黄某恒达置业有限公司与丁学彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

黄某恒达置业有限公司
李建华（湖北忠三（黄某）律师事务所）
曹菁（湖北忠三（黄某）律师事务所）
丁学彬
余俊（湖北东楚律师事务所）
梁超（湖北东楚律师事务所）

原告黄某恒达置业有限公司，住所地湖北省黄某市黄某港区大桥西北角1399号，组织机构代码证代码56270085-0。
法定代表人明进华，董事长。
委托代理人李建华、曹菁，均系湖北忠三（黄某）律师事务所律师。
被告丁学彬，个体工商户。
委托代理人余俊、梁超，均系湖北东楚律师事务所律师。
原告黄某恒达置业有限公司诉被告丁学彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄某恒达置业有限公司的委托代理人李建华、曹菁，被告丁学彬及其委托代理人余俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于原、被告于2012年1月13日签订的两份房屋租赁合同效力问题。被告在庭审中辩称，双方签订的租赁合同没有约定房屋租赁期限。但该两份房屋租赁合同均有原、被告的签名及印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条  规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告在签订合同后按约交付了租赁房屋，被告也接受了承租房屋并实际经营，且履行了交纳租金的义务，故原、被告已形成了房屋租赁合同关系。故原、被告于2012年1月13日签订的两份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立并生效，该两份房屋租赁合同对原、被告均具有法律上的约束力。
二、被告是否违约的问题。根据原、被告履行的合同义务来看，原告已按约将其所有的符合租赁条件的d115、d215号两间商铺交付被告使用，但被告在租赁期限内未足额交纳合同约定的场地租赁费及经营服务费，其行为已违反了合同的相关约定，原告依约有权要求被告承担相应的违约责任。故对于原告要求被告支付场地租赁费、经营服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，因被告于2012年12月26日交纳的12000元系租金，被告在租赁期内并未交纳经营保证金，根据合同约定，该经营保证金在合同终止后应予以退还，而双方租赁关系已经终止，故被告不应再向原告交纳经营保证金，本院对该项诉讼请求不予支持。对于租赁期限的计算问题，双方在合同中约定的租赁期限为一年，租期起始日为市场开业之日，因市场开业时间为2012年5月9日，故租赁期限应从2012年5月9日起至2013年5月8日止。被告认为其实际经营时间没有一年，但被告未提供相应证据证明其观点，故本院对此不予采信。对于被告拖欠的场地租赁费、经营服务费的计算问题，本院认为，根据租赁合同的约定，d115号商铺（96.03平方米）的场地租赁费每月为29元／平方米、经营服务费每月为19元／平方米；d215商铺（96.03平方米）的场地租赁费每月为17元／平方米、经营服务费每月为11元／平方米。以上两项费用按一年计算，d115号商铺的场地租赁费为33418.44元、经营服务费为21894.84元，合计55313.28元；d215号商铺的场地租赁费为19590.12元、经营服务费为12675.96元，合计32266.08元。以上两项费用共计87579.36元。因被告承租两间商铺的租赁期从2012年5月9日即市场开业之日开始计算，故被告应享受合同约定的25%的折扣优惠。因此，被告应交纳的场地租赁费和经营服务费共计为65684.52元，扣除被告已交纳的12000元租金，被告还应向原告交纳场地租赁费和经营服务费共计53684.52元。对于被告辩称的原告在招商时在“东楚晚报”上公开刊登的入住率在75%以下，租金和物业管理费全免承诺的观点。本院认为，根据我国合同法的相关规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限及方式、违约责任及解决争议的方法等条款。而被告在庭审时提交的相关报道在形式上属于商业广告，内容既不具体明确，也没有记载合同的主要条款，不符合合同法规定的要约构成要件，且双方在租赁合同中未对该内容进行约定。因此对于“入住率在75%以下，租金和物业管理费全免”的承诺，对原、被告没有法律上的约束力，故对于被告辩称的该观点，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百零七条  、第二百二十六条  之规定，判决如下:
一、被告丁学彬于本判决生效后五日内支付原告黄某恒达置业有限公司场地租赁费和经营服务费共计53684.52元。
二、驳回原告黄某恒达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告丁学彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1348元，原告黄某恒达置业有限公司负担179元，被告丁学彬负担1169元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币1348元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，开户行:农行黄某市分行团城山支行，户名:法院诉讼费汇缴财政专户，帐号17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于原、被告于2012年1月13日签订的两份房屋租赁合同效力问题。被告在庭审中辩称，双方签订的租赁合同没有约定房屋租赁期限。但该两份房屋租赁合同均有原、被告的签名及印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条  规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告在签订合同后按约交付了租赁房屋，被告也接受了承租房屋并实际经营，且履行了交纳租金的义务，故原、被告已形成了房屋租赁合同关系。故原、被告于2012年1月13日签订的两份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立并生效，该两份房屋租赁合同对原、被告均具有法律上的约束力。
二、被告是否违约的问题。根据原、被告履行的合同义务来看，原告已按约将其所有的符合租赁条件的d115、d215号两间商铺交付被告使用，但被告在租赁期限内未足额交纳合同约定的场地租赁费及经营服务费，其行为已违反了合同的相关约定，原告依约有权要求被告承担相应的违约责任。故对于原告要求被告支付场地租赁费、经营服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，因被告于2012年12月26日交纳的12000元系租金，被告在租赁期内并未交纳经营保证金，根据合同约定，该经营保证金在合同终止后应予以退还，而双方租赁关系已经终止，故被告不应再向原告交纳经营保证金，本院对该项诉讼请求不予支持。对于租赁期限的计算问题，双方在合同中约定的租赁期限为一年，租期起始日为市场开业之日，因市场开业时间为2012年5月9日，故租赁期限应从2012年5月9日起至2013年5月8日止。被告认为其实际经营时间没有一年，但被告未提供相应证据证明其观点，故本院对此不予采信。对于被告拖欠的场地租赁费、经营服务费的计算问题，本院认为，根据租赁合同的约定，d115号商铺（96.03平方米）的场地租赁费每月为29元／平方米、经营服务费每月为19元／平方米；d215商铺（96.03平方米）的场地租赁费每月为17元／平方米、经营服务费每月为11元／平方米。以上两项费用按一年计算，d115号商铺的场地租赁费为33418.44元、经营服务费为21894.84元，合计55313.28元；d215号商铺的场地租赁费为19590.12元、经营服务费为12675.96元，合计32266.08元。以上两项费用共计87579.36元。因被告承租两间商铺的租赁期从2012年5月9日即市场开业之日开始计算，故被告应享受合同约定的25%的折扣优惠。因此，被告应交纳的场地租赁费和经营服务费共计为65684.52元，扣除被告已交纳的12000元租金，被告还应向原告交纳场地租赁费和经营服务费共计53684.52元。对于被告辩称的原告在招商时在“东楚晚报”上公开刊登的入住率在75%以下，租金和物业管理费全免承诺的观点。本院认为，根据我国合同法的相关规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限及方式、违约责任及解决争议的方法等条款。而被告在庭审时提交的相关报道在形式上属于商业广告，内容既不具体明确，也没有记载合同的主要条款，不符合合同法规定的要约构成要件，且双方在租赁合同中未对该内容进行约定。因此对于“入住率在75%以下，租金和物业管理费全免”的承诺，对原、被告没有法律上的约束力，故对于被告辩称的该观点，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百零七条  、第二百二十六条  之规定，判决如下:

一、被告丁学彬于本判决生效后五日内支付原告黄某恒达置业有限公司场地租赁费和经营服务费共计53684.52元。
二、驳回原告黄某恒达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告丁学彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1348元，原告黄某恒达置业有限公司负担179元，被告丁学彬负担1169元。

审判长：周雷刚
审判员：熊丰
审判员：李乔乔

书记员：肖君