黄某某、仙桃亚某商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：黄某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：刘晶，湖北为维律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖慧，湖北为维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仙桃亚某商业运营管理有限公司，住所地：仙桃市龙华山办事处大新路25号。法定代表人：杜元国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张书杰，湖北龙田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卫国，湖北天明律师事务所律师。

黄某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。其一，根据黄某某与亚某运营公司及开发商湖北辉腾房地产开发有限公司（以下简称辉腾公司）签订的《三方协议书》，辉腾公司保证承租方对商铺进行装修后，不影响商铺的验收及办证，但直到2017年，辉腾公司仍未按合同约定履行办证义务，众多业主迫于无奈遂于2017年2月围堵涉案商铺所在的仙桃市大新路世界城；其二，亚某运营公司一审提交的业主封堵商场大门的视频，未显示黄某某参与了堵门事件，另黄某某于堵门期间在外地工作，不可能参与其中。2.一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十八条虽规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，但业主委员会作出的决定不得违反法律、法规及政策，不得违反业主大会的决定，亦不得损害业主的公共利益。法律并未赋予业主委员会有代表各业主解除合同的权利，故在未经各业主同意的情况下，世界城业主委员会作出的各项决议不能代表各业主的意思表示，黄某某虽为业主委员会的一员，但其一直在外地工作，并未参与业主委员会的任何决议。故黄某某与亚某运营公司签订的《委托经营管理协议》仍然有效，黄某某依据该协议要求亚某运营公司支付租金及违约金应予支持。3.黄某某将涉案商铺委托亚某运营公司统一管理、对外出租，该《委托经营管理协议》实为房屋租赁协议。亚某运营公司提交的快递单并未备注邮寄内容，黄某某签收该快递的行为，不能作为其认可解除合同的依据。本案中，黄某某并不存在违约，也不同意解除协议。另即便人民法院认定涉案《委托经营管理协议》已解除，亚某运营公司仍应支付2017年1月至2017年4月的商铺收益。亚某运营公司辩称，1.黄某某提前收回商铺致使《委托经营管理协议》无法履行，合同目的无法实现，亚某运营公司不存在违约，亦无过错，不应承担本案责任。2.《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主委员会的决定对业主有约束力。本案中，黄某某系世界城业主委员会委员，故该业主委员会的决定对其亦应具有法律约束力，黄某某直接要求亚某运营公司承担责任错误。3.辉腾公司逾期办证，黄某某应通过正常途径维权，但黄某某围堵商场大门，必将导致《委托经营管理协议》不能履行，黄某某应承担相应后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。黄某某向一审法院起诉请求：1.判令亚某运营公司支付其2017年1月至2018年1月间的两套商铺租金42292.32元和70463.73元，共计112756.05元；2.判令亚某运营公司按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付延期付款违约金。一审法院认定事实：黄某某系仙桃市世界城商铺的业主，仙桃市世界城商铺共计有500多名业主。2014年元月，仙桃市世界城商铺的500多名业主先后与亚某运营公司签订了《委托经营管理协议书》，将其拥有的仙桃市世界城商铺委托亚某运营公司统一经营管理；其中，作为业主之一的黄某某于2014年元月10日与亚某运营公司签订了两份《委托经营管理协议书》，将位于仙桃市大新路世界城1号楼1层1162号、建筑面积为20.30㎡的商铺和1号楼2层2194号、建筑面积为20.13㎡的商铺委托亚某运营公司经营管理，委托经营管理期限均为五年，两份协议分别约定亚某运营公司对一层商铺按每年每平方米3471.12元向黄某某支付收益、二层商铺按每年每平方米2100.96元向黄某某支付收益；协议还约定，前三年度的收益由该房屋的开发商辉腾公司支付，辉腾公司已支付黄某某收益至2017年1月10日（系以折抵购房款的方式支付）；此外，按照协议约定，第四年度的收益应由亚某运营公司在2017年12月31日支付。但亚某运营公司将涉案商铺经营至2017年2月时，世界城商铺的众多业主因种种原因而围堵世界城商铺大门，并发展成将世界城商铺大门锁上，致使亚某运营公司无法继续经营；亚某运营公司只得动员商户撤出，众商户从2017年2月18日起陆续撤出世界城的经营；后来世界城业主委员会进驻世界城开始对外重新招租，并打出了世界城商铺一、二、三楼整体招租的巨幅广告；在世界城的商户全部撤出后，世界城业主委员会还以书面形式分别向辉腾公司及世界城“市委工作专班”发出《申请书》及《要求书》，要求拆除由亚某运营公司及商户经营装修的世界城一、二、三楼的装修。由于业主委员会将世界城一、二、三楼商铺整体对外招租一直没有成功，黄某某起诉要求亚某运营公司支付2017年1月10日至2018年1月10日间的两套商铺的收益（租金）。一审法院认为，黄某某与亚某运营公司签订的《委托经营管理协议书》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于《委托经营管理协议书》的性质问题。该协议中，由于委托人要求的收益数额是一定的，委托人也不支付任何报酬或费用给受托人，且当受托人将房屋出租后实际所得租金低于委托人要求的收益数额时，由受托人补足；从这些约定来看，该协议实质上是一种可以转租的租赁协议。关于本案的处理问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案所涉商铺在合同尚未到期（约定的一个租赁年度也未到期）时，业主委员会便进场统一另行招租，并且出具了书面的、加盖了印章的要求拆除涉案商铺装修的《申请书》及《要求书》，这些行为相当于是以实际行动提前收回商铺；虽然这些行为是业主委员会的行为，但应视作全体业主的行为，其效力及于黄某某。因此，黄某某要求亚某运营公司支付两套商铺租金的请求缺乏依据，也与公平原则相悖，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄某某的诉讼请求。案件受理费2555元，减半收取1277.5元，由黄某某负担。二审期间，亚某运营公司围绕上诉请求提交了证据，黄某某未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，亚某运营公司提交的照片，虽非黄某某所购商铺的现状，但能反应世界城部分商铺的现状，与一审查明的部分事实相印证，本院依法予以采信。二审查明，黄某某系仙桃市世界城业主委员会委员。至2018年9月26日，部分业主自行对其所购商铺搭建了隔墙。亚某运营公司在动员商户撤出的过程中，对相应商户均给予了一定的补偿或赔偿。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人黄某某因与被上诉人仙桃亚某商业运营管理有限公司（以下简称亚某运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，黄某某与亚某运营公司签订的《委托经营管理协议书》，系双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。该协议书虽名为《委托经营管理协议书》，但一审法院根据该协议书的具体内容和当事人的真实目的，认定其实为可转租的租赁协议，本院对此依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条有关“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，黄某某作为出租方，应当在租赁期间内保证租赁商铺能正常运营。本案中，因世界城商铺的业主围堵商铺大门，并将商铺大门上锁，导致商户从2017年2月起即无法正常运营，亚某运营公司为减少损失，遂动员商户撤出，并对商户进行了补偿或赔偿，并无不妥。故亚某运营公司对商铺无法正常经营的后果无过错，黄某某在无法保证出租商铺正常运营的情况下，要求承租人亚某运营公司承担给付租金的请求，应不予支持。此外，世界城业主委员会随即进驻世界城开始对外重新招租，并打出了整体招租的巨幅广告，另向辉腾公司及“市委工作专班”发出《申请书》及《要求书》，要求亚某运营公司及商户拆除相应装修。上述有关提前收回商铺的行为虽系业主委员会作出，但黄某某作为仙桃市世界城商铺的业主及仙桃市世界城业主委员会委员，无论其是否实际参与了现场堵门的行为，相应决议对其均具有约束力。故黄某某要求支付租金的请求缺乏依据，且有悖公平原则，本院依法不予支持。综上，黄某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：