黄某光谷联合发展有限公司与曹某某、陈某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某光谷联合发展有限公司，住所地：黄某市经济技术开发区金山大道185号。
法定代表人：胡斌。
委托诉讼代理人：王浩、刘向辉，湖北人本律师事务所律师，系一般授权。
被告：曹某某。
委托诉讼代理人：陈敦文，湖北华全律师事务所律师，系特别授权。
被告：陈某某。
被告：董相强。
被告：柯晓明。
原告黄某光谷联合发展有限公司（以下简称光谷公司）诉被告曹某某、陈某某、董相强、柯晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理，依法由审判员张某担任审判长，代理审判员王某、人民陪审员刘秋香组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告光谷公司的委托诉讼代理人王浩、刘向辉、被告曹某某及其委托诉讼代理人陈敦文、被告陈某某、董相强到庭参加诉讼，被告柯晓明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。庭审过程中，被告曹某某申请追加陈某某、董相强、柯晓明为本案共同被告，本院依法予以准许。

原告光谷公司向本院提出诉讼请求：1、解除2011年4月1日原、被告签订的租赁合同，被告腾退并返还原告所有的位于黄某团城山杭州西路新区2路76号丽岛·半山华府小区中央商业街E18号商铺；2、被告向原告支付从2011年5月1日至2016年10月17日租金367638元，以后按每日55元／平方米的日租金标准计算至实际腾退交还上述商铺之日；3、被告向原告赔偿从2011年5月1日至2016年10月9日按当期应付租金从应付款时按月利率3%计算的逾期支付租金的利息损失，以后按相同方法继续计付原告经济损失，直至付清全部租金；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年4月1日，原告与被告曹某某签订《租赁合同》，约定原告将位于黄某团城山杭州西路新区2路76号丽岛·半山华府小区中央商业街E18号商铺出租给被告用于经营茶楼，租赁期限84个月，自2011年5月1日至2018年4月30日。双方约定，第1年至第3年的租金共计人民币97348元，被告按照以下时间分期支付：2013年5月1日前支付租金24337元，2013年8月1日前支付租金24337元，2013年11月1日前支付租金24337元。从第四年开始，以《附件》2的租金价格为标准，被告于每季度开始前10日内向原告支付当季度的租金。后双方因租金支付问题发生争议，为此诉至本院。
经审理查明，2011年4月1日，原告光谷公司（甲方）与被告曹某某（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方房屋位于黄某团城山杭州西路新区2路76号丽岛·半山华府小区中央商业街E18号商铺；2、该房屋租赁期为84个月，自2011年5月1日至2018年4月30日止；3、双方约定第1年至第3年的租金共计人民币97348元，乙方按下列时间分期支付（2013年5月1日前支付租金24337元，2013年8月1日前支付租金24337元，2013年11月1日前支付租金24337元，2014年2月1日前支付租金24337元）；4、从第四年（2014年5月1日）起，以《附件》2的租金价格为标准，乙方于每季度开始前10日内向甲方支付当季度的租金；5、乙方于某合同签订之日向甲方支付履约保证金100000元，该履约保证金是为了保证乙方按合同履行，如乙方未按期支付租金的，甲方可从履约保证金中扣除当季度租金，如甲方符合本合同约定条件解除合同，收取的履约保证金不予退还；6、乙方未按本合同规定的期限支付租金的，自约定付款期限的第二日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付当期应付租金1%的逾期违约金；7、如乙方利用承租房存放危险物品或进行违法活动或履约保证金全部扣除的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。2016年5月29日，原告光谷公司向被告曹某某送达解除租赁合同通知书，表示因被告拖欠租金，原告解除租赁合同。同年10月13日，原告光谷公司向被告曹某某送达所欠房屋租金及违约金的律师函。后原、被告因支付租金问题产生纠纷，为此诉至本院。
另查明，1、原告光谷公司的名称由黄某联合置业公司变更而来；2、《附件》2内容:第4年（2014年5月1日-2015年4月30日），租金价格为每月50元／平方米，每季度租金25890元，第5年（2015年5月1日-2016年4月30日），租金价格为每月53元／平方米，每季度租金27443元，第6年（2016年5月1日-2017年4月30日），租金价格为每月55元／平方米，每季度租金28479元，第7年（2017年5月1日-2018年4月30日），租金价格为每月55元／平方米，每季度租金28479元；3、被告一直未向原告支付租金。

本院认为，1、原告与被告曹某某签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对原告要求解除原告与被告曹某某签订的租赁合同，被告曹某某某退并返还所租赁房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因被告曹某某一直未向原告支付租金，原告光谷公司有权解除合同，故对该诉讼请求，本院依法予以支持。
2、对原告要求被告曹某某支付租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。本案租金系分期支付，原告提供证据证实其在2016年5月29日向被告送达解除租赁合同通知书，对原告请求被告支付2015年5月29日前的租金，因其已过诉讼时效，故本院依法不予支持。被告曹某某应向原告支付的租金应为148093元（计算至2016年9月30日），以后按每季度28479元的标准计算至实际腾退交还上述商铺之日止。
3、对原告要求被告曹某某以当期应付租金为标准，按月利率的3%支付违约金的诉讼请求，因其该标准过高，且被告曹某某当庭提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”以及第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，被告曹某某于2013年开始违约，原告于2016年才向本院主张损失，故本院酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率确定被告应付之违约金。原告主张的违约金，计算标准为，逐季度以当前所欠租金为基数，按同期贷款利率标准，从2015年6月1日起计至租金实际付清之日止。
4、对被告曹某某提出被告陈某某、董相强、柯晓明系本案所涉茶楼的实际经营者，应由三被告承担责任的辩论意见。因本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性，被告曹某某系合同约定的履约义务人，且被告曹某某未提供证据证实被告陈某某、董相强、柯晓明与原告光谷公司形成了实际的房屋租赁合同关系，故对该辩论意见，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告黄某光谷联合发展有限公司与被告曹某某于2011年4月1日签订的《租赁合同》，被告曹某某于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告黄某光谷联合发展有限公司所有的位于黄某团城山杭州西路新区2路76号丽岛·半山华府小区中央商业街E18号商铺。
二、被告曹某某于本判决生效之日起十日内向原告黄某光谷联合发展有限公司支付租金148093元（计算至2016年9月30日），以后按每季度28479元的标准计算至实际腾退交还上述商铺之日止（从2016年10月1日开始计算）。
三、被告曹某某应于本判决生效之日起十日内向原告黄某光谷联合发展有限公司支付违约金。计算公式为：逐季度以当前所欠租金为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，从2015年6月1日起计至租金实际付清之日止（2015年5月1日--2016年4月30日，每季度租金27443元；2016年5月1日-2018年4月30日，每季度租金28479元）。
四、驳回原告黄某光谷联合发展有限公司的其他诉讼请求。
如被告曹某某未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9834元，由被告曹某某负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。

审　判　长　张　刚 代理审判员　王　冕 人民陪审员　刘秋香

书记员：杨洋