黄某某与孙某某、朱某确认合同效力纠纷一审民事判决书

　　原告：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
　　委托诉讼代理人：宗欣，上海刘春雷律师事务所律师。
　　被告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：吴芳，上海市养和律师事务所律师。
　　原告黄某某与被告孙某某、朱某其他合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人宗欣、被告孙某某、被告朱某及其委托诉讼代理人吴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄某某向本院提出诉讼请求：要求确认黄某某与孙某某之间的口头借名买房协议有效，孙某某将上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至黄某某名下。事实和理由：黄某某与孙某某的父母孙龙海、徐家珍是相识多年的好朋友。2016年，黄某某欲购买系争房屋，但因自己限购，故与孙龙海、徐家珍约定借名买房。当时孙龙海、徐家珍名下房屋数量已满，故孙龙海与徐家珍办理离婚。之后，黄某某借徐家珍的名义，向上家盛峥、丁凌购买了系争房屋，黄某某支付了全部购房款人民币155万元(以下币种均为人民币)并缴纳了税费，徐家珍登记为系争房屋的产权人。2017年10月，徐家珍去世，之后孙某某作为其唯一继承人，将系争房屋产权变更至孙某某名下。孙某某与朱某离婚后，朱某向法院起诉要求分割系争房屋，故黄某某向本院提出上述诉讼请求。
　　被告孙某某辩称，黄某某所述均为事实，同意黄某某的诉讼请求。
　　被告朱某辩称，黄某某与孙龙海、徐家珍之间不存在口头借名买房协议，协议不成立。事实上，黄某某与徐家珍之间签订了合作协议，共同购买系争房屋，所以系争房产由黄某某与徐家珍按份共有。徐家珍去世时，孙某某与朱某还未离婚，所以孙某某继承的房屋份额属于两人夫妻共同财产。综上，不同意黄某某的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：孙某某与朱某于2009年2月24日登记结婚，于2018年1月4日经民政局协议离婚。孙龙海与徐家珍原系夫妻，于2016年8月16日经民政局协议离婚。孙某某系孙龙海与徐家珍的独生子。
　　2016年8月14日，盛峥、丁凌与孙龙海、徐家珍签订《房地产买卖居间协议》，约定由上海市兴福房产经纪事务所居间，孙龙海、徐家珍以155万元的价格向盛峥、丁凌购买系争房屋。2016年8月18日，盛峥、丁凌与徐家珍签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋的买卖事宜。之后，徐家珍经核准登记为系争房屋的权利人。2017年10月25日，徐家珍去世。2017年11月21日，孙某某出具《承诺书》，确认系争房屋为黄某某借父母名义购买，同意在黄某某取得购房资格或想出售时本人无条件配合。2018年1月3日，上海市宝山公证处出具《公证书》，确定系争房屋由孙某某继承。2018年1月15日，孙某某经核准登记为系争房屋的权利人。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　审理中，黄某某向本院提供以下证据：1、工商银行凭证、账户明细及盛峥出具的收条，证明黄某某向徐家珍转账142万元等事实，另有10万元定金是由黄某某直接以现金交给上家，因上家继续租赁系争房屋一段时间，另有3万元尾款是与上家应付租金相抵；2、税收缴款书、浦发银行账户明细，证明黄某某的女儿赵飞缴纳个人所得税10,300元、契税10,300元的事实；3、微信聊天记录及付款凭证，证明黄某某控制系争房屋并出租的事实。孙某某认可上述证据。朱某认可证据1、2，不认可证据3，并认为黄某某与孙龙海、徐家珍可能还有其他资金往来。
　　审理中，朱某向本院提供照片证据，拍照内容为黄某某与徐家珍签订的《双方合作协议书》，主要内容为双方共同支付购买系争房屋的款项1,585,832元，黄某某出资978,832元，徐家珍出资607,000元；系争房屋转让后，双方按房产出售的盈余款平分作为该房产投资的利益等。朱某表示，2017年12月30日朱某与孙某某协议离婚前整理家里物品时发现该协议并拍照。黄某某表示，只有照片没有原件，对真实性不认可；即使是真实的，实际款项都是黄某某出资的，协议内容与事实不符。孙某某表示，父母是假离婚，目的就是为了购买系争房屋；当时确实签过合作协议，但是孙龙海、徐家珍没有钱，所以合作协议没有实际履行，还是由黄某某独自购买，孙龙海、徐家珍收取2万元好处费。
　　审理中，黄某某未在本院规定的期限内，向本院提供其缴纳社保的相关证据。
　　本院认为，根据查明的事实，黄某某借徐家珍之名买房的事实已经清楚，本案争议焦点在于黄某某是与徐家珍合作买房，还是仅个人买房。关于借名买房的事实，黄某某向本院提供证据证明其向徐家珍转账142万元、代交易双方缴纳税费、保管交易资料原件、将系争房屋出租收益等事实，举证充分，孙某某作为目前系争房屋的权利人也予以认可。关于合作买房的事实，朱某仅提供《双方合作协议书》，虽然孙某某已确认该协议的真实性，但其表示该协议未实际履行；除此之外，朱某未能提供其他证据，无法证明徐家珍实际出资等事实。综上，本院采信黄某某、孙某某陈述的事实，认定合作买房协议未实际履行，黄某某借徐家珍之名全资购买系争房屋，双方之间成立口头借名买房协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效。黄某某要求确认口头借名买房协议有效的请求，本院予以支持。徐家珍去世后，孙某某作为继承人办理了系争房屋的变更登记手续，也出具承诺书认可黄某某对系争房屋的权利，徐家珍在借名买房协议中的全部权利义务，由孙某某继受。黄某某系外地户籍，未在规定的期限内向本院提供缴纳社保的材料，根据本市相关政策，不具备购房资格。黄某某要求办理过户手续的请求，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决如下：
　　一、原告黄某某与被告孙某某之间就上海市静安区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的口头借名买房协议有效；
　　二、驳回原告黄某某要求被告孙某某将上述房屋过户至其名下的诉讼请求。
　　案件受理费减半收取9,375元，由原告黄某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君