鹤峰天德物业管理有限责任公司与汤某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：鹤峰天德物业管理有限责任公司，住所地：鹤峰县容美镇九峰大道8号，统一社会信用代码91422828662264486A。
法定代表人：徐红林，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：向卓然，男，生于1959年10月15日，鹤峰天德物业管理有限责任公司总经理，住鹤峰县。
委托诉讼代理人（一般代理）：邱德平，湖北立鹤律师事务所律师。
被告：汤某，男，生于1981年8月14日，汉族，初中文化，自由职业，住鹤峰县。
委托诉讼代理人（特别授权）：张秀兰，女，生于1985年11月4日，汉族，大专文化，鹤峰县宜家幼儿园教师，住鹤峰县，系被告汤某之妻。

原告鹤峰天德物业管理有限责任公司（以下简称天德物业公司）与被告汤某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天德物业公司的委托诉讼代理人向卓然、邱德平及被告汤某的委托诉讼代理人张秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天德物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令汤某支付天德物业公司自2016年2月9日起至2017年2月8日止的物业管理费人民币1221.98元；2、判令汤某自2017年3月8日起按每日支付24.44元的违约金计算至所欠物业管理费付清时止；3、判令汤某承担本案诉讼费用。事实与理由：天德物业公司是一家经营物业管理服务的企业，汤某是鹤峰县容美镇恒海·观天下住宅小区（以下简称恒海住宅小区）4栋2单元1303室的业主。天德物业公司与建设单位湖北恒海置业有限公司（以下简称恒海公司）于2015年1月15日签订了《前期物业管理服务合同》，与汤某于2015年2月9日签订了《前期物业管理服务协议》，约定天德物业公司向恒海住宅小区包括汤某在内的所有业主提供物业管理服务，汤某每月应按其房屋的建筑面积103.91平方米以0.98元/平方米的标准向天德物业公司支付物业管理费，同时约定不按时交纳费用超过一个月以上的，按日加收应交纳总费用的2%的违约金。天德物业公司一直按照约定履行物业管理义务，但汤某从2016年2月起即开始拖欠物业管理费，共拖欠12个月计1221.98元（103.91×0.98×12）。经天德物业公司多次催讨，汤某仍拒不支付，特向贵院起诉，恳请法院判决汤某支付物业管理费1221.98元以及支付日违约金24.44元（1221.98×2%）至物业管理费付清时止。
汤某辩称，一、天德物业公司进驻恒海住宅小区提供物业管理服务、收取物业管理费是违法的：1、天德物业公司进驻恒海住宅小区提供物业管理服务没有经业主委员会同意，没有走相关法律程序，不具有合法性；2、天德物业公司违法扣留业主入住房屋的钥匙，业主要入住，就必须向天德物业公司缴纳费用。二、天德物业公司没有履行物业管理服务相关义务，业主不应支付物业管理费：1、小区环境卫生脏乱差；2、小区停车秩序混乱；3、对业主装修监管处理不到位；4、安保防范差，小区业主财产被盗时有发生。综上，天德物业公司进驻恒海住宅小区提供物业管理服务、收取物业管理费不具合法性，且物业管理服务不负责任，敷衍了事，给业主造成了损失，请求法院驳回天德物业公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：天德物业公司系从事物业管理服务的企业，恒海公司系恒海住宅小区的建设单位（地产开发商），汤某系恒海住宅小区4-2-1303室房屋业主。2015年1月15日天德物业公司与恒海公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定天德物业公司向其开发建成的恒海住宅小区提供前期物业服务，并对物业服务内容（如做好公共区域的清洁工作，协助恒海公司做好业主入住时的交房等工作）、物业服务期限（前期物业服务期限为两年，合同期满或业主委员会与业主大会所聘请的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止）、物业服务费用及交纳方式等进行了约定。2015年2月2日，天德物业公司正式进驻恒海住宅小区，协助恒海公司向业主交纳住房钥匙引导业主入住，并相继与入住业主签订了《前期物业管理服务协议》，开始了恒海住宅小区物业管理服务。2015年2月9日，天德物业公司与汤某签订了《前期物业管理服务协议》，约定业主汤某每月应按其房屋建筑面积103.91平方米以0.98元/平方米的标准向天德物业公司支付物业管理费，同时约定不按时交纳费用超过一个月以上的，按日加收应交纳总费用的2%的违约金。《前期物业管理服务协议》签订后，汤某未交纳2016年2月9日以后的物业管理费用。2016年11月9日，天德物业公司向汤某下发了催缴物业费通知，汤某以天德物业公司物业管理服务不到位、环境卫生脏乱差等为由拒绝交纳。2017年2月9日，天德物业公司因合同约定的物业服务期限到期、恒海住宅小区业主委员会成立并选聘了新的物业管理服务企业而终止了对恒海住宅小区的物业管理服务。2017年6月16日天德物业公司向本院提起诉讼，主张前述请求。

本院认为，本案存在以下三个争议焦点：
1、天德物业公司未经恒海住宅小区业主委员会选聘而进驻恒海住宅小区提供物业管理服务、收取业主物业管理费是否具有合法性。经查，在恒海住宅小区建成、业主相继入住初期没有成立业主委员会的情况下，天德物业公司与建设单位恒海公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定天德物业公司向恒海住宅小区业主提供前期物业管理服务、收取业主物业管理费，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”的规定；之后，天德物业公司又与汤某签订了《前期物业管理服务协议》，约定汤某向天德物业公司交纳物业管理费。故天德物业公司进驻恒海住宅小区提供物业管理服务、收取业主物业管理费，既符合法律规定又符合合同的约定。汤某关于天德物业公司进驻恒海住宅小区提供物业管理服务、收取物业管理费是违法的主张不成立。
2、天德物业公司收取物业管理费是否具有强迫性。经查，天德物业公司向恒海住宅小区业主交付入住房屋钥匙属履行其与建设单位恒海公司签订的《前期物业管理服务合同》所约定的“乙方协助甲方做好业主入住时的交房……等工作”的引导业主交房入住的行为，没有违背法律禁止性规定，也没有侵犯到入住业主的具体利益，且当事人也没有提供任何证据来证实天德物业公司强迫业主交纳物业管理费的事实。故汤某关于天德物业公司违法扣留业主入住房屋钥匙而强迫业主交纳物业管理费的主张不成立。
3、天德物业公司收取物业管理费是否基于履行了约定的物业管理服务义务而具有正当性，即是否存在汤某所称“恒海住宅小区环境卫生脏乱差、停车秩序混乱、对业主装修监管处理不到位、安保防范差”等天德物业公司未履行物业管理服务义务的事实。经查，汤某对自己主张的上述事实，仅就其主张的“恒海住宅小区环境卫生脏乱差”事实向法庭提供了五组照片及一段视频资料来证实，拍摄者谢凯当庭说明上述照片和视频相继拍摄于2017年的2月、3月、4月，但天德物业公司已于2017年2月9日终止了对恒海住宅小区的物业管理服务，且没有其他证据对照片及视频拍摄的时间、拍摄的对象予以佐证，因而上述证据缺乏必要的真实性、关联性，不应被采信。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故，汤某属未能提供证据证明自己的事实主张，其主张的事实不成立。但天德物业公司总经理向卓然在法庭辩论中自认了“建筑垃圾我们退场时清理干净了”、“我们服务中不是百分之百让业主满意”的事实。综合上述事实理由，结合恒海住宅小区除包括汤某在内的四户业主外其他业主均按合同约定交纳了物业管理费的事实，可以认定天德物业公司已履行了《前期物业管理服务合同》所约定的主要物业服务内容，仅在物业管理服务过程中存在未及时清理建筑垃圾等服务瑕疵。
综上所述，天德物业公司与恒海住宅小区建设单位恒海公司签订的《前期物业管理服务合同》和与恒海住宅小区业主汤某签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，天德物业公司已按合同约定履行了主要物业服务内容，天德物业公司要求业主汤某按合同约定支付下欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。按照汤某房屋的建筑面积103.91平方米以0.98元/平方米每月的标准计算，汤某应支付天德物业公司自2016年2月9日至2017年2月8日止12个月的物业管理费共计1221.98元。鉴于天德物业公司在物业管理服务过程中存在未及时清理建筑垃圾等服务瑕疵，结合合同正义原则以及违约金以惩罚为辅、以补偿损失为主的原则，对天德物业公司要求汤某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第八十一条,《物业管理条例》第三十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告汤某在本判决生效后立即支付原告鹤峰天德物业管理有限责任公司2016年2月9日至2017年2月8日的物业管理费1221.98元。
二、驳回原告鹤峰天德物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，原告鹤峰天德物业管理有限责任公司已预交，由被告汤某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　肖进

书记员：符婷