黄某时代房地产开发有限公司与皮某某、黄某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某时代房地产开发有限公司，住所地湖北省黄某市黄某大道954号。法定代表人：邵华光，董事长。委托诉讼代理人：周少英、王凯，湖北众勤律师事务所律师。被告：皮某某，黄某三楚医药有限公司会计，居民。被告：黄某某，居民。

原告黄某时代房地产开发有限公司与被告皮某某、黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某时代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王凯，被告皮某某、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某时代房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告2014年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金人民币161313元及违约金人民币48394元、额外三个月租金补偿人民币29873元，共计人民币239580元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月11日，原告与被告皮某某签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于仁智山水项目一期商业街s01号楼：附8、附7-1、附7-2、附7-3〔即：连廊西01、02号商铺1层（135.14㎡）和02号商铺2-3层（113.8㎡）〕，面积共为248.94㎡，经营海鲜餐饮。租期为5年，即2015年2月1日起至2020年1月31日止，合同约定首年租金按40元／平方米标准计算，每年租金按5%递增。装修期自2014年11月1日至2015年1月31日。年租金按季度支付。2014年12月22日，原告与被告皮某某另行签订《房屋租赁合同补充协议》，将原租赁期限改为2015年5月1日至2020年4月30日，装修期由原2014年11月1日至2015年1月31日，延长至2015年4月30日。但自被告承租至今，除按合同支付了2万元租赁保证金外，至今未支付租金。根据合同约定，经原告多次催交，被告于2016年5月16日递交申请要求减免部分租金，原告未予同意。2016年9月6日，被告提交书面关于终止租赁合同的申请，要求于2016年8月31日解除租赁合同。截止2016年8月31日，被告应付租金161313元。同时，根据合同约定，被告延迟支付租金，按每日千分之一向原告承担违约金，因国家规定，按不超过总欠款额度的30%计，被告应付违约金为48394元。另外，根据合同约定，原告有权终止合同，有权收回房屋并没收保证金，要求被告支付三个月租金作为对原告预期利益的补偿，故被告还需支付额外三个月租金补偿29873元，以上共计239580元。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告皮某某、黄某某辩称，1、2014年10月11日，原告与被告皮某某签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于仁智山水商业街s01号楼07、08号商铺经营东山岛海鲜饮食馆，并交纳2万元押金。合同洽谈时，当时负责商业街招商的经理反复强调商业街大部分商铺已经出租，并明确告知被告2015年1月30日居民楼开始交房，有大部分业主马上装修入住，同年6月30日完成全部交房。交房事宜落空后，在被告追问下，原告又称2015年4月底居民楼开始交房，结果仍是一推再推，一直搁置，一副烂尾楼景象。原告所要打造的法式风情商业街更是死气沉沉，寥寥无几的商家或者退出，或者搬走，或者关店，无一家能生存。被告多次与原告磋商解决方案，得不到任何有效答复，最后难以为继，于3月31日不得不停业。随后，原、被告双方又进行了几次磋商，最后在原告的建议下，被告向原告提交了《关于终止租赁合同的申请》，随后，原告封存了店内全部资产，现存店内的资产除了装修和不动产投资外，可动固定资产共计价值13.5万元。2、原告租赁给被告的商铺是毛坯房，在合同签订后商谈店铺投资及装修事宜时，原告要求被告提供投资额及装修图纸，并明确表示整体装修风格不能拉低商业街的装修层次及标准。基于以上要求，被告表示装修及投资额在60万元左右，并提供正式图纸，在得到审批后才展开装修。最终前期实际装修和投资费用为31.56万元，固定资产投资15.71万元，共计47.27万元。3、《房屋租赁合同》中所涉违约条款的约定不合理，存在不公平的情形。合同要求被告从2015年5月1日开始交付房租，但事后被告得知同期招进的商户“中意超市”的免租期为一年，且一过免租期，原告就强制中意超市交租或撤离。而被告的免租期只有六个半月，且免租期后原告对被告的租金并无明确态度，直至被告歇业半年后才一并追要租金及违约金。4、本案所涉《房屋租赁合同》是在原告严重扭曲事实的前提下签订的，存在欺诈与显失公平。综上所述，原告向法院提出的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于二被告出示的《有关租金情况说明》，因系二被告自行陈述的内容，且其主张的部分事实亦未能提供充分的证据予以证明，故本院对于该份证据不予确认；2、对于二被告出示的《东山岛海鲜饮食馆装修及不动产投资情况明细表》、《东山岛海鲜饮食馆固定资产投资明细表》、《营业总报表》、《现存固定资产表》，因系二被告单方制作的表格且无其他证据予以印证，故本院不予确认；3、对于二被告出示的网上下载的招商资料，因仅凭该份证据无法证明原告骗取商家签订租赁合同这一事实，故本院不予确认；4、对于二被告出示的网络投诉贴、原告涉诉情况，因与本案没有关联性，故本院不予确认；5、对于二被告出示的事实说明及证人证言，因证人与被告均系承租户，且因租赁事宜与原告产生纠纷，故仅凭上述证言不足以证明被告主张的观点，本院对于上述证据不予确认；6、对于二被告出示的案外人李念与原告签订的《房屋租赁合同》，因与本案没有关联性，本院不予确认；7、对于二被告出示的涉案《房屋租赁合同》，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月11日，原告黄某时代房地产开发有限公司（甲方）与被告皮某某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：甲方将仁智山水一期商业街s01号楼附8、附7-1、附7-2、附7-3〔即：连廊西01、02号商铺1层（135.14㎡）和02号商铺2-3层（113.8㎡）〕租赁给乙方经营；该房屋类型为商业用房，建筑面积248.94平方米；租赁期限为5年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止；乙方装修期自2014年11月1日至2015年1月31日止，该期间内免除乙方租金，2015年1月31日届满时，无论乙方是否装修完毕或是否实际开展经营活动，乙方均应自2015年2月1日开始向甲方支付租金；乙方承租的该房屋，应先付租金后使用；租赁期间，按每月40元／平方米标准计算租金，第一年租金119491元；年租金按季度支付，每季度租金29872.8元，于每季度首月5日前支付给甲方；乙方延迟支付租金的，按每日千分之一向甲方承担违约金；乙方逾期持续6个月或累计10个月支付租金的，甲方有权单方终止租赁合同；双方议定每年租金按5%递增（即第二年租金125465.55元，第三年租金131738.82元，第四年租金138325.76元，第五年租金145242.05元）；本合同签订之日，乙方需支付定金20000元，该定金自起租日起自动转为合同保证金，保证金由甲方在整个租赁期间保存，本合同期满后，在双方不再续订合同及乙方不存在违约行为的情况下，此保证金由甲方在十日内退还给乙方，但不计利息；租赁关系终止时，乙方因装修、经营需要在该房屋上进行的添附物，在不破坏该房屋的情况下由乙方搬离，不能搬离的添附物归甲方所有，乙方不得因装修或经营行为要求甲方给以任何补偿费、转让费及其他任何费用；房屋租赁期间，如乙方要求提前解除合同的，需提前一个月通知甲方；乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金等费用超过十五日的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收保证金，要求乙方支付3个月的租金作为对甲方预期利益的补偿。2014年12月22日，原告黄某时代房地产开发有限公司（甲方）与被告皮某某（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，内容为：原租赁期限改为自2015年5月1日起至2020年4月30日止；乙方装修免租期由2014年11月1日到2015年1月31日止，延长到2015年4月30日止；乙方应于2015年5月1日开始向甲方支付租金，租金和支付时间按原合同相关条款执行。合同签订后，原告依约于2014年10月11日向被告交付了租赁房屋。被告除按合同约定于2014年9月22日向原告支付了2万元租赁保证金外，至今尚未支付租金。2016年5月16日，被告向原告递交申请要求减免部分租金，原告未予同意。2016年8月31日，被告退出租赁房屋。2016年9月6日，被告向原告递交《关于终止租赁合同的申请》，要求于2016年8月31日解除租赁合同，原告表示同意。从2015年5月1日起至2016年8月31日止，被告应付租金数额为161313元（119491元＋125465.55元÷12×4），但被告至今尚未支付。

本院认为，原告黄某时代房地产开发有限公司与被告皮某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为有效并生效。原告按约将房屋交付被告经营使用后，被告亦应按约履行支付租金的合同义务。庭审过程中，被告对拖欠原告租金的事实没有异议，但其表示欠付租金的原因系原告提供的经营环境不佳，未能形成招商时承诺的商业规模，导致被告经营的餐馆严重亏损。本院认为，原、被告之间形成的是房屋租赁合同关系，根据双方在合同中的约定，装修期间届满时，无论被告是否装修完毕或是否实际开展经营活动，均应开始向原告支付租金。故被告以经营不善为由拒付租金既不符合合同约定，亦非法律规定的减免租金情形。因此，对于原告要求被告支付租金人民币161313元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额：《房屋租赁合同》约定，被告延迟支付租金的，按每日千分之一向原告承担违约金。本案中，原告自愿将违约金数额减少至人民币48394元，鉴于原告有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，故对于上述违约金本院予以认可。关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题：根据庭审查明的事实，2016年9月6日，被告向原告递交了《关于终止租赁合同的申请》，要求于2016年8月31日解除租赁合同，原告表示同意；并且，被告亦于2016年8月31日退出了租赁房屋。因此，本院确认原告黄某时代房地产开发有限公司与被告皮某某于2014年10月11日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除。另外，鉴于原、被告双方已经协商一致解除了房屋租赁合同，故对于原告要求被告支付额外三个月租金补偿的诉讼请求，本院不予支持。关于履约保证金的问题。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定：被告未按双方约定如期支付租金、拖欠租金超过十五日的，原告有权没收保证金。因此，对于原告提出的不予退还履约保证金的主张，本院予以支持。关于二被告是否应承担连带还款责任的问题，本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》的双方当事人为原告黄某时代房地产开发有限公司与被告皮某某，根据合同相对性原则，被告黄某某不应在本案中承担还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：

一、确认原告黄某时代房地产开发有限公司与被告皮某某于2014年10月11日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除。二、被告皮某某于本判决生效后十日内给付原告黄某时代房地产开发有限公司租金人民币161313元及违约金人民币48394元。三、驳回原告黄某时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元，由原告黄某时代房地产开发有限公司负担610元、被告皮某某负担4282元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。