黄某某与邱某某、被告黎水平房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

黄某某
李丰（湖北泰元律师事务所）
金霞
邱某某
黎水平
谭和平（湖北泰元律师事务所）
黎明（湖北泰元律师事务所）

原告（反诉被告）黄某某。
委托代理人李丰，湖北泰元律师事务所律师。
特别授权代理。
委托代理人金霞。
特别授权代理。
被告邱某某（反诉原告）。
被告黎水平（反诉原告）。
委托代理人谭和平，湖北泰元律师事务所律师。
系特别授权代理。
委托代理人黎明，湖北泰元律师事务所律师。
特别授权代理。
原告黄某某与被告邱某某、被告黎水平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告黄某某及其委托代理人李丰、委托代理人金霞，被告邱某某、黎水平及其委托代理人谭和平、黎明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，2013年4月25日，原告与二位被告在邱某某居住处签订了《商品房买卖合同》，由被告邱某某当场收取购房定金8万元。
依照合同约定，二位被告将其合伙承建的位于福人花园斜对面的红色瓷砖外墙的（含车库第八层）第四层三室二厅160平方米的套间卖给原告，双方约定单价1480元每平方米，车库则是2500元每平方米，并确保原告的车库能停下一辆汽车。
2014年9月份，原告提出交房要求，邱某某带原告实测房屋，结果发现车库根本停不下一辆正常的轿车。
原告遂要求退房，邱某某提议换成一楼套间，但是价格要2800元每平方米，而且此房为集体土地小产权房屋，且与被告原本带原告看的房屋结构完全不同。
双方经多次协商不成，被告总是忽悠原告，导致原告为退房一事从塘湖至县城往返20多趟，且原告所付购房定金被占用一年多，房价上涨导致损失巨大。
故请求判决认定双方买卖合同无效，被告退还8万元定金及按月支付15%的利息，并按已付房款的一倍赔偿原告因房价上涨遭受的损失。
原告黄某某在举证期限内，向法庭提供了以下证据:
1.身份证复印件，证明原告的主体资格。
2.买卖合同，证明双方是商品房买卖合同，不是二手房或者是公房的福利关系。
3.邱某某的收款条，证明原告已经交购房定金8万元。
4.房子和车库的照片3张，证明车库根本无法正常使用，有悖双方约定的内容。
被告辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。
被告的房屋并不属于商品房开发，而是建造的私房，故可以按照民间约定来买卖，不适用司法解释里的建造房屋法。
且合同的约定符合法律规定，不存在合同法第52条的违法行为，原告合同目的已经实现，该套房屋属于原告所有。
合同已经履行完毕，故并不存在赔偿问题。
被告邱某某、黎水华在举证期限内，向法庭提供了以下证据:
1.原、被告签订的私房买卖合同，证明在合同签订时，被告已将房屋卖给原告的事实，该房屋是以私房交易性质出售给原告的。
2.被告为原告所购房屋的登记证件，证明房屋土地面积合法登记，被告对原告的合同义务已经全部履行完毕。
原、被告对各方当事人的证据质证意见如下:
被告对原告的证据质证意见为:对证据1的真实性没有异议。
对证据2合同的本身没有异议，但是对证明目的有异议，能够证明这是买卖合同，但是没有说是商品房买卖合同，不能到达证明目的。
对证据3没有异议，是定金而不是订金。
对证据4这个照片我们看不出来，是不是合同上说的车库，还有说的不能达到放车用途，车库也可以放摩托车，故不能充分说明其达不到放车用途。
原告黄某某对被告的证据质证意见为:对证据1的真实性没有异议。
对证据2土地证是2014年7月14日办理的，在双方签订合同后一年3个月后且未经原告同意去办理的，合同上写的是4层，但办理的却是6层。
未经原告同意，房产证上登记的是金花，买房人是黄某某。
且原告买的是4层，房产证上写的却是6层。
根据当事人的质证意见，本院认为:原告的证据1，被告对其真实性无异议。
该证据是原告黄某某的身份证复印件，经与原件核对无异，本院予以采信；原告的证据2，被告对合同本身无异议，但对证明目的有异议。
该证据是原、被告双方签订的房屋买卖合同，经与原件核对无异，本院予以采信；原告的证据3，被告对其真实性无异议。
该证据是邱某某的收款条，经与原件核对无异，本院予以采信，可证明原告已经交购房定金8万元。
原告的证据4，被告称从照片无法看出是否是合同所说的车库，认为无法放轿车不能够证明其不能达到放车用途。
该证据是房子和车库照片3张，从提供照片看长度410cm、宽度为274cm，无法停入正常轿车，该证据真实可信，本院予以采信，可证明该车库无法停入一辆正常轿车。
被告的证据1，原告对该证据真实性无异议。
该证据是原、被告之间签订的私房买卖合同，经与原件核对无异，本院予以采信；被告的证据2，原告认为其土地证办理是在合同签订后未经原告同意办理的，房产证上登记的是金花而不是原告黄某某，也未经原告同意，且所有证件的登记楼层与原告购买楼层不符。
因双方提供合同内容有矛盾，双方均未能证明，故该证据不予采纳。
根据原、被告举证质证和本院认证及当事人陈述，本院可以认定以下事实:
被告黎水平将其位于隽水镇柳峦5组住宅楼第一栋五层第一号的房屋出售给原告，双方约定以1480元每平方米的价格出售。
并将后段第一间车库以2500元每平方米的价格出售给原告。
2013年4月25日，原告黄某某与二位被告邱某某和黎水平在邱某某居住处签订了房屋买卖合同。
并由被告邱某某当场收取购房定金8万元。
双方约定由被告协助原告办理房屋产权证，税费由原告负担，且双方在房产证、土地证由被告黎水平交给原告后，乙方付清所有房款。
交房后因被告提供的车库无法停入正常轿车，原告提出退房要求。
本院认为，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订买卖合同，并直至起诉止仍未取得，应当认定该房屋买卖合同自始无效。
根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
本案被告由于不符合商品房销售条件，应当无条件的退还定金给原告。
参照我国《汽车库建筑设计规范》的规定，以通常小型车的规范标准，其垂直通车道方向的最小停车带宽度为2.4米，此外还应考虑行业标准车宽再加上两边的空余，即汽车与汽车或墙、柱间的净距，故车位通常采用2.5-2.7米×5-6米的尺寸。
本案原告购买的车库长度为4.1米、宽度为2.74米，原告的车无法整辆车停入该车库，不具备实际使用功能，被告交付的车库致使原告的合同目的无法实现。
故被告应返还原告的已购房款。
依照《《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第22条、《汽车库建筑设计规范》之规定，判决如下:
一、判决确认双方签订的买卖合同无效的请求。
二、判决两被告退还购房款8万元
三、判决被告返还原告的已付房款
本案依法收取案件受理费550元，由被告邱某某、黎水平负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。
湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行:中国农业银行咸宁温泉支行；帐号:17-680501040008389-222。
上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。
否则，按自动放弃执行申请权处理。

本院认为，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订买卖合同，并直至起诉止仍未取得，应当认定该房屋买卖合同自始无效。
根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
本案被告由于不符合商品房销售条件，应当无条件的退还定金给原告。
参照我国《汽车库建筑设计规范》的规定，以通常小型车的规范标准，其垂直通车道方向的最小停车带宽度为2.4米，此外还应考虑行业标准车宽再加上两边的空余，即汽车与汽车或墙、柱间的净距，故车位通常采用2.5-2.7米×5-6米的尺寸。
本案原告购买的车库长度为4.1米、宽度为2.74米，原告的车无法整辆车停入该车库，不具备实际使用功能，被告交付的车库致使原告的合同目的无法实现。
故被告应返还原告的已购房款。

依照《《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第22条、《汽车库建筑设计规范》之规定，判决如下:
一、判决确认双方签订的买卖合同无效的请求。
二、判决两被告退还购房款8万元
三、判决被告返还原告的已付房款
本案依法收取案件受理费550元，由被告邱某某、黎水平负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：吴金胜
审判员：李海明
审判员：金新民

书记员：徐瑱