉

书记员：付丽娜