黄冈伊利畜牧发展有限公司与湖北浠水田某牧业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

黄冈伊利畜牧发展有限公司
张晓林
邓建和（湖北齐安律师事务所）
湖北浠水田某牧业有限公司
严莹（湖北泓泰安信律师事务所）

原告（反诉被告）:黄冈伊利畜牧发展有限公司。
法定代表人:邢绍彬，该公司总经理。
委托代理人:张晓林，xxxx年xx月xx日出生，该公司法律顾问。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。
委托代理人:邓建和，湖北齐安律师事务所律师，执业证号:14211200910225008。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）:湖北浠水田某牧业有限公司。
法定代表人:李宏，该公司董事长。
委托代理人:严莹，湖北泓泰安信律师事务所律师，执业证号:14201201211738723。代理权限为一般代理。
原告黄冈伊利畜牧发展有限公司（以下简称“伊利畜牧公司”）诉被告湖北浠水田某牧业有限公司（以下简称“田某牧业公司”）租赁合同纠纷，被告湖北浠水田某牧业有限公司反诉原告黄冈伊利畜牧发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月6日、12月13日对本案公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告伊利畜牧公司申请对其所租赁牧场内财产受到损坏的原因及牧场维修所需费用总额进行司法鉴定；被告田某牧业公司申请对租赁给原告使用经营牧场的维修项目工程量及造价进行鉴定。本院后于2014年9月29日对本案继续进行了审理。原告伊利畜牧公司的委托代理人张晓林和邓建和，被告田某牧业公司的法定代表人李宏及委托代理人严莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）伊利畜牧公司与被告（反诉原告）田某牧业公司对双方于2010年11月30日订立的《牧场租赁协议》系双方间真实意思表示均无异议，该协议内容不违反法律禁止性规定，具有法律效力，本院予以确认。争议焦点是:⒈合同期间，双方的履行行为是否符合合同约定？与此相关的是，被告（反诉原告）田某牧业公司交付的出租标的物是否符合约定，原告（反诉被告）伊利畜牧公司是否迟延支付租金，应否承担违约责任。⒉合同期满，双方间就租赁之牧场返还及接收是否约定有先后履行顺序？与此相关的是，先由伊利畜牧公司恢复牧场原状再由田某牧业公司接收，还是先由田某牧业公司接收再由伊利畜牧公司恢复牧场原状；田某牧业牧场设施、设备损失如何确定，合同期满后看守牧场支出的费用及牧场闲置的损失如何算定，由谁承担。现评判如下:
一、关于合同期间双方的履行行为是否符合约定的问题。按照双方于2010年11月30日订立的《牧场租赁协议》第四条、第六条、第七条约定，田某牧业公司应当于2011年1月20日前完成牧场内一切安装设施及工程项目，保障伊利畜牧公司能够正常经营。伊利畜牧公司支付第一笔租金后，第二笔租金应当于2011年8月4日支付合同总金额的30%，合同到期或者撤场前一个星期付清剩余10%。从双方的事实行为看均存在履行瑕疵，双方于2011年1月28日签署的《浠水牧场第二次验收报告》，载明田某牧业公司移交的牧场设施、设备有13项不符合使用条件，且田某牧业公司承诺最迟在2011年3月15日前整改完毕，与在同年1月20日前使租赁之牧场符合租赁使用条件的约定不符；伊利畜牧公司在按期支付第一期租金后，第二笔租金于2011年8月17日支付、第三笔租金于2012年4月24日支付，亦不符合租金支付期限的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条  的规定，伊利畜牧公司和田某牧业公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。伊利畜牧公司主张因田某牧业公司交付的设施、设备不符合使用条件，应当扣减相应修复项目及费用的请求；田某牧业公司主张因田某牧业公司迟延支付租金，应当支付违约金的请求，本院均不予支持，相应的损失亦由双方各自负担。
二、关于合同期满租赁物的返还及接受问题。伊利畜牧公司主张租赁期满且承租方不再继续租赁，田某牧业公司应于合同期满之日即应接受返还之租赁物，逾期接受的，应当承担租赁物保管损失；田某牧业公司主张伊利畜牧公司应当先恢复租赁物的原状，田某牧业公司方可接收租赁物，因迟延返还租赁物造成的损失，应当由伊利畜牧公司承担。本院认为，按照《牧场租赁协议》第五条第5项、第十一条约定的内容及交易习惯，可以认定双方间就租赁物恢复原状及接受租赁物约定有先后履行顺序，即:租赁期满后一个月内，伊利畜牧公司如不再承租该牧场，应当先修复损坏之牧场设施、设备，田某牧业公司再以设施、设备清单及图片、文字为依据接收牧场。田某牧业公司主张由伊利畜牧公司先履行恢复原状义务的请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  的规定，伊利畜牧公司虽然未先修复牧场，但已经于期满前通知田某牧业公司商议善后处理及退还验收事宜，田某牧业公司并未采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担相应的责任。斟酌伊利畜牧公司、田某牧业公司各自过错程度，本院确定伊利畜牧公司赔偿田某牧业公司牧场修复费用226.38万元，按年租金标准赔偿田某牧业公司牧场占用损失190万元；伊利畜牧公司看管牧场支出的费用、田某牧业公司未采取适当措施接收牧场造成的损失，由双方各自承担。理由是:
第一、按照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条  的规定，租赁期间，伊利畜牧公司在使用田某牧业牧场时损坏了租赁之设施、设备，应当予以赔偿。对于伊利畜牧公司于2012年10月29日发出《关于浠水牧场维修的沟通函》载明的维修项目的工程量，田某牧业公司在《针对2012年10月29日《关于浠水牧场维修的沟通函》的回复》中亦无异议。双方争议维修项目的工程造价，经湖北中天诚资产评估有限公司作出的鄂中天诚评报字（2014）第120号《资产评估报告书》评估为226.38万元。伊利畜牧公司对该评估报告虽有异议，但并未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条  的规定申请重新鉴定，且没有足以反驳的相反证据和理由，对该评估结论本院予以认定。
第二、按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  的规定，损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。伊利畜牧公司虽然于租赁期满前通知田某牧业公司商议善后处理及退还验收事宜，但是迟至2012年10月29日才就牧场维修事宜进行沟通，因就维修项目之造价未达成一致意见，遂于2013年2月4日再次通知田某牧业公司接收租赁物，应当预见到牧场闲置期间可能对田某牧业公司造成的损失，该损失额的确定可以参照合同期内租金标准予以确定；其因未先履行维修义务导致牧场不能为田某牧业公司接受，而雇请人员看守牧场造成的费用，应当由伊利畜牧公司自行承担。田某牧业公司在已经知道租赁期满伊利畜牧公司不再继续租赁自己所有之牧场，且对牧场修复项目之工程量并无异议的情形下，应当本着诚实信用的原则，采取接受返还之牧场后自己进行修复，再向伊利畜牧公司主张损害赔偿请求权，以减轻牧场闲置造成损失的措施。但是，田某牧业公司在接到伊利畜牧公司于2013年2月4日发出的《通知函》后，仍然拒不接受返还之租赁物，以致牧场闲置而未发挥应有的经济效用，扩大了损失范围，应当自行承担相应损失。
综上，因伊利畜牧公司与田某牧业公司在宽限期内未达成调解协议，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  、第一百一十九条  、第一百二十条  、第二百一十九条  的规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）湖北浠水田某牧业有限公司于本判决生效之日起十日内接受原告（反诉被告）黄冈伊利畜牧发展有限公司返还之田某牧业牧场。
二、被告（本诉原告）黄冈伊利畜牧发展有限公司赔偿原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司修复牧场的损失二百二十六万三千八百元。
三、被告（本诉原告）黄冈伊利畜牧发展有限公司赔偿原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司牧场闲置损失一百九十万元。
上述第二、第三项确定的金钱给付义务，限于本判决生效之日起十日内履行（款汇:浠水县非税收入管理局；开户行:浠水建行南城分理处；账号xxxx90；备注:法院××案义务款）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）黄冈伊利畜牧发展有限公司的其余诉讼请求。
五、驳回原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司的其余诉讼请求。
本诉受理费4604元（伊利畜牧公司已预交），由黄冈伊利畜牧发展有限公司自己负担；反诉受理费40832元（田某牧业公司已预交），由黄冈伊利畜牧发展有限公司承担26085元，亦限于上述给付期限支付，其余部分由湖北浠水田某牧业有限公司自己负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。如上诉，应当在递交上诉状的同时交纳上诉费；在上诉期限届满后七日内未交纳上诉费的，视同自动撤回上诉，本判决即发生法律效力。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）伊利畜牧公司与被告（反诉原告）田某牧业公司对双方于2010年11月30日订立的《牧场租赁协议》系双方间真实意思表示均无异议，该协议内容不违反法律禁止性规定，具有法律效力，本院予以确认。争议焦点是:⒈合同期间，双方的履行行为是否符合合同约定？与此相关的是，被告（反诉原告）田某牧业公司交付的出租标的物是否符合约定，原告（反诉被告）伊利畜牧公司是否迟延支付租金，应否承担违约责任。⒉合同期满，双方间就租赁之牧场返还及接收是否约定有先后履行顺序？与此相关的是，先由伊利畜牧公司恢复牧场原状再由田某牧业公司接收，还是先由田某牧业公司接收再由伊利畜牧公司恢复牧场原状；田某牧业牧场设施、设备损失如何确定，合同期满后看守牧场支出的费用及牧场闲置的损失如何算定，由谁承担。现评判如下:
一、关于合同期间双方的履行行为是否符合约定的问题。按照双方于2010年11月30日订立的《牧场租赁协议》第四条、第六条、第七条约定，田某牧业公司应当于2011年1月20日前完成牧场内一切安装设施及工程项目，保障伊利畜牧公司能够正常经营。伊利畜牧公司支付第一笔租金后，第二笔租金应当于2011年8月4日支付合同总金额的30%，合同到期或者撤场前一个星期付清剩余10%。从双方的事实行为看均存在履行瑕疵，双方于2011年1月28日签署的《浠水牧场第二次验收报告》，载明田某牧业公司移交的牧场设施、设备有13项不符合使用条件，且田某牧业公司承诺最迟在2011年3月15日前整改完毕，与在同年1月20日前使租赁之牧场符合租赁使用条件的约定不符；伊利畜牧公司在按期支付第一期租金后，第二笔租金于2011年8月17日支付、第三笔租金于2012年4月24日支付，亦不符合租金支付期限的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条  的规定，伊利畜牧公司和田某牧业公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。伊利畜牧公司主张因田某牧业公司交付的设施、设备不符合使用条件，应当扣减相应修复项目及费用的请求；田某牧业公司主张因田某牧业公司迟延支付租金，应当支付违约金的请求，本院均不予支持，相应的损失亦由双方各自负担。
二、关于合同期满租赁物的返还及接受问题。伊利畜牧公司主张租赁期满且承租方不再继续租赁，田某牧业公司应于合同期满之日即应接受返还之租赁物，逾期接受的，应当承担租赁物保管损失；田某牧业公司主张伊利畜牧公司应当先恢复租赁物的原状，田某牧业公司方可接收租赁物，因迟延返还租赁物造成的损失，应当由伊利畜牧公司承担。本院认为，按照《牧场租赁协议》第五条第5项、第十一条约定的内容及交易习惯，可以认定双方间就租赁物恢复原状及接受租赁物约定有先后履行顺序，即:租赁期满后一个月内，伊利畜牧公司如不再承租该牧场，应当先修复损坏之牧场设施、设备，田某牧业公司再以设施、设备清单及图片、文字为依据接收牧场。田某牧业公司主张由伊利畜牧公司先履行恢复原状义务的请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  的规定，伊利畜牧公司虽然未先修复牧场，但已经于期满前通知田某牧业公司商议善后处理及退还验收事宜，田某牧业公司并未采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担相应的责任。斟酌伊利畜牧公司、田某牧业公司各自过错程度，本院确定伊利畜牧公司赔偿田某牧业公司牧场修复费用226.38万元，按年租金标准赔偿田某牧业公司牧场占用损失190万元；伊利畜牧公司看管牧场支出的费用、田某牧业公司未采取适当措施接收牧场造成的损失，由双方各自承担。理由是:
第一、按照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条  的规定，租赁期间，伊利畜牧公司在使用田某牧业牧场时损坏了租赁之设施、设备，应当予以赔偿。对于伊利畜牧公司于2012年10月29日发出《关于浠水牧场维修的沟通函》载明的维修项目的工程量，田某牧业公司在《针对2012年10月29日《关于浠水牧场维修的沟通函》的回复》中亦无异议。双方争议维修项目的工程造价，经湖北中天诚资产评估有限公司作出的鄂中天诚评报字（2014）第120号《资产评估报告书》评估为226.38万元。伊利畜牧公司对该评估报告虽有异议，但并未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条  的规定申请重新鉴定，且没有足以反驳的相反证据和理由，对该评估结论本院予以认定。
第二、按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  的规定，损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。伊利畜牧公司虽然于租赁期满前通知田某牧业公司商议善后处理及退还验收事宜，但是迟至2012年10月29日才就牧场维修事宜进行沟通，因就维修项目之造价未达成一致意见，遂于2013年2月4日再次通知田某牧业公司接收租赁物，应当预见到牧场闲置期间可能对田某牧业公司造成的损失，该损失额的确定可以参照合同期内租金标准予以确定；其因未先履行维修义务导致牧场不能为田某牧业公司接受，而雇请人员看守牧场造成的费用，应当由伊利畜牧公司自行承担。田某牧业公司在已经知道租赁期满伊利畜牧公司不再继续租赁自己所有之牧场，且对牧场修复项目之工程量并无异议的情形下，应当本着诚实信用的原则，采取接受返还之牧场后自己进行修复，再向伊利畜牧公司主张损害赔偿请求权，以减轻牧场闲置造成损失的措施。但是，田某牧业公司在接到伊利畜牧公司于2013年2月4日发出的《通知函》后，仍然拒不接受返还之租赁物，以致牧场闲置而未发挥应有的经济效用，扩大了损失范围，应当自行承担相应损失。
综上，因伊利畜牧公司与田某牧业公司在宽限期内未达成调解协议，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  、第一百一十九条  、第一百二十条  、第二百一十九条  的规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）湖北浠水田某牧业有限公司于本判决生效之日起十日内接受原告（反诉被告）黄冈伊利畜牧发展有限公司返还之田某牧业牧场。
二、被告（本诉原告）黄冈伊利畜牧发展有限公司赔偿原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司修复牧场的损失二百二十六万三千八百元。
三、被告（本诉原告）黄冈伊利畜牧发展有限公司赔偿原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司牧场闲置损失一百九十万元。
上述第二、第三项确定的金钱给付义务，限于本判决生效之日起十日内履行（款汇:浠水县非税收入管理局；开户行:浠水建行南城分理处；账号xxxx90；备注:法院××案义务款）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）黄冈伊利畜牧发展有限公司的其余诉讼请求。
五、驳回原告（本诉被告）湖北浠水田某牧业有限公司的其余诉讼请求。
本诉受理费4604元（伊利畜牧公司已预交），由黄冈伊利畜牧发展有限公司自己负担；反诉受理费40832元（田某牧业公司已预交），由黄冈伊利畜牧发展有限公司承担26085元，亦限于上述给付期限支付，其余部分由湖北浠水田某牧业有限公司自己负担。

审判长：黄小益
审判员：段焱明
审判员：周琼

书记员：王亚飞