黄某港区楚天缘酒店与黄某贝某生化有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某港区楚天缘酒店（以下简称楚天缘酒店），住所地湖北省黄某市黄某港区黄某大道1341号（天舜金港明珠门面），个体工商户。
登记经营者：冯佳丹，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省黄某市黄某港区黄某港上港路243-1号，公民身份号码xxxx。
实际经营者：肖文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省黄某市黄某港区黄某港上港路247号，公民身份号码：xxxx。
委托诉讼代理人：李先明，酒店工作人员，代理权限特别授权。
被告：黄某贝某生化有限公司（以下简称贝某公司），住所地湖北省黄某市黄某港区花湖大道9号。统一社会信用代码91420200722074095W。
法定代表人：陈敬刚，执行董事。
委托诉讼代理人：罗云飞、魏强，湖北人本律师事务所律师，代理权限一般代理。
第三人：黄某天舜房地产开发有限公司（以下简称天舜公司），住所地湖北省黄某市黄某大道1341号。
法定代表人：饶彦，董事长。
委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师，代理权限特别授权。
委托诉讼代理人：尹松涛，湖北太圣律师事务所律师，代理权限一般代理。

原告楚天缘酒店与被告贝某公司、第三人天舜公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李先明，被告贝某公司的委托诉讼代理人罗云飞、魏强，第三人的委托诉讼代理人方贤根、尹松涛到庭参加诉讼。诉讼中，原告于2015年6月23日申请对涉案房屋渗水、下沉、开裂等现象与房屋建筑质量是否具有因果关系进行司法鉴定，本院向黄某市中级人民法院移送鉴定材料，但因鉴定材料不全难以鉴定被退回。第三人天舜公司于2016年8月22日申请对涉案房屋渗漏原因进行司法鉴定，黄某市中级人民法院出具（2016）字第252号司法鉴定委托书委托武汉马房山理工工程结构检测有限公司进行上述鉴定，但鉴定机构研究讨论后认为对本案的房屋渗漏原因和渗漏与房屋质量之间有无因果关系无法鉴定，黄某市中级人民法院遂将鉴定委托材料退回本院。本案现已审理终结。
楚天缘酒店向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿营业损失60万元；2.被告赔偿维修损失356970元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年9月1日签订了房屋租赁合同（租赁期限10年），被告将第三人天舜公司开发的位于天舜金港明珠七栋一、二楼商业门面出租给原告作为酒店、宾馆使用。原告根据合同约定按月交纳租金。但是，由于被告出租房屋主体结构质量问题影响（渗水、漏水、开裂、下沉），导致原告经常小型维修，甚至停业维修，造成很大营业损失。故原告诉至法院。
贝某公司辩称，原告所主张的损失应由第三人承担，根据合同法第二百二十条规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告之间的房屋租赁合同第五条第二款对房屋维修已经明确约定，即遇到非原告使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满由被告负责维修。况涉案房屋出现渗漏的情况，被告履行正常的维修义务，但因涉案房屋外墙等开裂严重，已超出被告维修的能力范围。但是被告积极向房屋主管部门以及第三人反映，由于涉案房屋处于建设单位保修期内，被告认为建设单位承建的房屋具有严重质量问题以及未及时履行维修义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十条、四十一条及《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，屋面防水等工程的保修期为5年，至竣工验收合格之日起开始计算。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，因保修人没有及时履行保修义务导致损害的，应由保修人承担责任，故本案应由第三人承担赔偿责任。综上，被告已经履行合同义务，原告权益受损是因第三人开发的房屋质量问题造成，故原告对被告的诉请缺乏法律依据。
天舜公司辩称，1、原告并未要求被告承担任何责任，被告认为应由第三人承担赔偿责任的请求，应另案起诉；2、原告租赁的房屋有无漏水现象以及漏水的原因目前无法确定，应由原告承担举证责任；3、原告与被告之间系租赁合同关系，原告要求被告承担因漏水造成的损失要有法律依据，必须由法定机构作出认定。4、第三人开发建设的房屋经过竣工验收合格备案，履行了《建设工程质量管理条例》所规定的法律义务，应推定质量合格，第三人没有违法行为，原告没有提出有效的证据证明涉案房屋漏水与房屋质量不合格有因果关系，故被告要求第三人承担责任，缺乏赔偿责任的行为与具有因果关系两大要素；5、原告已经对涉案房屋进行了改建扩建，原告上述行为没有遵守《建设工程质量管理条例》的规定，在不能明确排除原告自身行为与漏水因果关系之前，原告无权要求第三人赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于涉案房屋渗漏的原因。诉讼中，原告与第三人均申请对涉案房屋渗漏的原因进行司法鉴定，但鉴定机构因无法鉴定而退回鉴定委托材料。原告提交的房屋安全鉴定报告，其鉴定结论为涉案房屋的“完损性等级为一般损坏房，部分构件应修复处理”，而并非对渗漏原因的认定。天舜公司提交的《黄某天舜金港明珠商铺渗水鉴定报告》，其原件已被制作单位黄某市建设工程质量监督站收回，故本院对上述两份证据的证明力均不予认定。关于维修损失。原告提交的维修协议的施工方为自然人，协议内容约定不明，与收据金额不符，且无付款凭证及发票印证，故本院对其证明力不予认定。关于营业损失。原告提交的财务报表系由其单方制作，未经评估审计，亦无其他证据予以佐证，故本院对其证明力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系天舜公司向贝某公司还建的房屋，于2010年2月10日竣工验收合格并备案。2010年4月13日，贝某公司（甲方）与肖文（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于天舜金港明珠七栋一、二楼商业门面，建筑面积约为2650平方米，出租给乙方作为酒店、宾馆使用。租赁期限15年，从2010年9月1日至2025年8月30日止。甲方提供的物业服务限于对出租的房屋进行正常的维修，遇到非乙方使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责；保修期满甲方应出面协调和负责维修。乙方在承租期内需在室内外装饰装修需事先将装修方案报甲方书面认可，方可自费动工，但不得改变房屋承重及主体结构，如改变甲方原有房屋非承重结构，乙方退出时必须恢复原状，若乙方不恢复原状，甲方则从乙方押金中扣除恢复建筑物原状所需费用。合同还就租金等其他事项进行了约定。2010年4月，肖文与王义友签订《装饰工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。2010年7月28日，楚天缘酒店成立。2010年9月1日，冯佳丹与肖文签订了合伙协议，双方约定合伙经营楚天缘酒店，合伙期限10年，由冯佳丹办理个体工商户字号登记。2010年10月1日，楚天缘酒店与朱海涛签订《宾馆承包经营合同》，朱海涛在部分涉案房屋经营黄某港区馨梦园宾馆。尔后，涉案房屋出现二楼屋顶、外墙渗漏等情况，原告告知贝某公司，贝某公司遂要求天舜公司进行维修。但经天舜公司维修后仍未彻底解决渗漏等问题。2012年9月，原告自行维修。2013年5月8日，因渗漏等原因，被告等向建设行政主管部门投诉。2013年11月，原告再次自行维修。2014年7月7日，因渗漏等原因，贝某公司再次向天舜公司报修。
本院认为，贝某公司与肖文签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，为有效合同。其在签订上述租赁合同之时即是为了经营酒店，其于涉案房屋开设的楚天缘酒店系个体工商户，肖文是实际经营者，楚天缘酒店实际使用涉案房屋并享有合同权利。
关于涉案房屋渗漏的原因。当事人对涉案房屋存在渗漏等问题不持异议，但对造成渗漏的原因各执一词，且均未提出充分证据予以证明。虽然本院对原告及天舜公司提交的鉴定报告均未采信，但两份报告均提及涉案房屋的渗漏与房屋质量存在一定关系。综合当事人举证的照片、报修记录以及各方陈述来看，本院认定涉案房屋确实存在一些质量瑕疵，但涉案房屋渗漏点较多，情况较为复杂，也不排除原告装修及其他业主在二楼屋面私自搭建等因素导致多因一果的可能性。
关于维修损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，贝某公司与肖文签订的《房屋租赁合同》第五条第二款规定，贝某公司对涉案房屋进行正常的维修，遇到非承租人使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满贝某公司负责维修。双方虽约定由天舜公司在保修期内承担维修义务，但根据合同的相对性原则，该条款对天舜公司没有约束力。且上述规定中“正常维修”的范围和内容不明，因该合同系贝某公司提供的格式条款，故应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即除承租人使用房屋造成渗漏等情况外，均由出租人承担维修义务。涉案房屋出现反复渗漏等现象，贝某公司作为出租人，未举出充分证据证明渗漏仅系承租人使用房屋造成，故应当履行维修的义务。虽然原告提交的关于维修费用的证据本院不予确认，但考虑到涉案房屋存在渗漏等情况，确需修缮，在贝某公司及天舜公司未及时维修的情况下，原告自行维修，实际产生了维修费用，故本院酌定维修费用为20万元。天舜公司对贝某公司的保修义务属另一法律关系，本案不作处理，贝某公司可另行主张。
关于营业损失。尽管上述房屋存在一定的质量问题及渗漏等情况，但不能证明已经达到足以造成原告无法经营的事实。渗漏所造成的房屋的毁损并非破坏性的、根本性的致使涉案房屋无法使用，涉案房屋经过修缮依旧可以使用。原告对其主张的营业损失未举出充分证据证明，亦未进行评估审计，故本院对该诉请不予支持。
关于黄某港区馨梦园宾馆的损失。黄某港区馨梦园宾馆系个体工商户，其登记的经营者为柏冬喜，与原告系不同的民事主体，故本案对有关黄某港区馨梦园宾馆的诉请不予处理，其损失可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、二百一十六条、二百二十条、二百二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，判决如下：
一、被告黄某贝某生化有限公司于本判决生效后10日内给付原告黄某港区楚天缘酒店维修费用20万元。
二、驳回原告黄某港区楚天缘酒店的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13370元，由原告黄某港区楚天缘酒店负担8370元，被告黄某贝某生化有限公司负担5000元。

审　判　长　　阮　珊 人民陪审员　　傅靖宏 人民陪审员　　全秀红

书记员：田也塬