黄某顺诚物业管理有限公司与徐某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告黄某顺诚物业管理有限公司。
法定代表人成丰，系该公司总经理。
委托代理人田杰，系湖北今天律师事务所律师，系一般授权。
委托代理人秦欢，系湖北今天律师事务所律师，系一般授权。
被告徐某某。

原告黄某顺诚物业管理有限公司（以下简称黄某顺诚物业）诉被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由审判员张蓉适用小额诉讼程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告黄某顺诚物业的委托代理人田杰到庭参加诉讼，被告徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，徐某某系黄某市团城山开发区琥珀山庄5号楼1单元301号房屋（该房屋建筑面积为207.01平方米）与5号楼1单元302号房屋（该房屋建筑面积为198.31平方米）的业主。2006年3月19日，徐某某与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司为上述两套房屋分别各签订了一份前期物业管理服务协议，合同均约定：1、由武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司对徐某某所在的琥珀山庄小区进行物业管理。2、琥珀山庄小区服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费；业主办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年元月1日前履行交纳义务。3、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取其他措施。黄某顺诚物业分别于2013年8月9日书面向徐某某催缴该两套房屋2013年4月至2013年7月间的物业管理费810.64元。
另查明，1、在黄某顺诚物业提供物业服务期间，黄某市团城山开发区琥珀山庄小区多层住宅的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2、徐某某欠缴琥珀山庄5号楼1单元301号房屋与5号楼1单元302号房屋自2013年4月至2013年7月间的物业管理费共计810.64元。3、2010年1月25日，武汉顺诚物业管理有限公司在黄某市工商行政管理局登记注销武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司。2010年12月15日，武汉顺诚物业管理有限公司与成丰共同申请成立黄某顺诚物业管理有限公司。武汉顺诚物业管理有限公司将黄某市团城山琥珀山庄小区的物业管理的权利、义务一并交由黄某顺诚物业管理有限公司承受，由其履行原武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司的管理职责。4、黄某顺诚物业已于2013年7月31日退出对徐某某所在的琥珀山庄小区的物业服务。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、被告徐某某与武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司签订的《前期物业管理服务协议》是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律规定，合法有效。原告黄某顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，是武汉顺诚物业管理有限公司黄某分公司前期物业管理服务协议权利义务的承继者，其继续为被告徐某某所在的小区提供物业管理服务，为被告徐某某所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系。被告徐某某在接受原告黄某顺诚物业提供的物业服务后，与原告黄某顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费用及车库管理费用。经原告黄某顺诚物业书面催缴物业管理费后，被告徐某某仍拖欠不付，已侵害了原告黄某顺诚物业的合法权益，故原告黄某顺诚物业向被告徐某某主张支付其欠缴的物业管理费810.64元的请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。2、原告黄某顺诚物业要求被告徐某某给付“以拖欠的物业管理费810.64元为基数，按月利率1.5%计算自2013年7月31日起至起诉之日2015年7月16日止的违约金286元”的诉讼请求，因被告徐某某未依约缴纳物业管理费，显属违约，依法应向原告黄某顺诚物业承担违约责任；双方在合同中约定违约金按日千分之一（即为月百分之三）计算，现原告黄某顺诚物业自愿要求违约金计算标准降至按月1.5%计算，既未超过双方约定标准也未违反法律规定，故本院依法对原告黄某顺诚物业的此项诉讼请求予以支持。3、被告徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证等抗辩权利的放弃，应承担由此带来的不利法律后果。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：

被告徐某某于本判决生效之日起五日内支付原告黄某顺诚物业管理有限公司物业管理费人民币810.64元、违约金人民币286元，合计人民币1096.64元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币25元，由被告徐某某负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
本判决为终审判决。

审判员　　张蓉

书记员：孙婷