鹤岗市南山区德某楼业主委员会与彭美兰、鹤岗市鹤煤房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：鹤岗市南山区德某楼业主委员会，住所地鹤岗市南山区
负责人：李树全，职务主任。
委托诉讼代理人：陈兰喜，黑龙江启越律师事务所律师。
被告：鹤岗市鹤煤房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区光明路46号。
法定代表人：颜景望，职务董事长。
委托诉讼代理人:聂显东，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。
被告：彭美兰，女，汉族，住黑龙江省鹤岗市南山区。
委托诉讼代理人：田凤文，黑龙江吉相律师事务所律师。

原告鹤岗市南山区德某楼业主委员会(以下简称德某楼业主委员会)与被告彭美兰、鹤岗市鹤煤房地产开发有限责任公司（以下简称鹤煤房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德某楼业主委员会向本院提出诉讼请求：
1.依法判决二被告签订的房屋买卖合同无效；2.房屋由全体业主所有；3.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：
第一被告鹤煤房地产公司是鹤岗市南山区德某楼的开发企业，该楼于2005年施工，2006年竣工。德某楼的前期物业是由第一被告选聘的鹤岗市天威物业管理有限公司管理，由于该公司管理不到位，德某楼全体业主不满意，反映强烈。2016年在市政府的协调下，德某楼业主委员会重新选聘物业公司，德某楼业主委员会在清点物业用房时，发现物业用房080102室（116室）由第一被告通过商品房买卖登记在第二被告彭美兰名下。根据《物权法》第七十三条规定，物业用房属于全体业主共有。二被告订立的合同违反了《合同法》第五十二条之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决关于德某楼080102室的房屋买卖合同无效。
被告鹤煤房地产公司辩称，南山区德某楼是由被告鹤煤房地产公司开发的，原告所述诉争房屋原始登记确实是物业用房，根据相关规定，被告提供的物业用房面积的确不够，但是被告对原告机构不熟悉，需原告方证明自身的合法性，证明原告诉讼主体资格，如原告主体适格，被告愿意依法解决纠纷。
被告彭美兰辩称，1.被告是案涉房屋的唯一合法产权人，被告根据相关法律规定，通过合法程序购买案涉房屋并办理产权证书，被告的权利应依法受法律保护。被告鹤煤房地产公司与原告的争议不应侵害被告的合法权益；2.被告是善意第三人。被告鹤煤房地产公司在出卖案涉房屋时手续齐全，被告作为一名普通的购房者，不知道商品房与物业用房的区别，因为物业用房是种类物，不是特定物，所以原告认为自己的权益受到侵害，应当向开发商主张权利，而不是向被告主张权利；3.被告没有《合同法》第52条所列的几种情形，一是没有损害国家利益和公共利益，二是不存在“恶意串通”，三是被告方购房没有非法目的需要掩饰，四是更没有违反法律、行政法规的强制性规定。综上，被告认为其签订的商品房买卖合同是合法的，其取得的房屋产权证书是有效的，请法院依法驳回原告的起诉，以维护被告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的德某楼新旧编码对照表复印件、商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件、商品房预售许可证复印件无异议，本院予以确认，并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.原告提供德某居民住宅楼业主委员会选举结果公示及德某居民住宅楼业主委员会组织机构名单各1份，证明德某楼业主委员会是根据法律规定选举产生，主体适格。被告鹤煤房地产公司对该份证据无异议；被告彭美兰有异议，认为自己也是业主，不知道业主委员会什么时候成立，且证据上没有写明日期。本院认为，原告成立是否合法问题不在本案审查范围内，经主审人释明，被告彭美兰未在本院规定时间内另行主张权利，故其质证意见，本院不予采纳。
2.原告提供关于提供物业管理用房的协议复印件1份，证明第一被告和鹤岗市天威物业管理有限公司（以下简称天威物业公司）签订的，确定物业用房为115、116室两户，上述物业用房已在房产局备案；承诺书复印件1份，证明天威物业公司接管物业设施后有责任管理物业用房，不能私自做其他用途；物业构成明细复印件1份，证明物业管理用房归全体业主所有。被告鹤煤房地产公司对关于提供物业管理用房的协议有异议，认为该协议中记载的面积有误，不是291平方米，是101.4平方米；对承诺书有异议，认为该份证据与被告公司无关；对物业构成明细有异议，认为如果按证据内物业用房面积被告公司应给物业用房271平方米，实际上是101.4平方米；被告彭美兰对关于提供物业管理用房的协议有异议，认为该协议是在房屋前期办理预售手续前签订的，当时楼盘还没完工，面积和现实面积有出入，协议中规定物业用房291平方米严重超过国家规定，国家规定千分之二，2万米以下不少于100平方米，被告对该协议不认可；对承诺书有异议，认为物业管理用房不是由物业公司提供；天威物业公司要承担责任，原告需告天威物业公司，与二被告均无关系；对物业构成明细有异议，认为关于提供物业管理用房的协议记载物业用房面积291平方米，这份证据记载是271平方米，这两个数字都不符合国家规定，且是预售期间签订的。本院认为，鹤煤房地产公司在向相关部门备案物业服务用房时，尚未对其开发房屋进行测绘，故其备案的房屋面积与实际测绘面积不符符合常理，且上述证据与本院从相关部门调取的证据一致，故本院依法予以采信。
3.原告提供证明1份，证明德某楼080102（116）室在2016年7月前一直由天威物业公司办公使用，第二被告购买房屋后并没有实际取得和交付。被告鹤煤房地产公司表示对该问题不清楚；被告彭美兰有异议，认为案涉房屋是租给天威物业公司每月300.00元，有租赁合同。本院认为，被告未向本院提供证据证明其主张，故其质证意见，本院不予采纳。
4．被告鹤煤房地产公司提供房产测绘成果报告复印件1份，证明德某楼的总建筑面积。原告德某楼业主委员会对该份证据有异议，认为房产测绘成果报告没有测绘单位公章，对证明问题也有异议，认为不是测绘报告面积多少实际面积就是多少平方米；被告彭美兰对该份证据没有异议。本院认为，鹤煤房地产公司于庭后向本院提供该份证据的原件，经核对，复印件与原件无异议，故该份证据，本院予以采信。
5.被告鹤煤房地产公司提供鹤岗市人民政府关于物业管理用房配置的规定复印件1份，证明根据政府规定被告应配物业用房的面积。原告德某楼业主委员会对该份证据有异议，认为政府规定物业用房标准不能套用；被告彭美兰对该份证据没有异议。本院认为，该份证据虽然真实，但与本案缺乏关联性，不符合证据的“三性”要求，故本院不予采信。
6.被告彭美兰提供房屋产权证1份，证明被告2009年从鹤煤房地产公司购买案涉房屋并办理产权证书，原告应告产权处，被告方没有合同只有产权证书。原告德某楼业主委员会对该证据的真实性没有异议，对合法性有异议，认为该产权证所依据的民事法律关系的基础不合法，违反了法律强制性规定，原告要另行起诉撤销产权证；被告鹤煤房地产公司对该证据没有异议。本院认为，被告彭美兰提供的证据虽然真实，但因其取得违反了法律的强制性规定，不具有合法性，故不符合证据的“三性”要求，本院不予采信。
为查明案件事实，本院依法向鹤岗市房地产产权市场管理处调取证据如下：
关于提供物业管理用房的协议1份、承诺书３份、鹤岗市人民政府办公室关于印发鹤岗市物业管理暂行办法的通知（鹤政办发【2001】83号）、鹤岗市人民政府办公室关于印发鹤岗市物业管理暂行办法的通知（鹤政办发【2007】13号）各1份，证明本案案涉房屋曾备案为物业管理用房，因案涉房屋的出卖致使鹤煤房地产公司现提供的物业管理用房面积不符合相关法律规定。原告德某楼业主委员会对上述证据无异议；被告鹤煤房地产公司对承诺书没有异议，对关于提供物业管理用房的协议有异议，认为协议记载的面积不是最终的测绘面积，按照市政府的规定及物业用房的面积这个数字也不准确；被告彭美兰认为，文件是不冲突的，一致的，应执行鹤岗市的文件；关于提供物业管理用房的协议是临时办理预售用的，必须以实际测绘面积报告为准；对承诺书没有异议。本院认为，本院调取的证据真实合法，与本案具有关联性，依法予以采信。
经审理，本院认定事实如下：鹤岗市德某楼系由被告鹤煤房地产公司开发建设，2006年11月竣工。2006年德某楼的物业由天威物业公司管理，同年9月20日，鹤煤房地产公司与天威物业公司签订关于提供物业管理用房的协议1份，协议约定“现有甲方（鹤煤房地产公司）在南山区建设德某楼，建筑面积20292平方米，按规定提供物业管理用房291平方米，房屋座落一层115、116户轴线56-63、A－P由甲方无偿提供，乙方（天威物业公司）无偿使用，产权属全体业主所有，房产管理部门办理备案手续，但不予办理商品房确权手续。”同年9月2６日，天威物业公司签署承诺书１份，承诺书第３条规定，物业管理用房，按规定标准提供，并归全体业主所有。上述文件，均向物业管理部门备案。2006年10月23日，鹤岗市现代测绘有限责任公司为德某楼出具房产测绘成果报告书１份，其中作业成果一页记载，建筑总面积（含人防）和地上主体面积均为20282.71平方米，住宅18008.30（159户），非住宅2274.41（61户）。2008年11月5日，鹤煤房地产公司于取得商品房预售许可证。2009年4月29日，鹤煤房地产公司与彭美兰签订商品房买卖合同１份（合同编号：2009042922E1D5037929），合同约定鹤煤房地产公司将案涉房屋以100,000.00元的价格出售给彭美兰，同年12月29日，彭美兰取得案涉房屋的所有权证书。2016年8月成立德某楼业主委员会，该委员会在清点物业管理用房时发现物业用房080102室（116室）登记在彭美兰名下，原告与二被告协商未果，故提起本案诉讼。
另查明，鹤煤房地产公司提供的物业管理用房一层115室房屋测绘面积为57.82平方米，116室房屋测绘面积为92.46平方米，案涉房屋080102室原系物业管理用房116室。
本院认为，案涉房屋在向相关部门备案为物业用房时，鹤岗市物业管理方面执行的的是鹤政发【2001】18号文件，即鹤岗市城市房地产物业管理试行办法。该法第三十六条第一款规定，售房单位在移交物业时，应无偿向小区业委会提供建筑面积0.5%的物业管理用房，其产权为全体业主共用，由物业企业无偿使用并负责无偿维修养护。德某楼的建筑总面积（含人防）和地上主体面积均为20282.71平方米，根据上述规定，鹤煤房地产公司应提供101.41平方米（20282.71平方米×0.5%）的物业管理用房，鹤煤房地产公司将德某楼的一层115、116室，面积共计150.28平方米备案为物业服务用房，符合相关法律规定，应予确认。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该法于2007年10月1日起正式施行，故2007年10月1日起，案涉房屋080102室属于德某楼业主共有得到法律上的确认。彭美兰在购买案涉房屋时，该房屋已备案为物业服务用房，且已交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规的合同无效”之规定，彭美兰与鹤煤房地产公司签订的商品房买卖合同无效。该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故彭美兰应将案涉房屋返还。关于返还的对象，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。2009年鹤煤房地产公司将其不具有所有权的案涉房屋080102室出售给彭美兰的行为属于无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，彭美兰应将案涉房屋080102室返还给德某楼业主。德某楼业主委员会认为鹤煤房地产公司与彭美兰系恶意串通，损害第三人利益，但未向本院提供证据予以证明，故其观点，本院不予支持。彭美兰主张其取得案涉房屋系善意取得，但未向本院提供证据予以证明，故其抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，鹤煤房地产公司与彭美兰签订的商品房买卖合同因违反法律的强制性规定，应为无效合同。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条规定，判决如下：

一、被告鹤岗市鹤煤房地产开发有限责任公司与被告彭美兰于2009年4月29日签订的商品房买卖合同无效（合同编号：2009042922E1D5037929）；
二、被告彭美兰于本判决生效后的十五日内将鹤岗市南山区29委德某楼080102室楼房返还德某楼业主。
案件受理费100.00元、财产保全费1,000.00元，均由被告鹤岗市鹤煤房地产开发有限责任公司、彭美兰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

审判长 刘亚莹
审判员 段玉芬
人民陪审员 孙丽娟

书记员： 陈宇晶