黄石市东方梦欧商贸有限责任公司与黄石市金马鞋业店、张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：黄石市东方梦欧商贸有限责任公司。住所地：黄石市下陆区老下陆下陆大道集贸市场。
法定代表人：陆月全，总经理。
委托诉讼代理人：陈文胜，系公司职员，系一般授权。
被告：黄石市金马鞋业店。住所地：黄石市柯某某。
经营者：张火明。
被告：张某某。
被告的共同委托诉讼代理人：李波，系湖北鸣伸律师事务所律师，系一般授权。
被告的共同委托诉讼代理人：姜培铭，系湖北鸣伸律师事务所实习律师，系一般授权。

原告黄石市东方梦欧商贸有限责任公司（以下简称东方梦欧）、被告黄石市金马鞋业店（以下简称金马鞋业店）、被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方梦欧的委托诉讼代理人陈文胜，被告金马鞋业店的经营者张火明、被告金马鞋业店和被告张某某的共同委托诉讼代理人李波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告东方梦欧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告金马鞋业店之间的租赁关系，被告在合理期限内腾出讼争房屋；2、判令被告向原告支付2015年8月1日至2016年7月31日间拖欠的房屋租金110000元；3、判令被告向原告支付2016年8月1日至诉争房屋实际腾出之日止的房屋租金（按年租金150000元标准计算）；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年，被告金马鞋业店从原告处租赁门面经营鞋业，双方约定年租金为150000元，租赁期限为一年。由于双方合作较愉快，此后双方未订立书面的租赁合同，被告金马鞋业店一直按年租金130000元的标准向原告支付租金直至2014年7月。2014年7月至2015年7月间的房屋租金，经双方协商约定为143100元。2015年8月起，被告金马鞋业店就未按时足额交纳租金。至2015年11月25日，被告金马鞋业店仅交纳了2015年至2016年度的部分租金40000元。至原告起诉之日，被告金马鞋业店累计拖欠原告租金已达190000元。被告张某某作为被告金马鞋业店经营者张火明之妻，对被告张某某的债务应当承担共同偿还的责任。
原告东方梦欧围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一，东方梦欧营业执照副本、法人代表身份证明，被告金马鞋业店基本信息资料、婚姻登记信息资料。拟证明原、被告诉讼主体适格。
证据二，黄石市中级人民法院（2016）鄂02民终72号民事判决书、房屋拆迁合同、补充协议复印件。拟证明讼争房屋（房屋产权证号陆201011971）属于老下陆社区所有。
证据三，房屋租赁合同、老下陆社区证明、湖北省行政事业单位资金往来结算票据。拟证明讼争房屋系老下陆社区出租给原告，原告转租给被告金马鞋业店，原告享有使用、收益的权利。
证据四，收款收据复印件。拟证明被告金马鞋业店自2007年6月至2015年11月一直向原告交纳租金及自2015年12月起至今一直拖欠租金的事实。
被告金马鞋业店与被告张某某共同辩称，第一，原告不是合法的出租人，不具有原告诉讼主体资格。本案涉诉房屋属于黄石市华亿房地产开发有限公司所有，产权登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，涉诉房屋并不是原告从黄石市华亿房地产开发有限公司租赁的，因此，原告不是合法的出租人。被告向原告支付租金是基于原告承诺该房屋属原告所有，直至2015年11月被告才得知本案涉诉房屋登记在黄石市华亿房地产开发有限公司，且该房屋早已抵押给中国农业银行黄石新街口支行，且该行于2016年1月向被告书面通知，未经银行同意出租该房屋的行为均属无效，被告因此才没继续向原告支付租金。第二，原告请求解除与被告间的租赁关系没有事实依据，被告自2007年起开始租赁涉案房屋，是由于被原告欺骗才导致被告不再继续交纳房租，不存在被告拒绝支付租金的事实。第三，原告请求解除租赁关系缺乏法律依据，本案原告并未按照《合同法》规定程序履行通知解除合同的义务，而是直接向人民法院起诉请求解除合同，剥夺了被告请求确认解除合同效力的权利。第四，被告暂不支付房屋有事实和法律依据，本案涉诉房屋租金属于该房屋的法定孳息，债权人自房屋查封、扣押之日起有权收取孳息，因此，该涉诉房屋的租金应当归中国农业银行黄石新街口支行所有，原告无权要求被告支付租金。第五，原告请求被告张某某承担共同清偿责任没有法律依据。
被告金马鞋业店与被告张某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一，黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港胜民初字第00158号民事判决书。拟证明黄石华亿房地产开发有限公司已将其所有的位于黄石市柯某某房屋抵押给中国农业银行黄石新街口支行，并办理了他项权证。
证据二，通知书。拟证明被告是接到中国农业银行黄石新街口支行的通知书后停止支付房租的，不存在违约行为。
证据三，（2016）鄂0202执641号《执行裁定书》、《协助执行通知书》。拟证明黄石港区人民法院已向被告下达《协助执行通知书》，要求被告将房屋租金支付至其账户。
证据四，黄石港区人民法院对黄石市不动产登记中心下达的协助执行通知书。拟证明黄石港区人民法院于2016年10月24日依法查封了本案涉讼房屋。
证据五，《房屋租赁合同》一份。拟证明双方存在租赁合同关系。
经庭审质证，被告金马鞋业店与被告张某某对原告提交的证据一、四无异议；对证据二的真实性与合法性无异议，关联性有异议，认为该份证据无法证明拆迁房屋与涉案房屋一致，也无法证明原告是本案的房屋合法出租人；对证据三中房屋租赁合同、老下陆社区证明的三性均有异议，认为房屋租赁合同有补签的可能性，老下陆社区证明属于单位证人证言，不能作为定案依据，认为结算票据与本案无关。原告对被告金马鞋业店与被告张某某提交的证据一的真实性与合法性无异议，对关联性有异议，认为该份证据与本案无关；对证据二、证据三的三性均有异议，认为该份通知书和执行裁定书有炮制的可能且与本案无关；对证据四的合法性与真实性无异议，对关联性有异议；对证据五没有异议。

本院认为，原告提交的证据一、四，被告提交的证据一、四、五的来源及形式符合法律规定，内容真实，且与本案事实相关联，故本院依法予以采信。对原告提交的证据二中的黄石市中级人民法院（2016）鄂02民终72号民事判决书中确认的事实本院依法予以采信；对于该证据中的房屋拆迁合同和补充协议与（2016）鄂02民终72号民事判决书确定的事实一致，本院依法予以采信；对原告提交的房屋租赁合同以及老下陆社区出具的证明，证实老下陆社区将涉案房屋出租给原告东方梦欧的事实,本院依法予以采信。
经审理查明，下陆区老下陆社区居委会系原下陆区老下陆街道办事处老下陆村村民委员会。2004年4月28日，黄石市市场开发中心、黄石市华亿房地产开发有限公司（甲方）与老下陆社区（乙方）签订房屋拆迁合同书，合同约定：1、甲方拆除乙方房屋位于老下陆街，原房屋为砖混结构，土地面积1765.60平方米，甲方需要开发利用乙方土地，剩余89.20平方米的面积，房屋产权归乙方所有；2、甲方偿还乙方房屋采取产权调换的形式；3、安置地点，底层从西向东716.95平方米，一层从西向东609.70平方米。同日，双方签订补充协议,约定：1、甲方负责办理好乙方土地、房屋产权证，一切税费由甲方负责，乙方不承担任何税费；2、房屋全部建成后，甲方10月内必须办理好乙方土地、房屋产权证手续。2006年10月，下陆中心市场项目完工，市场开发中心、黄石华亿房地产开发有限公司按双方拆迁合同约定向老下陆社区交付还建房屋，即下陆中心市场底层及一层，从西向东，纵向从A轴至N轴、横向从1轴至13轴房屋。老下陆社区多次要求黄石市市场开发服务中心、黄石市华亿房地产开发有限公司办理还建房屋产权证、土地使用权证，均未果。2010年10月27日，黄石市华亿房地产开发有限公司为涉案房屋办理了产权登记手续，将其登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下。2011年3月4日，黄石市华亿房地产开发有限公司以涉案房屋为潘某向中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。老下陆社区发现涉案等房屋已登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，依法提起民事诉讼。2014年4月11日，黄石市中级人民法院作出的（2016）鄂02民终72号民事判决，判决涉案租赁房屋（房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）属于老下陆社区所有，等等。
2007年7月15日，老下陆社区与东方梦欧签订房屋租赁合同，约定老下陆社区将包括涉案房屋在内的房屋出租给东方梦欧，租赁期暂定一年，实际租赁时间为2007年7月1日起至今。同年，东方梦欧将涉案房屋（下陆区老下陆街××号，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）转租给金马鞋业店。2013年6月28日，东方梦欧与金马鞋业店重新签订房屋租赁合同，约定年租金为壹拾叁万伍仟元整，以后如续签合同，租金应在此基础上逐年递增6%，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月30日。该租赁合同约定的租赁期限届满后，原告东方梦欧与被告金马鞋业店再未订立书面租赁合同，被告金马鞋业店至今一直继续使用原告租赁房屋，但被告只向原告交纳了直至2015年11月份前的房屋租赁租金，此后再未向原告交纳房屋租金。
另查明：1、2016年6月4日，黄石港区人民法院对原告中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行诉潘硕、王慧、黄石华亿房地产开发有限公司借款合同案，作出（2015）鄂黄石港胜民初字第00158号民事判决书，判令中国农业银行股份有限公司黄石新街口支行有权对黄石市华亿房地产开发有限公司抵押的坐落于黄石市柯某某房屋（即涉案房屋）的拍卖、变卖所得价款在判决书确定的债权数额范围内优先受偿，该判决已发生法律效力。
2、被告金马鞋业店的经营者为张火明，其与被告张某某系夫妻关系。
本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：一、涉案房屋的所有权人及涉案房屋租赁合同的效力；二、抵押物所生孳息依法由谁享有；三、涉案房屋租赁合同应否解除以及房屋租金的确定。
一、涉案房屋的所有权人及涉案房屋租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，黄石市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）鄂02民终72号民事判决书（终审判决），确认涉案房屋（柯某某，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号）为老下陆社区所有，依照上述规定，虽涉案房屋登记在黄石市华亿房地产开发有限公司名下，但老下陆社区自黄石市中级人民法院上述判决书生效之日起依法享有涉案房屋的所有权。自2007年起，老下陆社区将涉案等房屋出租给原告东方梦欧，原告东方梦欧将其转租给本案被告金马鞋业店。原告东方梦欧与被告金马鞋业店之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。虽《房屋租赁合同》约定的期限为一年，但之后被告仍继续租用该房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原告东方梦欧与被告金马鞋业店间存在合法有效的房屋租赁合同关系，原告东方梦欧依约将租赁物交付给被告金马鞋业店使用后，被告金马鞋业店应依约向原告东方梦欧支付租赁费用，其未依约交纳房屋租金属违约。
二、抵押物所生孳息依法由谁享有。《中华人民共和国担保法》第四十七条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息”；《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，涉案房屋的所有权人为老下陆社区，该房屋由黄石华亿房地产开发有限公司抵押给中国农业银行黄石新街口支行，在该抵押权未经依法撤销之前，依法亦产生法律效力。老下陆社区作为涉案房屋的实际所有权人，对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。老下陆社区自2007年起即将涉案房屋出租给原告东方梦欧，原告东方梦欧一直向老下陆社区交纳租金；原告东方梦欧将涉案房屋转租给被告金马鞋业店，被告金马鞋业店也一直向原告东方梦欧交纳房屋租金。在黄石华亿房地产开发有限公司将涉案房屋抵押给中国农业银行黄石新街口支行之前，涉案房屋的租赁关系已然存在，且该租赁合同不受抵押权的影响，东方梦欧与金马鞋业店应按租赁合同约定履行各自义务。黄石市华亿房地产开发有限公司并不是涉案房屋所有权人，其与本案诉争房屋租赁关系并无关联，故涉案房屋的租金不应为抵押人（即黄石市华亿房地产开发有限公司）就抵押物可以收取的法定孳息，被告金马鞋业店应依照租赁合同的约定向原告东方梦欧交纳房屋租金。
三、关于本案房屋租赁合同是否依法解除以及房屋租金的确定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此，原告东方梦欧与被告金马鞋业店在未继续订立书面合同的基础上，双方之间的租赁合同期限视为不定期，原告东方梦欧依法享有随时要求解除合同的权利，故本院对其要求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持。依照合同约定，自2015年8月1日起至2016年7月30日止的年房屋租金为151686元；自2016年8月1日起至2017年7月31日止的年房屋租金为160787元。经核算，自2015年12月起至2016年7月31日止，被告差欠原告房屋租金111686元，故原告主张被告支付自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元以及按年租金150000元的标准支付自2016年8月1日起至被告实际腾出房屋之日止的租金符合法律规定，本院依法予以支持。因被告金马鞋业店属于个体工商户，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条的规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”，被告张某某作为被告金马鞋业店经营者张火明的妻子，对被告金马鞋业店的债务应承担共同清偿的责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条的规定，判决如下：

一、解除原告黄石市东方梦欧商贸有限责任公司与被告黄石市金马鞋业店（经营者：张火明）于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告黄石市金马鞋业店（经营者：张火明）于本判决生效之日起六十日内向原告黄石市东方梦欧商贸有限责任公司返还房屋（柯某某，房屋产权证号：黄房权证陆字第××号），并将该房屋恢复原状。
三、被告黄石市金马鞋业店（经营者：张火明）于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市东方梦欧商贸有限责任公司自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元；并按年租金150000元的标准向原告支付自2016年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金。
四、被告张某某对被告黄石市金马鞋业店（经营者：张火明）的上述给付义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币1250元，由被告黄石市金马鞋业店负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2500元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市分行团城山支行，账号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 南火云

书记员： 孙婷