黄某市下陆区富发冶金物资供销部与黄某恒盛科技发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：黄某市下陆区富发冶金物资供销部，住所地黄某市下陆区老下陆街69号。
代表人：欧才胜，该部经理。
委托诉讼代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黄某恒盛科技发展有限公司，住所地大冶市城北新区长宁路以西、目莲路以北。
法定代表人：刘会祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱亚，湖北元申律师事务所律师。

上诉人黄某市下陆区富发冶金物资供销部（以下简称富发供销部）与被上诉人黄某恒盛科技发展有限公司（以下简称恒盛公司）租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
富发供销部上诉请求：撤销原判，改判恒盛公司赔偿拆迁房屋价值补偿412241元、停产停业补偿585763.20元、搬迁补偿49451元。事实和理由：1、一审判决认定其建造的房屋使用权依合同约定已归恒盛公司所有而判决驳回其要求房屋补偿款412241元无事实依据，属于认定事实、适用法律错误。因为根据双方合同的约定，对于改造、装修的厂房所有权属于恒盛公司，但并未包含其自建房屋所有权也归属恒盛公司。事实是，其主张的房屋价值补偿均基于自建房屋，恒盛公司对于出租土地上其所建房屋享有处置权，但并未约定产权归属，应遵循谁建造谁所有的原则，属于其供销部所有。一审判决仅依据房屋使用权归属恒盛公司，就判定其无房屋赔偿请求权缺乏法律依据。所有权包括占有、使用、处分、收益四项权能，仅仅依据使用权能否定其他权能没有法律依据，其并未放弃其他权能。恒盛公司取得其自建房屋的使用权违反公平原则，且取得该房屋的拆迁补偿属于不当得利，应当返还该部分房屋的拆迁补偿给其供销部。2、其因合同提前解除发生停产停业损失是必然的，也是客观事实。恒盛公司没有进行生产，不存在停产停业损失。但该公司因拆迁取得的停业停产损失补偿显然属于不当得利，应当返还给其供销部。一审判决适用合同违约理论处理不当得利行为明显适用法律错误。3、根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，恒盛公司所得的拆迁补偿中的房屋拆迁补偿费、停产停业和临时安置补助费依法应当归其供销部所有。综上，本案双方争议的焦点是恒盛公司从拆迁人处获得的补偿费是否具有合同或法律上的依据。为此，本案案由应为不当得利纠纷，一审判决以租赁合同纠纷确定案由错误，继而以此判定恒盛公司是否违约来作为是否应承担违约责任的依据，显然得不出正确的结论。其供销部是自建房屋的所有者，从未放弃其收益权，停产停业损失也是客观存在的事实，其获得拆迁补偿具有事实和法律依据。恒盛公司获得的不当得利应当予以返还。
恒盛公司辩称，其公司已经根据合同约定取得了富发供销部自建房屋所有权。2010年12月，双方的租赁合同解除，所以富发供销部要求的停产停业损失以及搬迁补偿没有法律依据；根据拆迁条例，承租人不是被征收主体，不能享受补偿权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
富发供销部向一审法院起诉请求：判决恒盛公司赔偿拆迁房屋价值补偿412241元、停产停业补偿585763.20元、搬迁补偿49451元。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。

本院认为，本案争议焦点是恒盛公司是否应当补偿富发供销部拆迁房屋价值、停产停业损失、搬迁补偿费用。富发供销部与恒盛公司之间的房屋租赁合同约定的期限是2008年10月1日至2011年9月30日。2010年因城际铁路建设和旧城改造，恒盛公司的土地和房屋均在征收和拆迁范围之内，恒盛公司起诉至法院，要求解除与富发供销部的租赁合同以及返还租赁物。经过黄某市下陆区人民法院和黄某市中级人民法院审理，恒盛公司的请求得到支持。富发供销部的租赁合同因政府拆迁而提前解除，虽然租赁合同对于提前解除合同的损失未作约定，但因提前解除合同给其公司造成损失是客观存在的，富发供销部在解除合同纠纷一案中没有提起反诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。另外，出租人恒盛公司与拆迁部门签订的《征收补偿协议书》中的约定，“土地、土地上的建（构）筑物、设备拆安运费、签订协议后建设期间停产停业损失及其他的所有设施属于本次征收补偿范围。……恒盛公司在2012年元月份之前解除全部租赁合同并清退出厂，因其土地权属及租赁引起纠纷，由恒盛公司负责，并承担一切损失”。结合法律规定以及征收补偿范围可见，富发供销部因政府征收及拆迁行为导致租赁合同无法履行而被提前解除，征收拆迁补偿范围包括承租人的相关损失，且补偿款项已经全额支付给恒盛公司，故富发供销部的相关损失，恒盛公司应予补偿。关于富发供销部认为恒盛公司取得的拆迁补偿属于不当得利的理由，因不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失。而恒盛公司基于对房屋的所有权、土地的使用权以及征收补偿合同而取得拆迁补偿款，既有事实依据也有法律依据，故富发供销部的该理由不能成立。
关于富发供销部主张的三项补偿中的被拆迁房屋价值补偿。被拆迁房屋价值的补偿应当归房屋所有权人，富发供销部在2008年的租赁合同履行期间没有新建厂房，虽其在上一轮租赁中自建了厂房，但根据2005年的合同约定，期限届满后，富发供销部自建房屋所有权、使用权依合同约定已归恒盛公司所有。关于富发供销部认为处置权不等同于所有权，其仍有收益权。从约定的字面理解，处置权的前提应是属其所有才能处置，当事人约定的“恒盛公司出租土地上富发供销部所建房屋、附属设施的处置权”应与双方约定的“恒盛公司享有厂房改造装修后的所有权、使用权”含义相同。故富发供销部要求恒盛公司赔偿拆迁房屋价值补偿款无事实依据，本院对该项上诉理由不予支持。关于停产停业损失，富发供销部对因征收房屋提前解除合同造成停产停业损失应得到补偿，该供销部主张按照每平方米720元计算停产停业损失，因该标准是拆迁部门与出租人恒盛公司之间的标准，对于承租人没有约束力。富发供销部的停产停业损失应根据租赁合同剩余期限、纳税情况、经营规模、出租人接受补偿的实际情况以及承租人实际遭受的损失等事实酌情认定。本院参照黄某市房屋拆迁其他费用补偿标准，按合法建筑面积给予每个月每平方米40元酌情计算四个月，确定停产停业损失为130169.60元。物品搬迁补偿费，依据武汉国佳房地资产评估有限公司的评估报告，确定富发供销部的物品搬迁补偿费为23451元。
综上所述，富发供销部的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00892号民事判决；
二、黄某恒盛科技发展有限公司于判决生效后十日内给付黄某市下陆区富发冶金物资供销部停产停业损失130169.60元、物品搬迁补偿费23451元，合计153620.60元；
三、驳回黄某市下陆区富发冶金物资供销部其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14227元，由富发供销部负担10855元，由恒盛公司负担3372元；二审案件受理费14227元，由富发供销部负担10855元，由恒盛公司负担3372元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘红斌 审　判　员　　乐　莉 代理审判员　　南又春

书记员：黄显珠