黄冈商业步行街开发建设有限公司与中国建设银行股份有限公司黄冈分行合同纠纷一审民事判决书

原告：黄冈商业步行街开发建设有限公司。统一社会信用代码：9142110075701552XH。住所地：黄冈市黄州区东门路1号。
法定代表人：李立荣，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张柳，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：中国建设银行股份有限公司黄冈分行（以下简称建行黄冈分行）。统一社会信用代码：914211008803142185。住所地：黄冈市黄州区新港大道118号。
负责人：徐宏，系该分行行长。
委托诉讼代理人：吴玉红，系该分行员工。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张方林，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。

原告黄冈商业步行街开发建设有限公司诉被告建行黄冈分行合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后,依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告黄冈商业步行街开发建设有限公司的的委托诉讼代理人张柳，被告建行黄冈分行的委托诉讼代理人吴玉红、张方林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄冈商业步行街开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的合同编号为0337《商品房买卖合同》及《合同补充协议》有效。2、判令被告立即向原告支付下欠的购房款151896元及利息（自2008年8月30日起至付清之日止，暂计算至起诉之日2017年3月30日151896×6%÷12月×103个月=78227元）。3、判令被告立即按实际面积结清购房款（补差）25.02㎡×50000㎡∕元=1251000元。4、判令被告立即向原告支付自2010年6月30日起至起诉之日2017年3月30日的物业管理费0.9㎡∕月∕元×642.02㎡×81个月=46803元。5、本案诉讼费用由被告承担。另原告当庭增加诉讼请求为：因被告未按时向原告给付购房款690万元，要求被告承担违约金690万元×日万分之二×28天=38640元。
事实与理由：2008年6月12日，原、被告双方签订了一份合同编号为0337《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。被告购买原告开发位于黄冈摩尔城01栋第一、二层1-104至1-111及1-2B号商铺，合同约定销售建筑面积为617㎡，单价为每平方米12888元，合同约定价款7951896元。被告只付购房款780万元，仍下欠原告购房款151896元。双方在办理产权登记时，2017年被告委托黄冈市海星房地产测绘队对上述商铺进行测绘，实际面积为642.02㎡，原告对测绘结果表示认可，实际面积超出合同约定面积误差高达25.02㎡，面积误差比高达4.05%，现市面评估该房均价每平方米为5万元。该合同第五条约定：“该商品房以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理，以建筑面积乘以单价计取总房款，合同约定的建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记面积为准”。补充合同第6条约定：“房屋产权登记时，各项面积由商品房所在地黄冈市房产管理部门测定面积为准；产权登记建筑面积确定后，以产权登记面积为计费依据；产权登记建筑面积和合同约定的建筑面积发生差异导致的房款差应在办理房屋交房手续时结清”。被告应补原告房款差价为1251000元。同时，补充合同第6条约定：“乙方（被告）同意，由甲方（原告）指定的物业管理公司负责物业管理，乙方所购房屋的物业管理费及水电费等相关费用，自房屋交付之日起由乙方承担，乙方同意按建筑面积缴纳物业管理费”。合同约定商业收费标准为0.9㎡∕月∕元。原告如约交房，同时承诺免除两年管理费，但被告一直未按约定向原告支付管理费。补充合同第12条约定：“本合同补充协议与合同内容有冲突时，以补充协议条款为准”。原告已按约定履行交房义务，但被告未按补充协议约定缴纳管理费和结清购房款（补差）及交纳契税，导致原告无法为被告办理产权登记手续。双方经多次协商未果，为维护原告其合法权益，特诉至法院。
被告建行黄冈分行辨称，1、对原告在诉状中陈述的我方支付购房款的事实及测绘部门测绘的面积无异议，我方表示认可。2、对原告诉请的第一项，我方无异议，表示认同；对第二项诉请，我方认为不具有向原告支付下欠购房款的法定理由，更谈不上承担违约责任；对诉请的第三项，我方认为没有法律依据不应支持；对第四项请求，我方认为原告要求向其缴纳物业管理费亦没有法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：
一、原告提供的证据：
1、原告的《营业执照》一份。拟证明原告的诉讼主体资格适格。
2、被告的《营业执照》一份。拟证明被告的诉讼主体资格适格。
3、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。拟证明：①合同约定面积与实际建筑面积有差异的，应以实际建筑面积结算房款。②被告应按补充协议约定向原告在办理交房时按实际面积结清（补差）购房款。③被告未按约定缴纳物业管理费和产权登记契税及拖欠购房款的事实。
4、《黄冈市海星房地产测绘队测绘结果单》一份。拟证明被告委托黄冈市海星房地产测绘队测量对其购买原告的位于黄冈摩尔城01栋第一、二层1-104至1-111及1-2B号商铺实际面积为642.02㎡，实际面积大于合同约定面积25.02㎡。
5、《＜关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明＞的撤销及再次声明》、EMS快递被告签收单、房地产估价咨询报告、网上东门路附近的商铺销售价格。拟证明①被告应按补充合同及现在市场价格补齐面积差价款。②评估报告同地段排在被告所购商铺后面的两个商铺，2015年评估价格高达36748元∕㎡，被告所购买的商铺2楼市场价格每平方米远远超过5万元以上。③2008年6月17日的情况说明已被撤销，不能产生法律效力，被告应按补充协议及原告送达给被告的再次声明的要求，以现在的市场价格5万元∕㎡补齐购房款差价。
二、被告提供的证据：
1、诚意金协议书复印件一份。拟证明被告已支付购房款90万元。
2、收款收据复印件一份。拟证明被告支付原告购房款690万元。
3、原告出具给被告的关于摩尔城1号楼情况说明复印件。拟证明原告已承诺商品房买卖合同第五条约定的面积差异处理方式是客观存在的，双方互不补差这一结果是认同的。
经质证，一、被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，认为虽系复印件，但与我方提供的复印件一致，无异议。对证据4无异议。对证据5撤销声明有异议，认为一是原告单方意思表示，并且也不能否定原告在情况说明中认定了双方协商互不补差这一事实；二是此撤销的内容基本与案件事实没有关联性。对EMS快递签收单有异议，认为上面没有我方的签字，只是表明原告有邮递的事实；对房地产估价咨询报告无异议；对网上东门路附近的商铺销售价格认为原告没有提交，不予质证。二、原告对被告提交的证据1已经付了90万元无异议，但认为日期看不清楚。对证据2有异议，认为复印件字迹看不清楚。证据3认为单方承诺已经撤销，没有法律效力。当时是为商铺装修提供给第三方的证明材料，是被告要求出具的，现被告作为其他的证明目的，原告不予认可，且已再次声明。
经审核，本院认为：一、对原告提交的证据1、2、3、4因被告无异议，本院依法予以采信。对证据5的真实性予以采信，但对其要求被告按现在市场价格5万元∕㎡补齐购房款差价的证明目的，本院依法不予采信。二、对被告提交的证据1、2虽然是复印件，但原告在诉状中已认可被告给付购房款780万元的事实。故该证据的证明目的，本院依法予以采信。对证据3的真实性因是复印件，对其真实性，本院依法不予采信，对其证明目的亦不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月12日，原告黄冈商业步行街开发建设有限公司（出买人、甲方）与被告建行黄冈分行（买受人、乙方）签订了一份《黄冈摩尔城商品房买卖合同》，该合同约定：“第三条、乙方所购商品房基本情况、计价方式及价款，乙方购买的商品房为商铺，以下简称商品房。A商铺黄冈摩尔城第1栋第一、二层1-104至1-111及1-2B号，销售建筑面积617平方米，单价为每平方米12888元，计价7951896元整。该商品房的结构类型框架结构共八层，用途为商业用房……。以上房价，不包含产权登记办证所需契税、维修基金、配套等应由乙方承担的相关税费。第四条、付款方式及期限，A、首付90万元诚意金。B、签订本商品房买卖合同时付690万元。C、办好产权证时结清房款。第五条、面积确认与面积差异处理，商品房交付时，产权登记建筑面积与合同建筑面积发生差异，双方同意按第4种方式进行处理,即如果实际建筑面积小于合同面积，甲方不负责退还差价，如果实际建筑面积大于合同面积，乙方不补差价，以合同金额总包干。第六条乙方逾期付款的违约责任……1、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款最后期限之第二天到实际全额支付应付款之日止，乙方不向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日而未超过45日，自超过15日后之第二天起到实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第十四条、关于产权登记的约定,甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，在90日内将乙方的房地产权属证书给乙方，办理产权登记所需费用由甲乙双方按国家规定各自承担……另附件三说明产权转移登记费、契税、维修基金、印花税、办理土地使用权证等相关税费均由乙方承担”。附件五《合同补充协议》第2条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式为特快专递，挂号信件、媒体公告、公文传达或双方约定的其他方式，通知送达时间为公文传达一日后，特快专递，挂号信件发出三日后或媒体公告刊出三日后”。第6条约定：“产权登记建筑面积确定以前，各项面积由商品房所在地黄冈市房产管理部门根据国家规定和设计图纸预测确定；房屋产权登记时，各项面积由商品房所在地黄冈市房产管理部门测定面积为准。产权登记前，以建筑面积为计费依据的各项费用按合同约定的建筑面积计算；产权登记建筑面积确定后，以产权登记建筑面积为计费依据；产权登记建筑面积和合同约定建筑面积发生差异导致的房款差应在办理房屋交房手续时结清”。第12条约定：“本合同补充协议与合同正本内容有冲突时，以补充协议条款为准……”。该份合同已于2008年6月24日在黄冈市房地产管理局备案。被告分别向原告于2008年5月8日首付诚意金90万元，2008年7月1日支付690万元的购房款，共计780万元。2008年6月17日，原告单方向被告出具了一份《关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明》。2016年10月15日，原告再次就该份情况说明向被告出具了一份《＜关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明＞的撤销及再次声明》。另查明，该商品房，被告已实际占有并使用。后因被告起诉至本院要求原告办理该房屋产权登记手续（另案已处理），黄冈市海星房地产测绘队对被告所购买的房屋进行测绘，该测绘队向其出具了一份《测绘结果单》，其内容：“座落黄州区东门路第1栋1-2层房号111、2-B的测绘房套内建筑面积592.45㎡；共有分摊面积49.57㎡；建筑面积642.02㎡”。

本院认为，原告黄冈商业步行街开发建设有限公司与被告建行黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告建行黄冈分行已按该合同约定，要求原告为其办理该房屋产权登记手续（另案已处理）。该合同约定销售建筑面积为617㎡，单价为每平方米12888元，合同约定价款7951896元，被告已付购房款780万元，下欠原告购房款151896元。故对原告要求被告支付下欠的购房款，本院依法予以支持；同时双方约定办好房屋产权证时清结房款，故对原告要求被告支付下欠购房款利息的诉讼请求于法无据，其理由不能成立，本院依法不予支持。原、被告对该房屋的实际建筑面积为642.02㎡，实际面积大于合同约定面积25.02㎡（642.02㎡-617㎡）的事实均无异议。虽然双方在《黄冈摩尔城商品房买卖合同》中约定如果实际建筑面积大于合同面积，被告不补差价，以合同金额总包干。但双方又在补充协议中约定以产权登记建筑面积为计费依据，故原告要求被告补齐面积差的购房款理由成立，本院依法予以支持。但原告要求按50000元∕㎡计算补齐面积差价，无事实亦无法律依据。本院认为应以双方当时合同约定的每平方米的价格，即322457.76元（12888元∕㎡×25.02㎡）计算。另对原告主张因被告逾期向原告给付购房款690万元，要求被告承担违约金，按双方合同约定在逾期15日内不承担违约责任，但超过15日而未超过45日，自超过15日后之第二天起到实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，本案690万元的购房款，约定在签订本商品房买卖合同时付清，即合同签订日期为2008年6月12日，被告实际支付该笔款项时间为2008年7月1日，故被告逾期4天，则被告应承担逾期支付购房款的违约金为5520元（690万元×日万分之二×4天），故原告该项诉求，本院予以部分支持。对原告要求被告支付自2010年6月30日起至起诉之日的物业管理费，因原告未提供其为被告已垫付的物业管理费的发票，故该项诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条及《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第一条、第十四条之规定，判决如下：

一、原告黄冈商业步行街开发建设有限公司与被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。
二、由被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行向原告黄冈商业步行街开发建设有限公司支付下欠的购房款151896元。
三、由被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行向原告黄冈商业步行街开发建设有限公司支付房屋面积差价款322457.76元。
四、由被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行向原告黄冈商业步行街开发建设有限公司支付（因被告逾期给付购房款）违约金5520元（690万元×日万分之二×4天）。
上述判决二、三、四项，限被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行在本判决生效后十五日内履行完毕。
五、驳回原告黄冈商业步行街开发建设有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18551元，由被告中国建设银行股份有限公司黄冈分行负担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审　判　长　　何国琴 审　判　员　　靖红涛 人民陪审员　　段　哲

书记员：罗小平