黄某市第五医院与黄某阳某投资担保有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）：黄某阳某投资担保有限公司。住所地：黄某市下陆区新下陆街33-3号。
法定代表人：袁明卿，系该公司董事长。
被上诉人（一审原告）：黄某市第五医院。住所地：黄某市下陆区新下陆街33号。
法定代表人：张丽霞，该院院长。
委托诉讼代理人：江旭红，湖北易圣律师事务所律师。

上诉人黄某阳某投资担保有限公司（以下简称阳某公司）因与黄某市第五医院（以下简称市五医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄某市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
另查明，2009年7月7日，市五医院、阳某公司与黄某市资产收益征管办签订《租赁合同》时，该出租房屋的原承租人杨向东等四人未腾退该房屋。后原承租人杨向东等四人协商，于2009年10月15日将该房屋二、三层一并移交杨向东处理。嗣后，杨向东从阳某公司转租该房屋的一层，继续经营扬帆超市，二、三层则交付给阳某公司。2015年2月9日，市五医院与阳某公司拟就租赁房屋进行交接，由于市五医院对阳某公司作价转让的办公设施及装修补偿事宜无法达成一致意见，未接收租赁房屋钥匙。后双方多次协商无果，市五医院遂诉至法院。同日，双方单独就阳某公司转租的一层扬帆超市水电费负担及后续租赁问题达成了一致。

本院认为，本案争议的焦点为：1、《租赁合同》约定的租赁期限如何认定，租金应如何计算；2、双方租期届满后房屋腾退时间及房屋租金损失如何承担。
关于租赁期限的认定和租金计算问题。本案中，阳某公司与市五医院、黄某市资产收益征管办2009年7月7日签订《租赁合同》，但因该房屋原承租人未腾退房屋，市五医院、黄某市资产收益征管办并未及时向阳某公司交付该房屋。从原承租人2009年10月15日达成一致意见移交该房屋二、三层的情况看，该租赁房屋整体交付阳某公司的时间显然在此之后。结合该部分事实，对阳某公司称其接收该房屋为2009年11月份的主张，本院予以确认。根据《租赁合同》约定的起租时间为2009年10月1日的情形看，《租赁合同》签订后阳某公司实际享有约三个月装修免租期。由于实际交付房屋时间延后，该装修免租期亦应于2009年11月份交付房屋时起顺延三个月，故《租赁合同》实际起租时间应确定为2010年2月1日。按《租赁合同》约定租期60个月，租期于2015年1月31日届满。在此期间阳某公司实际支付租金48万元，交纳押金2万元，支出房屋修缮费43260元，双方对于上述款项均无异议，故冲抵租金后，截至2015年1月31日，阳某公司尚欠租金为56740元。阳某公司主张其支出清场费4万元应抵扣租金，因市五医院不予认可，且阳某公司无法提供当时作为出租人黄某市资产收益征管办和管理人市五医院确认该笔费用抵扣租金的证据，一审判决对该笔4万元清场费不予确认并无不当，本院对此予以维持。
关于双方租期届满后房屋腾退时间及房屋占用费的确定问题。2015年2月9日，阳某公司和市五医院因转让设施物品未达成一致意见，客观上双方腾退租赁房屋的交接手续并未完成。双方直至2016年1月15日，在法院主持下进行房屋钥匙交接，并就阳某公司部分资产设施转让达成一致意见。故一审判决确认阳某公司实际腾退房屋时间为2016年1月15日得当，本院予以维持。一审判决确认《租赁合同》约定的2014年9月30日为租期届满之日与客观事实不符，认定租赁合同期限届满后阳某公司占用房屋时间为2014年10月1日至2016年1月15日不当，本院予以纠正，确认阳某公司实际占用房屋时间为2015年2月1日至2016年1月15日，该期间租金损失为11.5万元。关于租赁房屋占用期间租金损失的承担问题。双方2015年2月9日未完成腾退房屋交接手续，直至完成交接前双方均进行过多次协商。在阳某公司实际未再使用该房屋开展经营活动的情形下，对租赁房屋闲置而可能产生的经济损失阳某公司和市五医院均负有积极减损的义务。阳某公司在市五医院不同意接受其确定的办公用品、资产设备转让价格后，未及时搬离其所有的物品，应承担占用房屋期间的相应损失。市五医院租赁合同到期后，在不同意接受阳某公司转让的资产设备情形下，与阳某公司继续保持协商，未及时明确表明态度，依法主张权利，对租赁房屋闲置亦应承担部分责任。因该房屋一层在租期届满后仍出租给扬帆超市继续经营，该部分租金收益未受影响，故对该租赁房屋2015年2月1日至2016年1月15日期间的租金损失扣除该部分收益后，本院酌定由阳某公司承担60%，市五医院承担40%。
至于，双方主张违约金及租金票据的问题。阳某公司截至2015年1月31日尚欠市五医院租金56740元，一审判决认定阳某公司拖欠租金构成违约正确，酌定阳某公司支付违约金5000元适当，本院予以维持。阳某公司以市五医院延迟交房构成违约，主张市五医院应按照合同总额的20%向其支付12万元的违约金。根据阳某公司陈述，《租赁合同》签订后，其与市五医院、黄某市资产收益征管办及原承租人就房屋交付相关事宜进行过四方协商，该事实表明延期交付租赁房屋实则是各方协商一致的结果。阳某公司在当时认可延期交付房屋，现以此主张市五医院构成违约的理由不能成立。况且，根据《租赁合同》约定内容看，并未涉及市五医院、黄某市资产收益征管办不按期交付房屋需承担合同总额的20%违约金的具体条款，故阳某公司主张五医院支付其12万元违约金的理由缺乏事实和法律根据，本院不予支持。关于租金票据。《租赁合同》中并未约定阳某公司支付租金后，黄某市资产收益征管办、市五医院应向其开具税务发票。黄某市资产收益征管办、市五医院系行政事业单位，收取租金时开具了从黄某市财政局领取的湖北省行政事业单位资金往来结算票据，开具票据并未违反合同约定。阳某公司主张市五医院开具租金票据违反税法相关规定，属另一性质的法律关系，不属本案处理范围，故本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持黄某市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决书主文第一项、第三项；
二、变更黄某市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决书主文第二项为：阳某公司于本判决生效之日起十日内支付市五医院人民币租金56740元及违约金5000元，房屋占用费11.5万元扣除扬帆超市2015年2月1日至2016年1月15日期间租金收益部分后，由阳某公司按60%向市五医院支付占用费，市五医院同时向阳某公司支付设备转让费7万元。
一审案件受理费5650元，减半收取为2825元，由阳某公司负担1825元，市五医院负担1000元；二审案件受理费5650元，由阳某公司负担3825元，市五医院负担1825元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘红斌 审　判　员　　柴　卓 代理审判员　　南又春

书记员：黄显珠