鸿翔房地产有限公司与李照生、鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

鸿翔房地产有限公司
祝琦云
李照生
侯伟东（黑龙江九洲律师事务所）
鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司

上诉人（原审原告、反诉被告）鸿翔房地产有限公司，住所地浙江省海宁经编总部商务区丰收西路1号12楼A-1208室。
法定代表人姚岳良，该公司董事长。
委托代理人祝琦云，该公司绥芬河分公司经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）李照生，男，1962年12月27日生，住牡丹江市#####。
委托代理人侯伟东，黑龙江九洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司，住所地绥芬河通天路新东方皮货城七层709号。
代表人祝琦云，该分公司经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）鸿翔房地产有限公司（以下简称鸿翔公司）与上诉人（原审被告、反诉原告）李照生，被上诉人（原审原告）鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司（以下简称鸿翔绥芬河分公司）商品房买卖合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2013年9月27日作出（2012）牡民初字第9号民事判决，鸿翔公司、李照生不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行公开审理。上诉人鸿翔公司委托代理人祝琦云，上诉人李照生及委托代理人侯伟东，被上诉人鸿翔绥芬河分公司代表人祝琦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2003年5月29日，海宁市鸿翔房地产开发有限公司（后工商登记变更为鸿翔公司）委托其绥芬河分公司与李照生签订《商品房买卖合同》。合同约定:李照生购买鸿翔公司开发的商品房；该商品房位于绥芬河市通天路与新荣街路口，房屋结构为地上一层门市房（129.90平方米），地下一层（1136.89平方米），总面积为1266.79平方米，总价款为10，380，000.00元；付款方式及期限，本合同签订后五个工作日内，买受人预付房款5，280，000.00元，出卖人同意买受人以按揭贷款的方式预付房款4，600，000.00元，由借款机构直接支付给出卖人，剩余500，000.00元，在办理房屋权属登记后五个工作日内付清；出卖人应当准许买受人在不影响正常施工的情况下，提前对所购房屋进行装修，双方可提前办理房屋交接手续；买受人对房屋转移占有后，出卖人仅免除逾期交付的责任，但是不免除其他责任；出卖人委托其绥芬河分公司代理签订本合同以及代理收取本合同项下的房价款；房屋交付期限，出卖人应当在2003年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（提供商品房经验收合格的证明文件交付房屋），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另附有《打印合同》一份，在第四项中双方在付款方式及期限约定:1.本合同签订后五个工作日，买受人预付5，280，000.00元房价款；2.出卖人同意买受人以按揭贷款的方式预付房价款4，600，000.00元，由贷款机构直接支付给出卖人；3.剩余500，000.00元房价款在办理房屋权属登记后五个工作日付清。第五项其它约定:1.出卖人应当准许买受人在不影响正常施工的情况下，提前对所购房屋进行装修，双方可以提前办理房屋交接手续；2.买受人对房屋转移占有后，出卖人仅免除逾期交付的责任，但是不免除其他责任；……2003年5月29日，即合同签订当日，李照生交付购房款5，280，000.00元。2003年9月8日、2003年9月18日、2003年9月25日，双方就同一标的又签订3份《商品房买卖合同》，用于李照生向银行办理贷款。2003年9月8日、2003年9月18日，鸿翔绥芬河分公司分别向李照生出具单位往来资金结算票据2张，每张注明房款1，500，000.00元，用于李照生向银行办理贷款。2003年10月19日，双方签订《补充协议》，约定:为了办理2003年5月29日双方签订的《商品房买卖合同》项下的按揭贷款和房产证，双方对2003年9月8日、9月18日、9月25日、10月19日（2份合同）签订的5份合同做如下约定:一、2003年9月8日、9月18日、9月25日签订的3份合同（标的物为地下一层），仅作为办理按揭贷款和办理房产证使用，不作为双方对2003年5月29日合同的变更和修改。合同的权利、义务以2003年5月29日合同的内容为准。二、李照生已经交付购房款5，280，000.00元，鸿翔公司开具的是结算票据（金额为5，280，000.00元），李照生交还鸿翔公司。为了办理按揭贷款，双方在2003年9月8日、9月18日、9月25日签订的3份合同中，鸿翔公司为每份合同开具1，500，000.00元的正式发票，作为李照生交款和办理按揭贷款、房产证的票据；剩余780，000.00元作为一层129.9平方米门市房已付的购房款，鸿翔公司开具正式发票，作为李照生交款和办理房产证的票据。三、一层129.9平方米门市房办理2份房产证，2003年10月19日签订的2份合同，仅为办理82平方米和47.9平方米门市房使用，不作为双方对2003年5月29日合同的变更和修改。合同的权利、义务以2003年5月29日合同的内容为准。各方不得以10月19日的2份合同主张权利。2003年11月24日，李照生与中国工商银行绥芬河支行签订“个人购房借款合同”2份，分别借款1，500，000.00元。该借款合同第五条约定，在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款一次划入售房者鸿翔房地产开发公司在贷款人处开立的账户。
2004年3月30日，李照生为鸿翔公司出具收条一张。该收条载明:“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可，所欠2，100，000.00元年内付清房款，另取图纸44张（图详见反面），买方已经先装修使用。”该收条反面底部载明:“今收到以上没有审核印章图纸44张”“李照生2004年3”“注意反面有内容！！”。2004年7月10日，鸿翔公司收取李照生220，000.00元，收据中写明为房款。就同一笔款项，鸿翔公司于2004年7月30日又为李照生出具1份收据。2004年7月11日，双方签订《补充协议》，载明:“经双方友好协商，鸿翔公司自愿在李照生接收房屋后，办理以下事项，费用由鸿翔公司支付。……”2008年8月4日，绥芬河市房地产管理局为李照生核发两本房屋产权证。其中，绥芬河房权证绥私字第#####号为地下一层－011房号的产权证。该证附记中载明:“本证只对中国工商银行绥芬河支行（2003）第（0018）号个人购房借款合同的首次抵押期间有效”，“待抵押登记解除后此证与（#####）号房屋所有权证书（-013）和未办理权属登记的（-012）合并一证”。绥芬河房权证绥私字第#####号为地下一层－013房号的产权证。该证附记中载明:“本证只对中国工商银行绥芬河支行（2003）第（0028）号个人购房借款合同的首次抵押期间有效。”“待抵押登记解除后此证与（#####）号房屋所有权证书（-011）和未办理权属登记的（-012）合并一证”。这两本房屋产权证上都有他项权利登记，分别记载抵押贷款1，500，000.00元，设定的抵押期限为“2003.11.24至2013年11月23日”。
2005年10月8日，绥芬河市公证处根据申请人李照生的申请，做出（2005）绥证内民字第249号保全证据公证书，对地下一层室内状况进行公证。2006年1月5日，牡丹江市公证处根据申请人李照生的申请，做出（2005）牡证经字第####号保全行为公证书，对李照生向祝琦云送达“关于新东方皮货服饰城一层及地下负一层商品房不符合合同约定的函”的行为过程进行公证。2006年3月30日，牡丹江市公证处根据申请人李照生的申请，做出（2006）牡证经字第##号证据保全公证书，对李照生在牡丹江帕弗尔酒店取钥匙、到绥芬河市新东方皮货城用该钥匙将房门打开及室内施工现场进行公证。
鸿翔公司、鸿翔绥芬河分公司向原审法院起诉请求李照生支付购房款1，880，000.00元及违约金2，400，000.00元；并由李照生承担诉讼费、鉴定费。主要理由为:2003年至2004年期间，鸿翔公司及鸿翔绥芬河分公司与李照生多次签订房屋买卖合同，约定购房款总计10，380，000.00元。分三次支付，第一次预付的5，280，000.00元已支付；第二次预付的4，600，000.00元，实际支付了3，000，000.00元，尚欠1，600，000.00元；第三次500，000.00元未支付。实际欠款2，100，000.00元。因李照生未履行付款义务，鸿翔公司依法有权不交房，后李照生承诺付款，鸿翔公司同意并办理交房手续，房屋交付后，鸿翔公司根据公摊面积向李照生收取220，000.00元，作为水暖电消防等使用费，收据写为应收款，就此款双方意见不一，为减少争议，可从中暂扣，另行算帐，欠款为1，880，000.00元，此款已逾期违约。以上欠款鸿翔公司及鸿翔绥芬河分公司，一直持续催讨主张权利，并就欠款部分房产不予办理产权登记以表示主张权利。李照生如继续欠款并提出其他无理主张，鸿翔公司认为也可以解除合同退还房屋以解决纠纷。补充意见:起诉状第一条第二项的违约金变更为判令李照生支付自2012年4月1日起按每天940.00元计算到实际付款日为止。
本院认为，鸿翔绥芬河分公司为鸿翔公司设立并领取营业执照的分支机构，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第40条  第（5）项  规定，鸿翔绥芬河分公司诉讼主体适格。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》、《打印合同》、《打印补充合同》及此后签订的关于诉争房屋的除经鉴定的2004年7月10日《补充协议》之外的所有合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。
本案争议焦点为，双方在履行商品房屋买卖合同过程中，是否合意变更了房屋价款；在房屋交付、房款支付、房屋产权变更登记方面是否存在违约行为及违约责任的承担。
关于诉争房屋是否降价的问题。李照生上诉主张其举示的无日期《补充协议》、录音资料、收据、收据照片、绥芬河法院的开庭笔录、证人萧靖等证据，可以证实房款变更为8，500，000.00元。本院前文对无日期《补充协议》、录音资料、证人萧靖证言等证据进行认定，不再赘述。李照生举示的收据、收据照片亦未注明系诉争房屋的最后一笔购房款。针对是否降价的问题，鸿翔公司举示李照生于2004年3月30日签字的《收条》记载了其“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可，所欠210万年内付清”，法大法庭科学技术鉴定研究所作出的司法鉴定意见书确认《补充协议》上鸿翔绥芬河分公司的印章非签订《商品房买卖合同》时的印章，祝琦云两次签名亦非其书写，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，对比双方当事人对降价问题分别举出相反的证据，鸿翔公司在李照生于2004年3月30日验收后接收诉争房屋，并同意年内给付余款的情况下，又在数月后与李照生签订降价协议，不符合常理，李照生所举示的证据未达到高度盖然性的证据标准，故本院对李照生的房款变更为8，500，000.00元的上诉主张不予支持。
关于诉争房屋交付时间的问题。李照生上诉主张2006年2月收到鸿翔公司1把诉争房屋的钥匙作为诉争房屋的交付时间。鸿翔公司以诉争房屋有多间房门钥匙，每间房门钥匙又有数把相同的钥匙为由，否认李照生主张的1把钥匙即可交付整个诉争房屋的事实。因鸿翔公司的抗辩主张符合常理，本院予以确认。根据双方当事人在2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》附件四第五条第1款约定:“出卖人应当准许买受人在不影响正常施工的情况下，双方可以提前办理房屋交接手续。买受人对房屋转移占有后，出卖人仅免除逾期交付的责任，但是不免除其他责任。”双方在签订合同时已经预见可能出现提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下进行房屋交付，并对鸿翔公司“仅免除逾期交付的责任”。李照生于2004年3月30日签字“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可……”故应将此时间作为诉争房屋交付时间。本院对李照生的该上诉请求不予支持。
关于鸿翔公司是否逾期交付房屋的问题。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》第八条约定2003年12月31日前交付房屋，实际交付房屋时间为2004年3月30日，因此，鸿翔公司应承担逾期交付房屋的违约责任。根据该合同第九条“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，鸿翔公司应给付李照生逾期交付房屋的违约金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
关于李照生已交付房款的数额及是否存在逾期支付房款的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件四第四条付款方式及期限约定:“1.本合同签订后五个工作日内，买受人预付5，280，000.00元房价款。2、出卖人同意买受人以按揭贷款的方式预付房价款4，600，000.00元，由贷款机构直接支付给出卖人。3、剩余500，000.00元房价款在办理房屋权属登记后五个工作日内付清。”双方履行上述约定的第1项内容，在履行第2项内容过程中未实现4，600，000.00元的约定，亦未履行第3项约定。2004年3月30日，李照生在《收条》认可“所欠210万年内付清”，应视为双方当事人对付款进行新的约定。2004年7月30日，鸿翔绥芬河分公司为李照生出具220，000.00元的“应收款入账”票据，双方当事人虽对该款性质作出不同解释，但李照生无有效证据证实该款为双方达成降价协议后的最后余款，鸿翔公司亦无有效证据证实该款为水暖、电梯、消防、卫生费等的应收款，在双方当事人约定“所欠210万年内付清”的情况下，通常理解该款的性质应为剩余购房款的一部分，原审法院认定此款性质为购房款并无不当，故李照生共交纳购房款鸿翔公司8，500，000.00元。因双方当事人在2004年3月30日的收条中变更了《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，因此，李照生应在2004年底前给付鸿翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按约定支付剩余房款，其应承担逾期支付房款的违约责任。
关于鸿翔公司请求给付购剩余房款是否超过诉讼时效期间的问题。2006年11月9日，鸿翔公司向李照生邮寄催款通知，李照生认可收到。2008年2月，鸿翔公司向李照生身份证住址邮寄“催款通知”，加盖邮局邮戳，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项规定，应视为该催款邮件到达李照生处，产生诉讼时效中断的效力。2010年1月，鸿翔绥芬河分公司起诉至绥芬河市人民法院。因此，鸿翔公司请求李照生给付购剩余房款未超过诉讼时效期间。
关于李照生承担逾期支付房款违约金的数额问题。按照《商品房买卖合同》第七条约定，因李照生“逾期超过90日后”，鸿翔公司未提出解除合同，故李照生应“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”李照生所欠剩余房款1，880，000.00元至今为交付，自2005年1月1日起至本判决生效之日计算，该违约金至本判决生效之日（2014年3月31日）约为3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因双方约定的违约金过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  之规定，及李照生要求减少违约金的请求，本院对此予以调整。因鸿翔公司未举示欠付购房款给其造成损失的证据，通常欠付购房款的损失应为该款的贷款利息。根据中国人民银行公布的贷款基准利率，2004年10月29日起五年以上的利率为6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的贷款利息为1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根据2004年1月2日实施的《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》，企业贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7，上述贷款利息的浮动区间为957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中间值为1，383，548.40元。又因李照生应付鸿翔公司的违约金3，170，000.00元远高于企业同期同类贷款利息中间值的数额，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定规定，及避免双方当事人履行本判决发生新的纠纷的可能性，本院酌情以企业同期同类贷款利息中间值1，383，548.40元为鸿翔公司损失标准，对损失及损失的百分之三十部分予以保护，李照生应付鸿翔公司的违约金为1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
关于鸿翔公司是否存在逾期办理房屋产权证照的问题。李照生在本院主张按照5份合同办理产权证照，基于前文所述理由，本院对此不予支持。如针对双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》办理产权证照，该第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”该约定系基于李照生交付9，880，000.00元购房款（首付5，280，000.00元加按揭贷款4，600，00.00元）后鸿翔公司履行提供办证材料的义务，鸿翔公司辩称其行使后履行抗辩权符合双方当事人约定，且根据工商银行绥芬河市支行与鸿翔绥芬河分公司签订《按揭业务合作协议》，购房者李照生可以按揭贷款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是双方当事人为办理按揭贷款和房屋产权证照在签订2003年5月29日的《商品房买卖合同》后，又签订5份合同，虽然约定不得以此主张权利，却导致不能按照2003年5月29日的《商品房买卖合同》取得诉争房屋全部面积的产权证照，其中不乏案外人工商银行的因素，亦有双方当事人签订5份合同的因素，在双方当事人对哪一方要求签订5份合同均未举示有效证据的情况下，双方对此应承担均等的责任，故李照生未全额交纳约定购房款而要求鸿翔公司协助办理产权证照于法无据，本院对李照生上诉主张鸿翔公司承担逾期办证违约责任不予支持。
关于鸿翔公司设施是否健全的问题。绥芬河市公证处公证书记载，2006年2月21日，李照生与公证处人员进入诉争房屋时，供热系统正在施工中。李照生据此主张鸿翔公司应承担至该时间的设施不健全的违约责任。根据李照生于2004年3月30日出具的《收条》，李照生对交付的房屋已经“验收均认可”，之后双方当事人及哈尔滨高升消防公司刘迪于2004年9月15日签订的《协议书》亦可佐证“李照生进入新东方商厦负一层发现需要对消防管道进行改动”，张志新与孙颜良于2005年9月14日签订的《施工合同》同样约定“图纸由承包方保证并需征求房东李照生意见……此改造系应房主要求”，因此，李照生在接收和验收诉争房屋后又依据绥芬河市公证处公证书主张基础设施未达到使用条件，本院不予支持。同理，诉争房屋在李照生“验收均认可”予以接收的情况下，无论是否与《商品房买卖合同》相符，均应视为对所接收的房屋现有状况的认可，故李照生主张按《商品房买卖合同》恢复设施，本院不予支持。
关于给付诉争房屋图纸、钥匙、发票，办理交接单、办证顺序问题。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》附件第五条约定“出卖人向买受人陆续提供本栋楼宇的全套图纸一套，在房屋竣工时提供完毕。”2004年3月30日李照生收到44张图纸，但李照生称该图纸为无审核章的非正式图纸，因李照生未对该图纸是否符合约定或非全套图纸进行举证，且双方亦未约定所交付图纸需加盖审核印章，故本院对李照生主张给付图纸的上诉请求不予支持。因李照生已经验收并实际使用诉争房屋多年，现请求办理给付钥匙、办理交接单与事实不符，本院不予支持。按前文所述，本院对李照生主张继续履行5份合同的上诉请求不予支持，故对李照生主张办理诉争房屋5份产权证照的上诉请求亦不予支持。根据双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，鸿翔公司应于2004年6月29日向房屋产权部门报备材料，之后协助办理产权证照，李照生承诺2005年1月1日前给付剩余购房款。现双方均超过上述约定时间而未履行各自的约定义务，可在同一时间双方分别履行各自义务，并在收回鸿翔公司出具给李照生的所有非购房发票的票据基础上，由鸿翔公司出具可办理产权证照的总和为10，380，000.00元购房发票，及按照房屋产权管理部门要求办理诉争房屋产权证照过程中需鸿翔公司提交材料。如根据双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》约定的面积办理房屋权属证照与房屋管理机关所已作出的办证的行政行为相抵触，双方当事人另行诉讼解决。
关于诉争房屋产权证颁发、撤销与房屋交付的关系。诉争房屋产权证的颁发系行政机关履行行政权范畴，其合法性与是否撤销系行政诉讼的审理范围，本案为商品房买卖合同纠纷的民事案件，对李照生所举示的产权证资料应从民事证据的真实性、关联性、合法性进行审查，非行政行为的合法性审查。因双方当事人未约定办理诉争房屋产权证后方可交接，却约定不影响施工情况下提前交接房屋，故诉争房屋产权证的办理或撤销与房屋交接不存在先后次序的逻辑关系。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第三项、第四项；
二、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第一项为:李照生于本判决送达之日起十日内给付鸿翔房地产有限公司购房款1，880，000.00元及该款违约金1，798，612.92元；
三、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第二项为:鸿翔房地产有限公司、鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司于本判决送达之日起十日内给付李照生违约金372，600.00元，并为李照生出具可办理产权证照的总和为10，380，000.00元购房发票；
四、驳回鸿翔房地产有限公司、李照生的其它上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费47，546.05元，由鸿翔公司负担6，666.00元，由李照生负担40，880.05元；反诉案件受理费31，813.57元，由李照生负担30，177.57元，由鸿翔公司负担1，636.00元；鉴定费25，000.00元，由李照生负担；二审案件受理费鸿翔公司交纳部分14，870.00元，由鸿翔公司负担；二审案件受理费李照生交纳部分70，752.65元，由李照生负担67，116.65元，由鸿翔公司负担3，636.00元。
本判决为终审判决。

本院认为，鸿翔绥芬河分公司为鸿翔公司设立并领取营业执照的分支机构，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第40条  第（5）项  规定，鸿翔绥芬河分公司诉讼主体适格。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》、《打印合同》、《打印补充合同》及此后签订的关于诉争房屋的除经鉴定的2004年7月10日《补充协议》之外的所有合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。
本案争议焦点为，双方在履行商品房屋买卖合同过程中，是否合意变更了房屋价款；在房屋交付、房款支付、房屋产权变更登记方面是否存在违约行为及违约责任的承担。
关于诉争房屋是否降价的问题。李照生上诉主张其举示的无日期《补充协议》、录音资料、收据、收据照片、绥芬河法院的开庭笔录、证人萧靖等证据，可以证实房款变更为8，500，000.00元。本院前文对无日期《补充协议》、录音资料、证人萧靖证言等证据进行认定，不再赘述。李照生举示的收据、收据照片亦未注明系诉争房屋的最后一笔购房款。针对是否降价的问题，鸿翔公司举示李照生于2004年3月30日签字的《收条》记载了其“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可，所欠210万年内付清”，法大法庭科学技术鉴定研究所作出的司法鉴定意见书确认《补充协议》上鸿翔绥芬河分公司的印章非签订《商品房买卖合同》时的印章，祝琦云两次签名亦非其书写，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，对比双方当事人对降价问题分别举出相反的证据，鸿翔公司在李照生于2004年3月30日验收后接收诉争房屋，并同意年内给付余款的情况下，又在数月后与李照生签订降价协议，不符合常理，李照生所举示的证据未达到高度盖然性的证据标准，故本院对李照生的房款变更为8，500，000.00元的上诉主张不予支持。
关于诉争房屋交付时间的问题。李照生上诉主张2006年2月收到鸿翔公司1把诉争房屋的钥匙作为诉争房屋的交付时间。鸿翔公司以诉争房屋有多间房门钥匙，每间房门钥匙又有数把相同的钥匙为由，否认李照生主张的1把钥匙即可交付整个诉争房屋的事实。因鸿翔公司的抗辩主张符合常理，本院予以确认。根据双方当事人在2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》附件四第五条第1款约定:“出卖人应当准许买受人在不影响正常施工的情况下，双方可以提前办理房屋交接手续。买受人对房屋转移占有后，出卖人仅免除逾期交付的责任，但是不免除其他责任。”双方在签订合同时已经预见可能出现提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下进行房屋交付，并对鸿翔公司“仅免除逾期交付的责任”。李照生于2004年3月30日签字“收到鸿翔房产公司先交付房屋，验收均认可……”故应将此时间作为诉争房屋交付时间。本院对李照生的该上诉请求不予支持。
关于鸿翔公司是否逾期交付房屋的问题。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》第八条约定2003年12月31日前交付房屋，实际交付房屋时间为2004年3月30日，因此，鸿翔公司应承担逾期交付房屋的违约责任。根据该合同第九条“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，鸿翔公司应给付李照生逾期交付房屋的违约金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
关于李照生已交付房款的数额及是否存在逾期支付房款的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件四第四条付款方式及期限约定:“1.本合同签订后五个工作日内，买受人预付5，280，000.00元房价款。2、出卖人同意买受人以按揭贷款的方式预付房价款4，600，000.00元，由贷款机构直接支付给出卖人。3、剩余500，000.00元房价款在办理房屋权属登记后五个工作日内付清。”双方履行上述约定的第1项内容，在履行第2项内容过程中未实现4，600，000.00元的约定，亦未履行第3项约定。2004年3月30日，李照生在《收条》认可“所欠210万年内付清”，应视为双方当事人对付款进行新的约定。2004年7月30日，鸿翔绥芬河分公司为李照生出具220，000.00元的“应收款入账”票据，双方当事人虽对该款性质作出不同解释，但李照生无有效证据证实该款为双方达成降价协议后的最后余款，鸿翔公司亦无有效证据证实该款为水暖、电梯、消防、卫生费等的应收款，在双方当事人约定“所欠210万年内付清”的情况下，通常理解该款的性质应为剩余购房款的一部分，原审法院认定此款性质为购房款并无不当，故李照生共交纳购房款鸿翔公司8，500，000.00元。因双方当事人在2004年3月30日的收条中变更了《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，因此，李照生应在2004年底前给付鸿翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按约定支付剩余房款，其应承担逾期支付房款的违约责任。
关于鸿翔公司请求给付购剩余房款是否超过诉讼时效期间的问题。2006年11月9日，鸿翔公司向李照生邮寄催款通知，李照生认可收到。2008年2月，鸿翔公司向李照生身份证住址邮寄“催款通知”，加盖邮局邮戳，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项规定，应视为该催款邮件到达李照生处，产生诉讼时效中断的效力。2010年1月，鸿翔绥芬河分公司起诉至绥芬河市人民法院。因此，鸿翔公司请求李照生给付购剩余房款未超过诉讼时效期间。
关于李照生承担逾期支付房款违约金的数额问题。按照《商品房买卖合同》第七条约定，因李照生“逾期超过90日后”，鸿翔公司未提出解除合同，故李照生应“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”李照生所欠剩余房款1，880，000.00元至今为交付，自2005年1月1日起至本判决生效之日计算，该违约金至本判决生效之日（2014年3月31日）约为3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因双方约定的违约金过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  之规定，及李照生要求减少违约金的请求，本院对此予以调整。因鸿翔公司未举示欠付购房款给其造成损失的证据，通常欠付购房款的损失应为该款的贷款利息。根据中国人民银行公布的贷款基准利率，2004年10月29日起五年以上的利率为6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的贷款利息为1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根据2004年1月2日实施的《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》，企业贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7，上述贷款利息的浮动区间为957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中间值为1，383，548.40元。又因李照生应付鸿翔公司的违约金3，170，000.00元远高于企业同期同类贷款利息中间值的数额，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定规定，及避免双方当事人履行本判决发生新的纠纷的可能性，本院酌情以企业同期同类贷款利息中间值1，383，548.40元为鸿翔公司损失标准，对损失及损失的百分之三十部分予以保护，李照生应付鸿翔公司的违约金为1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
关于鸿翔公司是否存在逾期办理房屋产权证照的问题。李照生在本院主张按照5份合同办理产权证照，基于前文所述理由，本院对此不予支持。如针对双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》办理产权证照，该第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”该约定系基于李照生交付9，880，000.00元购房款（首付5，280，000.00元加按揭贷款4，600，00.00元）后鸿翔公司履行提供办证材料的义务，鸿翔公司辩称其行使后履行抗辩权符合双方当事人约定，且根据工商银行绥芬河市支行与鸿翔绥芬河分公司签订《按揭业务合作协议》，购房者李照生可以按揭贷款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是双方当事人为办理按揭贷款和房屋产权证照在签订2003年5月29日的《商品房买卖合同》后，又签订5份合同，虽然约定不得以此主张权利，却导致不能按照2003年5月29日的《商品房买卖合同》取得诉争房屋全部面积的产权证照，其中不乏案外人工商银行的因素，亦有双方当事人签订5份合同的因素，在双方当事人对哪一方要求签订5份合同均未举示有效证据的情况下，双方对此应承担均等的责任，故李照生未全额交纳约定购房款而要求鸿翔公司协助办理产权证照于法无据，本院对李照生上诉主张鸿翔公司承担逾期办证违约责任不予支持。
关于鸿翔公司设施是否健全的问题。绥芬河市公证处公证书记载，2006年2月21日，李照生与公证处人员进入诉争房屋时，供热系统正在施工中。李照生据此主张鸿翔公司应承担至该时间的设施不健全的违约责任。根据李照生于2004年3月30日出具的《收条》，李照生对交付的房屋已经“验收均认可”，之后双方当事人及哈尔滨高升消防公司刘迪于2004年9月15日签订的《协议书》亦可佐证“李照生进入新东方商厦负一层发现需要对消防管道进行改动”，张志新与孙颜良于2005年9月14日签订的《施工合同》同样约定“图纸由承包方保证并需征求房东李照生意见……此改造系应房主要求”，因此，李照生在接收和验收诉争房屋后又依据绥芬河市公证处公证书主张基础设施未达到使用条件，本院不予支持。同理，诉争房屋在李照生“验收均认可”予以接收的情况下，无论是否与《商品房买卖合同》相符，均应视为对所接收的房屋现有状况的认可，故李照生主张按《商品房买卖合同》恢复设施，本院不予支持。
关于给付诉争房屋图纸、钥匙、发票，办理交接单、办证顺序问题。双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》附件第五条约定“出卖人向买受人陆续提供本栋楼宇的全套图纸一套，在房屋竣工时提供完毕。”2004年3月30日李照生收到44张图纸，但李照生称该图纸为无审核章的非正式图纸，因李照生未对该图纸是否符合约定或非全套图纸进行举证，且双方亦未约定所交付图纸需加盖审核印章，故本院对李照生主张给付图纸的上诉请求不予支持。因李照生已经验收并实际使用诉争房屋多年，现请求办理给付钥匙、办理交接单与事实不符，本院不予支持。按前文所述，本院对李照生主张继续履行5份合同的上诉请求不予支持，故对李照生主张办理诉争房屋5份产权证照的上诉请求亦不予支持。根据双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，鸿翔公司应于2004年6月29日向房屋产权部门报备材料，之后协助办理产权证照，李照生承诺2005年1月1日前给付剩余购房款。现双方均超过上述约定时间而未履行各自的约定义务，可在同一时间双方分别履行各自义务，并在收回鸿翔公司出具给李照生的所有非购房发票的票据基础上，由鸿翔公司出具可办理产权证照的总和为10，380，000.00元购房发票，及按照房屋产权管理部门要求办理诉争房屋产权证照过程中需鸿翔公司提交材料。如根据双方当事人于2003年5月29日签订的《商品房买卖合同》约定的面积办理房屋权属证照与房屋管理机关所已作出的办证的行政行为相抵触，双方当事人另行诉讼解决。
关于诉争房屋产权证颁发、撤销与房屋交付的关系。诉争房屋产权证的颁发系行政机关履行行政权范畴，其合法性与是否撤销系行政诉讼的审理范围，本案为商品房买卖合同纠纷的民事案件，对李照生所举示的产权证资料应从民事证据的真实性、关联性、合法性进行审查，非行政行为的合法性审查。因双方当事人未约定办理诉争房屋产权证后方可交接，却约定不影响施工情况下提前交接房屋，故诉争房屋产权证的办理或撤销与房屋交接不存在先后次序的逻辑关系。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第三项、第四项；
二、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第一项为:李照生于本判决送达之日起十日内给付鸿翔房地产有限公司购房款1，880，000.00元及该款违约金1，798，612.92元；
三、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第9号民事判决主文第二项为:鸿翔房地产有限公司、鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司于本判决送达之日起十日内给付李照生违约金372，600.00元，并为李照生出具可办理产权证照的总和为10，380，000.00元购房发票；
四、驳回鸿翔房地产有限公司、李照生的其它上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费47，546.05元，由鸿翔公司负担6，666.00元，由李照生负担40，880.05元；反诉案件受理费31，813.57元，由李照生负担30，177.57元，由鸿翔公司负担1，636.00元；鉴定费25，000.00元，由李照生负担；二审案件受理费鸿翔公司交纳部分14，870.00元，由鸿翔公司负担；二审案件受理费李照生交纳部分70，752.65元，由李照生负担67，116.65元，由鸿翔公司负担3，636.00元。

审判长：王广厚
审判员：王剑
审判员：王景波

书记员：苑晓姗