黄某某、黄某凯撒宫娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省福州市晋安区福新中路90号远景豪廷3座303单元。公民身份号码xxxx。
委托代理人张文炬，系黄某凯撒宫娱乐有限公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人郑刚，湖北群力律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）黄某凯撒宫娱乐有限公司，住所地湖北省黄某市黄某港区消防路16号。
法定代表人黄某某，执行董事。
委托代理人张文炬，系黄某凯撒宫娱乐有限公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人郑刚，湖北群力律师事务所律师。代理权限为一般代理。

本院受理原告黄某市诚展物资经营部（以下简称诚展经营部）与被告黄某某、黄某凯撒宫娱乐有限公司（以下简称凯撒宫公司）房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诚展经营部的委托代理人邓国明，被告黄某某、凯撒宫公司的共同委托代理人张文炬、郑刚到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，本院追加凯撒宫公司为被告，凯撒宫公司于2015年11月11日向本院提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2010年3月14日，诚展物资经营部（甲方）与黄某某（乙方）签订《经营房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的座落于黄某市消防路8号房产门面两间、主楼二至五层、裙楼二层整体出租，作为乙方经营娱乐、休闲、商务等项目的场所。租赁期限为8年，自2010年4月16日至2018年4月15日，前四年每年租金为120万元，后四年每年租金为136万元。租金按年支付，支付时间在每年的1月15日前。如乙方未按约定期限支付房租超过30天以上，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金人民币10万元，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿甲方的经济损失；租赁期间，双方协商一致，可以通过书面变更或解除合同。乙方在租赁房屋使用过程中，保障所使用的水、电、电梯、空调、锅炉等其他设施处于良好运行状态，定期进行检查和保养，并自行承担相关费用。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备等可带走的物品归乙方所有，装修主体结构乙方不得损坏，乙方应在租赁期满三日内搬离。
合同签订后，黄某某于2010年3月15日一次性支付当年租金120万元，诚展经营部遂将出租房屋交付给黄某某进行装修。2010年7月15日，经工商行政管理部门登记注册，由黄某某出资200万元，与案外人宋庆兰、杨建华、王忠民等三人共同设立凯撒宫公司，公司注册资本为300万元，黄某某为公司法定代表人，公司经营范围包括宾馆、住宿、足浴、国内贸易等。该租赁房屋装修完毕后，黄某某将其作为凯撒宫公司的经营场所从事经营活动。租期满一年后，该房屋租金均由凯撒宫公司按月向诚展经营部支付。因凯撒宫公司未按时支付2012年5月份租金，2012年6月5日，凯撒宫公司向诚展经营部出具承诺书，承诺：所欠租金在2013年1月30日前一次付清，2012年5月15日后的租金在每月15日前支付，如逾期未支付，诚展经营部有权停水停电终止合同，由此造成的经济损失全部由凯撒宫公司承担。承诺书签订后，2012年5月租金10万元未实际支付。至2013年1月10日，凯撒宫公司支付2012年9月租金，随后因经营状况不佳，未再支付余下租金。诚展经营部向黄某某及凯撒宫公司多次讨要租金无果，后双方经协商一致，于2013年3月9日书面达成意见，约定凯撒宫公司与诚展经营部所签订的为期八年的房屋租赁合同终止，双方并进行了房屋交接，凯撒宫公司向诚展经营部退还房屋相关的全部钥匙，但所拖欠租金未清结。诚展经营部遂诉至法院，因而成讼。

本院认为：根据诉辩双方意见，结合本案查明的事实，本案诉争的焦点为：一、黄某某与诚展经营部订立房屋租赁合同的行为应如何认定；二、诚展经营部的诉讼请求应否支持；三、凯撒宫公司的反诉主张是否成立。
一、关于黄某某与诚展经营部订立合同的行为应如何认定的问题。本案中，黄某某与诚展经营部签订的《经营房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法、有效。黄某某与诚展经营部签订租赁合同后，于2010年7月15日，经工商行政管理部门登记注册，设立凯撒宫公司，并将所租赁的房屋作为凯撒宫公司住所地，开展相应经营活动。黄某某作为公司四名股东之一，出资200万元，并担任公司法定代表人。其后，该租赁合同实际履行过程中，凯撒宫公司作为实际承租人，使用该租赁房屋并向诚展经营部支付租金，直至双方因拖欠租金协商提前终止合同，黄某某均再未以个人身份参与该合同履行。根据黄某某订立合同的目的，合同实际履行情况，结合该部分事实，足以认定黄某某签订合同的行为实则是以凯撒宫公司发起人的身份所作出的设立中的公司行为。故诚展经营部主张其与凯撒宫不存在房屋租赁合同关系的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于诚展经营部的诉讼请求应否支持的问题。（一）欠付租金的认定。凯撒宫公司截至2013年2月1日拖欠诚展经营部租金49万元，双方经确认并无异议。2014年3月9日，双方协商一致终止合同，此时凯撒宫公司又连续拖欠租金13个月，按照双方合同约定每月租金10万元，共计130万元。故对凯撒宫公司拖欠的租金总额179万元，本院予以认定。（二）逾期付租违约金的认定。本案中，双方系协商一致提前终止合同，并非合同一方当事人单方解除双方之间的租赁关系。虽然在履行合同中，凯撒宫公司存在逾期支付租金的违约情形，双方解除合同也是基于拖欠租金的违约事实，但最终作为双方合意的结果，解除合同是合同出现违约后无法继续履行的情形下双方达成的一种补救措施，所产生的法律后果，并不表现为违约责任，而是一种民事责任。具体而言，双方租赁合同解除后，尚未履行的租期终止履行，已经履行的租期，诚展经营部可以请求支付相应租金，而非违约金。故诚展经营部在双方已合意解除合同的情况下，再适用合同中约定的单方解除合同条款主张违约金，其理由不成立，本院不予支持。（三）合同责任主体的认定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。据此，黄某某作为发起人订立房屋租赁合同，免除该合同责任必须同时具备两个要件，一是凯撒宫公司介入权的行使，二是合同相对人诚展经营部选择权的行使。尽管凯撒宫公司辩称其是租赁合同的当事人，主张由其承担合同责任，但因诚展经营部诉请判令黄某某支付欠付租金179万元，故黄某某免除合同责任的条件不具备，凯撒宫公司的主张亦不能成立。因此，对诚展经营部的该项诉讼请求，本院予以支持。至于诚展经营部请求判令黄某某赔偿自2014年3月10日后逾期付租损失，因凯撒宫公司长期拖欠房屋租金，双方为避免损失的继续扩大而协议提前终止合同履行，在双方合同关系已解除的情形下，凯撒宫公司仍拖欠租金，显然造成诚展经营部的损失，故诚展经营部该请求合理。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第二十四条第四款的规定，本院以中国人民银行规定的同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率130%的标准，予以支持。
三、关于凯撒宫公司的反诉主张是否成立的问题。凯撒宫公司系独立的经营性法人主体，依法享有自主经营权，自负盈亏。其与诚展经营部之间仅仅是房屋租赁关系，诚展经营部作为房屋出租人在依约履行交付租赁房屋的合同义务后，对凯撒宫公司的经营并不承担合同约定外的责任。凯撒宫经营出现困难，不能及时支付租金，并非诚展经营部的原因所造成。房屋经装修后使用过程漏水，维修义务及费用由凯撒宫公司承担亦有双方合同约定。至于道路刷黑工程对凯撒宫公司经营所产生的影响也不能归因于诚展经营部。双方最终因凯撒宫公司不能支付拖欠租金而解除合同，属双方合意的结果，凯撒宫公司交还房屋钥匙，退出经营亦是其经营自决行为。凯撒宫反诉称其投资150万余元依据不足，况且，在原本因凯撒宫公司拖欠租金导致双方解除合同的情形下，凯撒宫公司将经营过程中的投资风险全部转嫁给诚展经营部，显然有悖常理，故凯撒宫公司请求判令诚展经营部支付其投资款1508936.84元的理由不成立，本院不予支持。至于，凯撒宫公司租赁期间因房屋漏水支出的维修费用150300元，双方合同已明确约定应当由其自行承担，凯撒宫公司主张由诚展经营部承担缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十二条之规定，判决如下：

一、被告黄某某欠原告诚展经营部房屋租金179万元，于本判决生效后十五日内付清，并自2014年3月10日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算所欠租金利息；
二、驳回原告诚展经营部其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告凯撒宫公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23998元，由诚展经营部负担3925元，黄某某、凯撒宫公司共同负担20073元。
反诉案件受理费9867元，由凯撒宫公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。

审　判　长　　柴　卓 审　判　员　　郭生俊 代理审判员　　南又春

书记员：黄显珠