黄华宝诉梁某某房屋买卖合同纠纷民事判决书

黄华宝
吴武林（湖北文喆律师事务所）
梁某某
韩桂菊（嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所）

原告黄华宝，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人吴武林，湖北文喆律师事务所律师。代理权限:一般授权。
被告梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人韩桂菊，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。代理权限:一般授权。
原告黄华宝与被告梁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法由审判员王世群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄华宝及其委托代理人吴武林、被告梁某某及其委托代理人韩桂菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄华宝为证明其主张成立并支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据:
1、2004年4月28日原告黄华宝与被告梁某某签订的协议书原件及同日由梁某某出具的金额为2万元的收条原件各1份，证明原、被告买卖合同成立且生效，原告已按照约定支付了全部购房款2万元；
2、产权人登记为梁某某的有限产权住宅情况单复印件及房屋所有权证原件、2005年5月25日土地使用权人为黄华宝的国有土地使用证原件各1份，证明被告将房屋出售给原告，并将房屋产权证交付给原告的事实；
3、电费发票及网络电视收费票据原件各1份，证明电费户头和网络电视户头登记在原告名下，原告实际居住在涉案房屋内；
4、1995年5月27日行政事业收费专用收款收据、2005年5月18日及6月3日行政事业性收费收据原件各1张，证明被告所在单位将房屋出售给被告，被告对房屋享有处置权，2005年原告为房屋办理了房屋所有权证和土地使用权证；
5、2003年11月及2004年3月10日收据原件各1份，证明被告将房屋出售给原告，并将水电改造缴费的收据交给了原告。
被告梁某某辩称，一、原告所述与事实不符，原告的非法行为导致合同无法继续履行。2004年4月28日，原、被告签订协议书属实，但签订协议书时，房屋30%的产权并不归被告，被告单位对这30%的产权如何处置无法预料，故这30%的房屋产权应以被告所在单位最后的处置意见为准。原、被告协议中关于30%房屋产权的处置约定因损害国家利益不能生效。合同签订时，被告仅享有70%的房屋产权，原告不能基于70%的产权要求被告协助办理100%的产权过户手续。2005年5月，原告伪造被告的身份信息到房屋管理部门及国土局办理产权证件，致被告失去30%的房屋产权，直至2014年8月，被告方知原告的违法行为。房屋管理部门在核实情况后更正了产权登记，涉案房屋目前仍登记在被告名下。二、被告要求解除原、被告于2004年4月28日签订的房屋买卖协议，并判令原告退还房屋及赔偿被告损失。因原嘉鱼棉纺织厂破产清算后，原单位将其所有的30%房屋产权以福利性质分配给职员，被告系原嘉鱼棉纺织厂职员，基于此，被告对涉案房屋享有100%的产权。因被告长期居住在广东省深圳市，对相关政策未能及时了解，原告恶意伪造被告身份信息办理了相关证件，致被告权益遭受损害，被告请求判令解除原、被告签订的房屋买卖协议，并判令原告退还房屋及赔偿被告的损失。
被告梁某某为证明其辩解意见成立，向本院提供了如下证据:
1、2015年1月7日嘉鱼县房地产管理局核发的登记在梁某某、罗友芝名下的房屋所有权证、2014年8月29日加盖有“嘉鱼县棉纺织厂改制工作协调领导小组”印章的情况证明各1份，证明原嘉鱼棉纺织厂15栋1层房屋登记的梁某某的身份信息与实际信息不相符；
2、2014年8月20日嘉鱼县房地产管理局出具的缴费收据1份、2005年原告办理房屋产权证信息资料8张，证明2005年原告提供虚假身份信息办理了房屋产权证及土地使用权证。
本案在庭审中，对原、被告所举证据进行了质证。被告对原告所举证据1、2、3、5及证据4中1995年5月27日行政事业收费专用收款收据的真实性均无异议，本院予以采信；被告对原告所举证据4中2005年5月18日及6月3日行政事业性收费收据不予认可。本院认为原告所举证据4中的前述两张收据能够客观真实的反映2005年原告为涉案房屋办理房屋产权证及土地使用权证，并交纳相应费用的事实，本院予以采信。原告对被告所举证据1中的情况证明及证据2的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，其认为被告出售房屋后应当协助原告办理房屋过户手续，因被告拒绝配合，原告自行办理证件系依法行使自己的权利。本院认为，原告对前述证据的真实性无异议，本院予以采信；原告对被告所举证据1中的房屋所有权证的真实性有异议，其认为原房屋所有权人系被告梁某某，现登记为梁某某及罗友芝。本院认为，被告提供的房屋所有权证系嘉鱼县房地产管理局核发，应予采信。
本院依据以上采信的证据及庭审中当事人的陈述，认定本案事实如下:
被告梁某某系原嘉鱼县棉纺织厂职员，1995年5月27日其出资4105.91元取得其单位修建的位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道103号15幢107室房屋一套（面积64.45㎡）70%的产权，另30%的产权归原单位嘉鱼县棉纺织厂所有。2004年4月28日，被告梁某某将前述房屋出售给原告黄华宝，双方并签订协议书1份，载明“被告梁某某（甲方）自愿将自己的一套住房及院中小屋出售给原告黄华宝（乙方），地址:嘉棉宿舍十五栋107室。出售价贰万元。原告将购房款贰万元一次性付给被告后，被告将该屋房产证及该屋交给原告。此后，该屋一切都归原告所有，如果被告单位以后对该屋收取30%产权费用，由原告负担1000元，剩余费用由被告负担，原告概不负责。恐空口无凭，立此协议为证。本协议一式两份，原、被告各执一份。自双方签字之日起生效。甲方:梁某某；乙方:黄华宝。2004.4.28”。原、被告签订协议书当日，原告向被告梁某某交付购房款2万元，被告梁某某并向原告出具收条1份，载明“今收到购房款贰万元整。经手人:梁某某。2004年4月28日”。被告梁某某收到购房款后向原告交付了房屋钥匙、购房款收据、有限房屋产权证及水改、电改收费票据，原告并自2004年4月28日开始住进涉案房屋，并将水电户名由梁某某变更为黄华宝。2005年嘉鱼县棉纺织厂破产改制，嘉鱼县棉纺织厂将原属单位所有的30%房屋产权以福利性质免费分配给职员，原享有70%房屋所有权的职员获得100%的产权。原告黄华宝多次要求被告梁某某协助办理过户手续，被告梁某某均予拒绝。2005年5月18日，原告黄华宝以被告梁某某的名义申请办理房屋产权证，原告黄华宝并以其本人身份证复印件，名字更改为梁某某后的虚假身份信息向嘉鱼县房地产管理局提交了申请资料，同年5月20日原告取得房屋所有权证（房屋所有权证号:嘉鱼房权证鱼岳字第00009141号；房屋所有权人:梁某某；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道71号；房屋幢号:15，总层数5层，所在层数1层；建筑面积64.45㎡），虽房屋所有权人登记为梁某某，但其中所涉包括公民身份号码、住址均系原告黄华宝的信息。2005年5月25日，原告黄华宝凭原、被告签订的房屋买卖协议申请土地使用权证，并取得土地使用权证（土地使用权证号:嘉国用（2005）第2245538025号；使用权人登记:黄华宝；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道71号；房屋幢号:15，总层数5层，所在层数1层；建筑面积64.45㎡）。2015年1月7日，被告梁某某以嘉鱼县房地产管理局登记错误为由，要求变更登记，嘉鱼县房地产管理局更正登记，并向被告核发了新的房屋所有权证（房屋所有权证号:嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号；房屋所有权人:梁某某、罗友芝；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道103号15幢1层；建筑面积:64.45㎡。附记:该房产原缮证日期为2005年5月20日）。因被告拒绝协助原告办理房屋过户手续，并闯入原告家中致矛盾加深，双方经公安机关协调未果，为此，原告遂诉至本院。庭审中原告变更其诉讼请求:1、请求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告立即协助原告办理房屋过户手续；3、判令被告赔偿因其闯入原告家中，原告在外租房的损失1200元；4、本案诉讼费由被告负担。另查明，被告梁某某与罗友芝系夫妻关系。嘉鱼房权证鱼岳字第00009141号与嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号房屋所有权证登记的房屋系同一房屋。本案经本院主持调解，原、被告双方未能达成一致意见。
本院认为，2004年4月28日原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效。被告在出售涉案房屋时虽仅享有70%的产权，但原、被告双方在签订房屋买卖协议时，对房屋另30%的产权将来归被告的情况作了约定，双方关于“若被告单位日后对该30%的产权收取费用，由原告负担1000元，其余费用由被告负担”的约定并未损害国家或第三人的利益，合法有效，本院对被告关于前述约定损害国家利益，原、被告签订的房屋买卖协议无效的抗辩意见不予采纳。原、被告2004年4月28日签订的协议关于另30%房屋产权的约定，按照通常理解即被告对另30%的产权归其所有已有预期，且一并出售给了原告，只是日后单位若收取费用，原告需负担1000元，余下部分由被告负担。原、被告对该30%产权的约定具体明确。2005年，被告所在单位原嘉鱼县棉纺织厂改制，原归被告单位的30%产权无偿分给被告，被告取得涉案房屋100%的产权，其应依诚实信用原则履行从合同义务，即协助原告办理房屋过户手续。因被告拒绝办理房屋过户手续，原告遂伪造梁某某的身份信息办理房屋产权证，其行为虽不合法，但系对其权利未能实现的自力救济，并未构成根本违约，且嘉鱼县房地产管理局已对原告的违法行为予以更正，本院对被告关于原告伪造被告身份信息构成根本违约，要求解除合同的抗辩意见不予采纳，被告要求原告退还房屋及赔偿损失的意见没有事实和法律依据，对此，本院亦不予采纳。原告未向本院提交其因被告闯入家中导致在外租房损失1200元的证据，故本院对原告要求被告赔偿其租房损失1200元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、确认原告黄华宝、被告梁某某于2004年4月28日签订的房屋买卖协议合法有效。
二、限被告梁某某于本判决生效之日起五日内协助原告将本案诉争房屋（房屋所有权证号:嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号）的所有权人变更登记至原告黄华宝名下。
三、驳回原告黄华宝的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告梁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户行:中国农业银行咸宁市金穗支行；账号:17-680601040004-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

被告梁某某系原嘉鱼县棉纺织厂职员，1995年5月27日其出资4105.91元取得其单位修建的位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道103号15幢107室房屋一套（面积64.45㎡）70%的产权，另30%的产权归原单位嘉鱼县棉纺织厂所有。2004年4月28日，被告梁某某将前述房屋出售给原告黄华宝，双方并签订协议书1份，载明“被告梁某某（甲方）自愿将自己的一套住房及院中小屋出售给原告黄华宝（乙方），地址:嘉棉宿舍十五栋107室。出售价贰万元。原告将购房款贰万元一次性付给被告后，被告将该屋房产证及该屋交给原告。此后，该屋一切都归原告所有，如果被告单位以后对该屋收取30%产权费用，由原告负担1000元，剩余费用由被告负担，原告概不负责。恐空口无凭，立此协议为证。本协议一式两份，原、被告各执一份。自双方签字之日起生效。甲方:梁某某；乙方:黄华宝。2004.4.28”。原、被告签订协议书当日，原告向被告梁某某交付购房款2万元，被告梁某某并向原告出具收条1份，载明“今收到购房款贰万元整。经手人:梁某某。2004年4月28日”。被告梁某某收到购房款后向原告交付了房屋钥匙、购房款收据、有限房屋产权证及水改、电改收费票据，原告并自2004年4月28日开始住进涉案房屋，并将水电户名由梁某某变更为黄华宝。2005年嘉鱼县棉纺织厂破产改制，嘉鱼县棉纺织厂将原属单位所有的30%房屋产权以福利性质免费分配给职员，原享有70%房屋所有权的职员获得100%的产权。原告黄华宝多次要求被告梁某某协助办理过户手续，被告梁某某均予拒绝。2005年5月18日，原告黄华宝以被告梁某某的名义申请办理房屋产权证，原告黄华宝并以其本人身份证复印件，名字更改为梁某某后的虚假身份信息向嘉鱼县房地产管理局提交了申请资料，同年5月20日原告取得房屋所有权证（房屋所有权证号:嘉鱼房权证鱼岳字第00009141号；房屋所有权人:梁某某；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道71号；房屋幢号:15，总层数5层，所在层数1层；建筑面积64.45㎡），虽房屋所有权人登记为梁某某，但其中所涉包括公民身份号码、住址均系原告黄华宝的信息。2005年5月25日，原告黄华宝凭原、被告签订的房屋买卖协议申请土地使用权证，并取得土地使用权证（土地使用权证号:嘉国用（2005）第2245538025号；使用权人登记:黄华宝；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道71号；房屋幢号:15，总层数5层，所在层数1层；建筑面积64.45㎡）。2015年1月7日，被告梁某某以嘉鱼县房地产管理局登记错误为由，要求变更登记，嘉鱼县房地产管理局更正登记，并向被告核发了新的房屋所有权证（房屋所有权证号:嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号；房屋所有权人:梁某某、罗友芝；房屋坐落:嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道103号15幢1层；建筑面积:64.45㎡。附记:该房产原缮证日期为2005年5月20日）。因被告拒绝协助原告办理房屋过户手续，并闯入原告家中致矛盾加深，双方经公安机关协调未果，为此，原告遂诉至本院。庭审中原告变更其诉讼请求:1、请求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告立即协助原告办理房屋过户手续；3、判令被告赔偿因其闯入原告家中，原告在外租房的损失1200元；4、本案诉讼费由被告负担。另查明，被告梁某某与罗友芝系夫妻关系。嘉鱼房权证鱼岳字第00009141号与嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号房屋所有权证登记的房屋系同一房屋。本案经本院主持调解，原、被告双方未能达成一致意见。
本院认为，2004年4月28日原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效。被告在出售涉案房屋时虽仅享有70%的产权，但原、被告双方在签订房屋买卖协议时，对房屋另30%的产权将来归被告的情况作了约定，双方关于“若被告单位日后对该30%的产权收取费用，由原告负担1000元，其余费用由被告负担”的约定并未损害国家或第三人的利益，合法有效，本院对被告关于前述约定损害国家利益，原、被告签订的房屋买卖协议无效的抗辩意见不予采纳。原、被告2004年4月28日签订的协议关于另30%房屋产权的约定，按照通常理解即被告对另30%的产权归其所有已有预期，且一并出售给了原告，只是日后单位若收取费用，原告需负担1000元，余下部分由被告负担。原、被告对该30%产权的约定具体明确。2005年，被告所在单位原嘉鱼县棉纺织厂改制，原归被告单位的30%产权无偿分给被告，被告取得涉案房屋100%的产权，其应依诚实信用原则履行从合同义务，即协助原告办理房屋过户手续。因被告拒绝办理房屋过户手续，原告遂伪造梁某某的身份信息办理房屋产权证，其行为虽不合法，但系对其权利未能实现的自力救济，并未构成根本违约，且嘉鱼县房地产管理局已对原告的违法行为予以更正，本院对被告关于原告伪造被告身份信息构成根本违约，要求解除合同的抗辩意见不予采纳，被告要求原告退还房屋及赔偿损失的意见没有事实和法律依据，对此，本院亦不予采纳。原告未向本院提交其因被告闯入家中导致在外租房损失1200元的证据，故本院对原告要求被告赔偿其租房损失1200元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、确认原告黄华宝、被告梁某某于2004年4月28日签订的房屋买卖协议合法有效。
二、限被告梁某某于本判决生效之日起五日内协助原告将本案诉争房屋（房屋所有权证号:嘉鱼县房权证鱼岳字第00034066号）的所有权人变更登记至原告黄华宝名下。
三、驳回原告黄华宝的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告梁某某负担。

审判长：王世群

书记员：洪锦