黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉中天力商业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区径河农场十字路北街14号。
法定代表人：周劲波，该公司董事长。
委托代理人：许莉莎，该公司职员。
委托代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄石市城市建设投资开发公司。住所地：湖北省黄石市磁湖东路28号。
法定代表人：黄荆国，该公司董事长。
委托代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。
委托代理人：李军山，湖北易圣律师事务所律师。

上诉人武汉中天力商业管理有限公司（以下简称武汉中天力公司）因与被上诉人黄石市城市建设投资开发公司（以下简称黄石城投公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民一初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙刚担任审判长，代理审判员叶可、牛卓参加评议的合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。武汉中天力公司的委托代理人许莉莎、吴远文，黄石城投公司的委托代理人张顺、李军山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄石城投公司原审时诉称：黄石城投公司与武汉中天力公司于2011年10月18日签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》，约定将名为“磁湖天地”园区内的房地产全部租赁给武汉中天力公司经营，租赁期限为15年，租金按一定的方法计算并按月支付。还约定逾期交付租金的，按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过一个月的，黄石城投公司有权解除合同；如果黄石城投公司根据合同约定解除合同的，武汉中天力公司应支付400万元的违约金等。合同签订后，黄石城投公司依约交付了约定的合同房屋和设施，武汉中天力公司接受后也进行了经营管理。但自2014年1月起至今，武汉中天力公司拒付租金已达9个月，且经多次催讨而不履行。黄石城投公司已于2014年9月3日向武汉中天力公司送达了解除双方合同的通知。请求法院判令：1、武汉中天力公司向黄石城投公司支付自2014年1月起至起诉之日止的9个月的租金3230010元，并承担按逾期交付租金直至付清之日止每日万分之五的违约金；2、解除双方于2011年10月18日签订的《委托经营管理及物业租赁合同》，并由武汉中天力公司承担于合同解除后30日内不予返还园区资产按合同解除时执行的租金标准两倍的占用费及支付违约金400万元；3、武汉中天力公司承担黄石城投公司应支付的律师服务费8万元。
武汉中天力公司答辩并反诉称：虽然武汉中天力公司确实存在逾期交纳租金的事实，但这是多方面客观原因造成，且双方对此一直正在友好协商过程中。由于本案合同是委托管理经营和物业租赁的综合合同，武汉中天力公司对受托管理部分的物业投入了大量的管理资金，营造了园区优美的风景风貌，优化了园区的经营环境，形成了园区极高的无形价值，取得了极大的管理功效和成绩。而黄石城投公司对此委托管理部分没有进行合理的补偿即以逾期交纳租金而解除合同违背公平原则。况且，双方对此争议尚在协商之中，也还存在互负债务应予抵销；武汉中天力公司还在黄石城投公司存有履约保证金，也足以抵扣欠付的租金，黄石城投公司单方解除合同缺乏事实依据，且主张的违约金过高。为履行双方合同，武汉中天力公司已投入公共管理资金约177万余元，且由于黄石城投公司的原因造成合同项下经营房屋面积减少达29.48%，现时市场环境巨变也导致房屋租金下滑超过30%，故应依情势变更原则下调房屋租金基数。请求判令：1、确认黄石城投公司单方解除合同的通知无效；2、黄石城投公司支付武汉中天力公司垫支的资金177万余元（开庭时确认为2144708元）；3、依情势变更原则按租赁房屋减少的面积和市场巨变因素综合以30%的标准变更下调合同租金基数及变更下调阶段租金增长基数。
原审法院查明：2010年1月，黄石市发展和改革委员会以黄改发投资（2010）10号文核准了黄石城投公司在本市磁湖东北岸建设景观工程。该工程主要包括4个子项，1、景观小品工程，包括湖滨大道主入口区广场和榴花广场等；2、绿化工程约55000平方米，包括各种乔木、灌木以及水生植物等；3、主要建筑工程总面积约13000平方米，桩基、室外亲水平台面积约8500平方米；4、市政基础设施工程，包括3座桥、亚光新村段道路、堤路改造、综合管线等。工程核准后，黄石城投公司即开始投入资金建设，并同时对市场有意合作的企业进行了摸底，初步筛选武汉中天力公司作为合作伙伴，武汉中天力公司亦积极跟踪服务该项目的各项建设。2011年6月4日，在武汉中天力公司的协助下，黄石城投公司对该园区约17000平方米的房屋20年间的出租预期收益情况进行了评估。其中，在采取第一年的起始租金为50元／平方米（后每3年按一定比例递增）且双方按一定固定比例分成的合作模式下，该园区的经营费用（包括人员工资、公共部分照明费用、绿化管理维护费用、卫生清洁费用、安保费用、设备保养及维护费用等）根据分配比例的不同，或为双方共同负担或为武汉中天力公司独自负担。而在黄石城投公司只收取保底租金的合作模式下，第一年的起始租金为30元／平方米（后每3年按一定比例递增）。同年10月18日，黄石城投公司与武汉中天力公司签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》。合同主要内容为：黄石城投公司将“磁湖新天地”园区内的房地产（下称园区资产）房屋总面积约16963平方米委托武汉中天力公司经营管理及租赁用于经营商业、旅游业、休闲娱乐业等，租期为15年，至2026年10月31日止；合同解除的，武汉中天力公司应在合同解除后三十日内返还园区资产，逾期返还的，逾期期间的使用费按合同终止时执行的租金标准的二倍支付；除“飞天白鹭”整体建筑（面积约5000平方米）实行定向招商、另行计付租金外，园区其他资产实行统一方式计付租金。租金标准为前3年30元／平方米／月，从第4年起50元／平方米／月，第7年起70元／平方米／月……；给予武汉中天力公司6个月免交租金的优惠，租金按月交付，每月10日前支付。逾期交租金的，应按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过一个月的，黄石城投公司可以解除合同；合同签订生效后，武汉中天力公司向黄石城投公司支付履约保证金400万元（如黄石城投公司需要将“飞天白鹭”建筑整体委托第三方经营，考虑到委托武汉中天力公司租赁面积的减少而园区实际管理费用不变的因素，黄石城投公司同意在合同签订后十个工作日内退还履约保证金100万元）；园区内的建筑物、道路、停车场、桥梁、电力、通信、绿化、给排水、供气供热等设施设备由武汉中天力公司负责维修；黄石城投公司为武汉中天力公司在园区内免费提供合适的办公场所；黄石城投公司根据合同约定解除合同的，武汉中天力公司应向黄石城投公司支付400万元的违约金；违约金不足以弥补损失的，还应赔偿不足部分。损失包括但不限于已免的6个月租金、园区资产闲置期间的租金、新的承租人所需招商及装修期的租金损失等。合同发生争议且协商不成的，由园区所在地法院管辖，胜诉一方支出的律师服务费由败诉方承担；合同还约定了其他内容。
合同签订后，武汉中天力公司于2011年11月28日向黄石城投公司交付了400万元（后于2014年6月退还100万元，实收300万元）的经营风险金，黄石城投公司于2012年5月25日前陆续向武汉中天力公司移交了包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权，双方自2012年12月开始计付租金。
武汉中天力公司在经营该园区过程中，为扩大招商影响，聘请了相关设计机构对园区的景观概念进行了设计，并在媒体上发布了招商宣传和广告等，由此花费了一定费用；为使园区正常经营与运转，截止黄石城投公司提起诉讼时止，武汉中天力公司分别支付了园区内的公共照明费用、道路维护费用、园区变压器、电缆及基础设施维修费用，还将园区的绿化养护及园区保洁工作外包其他专业公司，亦花费了一定费用。以上费用经武汉中天力公司统计为1854708元。另外，经黄石城投公司同意，武汉中天力公司在该园区内自建了办公用房，其自报花费290000元。
自2012年1月12日起至武汉中天力公司停付租金时止，武汉中天力公司认为黄石城投公司未交付“飞天白鹭”建筑面积约5000平方米，致实际租赁面积比合同约定减少了约三分之一，且公用照明、园区公共设施维修、绿化保洁等皆应属城维费开支，故多次书面请求黄石城投公司将合同中所约定的每3年租金递增幅度调减三分之一，即从20元调至13元和拨付“城维费”（即认为公共照明、道路维护、变压器、电缆及基础设施维修，以及绿化、保安保洁工作皆应属城市公共设施维护开支范畴）补助等。同年5月22日，黄石城投公司向黄石市人民政府行文请示将园区内的城市公共设施及绿化、保安保洁等交由武汉中天力公司统一管理和维护，相关费用由相关主管部门核定后纳入城维费支出，但该请示未获得黄石市人民政府同意。在此期间，武汉中天力公司仍按合同约定支付黄石城投公司租金，对外招商经营该园区，并获得湖北省食品药品监督管理局颁发的2013年度全省餐饮服务食品安全示范街区的称号；且黄石城投公司还将黄石磁湖北岸及西北岸的经营性资产仍委托给武汉中天力公司经营管理。
此后，就武汉中天力公司提出的调减租金标准及给予“城维费”补助问题，双方多次协商仍不能达成协议，兼之武汉中天力公司向其他经营户出租的房屋因市场原因而致其他经营户或退租或拖欠租金的情形时有发生，故武汉中天力公司于2014年1月起拒绝支付租金。为此，黄石城投公司于2014年6月期间对武汉中天力公司提出各项要求中属合理要求的退还100万元经营风险金及自建办公用房予以同意后，武汉中天力公司仍以未调减租金标准及给予“城维费”补助为由拒绝支付租金。故黄石城投公司与黄石易圣律师事务所签订应支付8万元律师服务费的代理合同后，于2014年9月3日向武汉中天力公司发送了《关于解除〈委托经营管理及物业租赁合同〉的通知》，要求武汉中天力公司承担相应的法律责任，并随之提起诉讼。
根据黄石市人民政府的要求，该园区的“飞天白鹭”建筑被整体划归其他文化单位并被该单位予以部分出租，出租价格约18.5元／平方米。截止2014年10月11日黄石城投公司提起诉讼时止，武汉中天力公司已连续9个月未向黄石城投公司交付租金，共差欠3230010元。
诉讼过程中，原审法院根据黄石城投公司的申请，对武汉中天力公司应收取其他承租户的租金采取了诉讼保全措施，自2014年11月份起，其他承租户的租金交至原审法院指定帐户，由黄石城投公司保管。为维护该园区的平稳，双方当事人同意在诉讼期间武汉中天力公司暂不退出该园区，并参与该园区的日常管理。
原审法院认为：黄石城投公司与武汉中天力公司于2011年10月18日签订的《委托经营管理及物业租赁合同》是双方当事人在充分协商的基础上订立，反映了双方当事人的真实意思，合同内容也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。对此份合同，双方当事人皆应按合同的约定，严格履行各自的义务。一、黄石城投公司未向武汉中天力公司交付“飞天白鹭”建筑物，未给予“城维费”补助是否构成违约？虽然双方在合同中约定的租赁面积约17000平方米包含“飞天白鹭”建筑物，但合同同时还约定“如黄石城投公司需要将‘飞天白鹭’建筑整体委托第三方经营的，黄石城投公司同意退还履约保证金100万元”，从该约定条款的内容看，双方在签订合同时，对“飞天白鹭”建筑物是否一定包含在17000平方米内并未完全明确，而是采取“两可”的方式，即最后需看政府有关机构对“飞天白鹭”建筑物是否有特别要求而设定。实际履行中，因“飞天白鹭”建筑物被黄石市人民政府整体划归其他文化单位所有，并由该单位自行向外出租，属合同约定的第三方整体经营情形，且黄石城投公司已退还履约保证金100万元给武汉中天力公司，故黄石城投公司未将“飞天白鹭”建筑物交付武汉中天力公司并不违约。“城维费”在双方订立的《委托经营管理及物业租赁合同》中并无约定，而从武汉中天力公司的主张看，其所称“城维费”即指“园区内的公共照明、道路维护、变压器、电缆及基础设施维修费用，以及绿化、保安保洁费用”，对以上费用的事项，合同只约定了由武汉中天力公司负责维修，但是，从双方签订合同的整个过程看，武汉中天力公司所称的“城维费”应由其自行负担。理由：1、在签订合同之前双方当事人对该园区出租预期收益进行的评估中，“园区内的公共照明、道路维护、变压器、电缆及基础设施维修费用，以及绿化、保安保洁费用”等皆属经营费用，该经营费用只有在起始租金为50元／平方米且双方皆为该园区经营投资人的合作模式下，根据双方对收益分配比例的不同，才由双方共同负担或由武汉中天力公司单独负担。而在黄石城投公司选择只采取收取保底租金（即起始租金为30元／平方米）的合作模式下，黄石城投公司不为该园区的经营投资人，当然不负担该园区的经营费用。故该经营费用应由单独经营该园区的武汉中天力公司负担；2、虽然武汉中天力公司在经营该园区过程中除提出本案争议问题外，与黄石城投公司合作较好，黄石城投公司由此还将其他物业交由其经营管理，武汉中天力公司经营该园区也获得了一定的荣誉，但上述事实皆非改变合同约定的依据。2012年5月22日，黄石城投公司在武汉中天力公司的要求下，向黄石市人民政府行文请示将园区内的城市公共设施及绿化、保安保洁等费用纳入城维费支出，但该请示未获得黄石市人民政府同意，双方因此更未达成对合同的变更。武汉中天力公司以黄石城投公司曾向黄石市人民政府发出行文，即认为黄石城投公司同意给予“城维费”补助并无合同依据。二、黄石城投公司提出解除合同是否合理？虽然本案合同名称中有“委托经营管理”的字样，且在实际履行中，黄石城投公司也确有将群众反映该园区内影响市容的事项指定给武汉中天力公司处理，但是，从整个合同内容看，双方签订的是对整个园区经营权的出租，并不是单指16栋房屋的出租，故武汉中天力公司认为除16栋房屋外的其他构筑物系接受委托经营，并无合同依据。同时，即便是委托经营管理，被委托人收取管理费用亦要有相应依据。本案双方在合同中只是约定以16栋房屋的建筑面积为准计算整个园区经营权的租赁价格，并未约定委托管理费用，故武汉中天力公司主张黄石城投公司应对委托管理部分进行合理补偿并无合同依据，该主张不能成立。虽然武汉中天力公司向黄石城投公司交付了300万元的经营风险金，可以抵扣部分欠付的租金，但是，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方合同约定“逾期交租金的，应按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过一个月的，黄石城投公司可以解除合同”，现武汉中天力公司已逾期9个月未交付租金，黄石城投公司根据合同的约定，提出解除合同符合法律规定。三、是否依据情势变更原则下调租金？情势变更原则是指合同有效成立后，因发生当事人无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，武汉中天力公司以国家禁止国家机关和国家工作人员参与高档饮食消费和娱乐消费，造成承租户盈利收入减少而退租或欠租为由主张适用情势变更原则，由于商业机构选择何种人群为经营目标，该人群是否参与消费等，系商业机构应当预见到的商业风险因素，不属情势变更的原因。况且，武汉中天力公司系在签订合同后尚未实际履行前即提出要求下调租金，更是与其提出的情势变更原因无关，故对武汉中天力公司提出下调租金的主张不予支持。
综上，黄石城投公司以武汉中天力公司违反合同约定，主张欠付的租金、房屋占用费、律师服务费的请求成立，原审法院予以支持；因黄石城投公司于2014年9月3日已向武汉中天力公司送达了《关于解除〈委托经营管理及物业租赁合同〉的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，该合同已于同年9月3日解除。黄石城投公司将其已行使合同解除权的合同再次请求人民法院予以解除不符合法律规定，原审法院对其该请求不再支持。由于黄石城投公司因武汉中天力公司违反合同造成的损失即为逾期收取租金及6个月的免租损失，且武汉中天力公司亦提出了违约金约定过高，请求予以适当减少的抗辩，故原审法院对黄石城投公司主张逾期交付租金的违约金及房屋占用费的损失皆调整为按人民银行同期贷款利息加收50%逾期利息后，以该数值的130%为标准计算相应损失（即以人民银行同期贷款利率的195%计算损失）；因黄石城投公司实际参与园区的管理时，该园区资产已有承租户经营，基本不会发生资产闲置等损失，故双方合同约定守约方解除合同，另一方支付400万元的违约金过高，考虑到武汉中天力公司实际经营时间的长短，原审法院酌情调整该损失为3个月的租金损失。因自2014年11月份起，原审法院根据黄石城投公司的申请，已将该园区其他承租户交纳租金的管控权交于黄石城投公司，故武汉中天力公司自2014年9月3日收到解除通知后，实际只占用该园区1个月，其应支付该占用期间的占用费及损失。因武汉中天力公司提出请求确认黄石城投公司解除合同的通知无效的反诉请求与法律规定不符，原审法院对该反诉请求不予支持；武汉中天力公司提出垫支的资金除建设办公用房费用外，“城维费”及广告招商等费用皆属经营费用，本应由其负担，故原审法院对武汉中天力公司该部分反诉请求不予支持；而建设办公用房费用黄石城投公司早已承诺支付，只是要求武汉中天力公司根据市政设施列入固定资产时需先行审计再予报账的规定，先审计后再据实支付。但武汉中天力公司对该建设办公用房费用至今未予审计，故原审法院对武汉中天力公司该部分的反诉请求因其主张权利的条件不成就暂不予支持；其提出下调租金标准的原因并非适用情势变更原则的原因，故对武汉中天力公司请求下调租金的反诉请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、武汉中天力公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄石城投公司自2014年元月10日起至同年9月10日止9个月的租金3230010元，并承担每月逾期交付租金的损失（损失以每月358890元按人民银行同期贷款利率的195%计算至本判决确定给付之日）；二、武汉中天力公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄石城投公司2014年10月期间未退还园区的占用费358890元，并承担未支付该占用费期间的损失（损失以每月358890元按人民银行同期贷款利率的195%计算至本判决确定给付之日）；三、武汉中天力公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄石城投公司3个月的免租金损失1076670元；四、武汉中天力公司应于本判决生效之日起十五日内支付黄石城投公司律师服务费80000元；五、驳回黄石城投公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉中天力公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费62410元，诉讼保全费5000元，由黄石城投公司负担13482元，武汉中天力公司负担53928元；反诉案件受理费10465元，由武汉中天力公司负担。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：黄石城投公司与武汉中天力公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同。根据合同约定，租赁标的为“磁湖新天地”园区内约16963平方米的房屋，承租人武汉中天力公司还应负担园区内建筑物、道路、电力、绿化等设施设备的维修义务。对于园区内的约5000平方米的“飞天白鹭”建筑，合同相关约定内容表明黄石城投公司对于是否向武汉中天力公司出租具有选择权。在2012年5月25日前，黄石城投公司向武汉中天力公司移交了16栋建筑物，建筑面积共计11963平方米，黄石城投公司未移交“飞天白鹭”建筑，表明黄石城投公司已按合同行使选择权，系对合同设定权利的处分，武汉中天力公司关于黄石城投公司未移交“飞天白鹭”建筑构成违约的上诉理由不能成立。根据合同约定，黄石城投公司如未将“飞天白鹭”出租给武汉中天力公司，应在十个工作日内退还履约保证金100万元，但黄石城投公司未在2012年5月25日后的十个工作日内退还履约保证金100万元，其行为构成违约。合同还约定，黄石城投公司为武汉中天力公司在园区内免费提供合适的办公场所，但黄石城投公司未按约提供，而是允许武汉中天力公司在园区内自建了办公用房，在2014年6月方同意退还100万元履约保证金及承担武汉中天力公司自建办公用房的费用，黄石城投公司未按合同约定适当履行出租人义务，在合同于2012年6月开始履行时，已先行违约，但上述违约行为并未导致合同无法履行，尚不构成根本违约。在扣除应退还的100万元履约保证金后，武汉中天力公司在2014年1月起拒绝支付租金，主要理由是黄石城投公司未移交“飞天白鹭”建筑、武汉中天力公司支付园区内的公共照明、公共设施维修、绿化保洁等开支应由黄石城投公司负担，要求调整合同约定的租金递增幅度并由黄石城投公司负担武汉中天力公司垫付的相关开支。前已述及，黄石城投公司未移交“飞天白鹭”建筑不构成违约，而除公共照明电费之外的公共设施维修、绿化保洁等开支，合同已明确约定由武汉中天力公司负责，武汉中天力公司关于公共设施维修、绿化保洁等开支应由黄石城投公司负担的上诉理由不能成立。对于武汉中天力公司支付的公共照明电费，范围包括路灯、草坪景观灯等园区公共部分电费，不包含武汉中天力公司租赁的16栋建筑物的电费开支。对于上述电费，合同未予约定，双方经协商未能达成补充协议，按照合同有关条款，武汉中天力公司仅负担公共照明设施的维修义务，黄石城投公司作为园区的出租人，在租赁范围为16栋建筑物的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应承担武汉中天力公司已垫付的公共照明电费。武汉中天力公司在一审中已提交2012年7月至2014年10月期间支付公共照明电费的支付凭证，共计355778元，该部分费用应由黄石城投公司承担。综合以上分析，构成武汉中天力公司租金抵扣的事由包括黄石城投公司应退还的100万元履约保证金、武汉中天力公司自建办公用房的费用、武汉中天力公司垫付的公共照明电费三项。在抵扣100万元履约保证金后，2014年1月起武汉中天力公司已经欠租，武汉中天力公司在一审中称自建办公用房的费用290000元、2012年7月至2014年10月公共照明的电费355778元，在不考虑电费缴纳的期间并假定两项抵扣主张均成立的情况下，2014年起武汉中天力公司的月租金为358890万元，即从2014年3月起武汉中天力公司应当继续支付租金，但后续租金武汉中天力公司未再履行支付义务，黄石城投公司于2014年9月3日向武汉中天力公司发出解除《委托经营管理及物业租赁合同》的书面通知，符合合同中逾期支付租金超过一个月黄石城投公司享有合同解除权的约定解除条件，黄石城投公司的解除合同通知已产生解除合同的法律效力，武汉中天力公司关于解除合同通知无效，合同应予继续履行的上诉请求不能成立。根据合同约定，黄石城投公司行使约定解除权解除合同的，武汉中天力公司应向黄石城投公司支付400万元违约金，违约金不足弥补损失的，还应赔偿不足部分，损失包括但不限于已免的6个月租金、园区资产闲置期间的租金、新的承租人所需招商及装修期的租金损失等，此外合同还约定了逾期交付租金日万分之五的违约金。黄石城投公司在本案中诉请的金钱支付责任包含9个月的欠租3230010元及逾期支付日万分之五的违约金，合同解除的违约金400万元，合同解除后30日内未返还园区资产按合同解除时租金标准两倍计算的资金占用费，80000元的律师代理费。本院认为，合同已于2014年9月3日解除，武汉中天力公司欠付租金的期间为2014年1月至2014年9月3日，共8个月零3天，按月租金358890万元计算，欠付租金计2871120元（8个月）＋35889元（3天）＝2907009元。黄石城投公司的诉讼请求除欠付的租金、逾期占用费、律师代理费外，均属于合同约定的违约责任范围，具有违约金的性质，武汉中天力公司在一审中提出了调减的请求并对一审判决提出上诉，而违约金具有补偿性和惩罚性，并以补偿性为主，惩罚性为辅，因黄石城投公司未提交证明其直接损失和可预期利益损失的相关证据，原审法院按人民银行同期贷款利率的195%为标准调减违约金，已能补偿黄石城投公司的损失，本院予以确认，武汉中天力公司应按上述标准承担违约金至付清之日止。关于占用费，合同约定，武汉中天力公司应在合同解除后三十日内返还园区资产，逾期返还的，逾期期间的使用费按合同终止时执行的租金标准的二倍支付，该约定对于合同解除给予武汉中天力公司三十日的返还园区资产的缓冲期，此期间即从2014年9月3日至2014年10月3日期间，不计算占用费。在一审诉讼中，双方同意在诉讼期间，武汉中天力公司暂不退出园区，并参与园区的日常管理，自2014年11月起，其他租户的租金交至一审法院指定账户由黄石城投公司保管，故从2014年11月起，不应再计算占用费。故武汉中天力公司应支付逾期返还园区资产的占用费的期间为2014年10月4日至2014年10月31日，合同按租金双倍标准计收占用费的约定实为违约责任的约定，同样基于黄石城投公司未提交证明损失的证据的理由，本院将此期间的占用费以一个月的租金为标准调减，武汉中天力公司应向黄石城投公司支付占用费358890元。关于黄石城投公司主张的律师代理费80000元，合同约定胜诉一方的律师服务费由败诉方承担，但黄石城投公司并非全案胜诉，故对律师代理费本院不予支持。对黄石城投公司的其他诉讼请求，本院予以驳回。合同解除后，黄石城投公司应退还武汉中天力公司的300万元履约保证金，在武汉中天力公司的上述债务中扣减。对于武汉中天力公司的反诉请求中请求抵扣的部分，武汉中天力公司垫付的公共照明电费355778元，黄石城投公司应向武汉中天力公司支付。对于武汉中天力公司自建办公用房的费用，黄石城投公司同意在审计后支付，但在一、二审期间，双方均未提交审计，一审法院在判决中暂不予支持，并无不当。武汉中天力公司的其他反诉请求，无事实与法律依据，本院依法予以驳回。
综上，武汉中天力公司的上诉请求及理由部分成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民一初字第00033号民事判决；
二、确认黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除；
三、武汉中天力商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄石市城市建设投资开发公司支付2014年1月1日至2014年9月3日的租金2907009元，并支付违约金（违约金以月租金358890元按中国人民银行同期贷款利率的195%从2014年每月10日起按月分段计算至本判决确定的给付之日止，黄石市城市建设投资开发公司应退还武汉中天力商业管理有限公司的300万元履约保证金，从上述债务中扣减）；
三、武汉中天力商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄石市城市建设投资开发公司支付2014年10月4日至2014年10月31日期间的占用费358890万元；
四、黄石市城市建设投资开发公司于本判决生效之日起十五日内向武汉中天力商业管理有限公司支付公共照明电费355778元；
五、驳回黄石市城市建设投资开发公司的其他诉讼请求；
六、驳回武汉中天力商业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费62410万元，由黄石市城市建设投资开发公司负担24964元，武汉中天力商业管理有限公司负担37446元，财产保全费5000元，由武汉中天力商业管理有限公司负担，反诉案件受理费10465元，由黄石市城市建设投资开发公司负担4186元，武汉中天力商业管理有限公司负担6279元；二审案件受理费72875元，由黄石市城市建设投资开发公司负担29150元，武汉中天力商业管理有限公司负担43725元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　孙刚 代理审判员　　叶可 代理审判员　　牛卓

书记员：李婷