黄某院与武汉博学尚品集贸市场有限公司、周某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：黄某院。
委托代理人：黄映霞，原告（反诉被告）黄某院之女。
被告（反诉原告）：武汉博学尚品集贸市场有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路26号附18号。
法定代表人：周某某，该公司总经理。
委托代理人：周腾飞，该公司员工。
委托代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。
被告：周某某。

黄某院诉武汉博学尚品集贸市场有限公司（以下简称武汉公司）、周某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，由审判长管理、人民陪审员鲁全早、人民陪审员宋良伟组成合议庭审理，后因工作原因调整，由审判长管理、人民陪审员谭忠元，人民陪审员章礼华另行组成合议庭进行审理。在诉讼过程中，黄某院追加周某某为本案被告，本院予以准许。本案于2015年11月4日、2015年12月10日、2015年12月29日公开开庭进行了审理。黄某院的委托代理人黄映霞、武汉公司的委托代理人樊丹三次开庭均参加了诉讼，黄某院，武汉公司的委托代理人周腾飞第一次开庭参加了诉讼，周某某第二次、第三次开庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄某院本诉诉称：2014年10月30日，武汉公司以开发区蔡家市场2015年要拆迁为诱饵，在不出示任何证照的情况下与黄某院的妻子口头达成租赁合同，并收取了人民币6，000元（以下金额币种均为人民币）的租金和1，000元的押金。2014年11月2日，武汉公司又向黄某院妻子索要进场费45，000元，并声称如不支付进场费，将没收租金和押金。截至2014年11月10日，双方签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》（以下简称租赁合同），武汉公司于2014年11月20日才正式成立，武汉公司以未成立公司的名义骗取黄某院妻子共52，000元。后因武汉公司对集贸市场经营不善，导致商铺无法正常经营。黄某院多次向武汉公司索要进场费发票无果，才以家中对账为由要求武汉公司出具发票，武汉公司才向黄某院出具发票并在收据上载明不退不还。
集贸市场于2014年11月19日正式营业，武汉公司给予各摊主1个月的试营业期限，由于集贸市场试营业期间客源稀少，达不到经营目的，黄某院在试营业期间对外经营了20天就关闭了店面，武汉公司劝说黄某院坚持到2014年年底，并承诺待经营好转后帮黄某院将店铺转租。直至2015年年初，武汉公司仍未将店铺对外转租。其后黄某院自行在店面张贴转让信息，但武汉公司以影响其对外招租为由，屡次将黄某院张贴的招租信息撕毁。2015年4月3日，武汉公司以黄某院未交纳租金为由，更换了黄某院承租店铺的钥匙，将店铺收回。黄某院向武汉公司索要其交纳的各项费用未果，故诉至法院，黄某院庭审中增加诉讼请求，请求法院判令：1、解除黄某院、武汉公司签订的《租赁合同》；2、武汉公司、周某某向黄某院返还进场费45，000元、租金6，000元、押金1，000元，共计52，000元；3、武汉公司、周某某向黄某院支付利息损失2，080元（按年收益6%计算8个月）；4、武汉公司、周某某向黄某院支付误工费8，000元、交通费100元；5、本案的费用由武汉公司、周某某承担。
武汉公司针对黄某院的本诉辩称：1、武汉公司收取黄某院的进场费45，000元、租金6，000元、押金1，000元属实；2、进场费对黄某院已说明不予退款，武汉公司对毛坯房进行了装修，此笔款项也用了装修，同时武汉公司给予黄某院独家经营权；3、黄某院主张的交通费、误工费与本案无关，同时黄某院主张利息没有法律依据；4、押金冲抵武汉公司的反诉请求后，有多余款项，武汉公司愿意退还；5、武汉公司在与黄某院签订合同时公司在设立审核中，在公司成立前周某某以公司名义实施的行为，武汉公司认可，其法律责任由武汉公司承担；6、黄某院将经营风险转移至武汉公司，其经营风险应由黄某院自行承担。
周某某针对黄某院的本诉辩称：在武汉公司设立期间的行为，是公司行为，据此产生的法律责任，由武汉公司承担。
武汉公司反诉诉称：2004年11月20日，武汉公司与黄某院签订《租赁合同》，合同约定的期限为8年，月租金2，000元，租金按季度先予交纳。如中途退租、转租，武汉公司有权提前终止合同，并按摊位费的年租金总额10%收取违约金。同时合同还约定未按照合同约定交纳租金，每逾期一日，按拖欠应缴纳租金总额的3%支付违约金。合同签订后，黄某院从2015年4月起再未支付租金并拖欠水电费用。武汉公司请求判令：1、确认武汉公司与黄某院签订的合同解除；2、黄某院向武汉公司支付2015年4月至8月的租金10，000元，并从2015年9月1日起按每日300元的标准计算违约金至租金全部支付之日止；3、黄某院向武汉公司支付拖欠的2015年1至8月的物业费1，600元、水费17.20元、电费210.60元，共计1，827.80元；4、黄某院向武汉公司支付解除合同违约金2，400元；5、本案的反诉费用由黄某院承担。
黄某院针对武汉公司的反诉请求辩称：1、武汉公司要求答辩人向其支付租金不合理；2、双方签订的合同期限是1年而不是八年，当时为了便于转租而修改所致；3、合同签订时，双方约定，经营同类产品是可以转租的，但是武汉公司不允许答辩人转租；4、武汉公司所称的经营风险，是由于整个贸易市场的问题所导致的，并不是答辩人的原因所造成的；5、答辩人愿意承担经营期间的物业费、水电费，对于其它期间的费用，不应由答辩人承担；6、进场费与装修费是不同的概念，答辩人缴纳的是进场费而不是装修费，答辩人认为进场费是可以退还的；7、答辩人在农贸市场中并没有享有独家经营权，在农贸市场中与答辩人经营同类产品的摊位有3家；8、进场费的收据是在答辩人交纳了之后3个月出具的，且是自行标注不退不还的。综上，请求驳回武汉公司的反诉请求。
周某某针对武汉公司的反诉请求辩称：无异议。
黄某院为支持其本诉诉请，向本院提交以下证据：
证据一、录音材料1份，拟证明收据是在黄某院交钱4个月后，对方才出具了收据，之前对方拒绝出具收据，我们在被迫情况下才答应写上“不退不还”的字样；
证据二、武汉公司工商登记信息（打印件），拟证明对方在公司未成立之前，以公司名义与我们签合同；
证据三、租赁合同，拟证明合同中没有支付进场费的约定；
证据四、收据2张，拟证明我方向对方支付了押金、房租及进场费的事实；
证据五、缴费凭证，拟证明进场费并非用于通水电及装修；
证据六、建行转账自助终端客户凭条及周某某书写的银行账号，拟证明进场费45，000元已经支付给对方；
证据七、合同补充协议，拟证明进场费可以要求退还；
证据八、视频，拟证明武汉公司对现在进场人员没有收取进场费用；
证据九、报纸，拟证明武汉公司现在在整体转让市场，摊位并未招满。
武汉公司为支持其本诉答辩意见，向本院提交以下证据：
证据、缴费凭证、收据，拟证明进场费不退还。
周某某针对黄某院本诉诉请未提供证据。
武汉公司为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：
证据一、租赁合同，拟证明武汉公司与黄某院签订的书面合同，合同中约定租赁期限、租金金额及违约责任；
证据二、电费缴纳通知单5张、收据6张，拟证明武汉公司向物业公司支付的电费及黄某院应承担的电费；
证据三、电表照片，拟证明电表度数为164度；
证据四、收款收据一张、收据两张，拟证明武汉公司向物业公司交纳的物业费及黄某院应承担的物业管理费；
证据五、水费缴费通知单6张、收据4张，拟证明武汉公司向物业公司交纳的水费及黄某院应承担水费；
证据六、证明，拟证明物业管理费的收取标准及黄某院应承担的物业费；
证据七、水电表照片，拟证明黄某院所欠水电费的事实；
证据八、工商登记信息，拟证明武汉公司企业名称预先核准申请时间。
黄某院为支持其反诉答辩意见，向本院提交以下证据：
证据一、录音材料2份，拟证明对方在2015年4月3日换门锁，所以对这之后的房租、水电、物业等相关费用我们不予支付，证明对方阻碍我转租；
证据二、招商照片，拟证明武汉公司经营不善，不是我方经营不善；
证据三、事情经过整理，拟证明对本案纠纷起始过程。
周某某针对武汉公司的反诉请求未提交证据。
经法庭举证质证，黄某院、武汉公司、周某某对黄某院向本院提交的本诉证据二、证据三、证据四、证据五、证据六中的银行账号、证据八、证据九及反诉证据二和武汉公司提供的本诉证据及反诉证据一、证据三、证据六、证据七、证据八真实性均无异议，对上述证据所证明的案件基本事实，本院予以采信。
对黄某院、武汉公司、周某某持有异议的证据，本院认为，黄某院提交本诉证据一、录音，该证据不属于侵犯他人合法权益、违反国家法律禁止性规定或严重违背公序良俗的方法形成或获取的证据。同时，黄某院提供证据的原始载体，载体显示时间为2015年3月28日，武汉公司、周某某虽提出异议，但未能提供反证，对证据证明的案件事实，本院予以采信；本诉证据六中的凭条，武汉公司、周某某虽然持有异议，但武汉公司出具的缴款收据和陈述，均认可收到黄某院缴纳的进场费，对证据证明的案件事实，本院予以采信；本诉证据七、合同补充协议，无证据原件，且与本案无必要关联，对证据证明的案件事实，本院不予采信。黄某院提供的反诉证据一、录音材料2份，该证据不属于侵犯他人合法权益、违反国家法律禁止性规定或严重违背公序良俗的方法形成或获取的证据。同时，黄某院提供证据的原始载体。武汉公司虽持有异议，但未提供反证，对证据证明的案件事实，本院予以采信；证据三、事实经过，由黄某院单方制作，无其他证据佐证，对证据证明的案件事实，本院不予采信。武汉公司提交的反诉证据二、电费缴纳通知单及收据，黄某院虽持有异议，但黄某院对武汉公司提交的反诉证据三电表照片无异议，本院根据武汉公司提交的反诉证据三证明的电费度数确定交纳电费金额；反诉证据四、收款收据及收据，由于黄某院对物业公司出具的证明真实性无异议，本院根据物业公司出具的收费标准及黄某院租赁的摊位的面积确定缴款金额；反诉证据五、水费缴纳通知单及收据，由于黄某院对武汉公司提供的反诉证据七无异议，本院结合水表度数及收费标准，确定水费交纳的金额。
经审理查明：2014年8月25日，武汉公司的发起人周某某等人申请企业名称预先核准登记。武汉公司于2014年11月20日登记设立。周某某为武汉公司法定代表人。2014年10月30日，黄某院妻子与周某某协商租赁博学尚品生鲜市场摊位事宜，并通过黄某院女儿账户向周某某交纳了1，000元的押金和6，000元的租金。其后，黄某院又向周某某交纳进场费45，000元。进场费主要用于承包摊位、摊位装修、排除其他商户经营同类产品，同时该费用在承租人转租时可向受让人协商收取。
2014年11月10日，周某某以还未登记成立武汉公司的名义与黄某院签订《租赁合同》，合同约定黄某院向武汉公司租赁沌口开发区博学尚品生鲜市场A86号摊位，对外经营卤制品。摊位租赁期限为一年，从2014年11月10日起至2015年11月9日止。每月租金2，000元，租金按季度预先交付。黄某院应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费。摊位不得擅自中途退租、转租。如有特殊原因，确需中途退租、转租的摊位，需武汉公司书面同意。同意退租的，武汉公司向黄某院退回已交付的结余租金和保证金。同时，在合同签订时，黄某院需向武汉公司交纳先行赔付的保证金1，000元。如黄某院拖欠经营中产生各项税费，武汉公司可以使用保证金。如黄某院擅自提前终止合同、退租、转租的，黄某院应按摊位年租金总额的10%向武汉公司支付违约金；黄某院未按照约定交付租金，每逾期一日，按拖欠应交租金总额3%向武汉公司支付违约金。经催告后在3日内仍未交纳的，武汉公司有权解除合同等内容。
上述合同签订后，黄某院在承租博学尚品生鲜市场摊位A86号对外经营卤制品，整个市场经营卤制品的商家确定为三家。其后由于博学尚品生鲜市场整体市场环境不佳，黄某院即关闭摊位没有对外经营。在此期间，黄某院摊位用水2.5吨；用电164.3度。其中商业用水4.3元／吨，商业用电1.3元／度。博学尚品生鲜市场摊位的用水、用电已由武汉公司代缴。同时，武汉公司亦代缴博学尚品生鲜市场物业费用。黄某院摊位面积为10平方米，物业公司按照3.5／平方米标准计收物业费。
2015年3月28日，黄某院妻女前往武汉公司商议摊位转租事宜，并索要其所交纳进场费的收据，周某某表示进场费不退还，并向黄某院妻女出具了落款时间为2014年11月10日的缴款凭证，缴款金额为45，000元，且载明此进场费不退还。同时为了便于黄某院转租，周某某在《租赁合同》上将租赁期限更改为8年，并要求黄某院在2015年4月3日前支付下季度的租金。2015年4月，武汉公司更换黄某院租赁商铺的门锁。其后，黄某院与武汉公司因转租、退租、退费等事宜协商未果，诉至来院，请求依诉予判。
针对黄某院本诉请求与武汉公司反诉请求，经合议庭评议如下：
一、黄某院、武汉公司要求解除《租赁合同》的本诉及反诉请求

本院认为，武汉公司与黄某院签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。黄某院承租的集贸市场摊位对外经营不佳，属于经营活动中的商业风险，黄某院在缔约时应当预见，根据风险自负原则，由此发生的损益应当由市场主体黄某院自行承担，黄某院以经营不善为由拒付租金，其作为违约一方不享有合同解除权，故黄某院要求解除《租赁合同》的本诉请求，本院不予支持；因黄某院未按照合同约定向武汉公司支付租金，武汉公司有权依约主张解除合同，但由于武汉公司未向黄某院送达解除合同通知，故武汉公司与黄某院签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除，武汉公司的此项反诉请求，本院予以支持。
二、黄某院要求武汉公司、周某某向其返还进场费45，000元、租金6，000元、保证金1，000元及承担交通费用、利息损失、误工损失的本诉诉请
关于黄某院要求武汉公司、周某某承担责任的诉请，本院认为，周某某为武汉公司的发起人。周某某等发起人于2014年8月25日向行政机关申请武汉公司企业名称预先核准申请，武汉公司于2014年11月20日登记设立。周某某于2014年11月10日，以设立中武汉公司的名义与黄某院签订的合同，武汉公司成立后认可周某某对外租赁摊位的行为，同时武汉公司实际享有合同权利和履行合同义务，根据合同相对性，《租赁合同》所产生的债权债务应当由武汉公司承担，周某某对黄某院的各项损失不应承担责任。
关于返还租金6，000元的诉请，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，合同的权利义务终止、不影响合同中结算和清理条款的效力。由于黄某院《租赁合同》签订后至2015年4月期间实际占有、使用租赁的摊位，由此支付此期间的租金，黄某院无权要求返还，黄某院的此项本诉请求本院不予支持。
关于返还保证金1，000元及承担交通费用、利息损失、误工损失的诉请，本院认为，因黄某院未交纳租金的违约行为，致使武汉公司主张解除合同，由此黄某院损失应当由其自行承担，其主张利息、交通费、误工损失的诉请，本院不予支持；保证金，根据《租赁合同》的约定，在冲抵相关费用后，剩余部分，由武汉公司予以退还。
关于返还进场费45，000元的诉请，本院认为，本案所涉进场费主要涉及经营资格、排他经营权和摊位装修三部分，且该费用黄某院在转让摊位时可向第三方收取。武汉公司向黄某院收取进场费并约定不予退还，并未违反国家法律、行政法规强制性规定，亦无可撤销之情形，属于当事人双方意思自治的结果，对当事人具有法律约束力。黄某院要求武汉公司返还进场费的诉请，本院不予支持。但考虑到进场费中包含摊位装修费用，结合摊位可租赁期限、黄某院实际租赁期限和装修部分价值，本院酌定由武汉公司给予黄某院10，000元补偿。
三、武汉公司主张黄某院向武汉公司支付2015年4月至8月的租金10，000元，并从2015年9月1日起按每日300元的标准计算违约金至租金全部支付之日止；黄某院向武汉公司支付拖欠的2015年1至8月的物业费1，600元、水费17.20元、电费210.60元，共计1，827.80元；黄某院向武汉公司支付解除合同违约金2，400元的反诉诉请
关于武汉公司要求黄某院支付租金及租金违约金的诉请，本院认为，武汉公司于2015年4月更换本案所涉摊位的门锁，其行为超过自助行为的必要范畴。同时，黄某院从2015年4月起未实际占有、使用该摊位，根据权利义务对等原则，在黄某院并未对租赁物使用、收益的情形下，其不应向武汉公司承担支付租金的义务，武汉公司的此项反诉请求，本院不予支持。
关于武汉公司要求黄某院支付物业费、水费、电费的诉请，本院认为，《租赁合同》中约定，经营过程中产生的各项税、费由黄某院承担，故黄某院应当承担其经营期间内的水、电、物业费用。由于2015年4月，武汉公司更换租赁摊位的门锁，此后该摊位并未由黄某院实际占有、使用或收益，结合武汉公司的诉请，黄某院只应向武汉公司支付2015年1月起至2015年3月的物业费和2015年3月前拖欠的水、电费用。物业费，根据摊位面积10平方米和每平方米3.5元的物业公司收费标准，物业费每月35元，2015年1月至3月物业费共计105元；水费，黄某院摊位用水2.5吨，商业用水4.3元／吨，共计10.75元；电费，黄某院摊位用电164.30度，商业用电1.3元／度，共计213.59元。
关于武汉公司主张黄某院向其支付解除合同违约金2，400元的诉请，本院认为，《租赁合同》中约定如黄某院擅自提前终止合同、退租、转租的，黄某院应按摊位年租金总额的10%向武汉公司支付违约金。由于黄某院未依约支付租金，致使武汉公司解除合同，黄某院应当依照《租赁合同》向武汉公司支付违约金，武汉公司主张违约金的诉请，本院予以支持。
基于以上事实和理由，武汉公司应向黄某院返还保证金1，000元和补偿10，000元，扣除黄某院应向武汉公司支付的违约金2，400元、物业费105元、水费10.75元、电费213.59元，武汉公司应向黄某院支付8，270.66元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零六条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）黄某院与被告（反诉原告）武汉博学尚品集贸市场有限公司于2014年11月10日签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄某院支付人民币8，270.66元；
三、驳回原告（反诉被告）黄某院的其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）武汉博学尚品集贸市场有限公司的其他反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币677元，由原告（反诉被告）黄某院自行负担；反诉受理费人民币78元，由被告（反诉原告）武汉博学尚品集贸市场有限公司自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　管理人民陪审员谭忠元 人民陪审员　章　　　 礼　　　 华

书记员：秦 晓 敏