黄某与上海熙林物业管理有限公司、侯漭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：黄某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：张焱华,上海众华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏恒,上海众华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海熙林物业管理有限公司,住所地上海市闵行区吴中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX楼。
　　法定代表人：李若佩，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告：侯漭，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地湖南省，现住上海市奉贤区。
　　原告黄某与被告上海熙林物业管理有限公司(以下简称熙林物业)、侯漭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案诉讼期间，被告熙林物业提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄某及其委托诉讼代理人张焱华，被告(反诉原告)熙林物业的委托诉讼代理人吴榕，被告侯漭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)黄某向本院提出诉讼请求：1.确认黄某与熙林物业签署的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2.熙林物业向黄某返还履约保证金人民币(币种下同)219,000元；3.熙林物业向黄某支付违约金438,000元；4.侯漭对熙林物业的上述两项支付义务承担连带责任。
　　事实与理由：侯漭是熙林物业的代理人,黄某一直与侯漭联系洽谈上海市闵行区吴中路XXX号XXX号楼第三层房屋(以下简称系争房屋)的租赁事宜。黄某于2019年5月27日转账给侯漭20,000元,5月29日黄某与侯漭微信聊天要求侯漭提供办证资料,去咨询是否可以办理经营证照。然而，熙林物业和侯漭并没有提供,侯漭催促黄某先签约,并要求在签约当日支付199,000元,合计219,000元作为押金,同时承诺签约当天提供全套办证资料和房产已经变性为商业的政府批文,为此在合同中特地写明系争房屋用途为商业,房屋类型：商铺/店铺,可以做美食广场。2019年5月30日,黄某在侯漭的催促和经办下,与熙林物业签订了《房屋租赁合同》。合同约定：黄某向熙林物业承租坐落在上海市闵行区吴中路XXX号XXX号楼第三层的房屋,房屋用途：商业;房屋类型：商铺/店铺。该房屋的建筑面积为675㎡,用于经营美食广场使用。租赁日期自2019年6月1日起至2024年11月30日止,租赁期为5年。其中免租期为2019年6月1日至2019年7月31日止。双方约定了租金支付标准：第一年至第二年(2019年8月1日至2021年7月31日),按月租金73,000元/月计算;第三年至第四年(2021年8月1日至2023年7月31日),按月租金77,380元/月计算;第五年(2023年8月1日至2024年10月30日),按月租金82,023元/月计算。黄某在签署《房屋租赁合同》时,应当支付给熙林物业219,000元作为履约保证金。同时合同第十一条约定：熙林物业交付的房屋不符合本合同约定,致使不能实现租赁目的的,黄某可以书面通知熙林物业解除租赁合同,并有权要求熙林物业承担月租金的6倍作为违约金。同时合同第十二条约定了违约责任：违约方应当向守约方支付6个月的租金作为违约金赔偿。签约当日,黄某按照侯漭的要求,向侯漭的帐户支付了房屋押金199,000元,由熙林物业向黄某出具了219,000元的押金收据,但是侯漭并没有按照签约前所述提供黄某办理后续经营所需的全套办证资料。5月31日，黄某派人去侯漭指定的大房东处去取办证材料,然而大房东并不知情该房屋转租事宜,也没有向黄某提供办证材料和房屋改性的政府批文。为此黄某提出等拿到全套办证材料及批文,合同才开始生效,并要求签订补充协议。侯漭口头同意,并称周一(即6月3日)陪同黄某一起去大房东处拿全套办证资料及批文,双方因此并没有就租赁房屋进行交接。然而之后侯漭却以各种理由开始拖延时间,既不提供全套的办证材料及房屋改性的政府批文,也不签订补充协议,并在黄某还没有拿到办证材料的情况下,提出要求黄某先投资设计。由于侯漭一直不予提供全套办证资料,黄某于2019年6月17日书面通知熙林物业和侯漭要求提供整套完整的办证资料,并限定二日内提供。然而黄某在收到熙林物业和侯漭提交的资料去咨询工商办证机构,工商办证机构回复出具《企业设立一窗通开业清单及说明》,说明系争房屋为工业用房,工业用房不得登记商业经营(餐饮、旅馆等)。而熙林物业和侯漭也根本就没有向黄某提供房屋改性的政府批文。为此,黄某于2019年6月21日将工商办证机构的回复告知侯漭,并发出解约通知。黄某认为，熙林物业出租的房屋为工业用房,并不符合其在合同中约定的房屋用途(商业)及房屋类型(商铺/店铺)。且熙林物业和侯漭并不能在黄某给出的合理期限内提供其承诺的所谓“工业用房改为商业用房”的批文及全套办证所需的资料,熙林物业应当承担违约责任。侯漭作为熙林物业的代理人及款项实际收取人,因其代理熙林物业且委托授权范围不明,根据《民法通则》第六十五条的规定,应当对熙林物业的违约责任承担连带责任。据此,黄某提起诉讼,请求法院能够支持其全部诉讼请求。
　　被告(反诉原告)熙林物业辩称，针对诉请1，合同于2019年7月2日解除，系黄某违约，熙林物业发函解除。针对诉请2，保证金抵扣后才能返还。针对诉请3，不同意支付违约金，系黄某违约，其逾期支付租金累计超过7天，擅自解除合同。针对诉请4，侯漭是代理人，不需要承担连带责任。综上，熙林物业不同意黄某的诉讼请求。同时，熙林物业反诉称，2019年5月30日，熙林物业和黄某签订《房屋租赁合同》，约定黄某承租熙林物业位于上海市闵行区吴中路XXX号XXX号楼3层的房屋，建筑面积675平方米，作美食广场使用。租期自2019年6月1日起至2024年11月30日止。2019年6月1日前交付房屋。每月租金73,000元。合同对违约责任也做了相应约定。合同签订前，黄某对系争房屋的相应情况做了深入的了解。签订合同后，黄某发现附近已有类似美食广场，就找各种理由想要解除合同。2019年6月21日，黄某向熙林物业发出解除合同函。2019年6月25日，熙林物业向黄某邮寄关于催缴合同款的函。2019年7月2日，熙林物业向黄某邮寄关于解除租赁合同的函，正式通知黄某解除合同。据此，熙林物业反诉请求法院判令：1.双方签订的房屋租赁合同于2019年7月2日解除；2.黄某向熙林物业支付自2019年6月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费，按每月73,000元计算；3.黄某向熙林物业支付解约违约金438,000元。
　　被告侯漭辩称，签订合同时，其通过微信向黄某提供过房产证、消防批文。提供办证材料，需要办理手续，要先核名，核名花了一周左右，其也一直在催促。核名浪费了一周时间。核名资料提供后，其要去产权方要求提供资料。产权方要求提供设计图纸。催问一周，黄某没有给。两周后，其拿到办证材料(包含产权方同意做餐饮的审批表、租赁合同、产权方产证的盖章)，工商部门会认可办理相关证照，黄某未来拿材料。黄某看到隔壁楼办美食城，约其说不想开这家店，双方一起对外出租，损失多退少补。6月12日，其与黄某的聊天记录也谈到，其先办理手续，下家继续做餐饮的话，把手续给下家就行了。对于黄某提出的诉讼请求，其意见同熙林物业一致。
　　对于被告(反诉原告)熙林物业的反诉，原告(反诉被告)黄某辩称，黄某发函解除合同，由于熙林物业未交付房屋，不存在黄某占有使用房屋的情况，黄某未接收、入住房屋。熙林物业以欺骗方式与黄某签订合同，不能提供办证的材料、批文、检测报告等，黄某在5月31日的微信上多次强调要求提供，熙林物业口头欺骗黄某可以提供，却一直未提供。熙林物业出租的房屋不符合合同约定商场性质，隐瞒了房屋未变性事实，导致黄某不能实现租赁目的，产生损失，属熙林物业违约，黄某不需要支付违约金。对违约金的计算方式有异议，熙林物业未交付房屋，房屋控制权仍在熙林物业，故其不存在损失。其悬挂招租电话，实际控制房屋并对外招租，故不存在黄某造成租赁损失。综上，不同意熙林物业的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　根据登记日为2006年1月4日的沪房地闵字(2006)第001858号《上海市房地产权证》记载，位于上海市吴中路XXX弄XXX支弄XXX号、XXX号、吴中路XXX号房屋的权利人登记为案外人上海虹霞实业公司，其中土地状况中用途一栏记载为“工业”。
　　2019年5月30日，熙林物业(出租方、甲方)与黄某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第1-1条约定，甲方出租给乙方的房屋座落于上海市闵行区吴中路XXX号(弄)2号楼。房屋用途：商业;房屋类型：商场/店铺。楼层：本房屋所在建筑共5层,本房屋位于第3层,有/无电梯。建筑面积：675平方米,附件五,平面图红线区域。(以上建筑面积为该房屋产权证显示数据/估算数据,并未经过双方详细测量,也不作为租金计算的依据。租赁该房屋前,乙方已对租用部位进行了详细验看,对于相应面积亦予以确认,符合乙方的租用要求,并无异议。)设备情况：交付状态：毛胚/已装修。如有房屋配套设备见附件(三)。合同第1-2条约定，甲方作为该房屋的合法使用人与乙方建立租赁关系。乙方知悉并同意,甲方将房屋转租给乙方,且转租事项已取得原出租人的同意。乙方须自行办理其在该房屋内营业所需之批准、牌照及其他许可并承担相关费用。如需与该房屋产权有关的证明,甲方可提供协助。乙方办理相关营业执照必须在当地注册公司并且在当地办理税收登记。合同第2-1条约定，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方美食广场使用,除双方另有约定外,乙方不得任意改变用途,经营活动应符合国家法律、地方法规及相关政策的规定。乙方在经营过程中遇到的问题或产生的责任应自行解决或承担,与甲方无关。合同第3-1条约定，本合同内的租赁期限为5年,自2019年6月1日起至2024年11月30日止。甲方于2019年6月1日前向乙方交付该房屋。其中2019年6月1日至2019年7月31日期间(“免租期”)为乙方装修及搬迁阶段,甲方免除这期间的房租,但乙方应承担这期间的水电费和物业费等费用并根据本合同的约定予以缴纳。合同第4-1条约定，乙方自计租日开始承担该房屋的租金,合计月租金标准为73,000元;租金标准按照如下约定比例递增：自2021年8月1日起至2023年7月31日在上一个月租金标准基础上递增百分之6,即每月租金为77,380元;自2023年8月1日起至2024年10月30日在上一个月租金标准基础上递增百分之6,即每月租金为82，023元。合同第4-2条约定，本合同内的租金由乙方按3个月为一期支付,乙方应于每期租金到期前不少于15日支付甲方。因付款所发生的相关手续费应由乙方承担。合同第5-1条约定，本合同签署当日,乙方应当向甲方支付219,000元;相当于三个月月租金标准作为履约保证金。合同终止后(包括乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出)30日内,履约保证金和物业服务费保证金余额(如有)无息退还,乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费,乙方应在7日内补足保证金;但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同第7-4条约定，甲方将场地租赁给乙方作为营业使用,乙方保证按本合同规定合法使用该房屋,不擅自改变使用性质。乙方自行办理营业所需的各项手续,甲方需协助乙方办理营业所需证照的相关手续。合同第11-2条约定，甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的6倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后7日内仍未交付的;(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;(三)在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的,甲方承担违约和赔偿责任。(八)乙方逾期不支付租金累计超过7日的;甲方有权立即单方面解除合同,甲方向乙方发出书面通知后七日内乙方没有搬离该房屋内部可移动设施设备的,甲方有权自行处理,并且不做任何赔偿。合同第12-4条约定，租赁期间,非本合同规定的情况甲乙双方擅自解除本合同,违约一方支付6个月的租金做为赔偿。合同还就其他事项作出约定。
　　2019年5月27日，侯漭收到黄某的转账20,000元，转账说明记载为“定金”。
　　2019年5月30日，侯漭收到黄某的转账199,000元，附言记载为“吴中路XXX号2号3楼租房保证金已付定金2万”。
　　同日，熙林物业向黄某出具收据一份，载明收到吴中路3楼房屋押金219,000元。
　　2019年5月至6月间，侯漭与黄某的人员范利明就租赁事宜进行沟通，其中侯漭曾称：“另外办证的事情你再等我下，我在找领导跟他们打招呼”。6月21日，范利明称：“三份文件已经全部给到你助理汪小姐了。同时我同事黄某，也是合同签订人也会发份电子版的给到你”。6月24日，范利明称：“你今天把房屋性质变性批文发给我。电话里你确认今天发的哦”“我们做产调信息单上，房屋性质显示是工业厂房，必须要有政府批文，改变房屋商业餐饮使用用途确认文件才可以作为商业餐饮使用。到现在我们还没有见到批文。这个是事实。而不是要有我们核名，平面图才出的批文”。侯漭称：“这一栋楼，整个5层，一楼餐饮，二楼棋牌，四五楼酒店，请问下哪个是工业厂房可以做的？”“还是那句话，范总，你自己不想做了就不要找这么多理由！真正的解决方式是快速转租出去减少大家的损失！否则我们到时候还要你承担违约责任了！”范利明称：“过去你通过什么关系办出来的，我们不管，按现在的办证要求，先要有批文。”侯漭称：“行，那就等我资料拿好了给你，你去办就好了！”6月25日，范利明问：“批文有了吗？”侯漭答复：“我公司不是产权方，所有材料你这边要配合我提供相关材料才能拿到材料的！你们核名一个多星期，要规划图纸要一个星期！”范利明回复：“批文有没有？前提是有批文我们才租你的房子。”侯漭称：“批文在相关单位有备案，你去办理的时候相关单位会给你们的！但是办证件的材料我们已经有了！你们可以拿去办证了！”范利明称：“我们去办证，窗口回复是不可以办。”“你是找关系搞定办证，而我们办证正规渠道，窗口指导，包括消防回复我们，没有批文都不好申报。我们正规做生意，不能什么事都找关系办理吧。”
　　同时期，侯漭与黄某就租赁事宜进行沟通，其中侯漭于2019年5月30日将吴中路产权证、消防批文以电子文件方式发送给黄某。5月31日，黄某发信称：“刚才去了吴中路，什么办证材料都没有拿到，那就等你所有办证材料齐全，包括批文，给到我，开始合同生效，下午我们签个补充协议。”侯漭回复：“ok。不用那么复杂。周一我跟你们一起过去拿到就好了。”此后，侯漭要求黄某提供企业预登记的名称，否则不能办证。6月5日，黄某将核名后的企业名称告知侯漭。侯漭称：“明天叫人送过去，应该下周就可以拿办证协议了”。黄某回复：“等你ok”。6月12日，侯漭发信称：“我老大在跟镇里领导对接，看能否想办法，让镇里领导直接批出来”。同日又称：“黄总，这个样子，你图纸先给我下。如果下家还是租给餐饮，这个手续就可以直接用，哪怕你们不用”。6月17日，黄某向侯漭发出《通告函》，要求熙林物业提供办证资料共计10项。同日，黄某称：“签订合同之前，你说这些资料都有的，第二天就可以给到我”。侯漭回复：“是有的，我有的只是复印件，盖章办证材料，需要您这边配合我们签订相关合同才能拿到办证材料的”。6月19日，侯漭向黄某发送名称为“吴中路(虹霞-吴中商务大楼)”“吴中路(吴中商务大楼-熙林投资)”“吴中路(熙林投资-熙林物业)”“吴中路三楼回函”的电子文件。6月21日，黄某将工商登记机关窗口取号凭证照片发送给侯漭，后又将《解除合同函》发送给侯漭。6月25日，侯漭向黄某发送名称为“虹霞”“吴中路消防批文”“关于催缴合同款的函”的电子文件。后，熙林物业通过邮政快递将《关于催缴合同款的函》寄送给黄某，黄某于2019年6月27日收到函件。
　　2019年6月26日，黄某至涉案房屋现场拍摄照片，显示房屋外墙上悬挂有“三楼招租”的广告横幅。
　　2019年7月2日，熙林物业通过邮政快递向黄某寄送《关于解除合同的函》，黄某于7月4日收到函件。
　　2019年7月5日，黄某至工商登记机关询问办证事宜。
　　另查明，上海市闵行区吴中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX幢XXX层XXX层、上海市闵行区吴中路1099弄第3幢501室、上海市闵行区吴中路1099弄3幢201室、上海市闵行区吴中路1099弄3幢2层207室、上海市闵行区吴中路XXX号3幢109室，上述地址分别注册登记了五家企业(其中两家为酒店管理企业、三家为餐饮管理企业)。
　　还查明，根据《关于本市消防救援机构移交建设工程消防设计审查验收职责的公告》记载，自2019年6月1日起，本市各级消防救援机构不再受理和新建、改建、扩建建设工程和装饰装修工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查相关事项，改由住建部门负责。
　　诉讼中，黄某提供了《企业设立一窗通开业清单及说明》，其中《经营场所使用证明》项下包含“涉及转租的需提交转租证明及相关合同文书复印件”。“特别提示”一栏记载：“房屋性质以商业、工业、办公为主，特殊性质房屋一般不予登记，请事先咨询，工业用房不得登记商业经营(餐饮、旅馆等)。特殊房产需要产权人确认提交经备案的相关材料，具体先行咨询产权人”。黄某另提供了一份由上海市莘庄工业区管理委员会向上海市闵行区建设和管理委员会出具的《关于改变使用性质的说明》，上载兹有上海市莘庄工业区管理委员会管辖的建筑物，原使用性质为工业，经审查，同意改变房屋使用性质。
　　2020年1月8日，本院至上海市闵行区证照办理中心就辖区内企业登记管理要求进行调查，市场监督管理局工作人员称：申请人申请办理餐饮企业证照的(注册地址房屋为工业性质用房)，工作人员会在系统中查询该地址是否已有商业性质的公司或个体经营户进行过注册登记，如未查询到，则要求申请人提供转性文件(依据为《上海市闵行区企业住所登记管理细则》第六条)。如果查询到已有商业性质的公司或个体经营户进行过注册登记，则不再需要提供转性文件。关于涉案房屋地址，未查询到已有商业性质的公司或个体经营户进行过注册登记。可能是由于系统原因造成。在此情况下，办理窗口的工作人员会按规定告知申请人提供转性文件。黄某曾至该中心办理窗口咨询办证事宜，具体回复的内容已不清楚，但会按流程告知。
　　上述事实由原告(反诉被告)黄某提供的房地产权证、房屋租赁合同、支付凭证及收据、微信聊天记录、通告函、一窗通开业清单及说明、解除通知函、照片、视频、公告，由被告(反诉原告)熙林物业提供的催缴函及邮寄凭证、解除函及邮寄凭证、企业信用公示信息，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　关于熙林物业提供的案外人上海虹霞实业公司与上海吴中商务大楼管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、上海燎申吴中商务大楼管理有限公司与上海熙林投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》、上海燎申吴中商务大楼管理有限公司出具的同意上海熙林投资管理有限公司转租的《同意转租证明》、上海熙林投资管理有限公司与上海熙林物业管理有限公司签订的《委托租赁协议》，黄某对上述合同及协议的真实性均不予认可。因熙林物业未提供上述证据原件，本院对上述证据的证明效力不予确认。
　　本院认为，熙林物业与黄某于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现双方均请求确认合同解除，但对合同解除的责任持有争议。黄某认为，涉案房屋为工业用房，不符合合同约定的商业经营的租赁用途，熙林物业亦未能提供房屋用途改性批文，故合同解除之责在于熙林物业。熙林物业则认为，黄某因发现附近开设有同类型的美食广场，系其自身原因不再继续履行租赁合同，逾期不支付租金，故擅自解除合同之责当归属于黄某。本院认为，涉案房屋所附土地状况为工业性质，而黄某欲在该房屋地址上登记成立商业性质的餐饮企业，现根据本院至本区市场监督管理局的调查可知，按相关工作流程，工作人员需黄某提供转性文件。从黄某、范利明与侯漭的往来对话以及传送的文件中可以看出，自合同签订后，侯漭并未提供转性文件，过程中，侯漭不断声称要解决办证问题，如其称：“另外办证的事情你再等我下，我在找领导跟他们打招呼”“我老大在跟镇里领导对接，看能否想办法，让镇里领导直接批出来”等。由此可见，黄某未办理出餐饮企业营业执照，出租人具有未尽及时配合之责，此为合同解除的原因之一。但另一方面，黄某作为承租人、经营者，亦需对租赁房屋能否实现其经营目的自行承担经营风险。本案中，黄某未尽谨慎的注意义务，在未取得转性文件的情况下即签订租赁合同，致其在登记注册企业时遭遇障碍，无法开展经营活动，亦是导致合同解除的原因之一。故本院认为，租赁双方就合同的解除均具有过错，有鉴于此，本院就黄某主张熙林物业向其支付违约金438,000元的本诉请求，以及熙林物业主张黄某向其支付违约金438,000元的反诉请求，均不予支持。关于合同的解除时间，本院注意到，黄某于2019年6月21日将《解除合同函》发送给侯漭，熙林物业后于2019年7月2日向黄某寄送《关于解除合同的函》，黄某于次日(2019年7月4日)收到函件。由此，本院以2019年7月4日作为合同解除之日。
　　关于黄某主张熙林物业返还履约保证金的本诉请求，本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故熙林物业理应将履约保证金219,000元返还给黄某。
　　关于黄某主张侯漭对熙林物业的支付义务承担连带责任的本诉请求，本院认为，侯漭并非房屋租赁合同的相对人，黄某的该项主张违反了合同的相对性原则，本院不予支持。黄某依据《民法通则》第六十五条有关“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定,要求侯漭承担连带责任，因该规则并不适用于本案事实，本院对此不予采信。
　　关于熙林物业反诉主张黄某支付租金及使用费的反诉请求，本院认为，熙林物业未就房屋已交付黄某的事实加以举证证明，故本院对该项反诉请求，不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)黄某与被告(反诉原告)上海熙林物业管理有限公司于2019年5月30日就位于上海市闵行区吴中路XXX号(弄)2号楼第3层建筑面积为675平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海熙林物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄某保证金人民币219,000元；
　　三、驳回原告(反诉被告)黄某的其余本诉诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海熙林物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计5,185元，保全费3,770元，合计8,955元，由原告(反诉被告)黄某负担5,970元，被告(反诉原告)上海熙林物业管理有限公司负担2,985元。反诉案件受理费减半收取计4,820元，由被告(反诉原告)上海熙林物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  颖

书记员：董琪华