黄冈市东方运输集团麻某宇通有限公司与陈文章租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告暨反诉原告）陈文章。
委托代理人颜梅，湖北颜梅律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）黄冈市东方运输集团麻某宇通有限公司，住所地麻某市将军路1号。
法定代表人李东，该公司董事长。
委托代理人徐胜明，该公司职工，代理权限为特别授权。
委托代理人郑才，麻某市法律援助中心律师，代理权限为一般代理。

上诉人陈文章为与被上诉人黄冈市东方运输集团麻某宇通有限公司（以下简称宇通公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻某市人民法院（2015）鄂麻某民一初字第01160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员陈孔齐、宋顺国参加的合议庭，并于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人陈文章及其委托代理人颜梅，被上诉人宇通公司的委托代理人徐胜明、郑才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月1日，宇通公司（甲方）与陈文章（乙方）签订《房屋、场地出租合同书》一份，双方约定：
一、合同期限自2013年元月1日起至2013年12月31日止；
二、签订合同时一次性向甲方付清当年租金5万元，如乙方未按时支付或延期支付，则按延期日期每天按租金总额1%加收滞纳金，如超过三个月未支付，即视为乙方自行解除合同，甲方可以收回场地；
三、租赁场地为麻某市南环路货运公司车场及现临街面。租赁场地南面以现房后墙为界，东以河边公共通道内边为界，北以南环路人行道围墙内为界，西以老调度边墙为界……；乙方租赁场地期间，需要投资建房等不动产事宜，乙方应先书面申请，经甲方同意，并取得相关部门合法手续后方可施工。投资建设费用全部由乙方负责，建设过程中出现的一切相关费用及不安全施工等与甲方无关。合同期满及途中解除合同属乙方所投资的建筑物和不动产部分及出租门店等乙方无偿搬走，乙方投资填土石方车场、改河道下水及改建原调度室房屋等不动产由甲方所有，甲方不承担任何补偿，乙方自行按甲方通知时间搬走；
……
七、租赁期内，甲方有因国家、政府政策性及企业内部改制发生变化或甲方内部的场地拍卖、开拓改革等需要变化通知停止执行合同时，甲方对此如实告诉乙方，乙方表示如有这些情况发生，自愿提前终止合同，乙方表示认可。……乙方在承包期内不准擅自将该场地门店转租给他人，否则甲方有权终止合同，并由乙方承担违约法律责任；如有未尽事宜，由甲、乙双方协商解决或协商另行签订补偿协议，与本合同具有同等法律效力；
八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，存档一份。在签字之日起生效，如需续签，经甲乙双方协商同意，可连续签订，否则合同期满，本合同自行终止。
上述合同到期后，陈文章和宇通公司未再签订书面租赁合同，陈文章亦未退出租赁的场地和房屋。2015年1月23日和2015年2月11日，宇通公司收取了陈文章2014年度的租金计人民币3万元。2015年3月1日，宇通公司以建设麻某市湖广移民文化公园需要拆迁为由，向包括陈文章在内的承租户发出公告，通知陈文章于2015年3月20日之前搬迁。后双方多次就解除合同的善后事宜协商未果，遂形成诉讼。宇通公司请求解除双方签订的房屋、场地租赁合同，要求陈文章退还租赁的房屋和场地，恢复原状，支付拖欠租金45000元（2014年欠租金20000元，2015年1月1日至6月30日欠租金25000元），并承担违约金1000元。陈文章提起反诉，要求宇通公司归还应由其受偿的拆迁补偿费，并由宇通公司对承租场地上的添附、停电造成的损失等以人民币200万元进行补偿。
原审另查明，宇通公司于2003年起就与陈文章就案涉场地、房屋形成租赁合同关系，陈文章为了经营所需，自2003年起在租赁场地先后进行填土方、改河道及改造和兴建了门面、房屋等设施，上述建设均未取得相关行政许可手续。陈文章自2003年租赁开始至2013年12月31日止的租金已全部结清，2014年已交租金30000元，截至2015年3月20日，陈文章尚欠付租金32328元。
原审认为，宇通公司与陈文章于2013年签订的房屋、场地租赁合同，是双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。合同期满双方没有续签合同，陈文章继续使用租赁房屋和场地，宇通公司亦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条（租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期）的规定，自2014年1月1日后，宇通公司与陈文章之间的原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条（当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人）的规定，宇通公司于2015年3月1日向陈文章发出公告，通知其于2015年3月20日搬离租赁房屋和场地，宇通公司已尽到合理的通知义务，宇通公司请求与陈文章解除租赁合同符合法律规定，应予支持。故宇通公司与陈文章之间的租赁合同自2015年3月20日解除，陈文章在2015年3月20日前向宇通公司退还租赁的房屋和场地，并按合同约定进行结算、支付租金。
宇通公司要求陈文章支付租金45000元，而陈文章2014年度欠付租金20000元，2015年1月1日起至3月20日应付租金12328元，共计欠付租金32328元，对宇通公司诉请超出部分不予支持。
宇通公司要求陈文章支付违约金1000元，因双方没有约定违约金数额，故该项请求不予支持。
陈文章反诉要求宇通公司归还应由其受偿的拆迁补偿费，并对其在承租场地上的添附、停水停电造成的损失计币200万元（反诉状中载明请求额为300万元）进行补偿，因双方之间是租赁合同关系，陈文章不是租赁场地和房屋的所有人，宇通公司亦不是拆迁人，双方不存在拆迁补偿的法律关系，陈文章也没有证据证明宇通公司已领取了应由其受偿的拆迁补偿费，故陈文章要求宇通公司归还拆迁补偿费无事实与法律依据，依法不予支持。根据双方租赁合同第三条的约定，陈文章应向宇通公司返还租赁物并恢复原状，其投资所建的建筑物和不动产及出租门店等附属物系其为自己经营收益所用，除合同约定由宇通公司所有的外，陈文章应拆除搬走，宇通公司不予补偿。故陈文章要求宇通公司对租赁场地上的添附、停水停电造成的损失计币200万元进行补偿，与合同约定不符，也没有法律依据。遂判决：一、宇通公司与陈文章签订的房屋、场地出租合同已于2015年3月20日解除，由陈文章向宇通公司返还、腾退其租赁的房屋和场地，并支付尚欠租金32328元；二、驳回宇通公司的其他诉讼请求；三、驳回陈文章的反诉请求；四、上述履行义务，限于判决生效后五日内履行，如未按判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
上诉人陈文章不服原审法院上述判决，上诉提出：
1、涉及拆迁范围内的本案争议的场地和房屋，均是本人从2003年租赁合同成立之日起斥巨资对承租的空地及20余亩深水塘进行填土、改河道、新建临街房屋九间，才形成现有规模。宇通公司并没有否认这一事实，而一审却认定本人不是该拆迁范围内土地及房屋的所有权人，仅依租赁合同的约定判决终止合同并按宇通公司通知搬走，从而将本人斥巨资打造的现有规模的场地和房屋实质判归宇通公司所有，显然违背客观事实。同时，在当年特殊背景下，本人依当时的操作流程主动向规划部门缴纳了相关规划许可费用，方才得以顺利地进行填土方、改河道和新建房屋，而且十几年来，也从来没有经过合法程序认定为违法建筑，那么涉及拆迁就应该进行登记，确保本人得到合理的补偿。故原审认定场地和房屋所有权不属本人是错误的；
2、本人填土方、改河道、改造和新建房屋、货棚均在麻某移民公园拆迁范围，其他三家租户得到补偿费后，与宇通公司解除了合同并搬迁，足以证明宇通公司已经作为被拆迁人向承租户发放了拆迁补偿费的事实，宇通公司已经获得拆迁人给付的拆迁补偿费毋庸置疑，也无须证明。宇通公司以本人投资填土方、改造、改建房屋形成的现有规模，从政府拆迁办获得了巨大的拆迁补偿费，应当返还给本人；
3、在一审中，本人要求被上诉人提供租赁场地土地证原件，然而一审法院未作答复，也未调查核实，仅凭被上诉人提供的复印件贸然判决，程序违法；原审没有对本人提交的填土方、改建租赁仓库及新建仓库、房屋等设施的具体金额作出判决，请求二审法院支持本人要求被上诉人返还拆迁补偿费200万元的请求。
上诉人陈文章未提交新的证据。
上诉人熊卫未提交新的证据。
被上诉人宇通公司未在法定答辩期内递交答辩状，庭审时辩称：陈文章与本公司签订的是租赁合同，租赁场地土地使用权属本公司所有，陈文章在该土地上建造房屋、货棚必须经本公司同意，在租赁合同中双方已明确约定合同解除时对添附物的处理方式，由陈文章自行拆除，本公司不承担任何补偿。陈文章认为本公司领取了其应得的拆迁补偿费，无证据证实。陈文章要求本公司返还拆迁补偿费亦无任何证据证实。本公司同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人宇通公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
加盖麻某市国土资源局印章，并注明“复印属实”的麻土国用（2001）字第4200000021号《国有土地使用证》复印件一份，拟证明原审提交的土地使用证与原件一致。
经当庭质证，陈文章对宇通公司提交的证据真实性无异议，但认为该土地使用证所附宗地图没有反映出其填土方及建设的房屋、货棚情况，不能证明土地现状。本院认为，宇通公司提交该证据目的是证明在原审中提交的土地使用证复印件的真实性，以证明宇通公司对出租场地享有合法权益，所附宗地图只记载宇通公司取得土地使用权的范围，并不记载陈文章填土方、建设房屋、货棚的情况，该土地使用证复印件注明了出处，并加盖有土地行政管理部门印章，证据形式合法，且陈文章对该证据的真实性无异议，故该证据本院依法予以采信。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。

本院认为，陈文章对原审反诉部分提起上诉，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百二十三条（第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理）的规定，本院仅对反诉部分进行审理。陈文章在租赁期间对场地、房屋进行改建、新建，在租赁合同终止或解除时如何处理，双方已有明确约定，即由承租人陈文章自行投资建设，终止或解除合同，宇通公司不承担任何补偿。陈文章与宇通公司、大修公司之间不存在拆迁补偿法律关系，拆迁补偿不属本案审理范围。陈文章诉请宇通公司“返还”拆迁补偿费200万元，其未提供证据证明应获得拆迁补偿费200万元，亦未举证证明宇通公司占有其应获得的拆迁补偿费200万元，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果）的规定，陈文章要求宇通公司“返还”拆迁补偿费的请求，依法不予支持。故上诉人陈文章的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23400元，由上诉人陈文章负担。
本判决为终审判决。

审判长　林　俊 审判员　陈孔齐 审判员　宋顺国

书记员：董欢