黄某与马某某、李某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
　　委托诉讼代理人：谭追来，上海中夏律师事务所律师。
　　被告：马某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
　　被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。
　　原告黄某诉被告马某某、李某某土地租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告黄某委托诉讼代理人谭追来、被告马某某、李某某共同委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄某诉称：2016年1月1日，上海绿阳蔬果种植专业合作社将青浦区白鹤镇塘湾村民委员会租赁的位于西塘路、塘湾村XXX号以西，无名河道以北，西、北至围墙，面积约11亩，有房屋由东至西共六间的土地出租于上海时宇建设工程有限公司(被告马某某、李某某系该公司实际控制人)。2018年5月27日，被告马某某、李某某与原告黄某签订土地租赁转让协议，约定被告马某某、李某某将所租赁的前述土地租赁给原告黄某使用；堆放钢设备、机械设备使用，直至租赁期满。原告黄某向被告马某某、李某某支付人民币(以下币种均为人民币)30万元转让费，被告马某某、李某某负责协调原告与上海绿阳蔬果种植专业合作社的关系，并口头约定若土地租赁转让协议无法履行，被告马某某、李某某将退还原告黄某全部转让费用。协议签订后，原告黄某依约将30万元转让费支付于被告李某某。2018年9月，因“9.21爆炸”事件，导致该涉案土地无法正常使用。2018年12月青浦区白鹤镇塘湾村村民委员会根据2018年11月28日土地系农用地需要复耕为由的决定已收回土地。鉴于原、被告签订的土地租赁转让协议所涉及的土地及房屋为农用地性质。因此，原告黄某认为该土地租赁转让协议应为无效，同时土地因违法被收回导致合同无法继续履行。故原告黄某提起诉讼，请求：1、确认原告黄某与被告马某某、李某某签订的土地租赁转让协议无效；2、判令被告马某某、李某某向原告黄某返还转让费30万元。审理中，原告黄某申请将诉请2变更为：判令被告马某某、李某某向原告黄某返还转让费272,500元。
　　被告马某某、李某某辩称：不同意诉请。土地是从上家租赁，土地性质不属于农业用地，土地租赁有效。系争土地已经转让并交付给原告黄某使用，两被告无义务返还。
　　经开庭审理查明：2016年1月1日，上海绿阳蔬果种植专业合作社(以下简称“绿阳合作社”作为甲方)与上海时宇建设工程有限公司(作为乙方)签订《土地租赁协议》，约定甲方根据实际经营情况现将所租赁的土地转租给乙方堆放钢设备使用，土地性质及其它相关事宜已告知乙方。乙方所转租的土地位于西塘路、塘湾村XXX号以西、无名河道以北、西、北至围墙，南侧围墙由甲方负责砌实，土地面积约为12亩，现有房屋有东至西6间。土地租赁期为2016年1月1日至2018年6月30日，每一年租赁费用为30万元整，第一个二年到期即2018年6月30日。
　　2018年3月15日，绿阳合作社(作为甲方)与上海时宇建设工程有限公司(作为乙方)签订《补充合同》，约定原合同使用面积12亩，现使用面积10亩；在场地使用性质按原合同不变及不得堆放易燃易爆物品和违禁物品的情况下，乙方有权将本场地转租第三方使用，乙方负责监管第三方使用，甲方无权干涉乙方转租第三方事宜；乙方按原合同按时缴纳甲方场地租费，租费金额按原合同不变。
　　另查明，2018年5月27日，被告马某某、李某某(作为甲方)与原告黄某(作为乙方)签订《土地租赁转让协议》，约定甲方根据实际经营情况将所租赁的土地转租给乙方堆放钢设备、机械设备使用，不得堆放易燃易爆等危险品。土地性质及其它相关事宜已告知乙方。乙方所转租的土地位于西塘路、塘湾村XXX号以西、无名河道以北、西、北至围墙。土地面积约为11亩，现有房屋有东至西共6间。甲方将土地租赁合同一并转让给乙方，由乙方每年按甲方原合同交纳租费(每年33万元整)交纳至甲方原合同甲方(绿阳合作社)，乙方支付甲方一次性转让费30万元，含一个月租费及此场地前期基础建设各项费用等，原合同2018年7月1日始续租费。甲方负责协调乙方与原合同甲方(绿阳合作社)关系，乙方在以后使用期间一切安全等事宜由乙方承担，乙方可根据甲方原合同使用该土地及享受权利承担义务。该合同生效后，乙方向甲方支付30万元整，则此场地由乙方接管使用，直至租赁期满(根据甲方与甲方原合同为准)。该合同签订后，原告向两被告支付转让费272,500元和一个月租金27,500元。
　　再查明，2018年11月28日，塘湾村村民委员会下发《告知书》，要求系争土地上的业主在7日内搬运、清退堆放在爆炸现场的地上物品，并对土地复耕。
　　又查明，双方转让土地性质为农用地。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、土地租赁转让协议、土地租赁协议、补充合同、转账记录、银行承兑汇票、告知书予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。
　　本院认为，原告黄某与被告马某某、李某某签订的《土地租赁转让协议》因所涉转让的土地性质为农用地，违反国家有关法律规定，故该转让协议应属无效。被告马某某、李某某理应返还原告黄某已收取的土地转让费。综上所述，原告黄某要求确认原告与被告马某某、李某某签署的土地租赁转让协议无效，并要求被告退还转让费272,500元，与法无悖，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告黄某与被告马某某、李某某于2018年5月27日签订的《土地租赁转让协议》无效；
　　二、被告马某某、李某某应于本判决生效之日起十日内返还原告黄某转让费272,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由被告马某某、李某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：侯  芳

书记员：王  莹