黄某某、蔡某某等与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某某,女,xxxx年xx月xx日出生,住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：黄凤兰，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住荆州市荆州区。系原告黄某某的妹妹，代理权限为特别授权。
原告：蔡某某,男,xxxx年xx月xx日出生,住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：黄静，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省湛江市霞山区。系原告蔡某某的女儿，代理权限为特别授权。
共同委托诉讼代理人：崔荆东，荆州区正信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告：陈某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：谢良桥，湖北蓝宇律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：黄文艳，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广州市海珠区，系被告陈某某的女儿，代理权限为特别授权。

原告黄某某、蔡某某与被告陈某某公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张倩独任审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人黄凤兰、原告蔡某某的委托代理人黄静、两原告的共同委托诉讼代理人崔荆东、被告陈某某及其委托诉讼代理人谢良桥、黄文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某、蔡某某向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令原告黄某某与被告陈某某所签订的房地产买卖协议无效，由被告返还两原告位于荆州区草市大码头街13号的房屋，原告黄某某返还21000元购房款给被告。事实与理由：位于荆州区草市大码头13号三间平房系原告黄某某父亲黄于松与母亲张顺秀所修建。父母亲去世后，原告黄某某依法继承了荆州区草市大码头街13号的房屋并办理了房屋所有权证的过户手续。2007年原告黄某某单方与被告陈某某就荆州区草市大码头街13号的三间平房的一间房屋达成房屋买卖协议。因所卖房产为两原告共有，原告黄某某个人无权处置，且该房屋所占土地为农村集体土地，而被告陈某某是非农户口，所以原告黄某某与被告陈某某间的房地产买卖行为属违反法律规定的无效行为，所签订的房地产买卖协议无效。
经审理查明,涉案荆州区草市大码头街13号房屋原为案外人黄于松所有，1996年，黄于松将该房屋赠与其女即原告黄某某，并随后办理了房屋产权证的过户登记手续。但土地使用权证仍登记黄于松名下。2007年12月15日，原告黄某某与被告陈某某签订《协议》，载明：“经双方协议房屋出售给陈某某，钱房两清，永不后悔。”被告陈某某于2006年9月5日支付原告购房款10000元，2007年12月15日支付购房款11000元。另查明，案外人黄于松原土地证载明的土地所有权性质为集体。另外，黄于松及本案原、被告均不是农村集体经济组织成员。

本院认为,首先，涉案房屋及土地在交易时单独登记于原告黄某某名下，依照《中华人民共和国物权法》第十七条前段“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产物权登记具有公示公信力，被告陈某某有理由相信原告黄某某对其房屋有处分权。其次依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的的解释（一）》第十七条第二项后段“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”，举重以明轻，原告蔡某某更不得以不同意或者不知道为由对抗被告陈某某。再次，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变动、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可知，物权合同只产生债权请求权的法律效果，未办理登记不影响合同的效力。原告以房屋买卖协议违反法律强制性规定为由要求确认协议无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“强制性规定”指的是效力性的强制性规定，具体到本案而言，应该是《中华人民共和国土地管理法》中的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该规定的目的在于防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并非禁止买卖流转。而草市社区居委会非一般农村集体经济组织，其已经成为东城街道办事处这一城市基层组织治下的集体经济组织，而非村民委员会，且原、被告均不是农村集体经济组织成员。故原告的诉请的理由不成立，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告黄某某、蔡某某的诉讼请求。
本案受理费325元，由原告黄某某、蔡某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇湖北省荆州市中级人民法院（收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号:17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　杜振虎 审判员　　杨　玲 审判员　　张　倩

书记员：黄薇薇