黄石市世纪雅某物业服务有限公司与陶某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：黄石市世纪雅某物业服务有限公司。住所地：黄石沿湖路***号。
法定代表人：余一灵，经理。
委托诉讼代理人：程晋晋、陈维芳，均系湖北太圣律师事务所律师，均系特别授权。
被告：陶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黄石市，

原告黄石市世纪雅某物业服务有限公司（以下简称世纪雅某物业公司）诉被告陶某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪雅某物业公司的委托诉讼代理人程晋晋、陈维芳，被告陶某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪雅某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费2616.54元（自2014年4月1日计算至2018年8月31日）及滞纳金（按0.3%日的标准自逾期缴纳物业费之日起计算）；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告世纪雅某物业公司与黄石市下陆区华盛小区业主委员会分别于2014年和2016年12月11日签订两份《华盛小区物业服务合同》，约定选聘世纪雅某物业公司对新下陆铜花北路华盛小区提供物业服务，物业服务费以每月0.4元平方米的标准计算，业主或者物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交滞纳费用的千分之三缴纳滞纳金给原告。被告陶某某购买了华盛小区1-3-2-202室房屋，房屋的建筑面积为123.42平方米。被告自2014年4月1日起至今一直未缴纳物业费，已连续拖欠53个月的物业费未向原告缴纳，原告多次向被告催要无果。
被告陶某某辩称，1、答辩人只与大冶有色锦鑫物业管理有限公司签订了物业服务合同，并且在大冶有色锦鑫物业管理有限公司管理期间，答辩人一直按时缴纳物业管理费。大冶有色锦鑫物业管理有限公司退出华盛小区的物业管理后，世纪雅某物业公司进驻小区。在未告知答辩人，亦未与答辩人重新签订《物业管理合同》的情况下，世纪雅某物业公司私自与业主委员会达成续约合同。因此，答辩人不认可世纪雅某物业公司的物业管理权力，且在没有召开业主委员会的情况下，业主委员会私自做出的决定不能代表答辩人的意见。2、世纪雅某物业公司与业主委员会签订的《华盛小区物业服务合同》违规违法。世纪雅某物业公司与违规成立的业主委员会私自签订《华盛小区物业服务合同》违反了《物业管理条例》，不受小区业主认可，不受答辩人认可，也不受法律保护。3、世纪雅某物业公司未履行义务和责任。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，因答辩人楼上业主的违规装修行为导致答辩人家中渗水，答辩人就该情况多次向世纪雅某物业公司反映，却没有回应。世纪雅某物业公司未尽到告知、检查、监督等义务。同时，世纪雅某物业公司还存在许多其他失职行为。综上，答辩人认为，世纪雅某物业公司未能为答辩人等业主提供优质的物业服务，答辩人的行为属行使正当权利的行为，世纪雅某物业公司的诉求于法无据。
本院经审理认定的事实如下：世纪雅某物业公司于2004年12月7日注册登记，取得物业服务营业执照。陶某某系黄石市下陆区铜花北路8号3栋3-202号房屋（建筑面积为123.42平方米）的业主。2014年12月11日，华盛小区业主委员会（甲方）与黄石世纪雅某物业服务有限公司（乙方）签订《华盛小区物业服务合同》，合同约定：1、物业服务费用由甲方按其拥有物业建筑面积的标准计算，多层住宅物业0.4元月平方米；2、物业服务费由乙方按季度向业主收取，或者按双方约定的时间：本年每季度的第一个月的5日前，由业主向乙方交纳；3、业主和物业使用人逾期交纳的，乙方将依法追缴，并按从逾期之日起，每天按甲方业主应交滞纳费用的千分之三交纳滞纳金给乙方；4、物业服务期限为两年，自2014年4月11日起至2016年12月10日止；5、对违反物业合同约定，逾期不交纳物业服务费的物业费交纳人，甲方应规劝其及时交纳。另外，合同还规定了《华盛小区住宅物业服务质量标准》，对物业的服务等级、服务内容以及标准均作了约定。2016年12月11日，华盛小区业主委员会（甲方）与黄石世纪雅某物业服务有限公司（乙方）续签《华盛小区物业服务合同》，约定服务期限为叁年，自2016年12月11日起至2019年12月10日止。
另查明，1、2012年9月4日，华盛小区业主委员会向市物业办书面报告华盛小区关于业主委员会主任改选事宜。2、2015年7月10日至2015年7月17日间，华盛小区召开业主大会，以书面征求意见方式选举产生1名主任、3名副主任以及7名委员组成的华盛小区业主委员会。黄石市物业管理办公室于2015年10月15日予以登记备案，并出具意见表示：“该业主委员会提交的材料齐全，符合第2次业主大会召开、决议的法定程序，符合成立备案要件，有效期2015年7月17日至2018年6月30日”。3、陶某某自2014年4月起至今，以世纪雅某物业公司未尽应有职责，小区卫生状况差等为由，未交纳物业管理费，经世纪雅某物业公司催收仍未交纳。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，世纪雅某物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，故世纪雅某物业公司与黄石市华盛小区业主委员会签订《物业服务合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对黄石市华盛小区全体业主均具有约束力。全体业主应履行按照合同约定的标准按时向物业公司交纳物业管理费的义务，物业公司应履行按照合同约定内容和标准向业主提供物业服务的义务。被告陶某某未按时交纳物业管理费的行为已构成违约。对于被告陶某某提出业主委员会与物业公司签订的合同与其无关，其未参加业主大会，业主委员会的成立不合法的抗辩理由，华盛小区业主委员会经登记备案依法成立，根据《物业管理条例》的规定，业主大会选举业主委员会的，应当有占总人数过半的业主参加，不必然所有业主均应参加，被告陶某某如若认为其未参加业主大会，业主委员会所作决定侵害其合法权益的，可以另行主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告世纪雅某物业公司与华盛小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包含被告陶某某在内的全体业主具有约束力，被告陶某某依法应受该合同的制约，故对被告陶某某提出的上述抗辩意见，本院依法不予支持。本案中，被告陶某某提出原告世纪雅某物业公司服务不到位、不作为，向其反映家中渗水，财产遭受损失，无人管理，故其不应交纳物业费的抗辩意见，被告陶某某作为华盛小区的业主，可以通过业主大会做出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，或认为因物业服务不到位给其造成损失，另行就此提起诉讼，但其以“物业公司达不到服务标准”为由不交物业费不符合合同的约定，亦没有法律依据，故本院对其抗辩意见亦不予支持。由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业费是一项法定义务。截至2018年8月31日，被告陶某某共欠交物业费2600.15元。《物业服务合同》约定了业主和物业使用人逾期交纳的，应按从逾期之日起交纳滞纳金，原告世纪雅某物业公司诉请中要求的滞纳金标准过高，庭审中，原告世纪雅某物业公司亦表示自愿将滞纳金标准予以降低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院依法予以调整，即被告陶某某应依照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%向原告世纪雅某物业公司支付滞纳金。经核算，截至2018年8月31日，被告陶某某应向原告世纪雅某物业公司交纳滞纳金290.48元；自2018年9月1日起至实际清偿之日止的滞纳金，以2600.15元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准予以支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：

一、被告陶某某于本判决生效之日起十日内向原告黄石市世纪雅某物业服务有限公司支付物业管理费2600.15元（截至2018年8月31日）及滞纳金（2018年8月31日前的滞纳金为290.48元；自2018年9月1日起至实际清偿之日止的滞纳金，以2600.15元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准予以支付）。
二、驳回原告黄石市世纪雅某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取人民币25元，由被告陶某某负担（原告已预交，被告陶某某于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

审判员 南火云

书记员： 熊欣茹