黄某恒达置业有限公司与黄某凯文工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

黄某恒达置业有限公司
李建华（湖北忠三（黄某）律师事务所）
曹菁（湖北忠三（黄某）律师事务所）
黄某凯文工贸有限公司
余俊（湖北东楚律师事务所）
梁超（湖北东楚律师事务所）

原告黄某恒达置业有限公司，住所地黄某市黄某港区大桥西北角1399号，组织机构代码证代码56270085-0。
法定代表人明进华，董事长。
委托代理人李建华、曹菁，均系湖北忠三（黄某）律师事务所律师。
被告黄某凯文工贸有限公司，住所地黄某市杭州西路（磁湖科技中心），组织机构代码证代码77391066-3。
法定代表人王芳，总经理。
委托代理人余俊、梁超，均系湖北东楚律师事务所律师。
原告黄某恒达置业有限公司诉被告黄某凯文工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄某恒达置业有限公司的委托代理人李建华、曹菁，被告黄某凯文工贸有限公司的法定代表人王芳及其委托代理人余俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告对被告提供的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告提供的合同上均有被告的签名盖章，合同生效时间就是签字盖章时间；对证据二的新闻报道的真实性无异议，关联性有异议，认为报道的内容是要约邀请，只有在合同中进行约定才具有法律约束力，且被告对于75%的市场入住率理解与原告不一致，对证据二的证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证人证言系复印件，没有原件予以核实，且证人都是系列案中的被告，与本案有利害关系，证据形式也不合法，证人应单独出庭作证。综合以上质证意见，本院对原、被告提供的证据作如下认证:对原告提供的证据一、二予以确认，对于租赁合同因原、被告均加盖了公章，且系原件，予以确认；对原告提供的证据三的开业照片因无原件核对，不予确认，对“东楚晚报”报道予以确认；对原告提供的证据四因系原件，予以确认；对原告提供的证据五系原件，且与本案有关联性，予以确认。对被告提供的证据一予以确认；对被告提供的证据二的《东楚晚报》报道予以确认，对证据二的证明因系复印件，且证人未到庭作证，其真实性无法核实，故不予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于原、被告签订的两份房屋租赁合同效力问题。被告在庭审中辩称，双方签订的租赁合同既没有签订时间，又没有约定房屋的租赁期限。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，双方在租赁合同签订后，原告按约履行交付租赁房屋的义务，被告也按约接受了f106、f206、f219号三间商铺并进行了装修，在此之前，被告也向原告交纳了入住意向金。以上事实证明双方已按约定履行了合同义务，由此可以认定原告与被告之间已形成了房屋租赁合同关系。故原、被告签订的两份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立并生效，该两份房屋租赁合同对原、被告均具有法律上的约束力。
二、被告是否违约的问题。根据原、被告履行的合同义务来看，原告已按约将其所有的符合租赁条件的f106、f206、f219三间商铺交付被告使用，但被告在租赁期限内未交纳合同约定的场地租赁费及经营服务费，其行为已违反了合同的相关约定，原告依约有权要求被告承担相应的违约责任。故对于原告要求被告支付场地租赁费、经营服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，因双方在合同中约定，如被告拖欠场地租赁费、经营服务费达30天以上，原告不退还经营保证金。因此，被告于2011年11月25日交纳的20000元（含经营保证金）应冲抵其拖欠的场地租赁费和经营服务费。故原告再无权要求被告交纳经营保证金，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于租赁期限的计算问题，双方约定的租赁期限为一年，租期起始日为市场开业后第60天，因市场开业时间为2012年5月9日，故租赁期限应从2012年7月9日起至2013年7月8日止。被告认为其没有经营，且双方口头约定用装修价值冲抵租金，但其未提供相应证据证明其观点。根据原告提供的两份与案外人签订的租赁合同来看，f106号商铺的签订时间为2013年5月30日，f206、f219号商铺的签订时间为2013年5月13日，故从本案现有的证据认定，被告实际的租赁期限应计算至该两份合同签订之日止。但原告仅主张至2013年5月8日，故被告应支付从2012年7月9日起至2013年5月8日止的场地租赁费和经营服务费。对于被告拖欠的场地租赁费、经营服务费的计算问题，本院认为，根据租赁合同的约定，f106商铺（115.69平方米）的场地租赁费每月为32元／平方米、经营服务费每月为20元／平方米；f206、f219商铺（共163.47平方米）的场地租赁费每月为17元／平方米、经营服务费每月为11元／平方米。以上两项费用按10个月计算，f106商铺的场地租赁费为37020.8元、经营服务费为23138元，合计60158.8元；f206、f219商铺的场地租赁费为27789.9元、经营服务费为17981.17元，合计45771.07元，以上两项费用共计105929.87元。扣除被告已交纳的20000元（含经营保证金），被告还应向原告交纳场地租赁费和经营服务费共计85929.87元，因原告只主张75337.8元，故本院对于原告要求被告支付场地租赁费和经营服务费75337.8元的诉讼请求予以支持。对于被告辩称的原告在招商时在东楚晚报上公开刊登的入住率在75%以下，租金和物业管理费全免承诺的观点。本院认为，根据我国合同法的相关规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限及方式、违约责任及解决争议的方法等条款。而被告在庭审时提交的相关报道在形式上属于商业广告，内容既不具体明确，也没有记载合同的主要条款，不符合合同法规定的要约构成要件，且双方在租赁合同中未对该内容进行约定。因此对于“入住率在75%以下，租金和物业管理费全免”的承诺，对原、被告没有法律上的约束力，故对于被告辩称的该观点，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百零七条  、第二百二十六条  之规定，判决如下:
一、被告黄某凯文工贸有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄某恒达置业有限公司场地租赁费和经营服务费共计75337.8元。
二、驳回原告黄某恒达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄某凯文工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2081元，由被告黄某凯文工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币2081元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，开户行:农行黄某市分行团城山支行，户名:法院诉讼费汇缴财政专户，帐号17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于原、被告签订的两份房屋租赁合同效力问题。被告在庭审中辩称，双方签订的租赁合同既没有签订时间，又没有约定房屋的租赁期限。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，双方在租赁合同签订后，原告按约履行交付租赁房屋的义务，被告也按约接受了f106、f206、f219号三间商铺并进行了装修，在此之前，被告也向原告交纳了入住意向金。以上事实证明双方已按约定履行了合同义务，由此可以认定原告与被告之间已形成了房屋租赁合同关系。故原、被告签订的两份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立并生效，该两份房屋租赁合同对原、被告均具有法律上的约束力。
二、被告是否违约的问题。根据原、被告履行的合同义务来看，原告已按约将其所有的符合租赁条件的f106、f206、f219三间商铺交付被告使用，但被告在租赁期限内未交纳合同约定的场地租赁费及经营服务费，其行为已违反了合同的相关约定，原告依约有权要求被告承担相应的违约责任。故对于原告要求被告支付场地租赁费、经营服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，因双方在合同中约定，如被告拖欠场地租赁费、经营服务费达30天以上，原告不退还经营保证金。因此，被告于2011年11月25日交纳的20000元（含经营保证金）应冲抵其拖欠的场地租赁费和经营服务费。故原告再无权要求被告交纳经营保证金，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于租赁期限的计算问题，双方约定的租赁期限为一年，租期起始日为市场开业后第60天，因市场开业时间为2012年5月9日，故租赁期限应从2012年7月9日起至2013年7月8日止。被告认为其没有经营，且双方口头约定用装修价值冲抵租金，但其未提供相应证据证明其观点。根据原告提供的两份与案外人签订的租赁合同来看，f106号商铺的签订时间为2013年5月30日，f206、f219号商铺的签订时间为2013年5月13日，故从本案现有的证据认定，被告实际的租赁期限应计算至该两份合同签订之日止。但原告仅主张至2013年5月8日，故被告应支付从2012年7月9日起至2013年5月8日止的场地租赁费和经营服务费。对于被告拖欠的场地租赁费、经营服务费的计算问题，本院认为，根据租赁合同的约定，f106商铺（115.69平方米）的场地租赁费每月为32元／平方米、经营服务费每月为20元／平方米；f206、f219商铺（共163.47平方米）的场地租赁费每月为17元／平方米、经营服务费每月为11元／平方米。以上两项费用按10个月计算，f106商铺的场地租赁费为37020.8元、经营服务费为23138元，合计60158.8元；f206、f219商铺的场地租赁费为27789.9元、经营服务费为17981.17元，合计45771.07元，以上两项费用共计105929.87元。扣除被告已交纳的20000元（含经营保证金），被告还应向原告交纳场地租赁费和经营服务费共计85929.87元，因原告只主张75337.8元，故本院对于原告要求被告支付场地租赁费和经营服务费75337.8元的诉讼请求予以支持。对于被告辩称的原告在招商时在东楚晚报上公开刊登的入住率在75%以下，租金和物业管理费全免承诺的观点。本院认为，根据我国合同法的相关规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限及方式、违约责任及解决争议的方法等条款。而被告在庭审时提交的相关报道在形式上属于商业广告，内容既不具体明确，也没有记载合同的主要条款，不符合合同法规定的要约构成要件，且双方在租赁合同中未对该内容进行约定。因此对于“入住率在75%以下，租金和物业管理费全免”的承诺，对原、被告没有法律上的约束力，故对于被告辩称的该观点，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百零七条  、第二百二十六条  之规定，判决如下:

一、被告黄某凯文工贸有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄某恒达置业有限公司场地租赁费和经营服务费共计75337.8元。
二、驳回原告黄某恒达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄某凯文工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2081元，由被告黄某凯文工贸有限公司负担。

审判长：周雷刚
审判员：熊丰
审判员：李乔乔

书记员：肖君