黄冈市蚕种场与湖北园森园林建设有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北园森园林建设有限公司。
法定代表人：孙然，该公司经理。
委托代理人：邹天堂，湖北坤正律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：黄冈市蚕种场。
法定代表人：刘松柏，该场场长。
委托代理人：余银山，该场副场长。代理权限：特别授权。
委托代理人：熊光，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：
特别授权。

上诉人湖北园森园林建设有限公司（以下简称园森园林公司）为与被上诉人黄冈市蚕种场土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第01624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成由审判员陈孔齐担任审判长，审判员林俊、张华参加的合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人园森园林公司的法定代表人孙然及其委托代理人邹天堂，被上诉人黄冈市蚕种场的法定代理人刘松柏及其委托代理人余银山、熊光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年4月1日，黄冈市蚕种场四队（甲方）与原黄冈市园森园林建设有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方提供土地（位于黄州××道路旁）15亩（土地面积以实际现场面积为准）供乙方建设苗圃基地，种植绿化苗木及花卉，租赁期限为5年，自2006年5月1日起至2012年5月1日止。租赁期满后，乙方需要租赁需另行订立协议，在合同期内甲方不得擅自收回土地。租金为每亩每年150元，乙方须于每年5月10日前一次性付清，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，园森园林公司利用该宗土地进行绿化种植，租赁期限届满后，亦一直占用该土地至今。因园森园林公司未腾退上述租赁土地，黄冈市蚕种场遂诉至法院。
原审另查明，2006年10月12日，黄冈市国土资源局与黄冈市蚕种场签订《国有土地收购协议》，约定黄冈市国土资源局征收黄冈市蚕种场位于黄州大道东侧面积约15.8亩的土地一宗并对土地收购价、付款办法等作了规定，同时约定由黄冈市蚕种场拆迁退地，出现在该宗土地上的任何纠纷均由黄冈市蚕种场负责。2014年1月16日，黄冈市国土资源局与湖北纽宾凯投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地包括本案讼争土地。
原审还查明，争议双方当事人均认可双方所签订的租赁合同土地实际面积为8.2亩，租金交至2013年5月1日止。
原审认为，园森园林公司租赁黄冈市蚕种场土地，租赁期限届满后，园森园林公司继续使用该土地，现黄冈市蚕种场要求园森园林公司腾退该宗土地，对该请求依法予以支持。黄冈市蚕种场主张园森园林公司占用该宗土地的使用费，应按照原租赁合同约定的租金标准来计算。园森园林公司辩称涉案土地已转让给湖北纽宾凯投资有限公司，因黄冈市国土资源局收购该宗土地时已约定由黄冈市蚕种场负责拆迁退地，而且该宗土地目前并未过户至湖北纽宾凯投资有限公司名下，黄冈市蚕种场可以依原租赁合同要求园森园林公司腾退占用土地，对园森园林公司的上述辩称意见依法不予支持。遂判决：一、园森园林公司腾退原租赁黄冈市蚕种场的土地，限园森园林公司在判决生效后十日内履行完毕；二、园森园林公司支付黄冈市蚕种场土地使用费【每年以1230元（8.2亩土地按每亩每年150元计算）从2013年5月2日算至判决确定的履行期限届满之日止】。限园森园林公司在判决生效后十日内履行完毕；三、驳回黄冈市蚕种场其他诉讼请求。
本院经审理查明，2006年4月1日，黄冈市蚕种场四队（甲方）与原黄冈市园森园林建设有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方提供土地（位于黄州××道路旁）15亩（土地面积以实际现场面积为准）供乙方建设苗圃基地，租赁期限为5年，自2006年5月1日起至2011年5月1日止。合同签订后，双方均同意将租赁期限顺延至2012年5月1日，并直接将合同上租赁期限截止时间改为2012年5月1日。2012年5月1日后，园森园林公司继续使用上述土地并将租金交至2013年5月1日。2013年5月1日后，园森园林公司要求继续顺延租赁期限，黄冈市蚕种场以该宗土地将被国家征收为由，不同意继续出租，并要求解除双方之间的租赁合同，由园森园林公司退还该宗土地，但园森园林公司一直未退还亦未交纳租金。本院另查明，2008年7月1日，黄冈市园森园林建设有限公司更名为湖北园森园林建设有限公司。本院查明的其他事实与原审查明的一致。
结合上诉人的上诉请求及双方当事人在庭审中争议的事实，本院认为，本案争议的焦点为：
一、黄冈市蚕种场对讼争土地是否拥有使用权，其能否作为权利人提起合同之诉。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，虽黄冈市国土资源局分别与黄冈市蚕种场和湖北纽宾凯投资有限公司签订了《国有土地收购协议》和《国有建设用地使用权出让合同》，对讼争土地进行了征收和出让，但并未对讼争土地的使用权办理变更登记手续，故依据上述法律的规定，该宗土地的使用权并未发生变更，其仍然由黄冈市蚕种场享有。黄冈市蚕种场依法可以行使土地使用权人的权利。其次，黄冈市蚕种场作为原土地租赁合同的相对方，其亦有权依据合同的约定来主张权利。综上，园森园林公司认为黄冈市蚕种场对讼争的土地不享有使用权，其无权主张权利的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
二、租赁合同是否已解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”2012年5月1日后，即租赁期限届满后，园森园林公司继续使用上述土地并将租金交至2013年5月1日，出租方黄冈市蚕种场对此未提出异议，且合同双方亦未重新签订书面的租赁合同对租赁期限重新进行约定，故依据上述法律的规定，应认定自2012年5月1日后，双方当事人之间形成不定期租赁合同，合同的任何一方可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因2013年5月1日后，园森园林公司要求继续顺延租赁期限，黄冈市蚕种场以该宗土地将被国家征收为由，不同意继续出租，并要求解除双方之间的租赁合同，由园森园林公司退还该宗土地，故依据上述法律的规定，应认定自2013年5月1日后，黄冈市蚕种场已通知园森园林公司解除双方之间的租赁合同，双方当事人之间的租赁合同至此已解除。
三、园森园林公司应否及时腾退侵占使用的土地。如上所述，自2013年5月1日后，双方当事人之间的租赁合同已解除，但园森园林公司却仍继续占用该租赁土地，其行为已构成了对黄冈市蚕种场的侵权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故依据上述法律的规定，对黄冈市蚕种场要求园森园林公司及时腾退侵占使用的土地并赔偿逾期占用期间的土地使用费的诉讼请求，依法应予支持。又因园森园林公司在诉讼中未提供有力证据证实黄冈市蚕种场已代领了涉案租赁土地的青苗补偿费，亦未将要求黄冈市蚕种场给付上述款项作为答辩理由或上诉理由，故对黄冈市蚕种场是否应给付园森园林公司代领的青苗补偿费，本案不予审查，园森园林公司可另行主张权利。

综上，上诉人园森园林公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；虽原审认定基本事实清楚，适用法律正确，但因原黄冈市园森园林建设有限公司已更名为湖北园森园林建设有限公司，故原审判项中仍使用园森园林公司原名称不当，依法应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第01624号民事判决；
二、限湖北园森园林建设有限公司于本判决生效后十日内向黄冈市蚕种场腾退涉案争议的土地；
三、限湖北园森园林建设有限公司于本判决生效后十日内向黄冈市蚕种场支付逾期占用涉案土地的土地使用费（计算标准为：以每亩土地每年150元，土地面积为8.2亩的标准自2013年5月2日起算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、驳回黄冈市蚕种场其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，二审案件受理费50元，均由上诉人湖北园森园林建设有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　陈孔齐 审判员　　林　俊 审判员　　张　华

书记员：陈杰