黄冈市宏达房地产有限公司、姜某合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：黄冈市宏达房地产有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区宝塔路41号，注册号421102000006073。法定代表人：洪建国，董事长。被上诉人(原审原告)：姜某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北武汉人，现住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李秋元，湖北齐安律师事务所律师。

宏达地产公司上诉请求：撤销原判、依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房购买合同》，因双方同意解除，一审法院予以支持。对于取得的房屋，被上诉人应当予以返还，上诉人应当返还购房款。但一审对汽车属于易耗品的认定是错误的，原审应对车辆进行评估，不足部分则上诉人支付款项。姜某在法定期限内未提交书面答辩状。姜某向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令宏达地产公司返还姜某购房各项付款1111905.45元，并按已付房款的20%赔偿损失222381.09元；3、判决宏达地产公司赔偿装修损失30万元；4、本案诉讼费、保全费由宏达地产公司承担。一审法院认定事实：2014年9月23日，姜某与宏达地产公司签订以房换车合同书，约定宏达地产公司用宏达家园别墅置换姜某的车辆21台。2014年10月23日，姜某按照以房换车合同约定，向宏达地产公司指定的武穴弘林驾校交付东风风神系列车辆20台，车辆款项计1196000元。2014年11月5日，姜某交付宏达地产公司员工洪彬东风风神S30车辆1台，车辆款项计59800元。2014年11月6日，双方签订《房屋买卖合同》，约定宏达地产公司将其开发建设的位黄冈市××＃××家园××单元××号号房出售给姜某，付款方式为“出卖人（宏达地产公司）以房款1111905．45元和现金140894．55元购得买受人（姜某）车辆21台，该车辆已交付由出卖人所指定的单位”。其中合同约定“房产证和土地证由出卖人负责，不再涉及其他费用。”合同签订后，宏达地产公司交付姜某房屋。2014年12月5日，姜某对上述房屋进行装修。2017年12月17日，经鉴定机构评估，姜某装修价值为144938元。姜某为此支付鉴定费6800元。房屋交付后，姜某要求宏达地产公司办理房屋的所有权证和土地使用证，但宏达地产公司一直未履行义务。后经查询，宏达地产公司、将该房屋所有权证登记在洪建军夫妻名下，该房屋土地使用权现登记在中国银行黄冈市分行名下。2017年4月，宏达地产公司强行将已交付给姜某的房屋换锁，致使姜某无法居住和使用。经协商无果，姜某遂具状起诉。本案在审理过程中，双方均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，姜某与宏达地产公司签订的《商品房买卖合同》，购买宏达地产公司开发的房产，是双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。姜某依据合同约定，经与宏达地产公司协商认可，将姜某出售给宏达地产公司的21台汽车折抵房款，已履行了购房款给付义务。宏达地产公司应将姜某购买的房屋及补足21台汽车价款与房款的差价，一并交付给姜某。但在合同履行过程中，宏达地产公司却未按合同约定为房屋办理相关权证登记手续，且在双方发生纠纷时宏达地产公司强行将房屋换锁，导致姜某所购房屋不能居住和使用，构成合同违约。双方在庭审过程中，均同意解除《商品房买卖合同》，并不违反法律规定，予以支持。姜某应返还已购买的房屋，宏达地产公司亦应向姜某返还相应的购房款。因姜某支付购房款是以21台汽车抵款，该车已交付宏达地产公司使用，车辆是易损耗品，宏达地产公司辩称将车辆退还已不现实，故宏达地产公司应向姜某返还购房款1111905．45元。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同的不能履行，主要责任在宏达地产公司，因双方均同意解除合同，故合同违约造成姜某已装修房屋的损失，依法应由宏达地产公司承担。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。姜某请求宏达地产公司按照合同约定，支付已付房款的20％赔偿损失222381．09元。因庭审中，姜某与宏达地产公司均提交了双方签名盖章的《商品房买卖合同》原件，姜某提交的合同原件第十五条第1款：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的20％赔偿买受人损失”，但宏达地产公司提交《商品房买卖合同》原件中此条款中并无“7日”、“20％”的手写内容。姜某提出的主张，应当提交充分的证据证明双方约定了“违约条款内容”，否则应当承担不利后果。故姜某提出要求宏达地产公司承担已付房款的20％赔偿损失222381．09元的请求，不予支持。姜某为确认装修损失，申请了司法评估鉴定，支付了鉴定费6800元，是本案诉讼的必要支出，依法应当由宏达地产公司承担；姜某主张保全担保服务费，不属于本案纠纷直接损失，且无法律依据，不予支持。综上，遂判决：一、解除姜某与宏达地产公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》，双方终止履行；二、姜某向宏达地产公司返还位黄冈市××＃××家园××单元××号号房屋；三、宏达地产公司于判决生效后七日内向姜某返还购房款1111905．45元，并赔偿姜某房屋装修损失144938元，鉴定费6800元；四、驳回姜某其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。
上诉人黄冈市宏达房地产有限公司（以下简称宏达地产公司）因与被上诉人姜某合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，姜某与宏达地产公司签订《商品房买卖合同》后，姜某已该合同的约定履行了购房款给付义务，而宏达地产公司未按合同的约定为房屋办理相关产权登记手续，导致姜某所购房屋不能居住和使用，构成合同根本性违约，故姜某有权要求解除上述合同。双方在原审中均同意解除该合同，故原审判令解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以支持。而本案争议的焦点在于双方签订的合同解除后财产如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。依上述规定，结合本案实际情况，该《商品房买卖合同》解除后，应由姜某向宏达地产公司返还商品房，宏达地产公司同时应向姜某返还购房款并赔偿损失。而本案中姜某依合同履行购房款是以21台汽车抵款，该21台汽车已经实际被宏达地产公司投入使用多年，随着车辆使用年限的增加在日常生活中贬值较快，故不宜认定将该21台汽车返还。依上述规定，根据合同的履行情况和合同的性质，可以采取其他补救措施，故原审按当时车辆折抵的价款认定宏达地产公司向姜某返还购房款1111905.45元并无不当，本院予以支持。宏达地产公司上诉称原审应对车辆进行评估，不足部分则上诉人支付款项的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，宏达地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16173元，由黄冈市宏达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　张焱奇
审判员　　林　俊
审判员　　涂建锋

书记员：宋荣梅